資產(chǎn)評(píng)估課程設(shè)計(jì)---二手房資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書-資料下載頁(yè)
2025-02-04 03:00本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】平方米，設(shè)計(jì)用途為居住用房，土地使用權(quán)終止日期為2059年8月3日。估價(jià)目的是為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其它被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。用者，報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。筑質(zhì)量達(dá)到國(guó)家或行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求為前提。案存檔及行業(yè)行政主管機(jī)關(guān)檢查。估公司未向政府有關(guān)部門核實(shí)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》等有關(guān)政策法規(guī)和文件。對(duì)象所在的位置分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途最為有利，并以此為前提估價(jià)。
【正文】 現(xiàn)率。 報(bào)告中采用的公式為： P = a/i [11/(1+i)n] 其中， a 為年凈收益； n為收益年期； i為資本化率。 年有效毛收入 周邊項(xiàng)目租賃情況調(diào)查表 所在位置 金域藍(lán)灣 金域藍(lán)灣 昌龍 昌龍 物業(yè)屬性 住宅 住宅 住宅 住宅 裝修及配套 簡(jiǎn)裝 簡(jiǎn)裝 簡(jiǎn)裝 簡(jiǎn)裝 樓 層 1/8 3/8 4/8 4/8 戶 型 三室兩廳兩衛(wèi) 兩室一廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 月租金 元平方 （ 1600） （ 1200） （ 1600） (1700) 租賃時(shí)間 附：經(jīng)過(guò)走訪調(diào)查了解到估了解到估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊類似小區(qū) ㎡ 左右的房屋租金每月在 12001700 元 /月?？紤]到估價(jià)對(duì)象小區(qū)的面積配套等因素，綜合考慮取月租金客觀收益為 1525 元。 象年有效毛收入計(jì)算過(guò)程如下：由于本案為整套住宅 假設(shè)空置率為 0 年有效毛收入 =月租金年月份數(shù) =1525 12=18300 元 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用主要包括水電費(fèi)、管理費(fèi)用相關(guān)稅費(fèi)等。估價(jià)對(duì)象物業(yè)管理費(fèi) 1元 /平方米月，約占有效毛收入的 7%；此外，經(jīng)測(cè)算水電和維修費(fèi)等約占有效毛收入的 13%，總計(jì)年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占年有效毛收入的 20%。 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率 =18300 20%=3660 元 年凈收益 凈收益為有效毛收入減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，則估價(jià)對(duì)象年凈收益為： 年凈收益 =年有效毛收入 年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =183003660=14640 元 確定資本化率 資本化率采用安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。所謂安全利率，是指無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率（近期銀行一年期存款利息率為 %），考慮到估價(jià)對(duì)象的用途、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合近期重慶市永川區(qū)房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)報(bào)酬率，確定資本化率。于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，資本化率為 7％ 確定估價(jià) 對(duì)象收益估價(jià) 根據(jù)委托方說(shuō)明及現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)對(duì)象的建成年代為 2021 年，則截止到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象建筑物經(jīng)濟(jì)壽命剩余使用年限為 47年。 報(bào)告中采用的公式為： P = a/i [11/(1+i)n] 其中， a 為年凈收益； n為收益年期； i為資本化率。 P=14640/7%*[11/(1+7%） 47] =202145 元 按照收益法公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為， 202145 元，則每平方米收益為 元 /平方米。 六、 綜合確定估價(jià)結(jié)果 ： 建筑物面積： 房地產(chǎn)總價(jià)： 519511元 大寫金額 ： 伍拾壹萬(wàn) 玖仟伍佰壹拾壹元 單位價(jià)格： 4622元 /平方米 （貨幣種類：人民幣元） 七、估價(jià)人員簽字 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)證書號(hào) 簽名 XX 3120210002 XX YY 3120210002 YY 八、估價(jià)作業(yè)日期 2021523 至 2021528 九、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期 本報(bào)告估價(jià)結(jié)果自 2021523至 2021522間有效。 附件： 評(píng)估對(duì)象結(jié)構(gòu)圖： 評(píng)估對(duì)象全景圖 : 評(píng)估對(duì)象地理位置：
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