【導讀】位、市場定位及分期開發(fā)的初步建議；毛利潤分析、稅后利潤分析、盈虧平衡點分析、投資敏感性分析，為投資決策提供依據(jù)，為項目運作保駕護航；本案從城市戰(zhàn)略背景及項目資源分析，我們將本案定位為CLD概念，也就是中央居住區(qū)。項目，即融合商業(yè)、商務、商住和居住為一體的大型地產(chǎn)項目。本案主要經(jīng)濟技術(shù)指標參照行業(yè)規(guī)劃的主要標準和項目定位展開，其中總用地面積379423，總建筑面積574134. 下一層,建筑面積50000平米；本案項目規(guī)模較大，我們共分五期進行開發(fā)，每期開發(fā)約10萬平米，基本處于市場可消化的范圍內(nèi)。其中住宅銷售額99003，底框商業(yè)銷售額11760萬元，商業(yè)銷售額25360. 受時間、精力和資料限制，本案為初步方案，僅供參考和借鑒；本案位于阿克蘇市中心，依托人口和經(jīng)濟優(yōu)勢，必將對該地塊價值產(chǎn)生實質(zhì)性的。市無疑是阿克蘇地區(qū)的重點區(qū)域市場，想在阿克蘇地區(qū)發(fā)展，阿克蘇市的業(yè)績至關(guān)重要。疆交通要道，是阿克蘇地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中心。2021年阿克蘇市總面積，總?cè)丝?，?

　　

【正文】 體現(xiàn)財富和吉慶概念，吸引周邊生意人入住。 商務組團臨近塔北路和團結(jié)路， 與本案規(guī)劃的商務中心臨近，交通出行十分便利。在組團的設計和庭院規(guī)劃上，體現(xiàn)儒雅風范，推出梅蘭竹菊若干庭院，吸引商務精英、白領(lǐng)階層入住。 配套環(huán)境分析 無論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個便利的原則。生活配套包括超市、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用社區(qū)開發(fā)的底層商業(yè)，完全可以滿足社 區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學校，社區(qū)建有幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，完全滿足教育配套需求；娛樂配套包括休閑廣場、健身設施等，社區(qū)建設中包括中心廣場、網(wǎng)球場，還建設有游泳池等設施，充分體現(xiàn)項目規(guī)模定位帶給消費者最完善的配套環(huán)境。 道路組織分析 小區(qū)主路設計以“通而不暢，順而不穿”為原則， 形成“ T 字 +環(huán)狀”的主路 。 T 字路是沿塔北路進入小區(qū)的主阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 43 入口，規(guī)劃林蔭大道，凸顯項目規(guī)模和入住業(yè)主的榮譽感。 環(huán)狀路以中心廣場為節(jié)點，形成貫通五個組團的主路網(wǎng)，尤其是環(huán)行路在坡度的設計，以體現(xiàn)出山間小路的情境，是小區(qū)內(nèi)步行 、休閑和觀景的主路網(wǎng)。 小區(qū)內(nèi)道路按 車道 、步行路和 宅前路 三 級設置，寬度分別為 米 、 5 米和 米。 小區(qū)主路結(jié)合綠地小品，形成良好的對景關(guān)系，富有特色和情趣，并具有引導作用。宅前路結(jié)合住宅單體、院落綠化設計，亦曲亦直，亦分亦合，形成豐富多彩的交往空間。 區(qū)內(nèi)道路分級清楚，做到人車分流，將車輛對住房和安全及環(huán)境的影響減至最低。除機動車、自行車、行人各行其道外，特別注重居住區(qū)步行系統(tǒng)設計安排。以簡潔的步行道路將各功能空間聯(lián)系起來，為晨跑的居民設計了安全、寧靜的道路路線。 組團綠地、居住區(qū)公園和居住區(qū)的各項服務設 施，對于老人和兒童均可步行到達。 為方便居民，小區(qū)設有四個出入口，其中塔北路主出入口，團結(jié)路、環(huán)南路兩端各設計一個次出入口。 景觀綠化功能分區(qū)規(guī)劃 組團集中景觀綠地： 以組團為受益對象，即在每一個組團內(nèi)適中位置，規(guī)劃 12 個集中整塊綠地，使其兼有晨阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 44 練、交往、小型集會場所和游憩的功能，特別是借此保證提供老人、兒童休閑、游憩的基本場地。布置形式有：孤植樹、疏林草地、樹石草地等。 道路防護景觀綠地： 沿著車行道形成道路防護綠帶，并將 車行道與綠化帶 有機地聯(lián)系起來。人行道綠化與周邊綠地結(jié)合考慮，或灌木或草地，或標志栽 植等。 設施防護景觀綠地： 小區(qū)內(nèi)各種要求“閑人莫進”的日常生活設施，如變電站、水泵房等，根據(jù)體量大小，設立喬木防護綠地，或用蔓木隱蔽，以保證居民安全和工作需要。 組團設計 建筑組團設計及規(guī)劃布局除滿足照明、通風、噪聲防治等功能要求外，要以創(chuàng)造居住區(qū)豐富的空間形態(tài)，實現(xiàn)居住區(qū)設計的多樣化為原則。 住宅建筑組團設計既要有規(guī)律性，又要有恰當合理的變化。 住宅建筑的布局、空間的組織要有疏有密，布局合理，層次分明而清晰。 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 45 住宅單體的組合，組群的布置，要有利于居住區(qū)整體景觀的創(chuàng)造與組織。 建筑組團的圍合要有利于創(chuàng) 造領(lǐng)域感，擴大環(huán)境的認同感，增加居民心理的舒適性和便于物業(yè)管理。 1 住宅設計 住宅單體平面布局以條形單元 、弧型單元和 局部拐角單元結(jié)合 ， 形成圍合的住宅型式，條形住宅均為 1 梯 2 戶，點式住宅為 1 梯 4 戶 。 單體戶型面積由 45— 200 平方米不等，其中 75 平方米住宅約占 15％ ， 75— 100 平方米住宅約占 50％ ， 100— 125 平方米住宅約占 25%， 125 平方米以上住宅約占 10%（主要為 躍式或復式 住宅）。 住宅設計中應注重環(huán)保及節(jié)能，盡量選用新型墻體材料及屋頂保溫材料，同時并加強小區(qū)寬智能化的建設。 1 主要技術(shù)經(jīng)濟指 標 序號 項目 指標 (平方米 ) 1 總用地面積 379423 2 居住用地面積 （含一層底商住宅） 349423 3 商業(yè) 用地面積 30000 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 46 4 總建筑面積 574134 5 住宅建 筑面積 524134 平米 容積 率 其中 住宅建筑面積 507334 底商建筑面積 16800 6 商業(yè)建筑面積 容積率 50000 5． 3 項目市場定位 市場定位 由于本案定位層次高，因此市場定位建議采用 領(lǐng)導型市場定位策略 ，即不論從項目先天質(zhì)數(shù)、后天規(guī)劃和行銷推廣 方面，均應體現(xiàn)高層次、精品樓盤的定位，以此提升項目價值，確保土地效益獲得最大發(fā)揮。 目標人群特征 /來源區(qū)域 /行業(yè)特點 目標人群特征： —— 具有較強的消費能力，在選擇住宅時偏重于社區(qū)環(huán)境和地利； —— 典型的社會精英階層，對新事物和城市發(fā)展具有獨到的見解和認識； 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 47 —— 通常是二次、乃至三次置業(yè)，對價格敏感度低，對產(chǎn)品的要求高； —— 注重居住環(huán)境和社區(qū)文化，對品牌和文化具有較強的認同感； 來源區(qū)域： —— 項目周邊，主要以商業(yè)、商務區(qū)為主； —— 工業(yè)區(qū)，效益比較好的單位； —— 阿克蘇地區(qū)各縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)； 職業(yè)特 征： —— 政府公務員、行政事業(yè)單位職員； —— 生意人及私營企業(yè)主； —— 大型企業(yè)和效益較好的企業(yè)單位； 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 48 第六部分、項目開發(fā) 6． 1 建設方式 該 項目為 復合型大型房地產(chǎn) 開發(fā)， 面臨體量大，復合性強（商業(yè)、商務、商住和居?。?。因此在開發(fā)建設的過程從必須以前瞻性的眼光分析市場和項目特征，充分順應市場發(fā)展趨勢以獲取最大效益。 由于投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，必然導致市場風險變數(shù)加大，因此在開發(fā)前必須進行充分的論證，對開發(fā)的進度、資金使用、市場行銷等進行周密的統(tǒng)籌安排，確保項目投資萬無一失。 6． 2 進度安排 項目整體實施 進度表 進度 項目 2021 年 2021 年 2021年 2021年 2021年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 住宅 一期 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 49 二期 三期 四期 五 期 商業(yè) 四、五 期 本項目開發(fā)周期 5 年 ： 從 2021 年 —— 2021 年 ，其中每期開發(fā)一個組團，開發(fā)面積控制在 10 萬平米左右，總建筑面積 574134 平米，在五年內(nèi)分期開發(fā)完成。其中商業(yè)項目在四、五期開發(fā)，建設周期一年半。 該開發(fā)進度安排充分考慮項目土地獲取和前期籌備需要的時間，按時間推算，從今年開始進行項目立項。獲取土地、規(guī)劃設計等前期工作至少需要兩年的時間，按照 整體規(guī)劃、分片拆遷、分期開發(fā)的思路 ，項目首期的開發(fā)也應在 2021 年。 每年 10 萬平米的開發(fā)量充分考慮了市場的消化能力，和資金投入的統(tǒng)籌安排，確保當年銷售 80%，自籌資金達到項目開發(fā)資金的 60%以上。 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 50 商業(yè)項目放到 2021— 2021 年開發(fā)，充分考慮的阿克蘇現(xiàn)階段商業(yè)市場 ，從商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的周期來看，阿克蘇商業(yè)地產(chǎn)若想再次發(fā)展，至少需要 3— 5 年以上的時間，從現(xiàn)階段時間計劃來看， 2021— 1012 年應該是商業(yè)市場恢復的最佳水平，無論從項目價值還是銷售預測來看，都是最適合開發(fā)的時間。 第七部分、 項目投資和財務分析 7． 1 成本分析 土地成本 根據(jù)土地測算的兩種成本 ， 我們按最高 23791 萬元的土地成本進行分析，該項目總建筑面積 574134 平米，則土地費用 414 元 /建筑平米。 建安工程費 阿克蘇 多層住宅建安費用 ， 框架結(jié)構(gòu)在 850 元 /平米左右，磚混結(jié)構(gòu)在 750 元 /平米左右；商業(yè)的建安費用阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 51 （設備及初裝費用約 800 元 /平米） 在 2021 元 /平米左右； 前期工程費 前期需要辦理各種許可證，進行招標投標 、評估監(jiān)測、 可行性研究、勘查等，前期費用約占建安費用的 3%； 城市建設配套 費 包括供電、供水、燃氣、暖氣、排污、電信、綠化等，住宅約 100 元 /平米，商業(yè)約 200 元 /平米 （該費用先核入成本，如獲得政府減免，則可增加相應收益） ； 公建配套費 公共設施（幼兒園、會所等）、小區(qū)道路建 、小區(qū)管網(wǎng)、 室外 景點綠化費、安防系統(tǒng)費等，約 為 200 元 /平米 ； 不可預見費 按以上工程（ 1— 5 項）費用的 2%提??； 開發(fā)費用 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 52 包括管理費用、銷售費用、財務費用。其中管理費用按工程建設費用的 2%提取，銷售費用按預估銷售額的 %提取，財務費用主要為貸款利息，按預估發(fā)生額提取。 總成本 總開發(fā)成本為以上 7 項費用之和。 項目投資成本估算 成本估算表 項目 費用（萬元） 單價（元 /平米） 說明 土地成本 23791 414 根據(jù)暫定數(shù)據(jù)計算（以實際為準） 建安費用 49478 商業(yè)、住宅和 底框，總面積 574234 平米 2． 1 住宅建安費用 38050 750 建筑面積 507334 平米 2． 2 底框商業(yè)建安費用 1428 850 建筑面積 16800 平米 阿克蘇市塔北路項目可行性研究報告 阿克蘇三星房地產(chǎn)開發(fā)公司 53 2． 3 商業(yè)建安費用 10000 2021 建筑面積 50000 平米