【導讀】年增長%，個人購房所占比重為%。產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。將進入高速增長階段。2020年我國人均GDP為830美元，2020年更。是達到了870美元，住宅開發(fā)占房地產(chǎn)開發(fā)總量的90%以上。隨著收入的增加和房改力度的加大，居民購房置業(yè)的。從消費意向看，有25%的人準備今年買房。這說明城鎮(zhèn)居民對住房的需求已開始從“有房住”向。由此看來，住宅消費仍有巨大的潛在市場。有關(guān)專家預測，我國房地。產(chǎn)熱潮可持續(xù)20年。億元，比年初減少億元；儲蓄存款余額為億元，組織和管理，將這一定位轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的市場行為。同時加快推進住房。督機制，充分發(fā)揮住房公積金在解決職工住房問題上的作用。率為85%,淡季為40%左右。由于西安市的旅游城市優(yōu)勢，經(jīng)營相對較。大”精神，西安市提出到2020年全面實現(xiàn)小康社會的城市發(fā)展目標?！迅鲄^(qū)域板塊之間的差距將會進一步縮小?！讯鄠€大盤的推出，將是西安多年來積聚的消費能量得到有效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場格局，市場競爭也將空前激烈。

　　

【正文】 分析 A、 營業(yè)收入 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 4210 5200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200元 /㎡ 天 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 26 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 600 6 萬元 /個 合計 1307/年 未計銷售收入 6604 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設 成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/年 未計住宅樓銷售利潤 6604 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元 時間項目 2020 2020 2020 現(xiàn)金流入量 合計 9000 4818 1576 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 3000 3604 1307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 903 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 27 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費用 250 258 653 現(xiàn)金凈流量 1214 2883 2479 D、投資回收期估算： 單位：萬元 現(xiàn)金流量 回收額 未回收額 總投資 15487 現(xiàn)金流入： 第一年 3000 3000 12487 第二年 3604 3604 8883 第三年 654 654 5229 ?? 654 654 第十五年 654 654 381 第十六年 654 651 回收期 =15+（ 381247。654 ） = 年 項目總投資的回收期為 年。 E、投資回報率 按 50 年經(jīng)營周期（不變價）， 654 （ 5010） +6604247。15487=212% 每年為 212%247。50=% 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 28 盈虧平衡分析（略） 敏感性分析 本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場的價格及成本變動。（詳表略） 方案 B+2 即住宅 18 層 72 戶，寫字間全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自營，停車場出售 100 個車位。 財務盈利能力動態(tài)分析 A、 營業(yè)收入 營業(yè)項目 營業(yè)收入（萬元） 計算依據(jù) 住宅樓銷售 3222 內(nèi)部出售 2330 元 /㎡，公開銷售 3300 元 /㎡ 寫字間出售 4210 5200 元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2 床標準間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200 元 /㎡ 月，不含會議室 停車場出售 600 6 萬元 /個 合計 1307/年 未計銷售收入 8032 萬元 B、營業(yè)利潤（未計建設成本） 營業(yè)項目 營業(yè)利潤（萬元） 計算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出售 4210 一次性收入 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計算 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 29 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計算，不含會議室 停車場出租 1000 一次性收入 合計 654/年 未計住宅樓銷售利潤 8032 萬元 C、全部投資的現(xiàn)金流量表 單位：萬元 時間項目 2020 2020 2020 現(xiàn)金流入量 合計 9000 6246 844 自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 3000 5032 1307 借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 8397 903 土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 6168 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利息 250 250 250 歸還借款本金 其他費用 250 258 653 現(xiàn)金凈流量 1214 2151 1747 D、投資回收期估算： 單位：萬元 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 30 現(xiàn)金流量 回收額 未回 收額 總投資 16342 現(xiàn)金流入： 第一年 3000 3000 13342 第二年 5032 5032 8310 第三年 654 654 7656 ?? 654 654 第十四年 654 654 462 第十五年 654 462 回收期 =14+（ 462247。654 ） = 年 項目總投資的回收期為 年。 E、投資回報率（略） 盈虧平衡分析（略） 6.. 敏感性分析（略） 以上四種方案的比較分析： 四種方案的投資回收期基本接近，但是四種方案的前期資金回收額差別較大，本 項目的資金回收除了前期銷售外，主要靠后期經(jīng)營收入，A 方案后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較大。 B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較小。 自有資金的核算 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 31 建設期自有資金 以上方案的自有資金核算是假定為 2020 萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。 經(jīng)營期自有資金占用 項目 資金占用量 (萬元 ) 計算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設施： 2 萬元 /每間客房；配套功能設備： 1000元 /㎡ 。酒店管理辦公設備： 50 萬元； 流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的 50% 不可預見費 128 上述兩項費用之和的 10% 合計 1404 第八章 結(jié)論和建議 1. 本項目開發(fā)條件成熟，市場需求旺盛。 2. 本項目的投資回收主要靠酒店的后期經(jīng)營，經(jīng)營風險較大，因此我們認為本項目的投資風險較大。建議引進專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風險。 3. 本項目建設成本較高（主要是地價因素），加重了后期銷售和經(jīng)營的難度。 4. 由于自用寫字間和住宅內(nèi)部銷售（實際是虧本銷售）比例較大，同樣加重了經(jīng)營負擔，延長了投資回收期。 5. 本項目投資回收期較長，借 款財務費用占后期經(jīng)營成本的 40%左右，財務成本過大，因此建議盡量降低貸款額度。 此資料來自 企業(yè) () , 大量管理資料下載 32 附表 1 開發(fā)進度模擬表 時間項目 2020 年 2020 年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設計招標 建筑設計 園林設計 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認購 正式銷售 酒店開始營業(yè)