【導(dǎo)讀】個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)操作手冊(cè)。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行四川省分行營(yíng)業(yè)部?！秱€(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)操作手冊(cè)》。了信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整，資產(chǎn)質(zhì)量的提高，綜合效益的增強(qiáng)，個(gè)人購(gòu)房貸?？顦I(yè)務(wù)已經(jīng)成為新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)和效益增長(zhǎng)點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)暴露的滯后性、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的周期性、國(guó)家宏觀。調(diào)控政策等因素影響，個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)必然隱含一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，差不齊且變動(dòng)頻繁，相關(guān)規(guī)章制度系統(tǒng)性差，許多補(bǔ)充的具體規(guī)定散。見(jiàn)于諸多文件之中，造成了可能形成操作風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重隱患，通過(guò)部門。自律監(jiān)管檢查、專項(xiàng)檢查已經(jīng)有所發(fā)現(xiàn)。為了切實(shí)防范操作風(fēng)險(xiǎn)，加。強(qiáng)制度建設(shè)，落實(shí)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)管理和部門自律監(jiān)管，省分行營(yíng)業(yè)部決定。由業(yè)務(wù)主管部門房地產(chǎn)信貸處牽頭，信貸管理處、法律事務(wù)處和財(cái)務(wù)。產(chǎn)信貸處、省分行營(yíng)業(yè)部相關(guān)處室的大力支持，還組織了部分支行有。關(guān)人員進(jìn)行了兩次討論，并提出了許多寶貴意見(jiàn)，在此深表謝意。離異分割共有財(cái)產(chǎn)承接債務(wù)

　　

【正文】 確。目前后期資金尚需 2648 萬(wàn)元，若項(xiàng)目貸款不落實(shí)，開(kāi)發(fā)商擬以自有資金或預(yù)售房款轉(zhuǎn)投解決，開(kāi)發(fā)商在青羊支行日均存款達(dá)到了 4000 多萬(wàn)元，再加一部份預(yù)售款，項(xiàng)目的后期資金應(yīng)能解決。 “青城山花園 ”于 2021 年 10 月開(kāi)工修建，計(jì)劃 2021 年 10 月底完工并交付使用。該項(xiàng)目現(xiàn)已進(jìn)入具體實(shí)施階段， 其中 10 幢已封頂， 24幢已修建至 2 層。10幢已做完基礎(chǔ)， 6幢正在進(jìn)行基礎(chǔ)工作。投資進(jìn)展情況見(jiàn)下表。 項(xiàng)目投資進(jìn)展情況表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 投資構(gòu)成 額度 實(shí)際投入 占比 1 土地費(fèi)用 1700 % 2 前期費(fèi)用 % 3 土建費(fèi)用 % 4 設(shè)備、安裝 % 5 配套費(fèi)用 500 % 6 期間費(fèi)用 % 7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 合計(jì) 3454 % （四） 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)調(diào)查及價(jià)格定位 根據(jù)支行調(diào)查，青城山房地產(chǎn)項(xiàng)目可根據(jù)地理范圍從兩部份來(lái)加以分析，一是從處于青城山大范圍的樓盤價(jià)格來(lái)看， 位于青城山外山景區(qū)與前山景區(qū)之間的“天下青城”，一期房屋銷售均價(jià) 3000 元 /平方米，二期酒店公寓銷售均價(jià) 2300元 /平方米，三期房屋銷售價(jià) 4400 元 /平方米；位于街子鎮(zhèn)附近的“青城山高樂(lè)夫山莊”一期房屋銷售均價(jià) 4000 元 /平方米，二期獨(dú)幢銷售價(jià) 60007000 元 /平方米，聯(lián)排銷售價(jià) 40005000 元 /平方米；“青陽(yáng)花園”距青城景區(qū) 700 米， 現(xiàn)房屋銷售均價(jià) 3300 元 /平方米；“假日青城”銷售均價(jià) 3200 元 /平方米。二是從該 45 項(xiàng)目處于 前山的周邊樓盤來(lái)看，就地段來(lái)講分為 106 道以東、環(huán)山渠與 106 道之間、環(huán)山渠以內(nèi)三種，不同的位置價(jià)格差別很大。就 106 道以東來(lái)講，代表樓盤是新麗江，其定價(jià)在均價(jià) 3200 元；環(huán)山渠與 106 道之間的目前在售樓盤是碧水青城，其聯(lián)排均價(jià)定在 4200 元；環(huán)山渠以內(nèi)一共有兩個(gè)在售，除了青城山花園外，另一個(gè)就是中國(guó)青城，它的公寓（ 70 平米左右）定價(jià)在均價(jià) 70008000 元。 “青城山花園 ” 商品房共三種套型， 103 平方米、 149 平方米和 310 平方米，其中 103 平方米住宅售價(jià)定為 3800 元 /平方米， 149 平方米住宅售價(jià)定為4200 元 /平方米， 310 平方米住宅售價(jià)定為 5500 元 /平方米。根據(jù) 以上情況的綜合分析，支行認(rèn)為該樓盤定價(jià)合理，市場(chǎng)前景良好。 （五）項(xiàng)目銷售收入及效益測(cè)算 “青城山花園 ”項(xiàng)目 商品房共計(jì) 149 套，其中 84 套 103 平方米，每平方米 3800 元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元； 62 套 149 平方米，每平方米 4200 元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元； 3 套 310 平方米，每平方米 5500 元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn) 元；項(xiàng)目銷售收入合計(jì)為 萬(wàn)元， 預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)（ ） 萬(wàn)元；所得稅 33%計(jì) 萬(wàn)元；稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。 銷售收入情況表 單位 :平方米、元 戶型 套數(shù) 面積 單價(jià) 銷售收入 1 84 103 3800 32877600 2 62 149 4200 38799600 3 3 310 5500 5115000 149 76792200 （六）項(xiàng)目銷售 情況 截止 2021 年 1 月 10 日止，該項(xiàng)目住房已接受排號(hào) 500 戶，其中主要是成都客戶預(yù)訂；項(xiàng)目購(gòu)買群體層次及素質(zhì)較高，主要為公務(wù)員、商人、部隊(duì)干部、教師、退休干部、白領(lǐng)職員等。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)買客戶 70%有按揭需求。 三、項(xiàng)目按揭貸款必要性分析 開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)與支行合作多年，銀企關(guān)系較好，是支行的存款大戶，2021 年的日均存款達(dá)到 4000 多萬(wàn)元，日常資金結(jié)算量較大。公司先后與支行合作的按揭項(xiàng)目有 5個(gè)，累計(jì)發(fā)放貸款達(dá)到 11187 萬(wàn)元，資產(chǎn)質(zhì)量較高，分戶產(chǎn)權(quán)辦理和抵押登記手續(xù)完成較好。 46 該項(xiàng)目的購(gòu)買人主要在成 都，支行營(yíng)銷并為該項(xiàng)目提供按揭貸款有一定的優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所處位置在青城山環(huán)山渠內(nèi)有一定的自然優(yōu)勢(shì)，工程進(jìn)度正常，已全部主體封頂，后續(xù)資金來(lái)源有一定保障，無(wú)項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)。 有利于擴(kuò)大業(yè)務(wù)量，增強(qiáng) 同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。據(jù)調(diào)查，早在該項(xiàng)目立項(xiàng)期間，工行、建行、中行就已介入并跟蹤洽談按揭貸款合作事宜，通過(guò)支行大力營(yíng)銷，公司選擇了農(nóng)行，因此， 建立按揭貸款合作關(guān)系能繼續(xù)穩(wěn)定客戶，為支行帶來(lái)較高的綜合收益。 四、貸款風(fēng)險(xiǎn)與控制措施分析 項(xiàng)目資金缺口較大，實(shí)際投資到位 %。支行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金的關(guān)注，一是若項(xiàng)目貸 款不落實(shí)、依靠預(yù)售收入轉(zhuǎn)投，支行應(yīng)對(duì)其真實(shí)的預(yù)售回籠款進(jìn)行測(cè)算，在其能滿足項(xiàng)目建設(shè)需要的前提下，投放按揭貸款，并與開(kāi)發(fā)商簽訂《預(yù)售房款監(jiān)管協(xié)議》，保證其用于項(xiàng)目建設(shè)。二是若項(xiàng)目貸款與預(yù)售房款不落實(shí)，支行應(yīng)落實(shí)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)有存款用于項(xiàng)目建設(shè)，保證工程的順利完工。 由于該項(xiàng)目所處區(qū)域及物業(yè)類型較為特殊，支行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)借款申請(qǐng)人資信狀況的調(diào)查和把握，并且為了便于貸后管理，支行還應(yīng)落實(shí)借款人第一居所的真實(shí)地址。 五、按揭額度測(cè)算 該項(xiàng)目購(gòu)買人多為二次休閑居住和投資置業(yè)，不是以普通住房居住，所以貸款成數(shù)確定為 6 成。根 據(jù)項(xiàng)目銷售收入、按揭成數(shù)、按揭比例，計(jì)算其按揭貸款額度為 7679 萬(wàn)元 ?60%?70%=3225 萬(wàn)元，最終確定為 3000 萬(wàn)元。 六、綜合意見(jiàn) 綜上所述，開(kāi)發(fā)商和項(xiàng)目合規(guī)合法，市場(chǎng)發(fā)展前景較好，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，且 開(kāi)發(fā)商與支行合作關(guān)系較好，是支行的存款大戶，同意與成都建設(shè)發(fā)展公司“青城山花園”項(xiàng)目建立按揭貸款合作關(guān)系，對(duì)該項(xiàng)目提供最高六成、最長(zhǎng)二十年的個(gè)人住房貸款 3000 萬(wàn)元，保證金比例 5%。 調(diào)查經(jīng)辦人：王鳴 調(diào)查主責(zé)任人：李力書(shū) 2021218 47 2 一手個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作 業(yè)務(wù)描述： 借款人向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買自用住房（含車位）時(shí)資金不足，在按規(guī)定比例交付首期購(gòu)房款后，向貸款人申請(qǐng)貸款并以所購(gòu)房屋作抵押，在所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)證未頒發(fā)且辦妥抵押登記之前，同時(shí)由開(kāi)發(fā)商提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 操作流程圖 一手個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)操作流程圖 個(gè)人客戶 會(huì)計(jì)部門 客戶部門 信貸部門 管理部門 貸款受理 貸后管理 清戶撤押 抵押預(yù)登記 公證保險(xiǎn) 客戶提出 貸款申請(qǐng) 貸款調(diào)查 貸款審查 貸款審批 貸審會(huì) 檔案管理 上級(jí)行審批 簽訂合同 打印借據(jù) 貸款入賬 委托劃款 按月扣款 雙方簽訂 購(gòu)房合同 法律二審 法律一審 48 申請(qǐng)與受理 提出申請(qǐng) 經(jīng)辦行按揭合作項(xiàng)目的購(gòu)房人在購(gòu)買一手住房（含車位）時(shí)，因資金不足，需向銀行申請(qǐng)貸款的，應(yīng)在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房銷（預(yù)）售合同》并備案后，填寫(xiě)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表》 (附表 )，同時(shí)提供如下資料： （ 1）有效身份證件： 借款人和財(cái)產(chǎn)共有人有效身份證件及復(fù)印件，有效身份證件包括身份證、 戶口簿或其他有效居留證明。 （ 2）婚姻狀況證明： 包括結(jié)婚證明、離婚證明（法院判決離婚證明和協(xié)議離婚證明）、未婚證明。 （ 3）收入證明： 借款人和財(cái)產(chǎn)共有人的收入證明，對(duì)收入證明中收入較高的個(gè)體戶、普通公司人員應(yīng)同時(shí)提供納稅證明。 （ 4）授權(quán)書(shū)： 委托經(jīng)辦行查詢、提供個(gè)人征信的授權(quán)書(shū)（《個(gè)人征信業(yè)務(wù)授權(quán)書(shū) ABC（ 2021） 5082》新版），包括借款申請(qǐng)人、財(cái)產(chǎn)共有人及其配偶都需要提供授權(quán)書(shū)。 （ 5）購(gòu)房合同： 借款人同開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同（含車位合同）及其附件。 （ 6） 首付款依據(jù)： 銀行現(xiàn)金繳款單和開(kāi)發(fā)商出具的收據(jù)，開(kāi)發(fā)商出具的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。 （ 7）抵押承諾書(shū)： 財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押的承諾書(shū)。 49 附件： 新版《個(gè)人征信業(yè)務(wù)授權(quán)書(shū)（ ABC(2021)5082）》 ABC(2021)5082 授 權(quán) 書(shū) 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行： 本人不可撤銷地授權(quán)貴行（包括貴行各分支機(jī)構(gòu)）在辦理下列信用業(yè)務(wù)時(shí)，可以根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定，通過(guò)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)查詢、打印、保存本人個(gè)人基本信息信用報(bào)告：（一）審核本人貸款申請(qǐng)的；（二）審核本人貸記卡、準(zhǔn)貸記卡申請(qǐng)的；（三）審核本 人作為擔(dān)保人的；（四）對(duì)已發(fā)放的個(gè)人信貸進(jìn)行貸后風(fēng)險(xiǎn)管理的；（五）受理本人擔(dān)任法定代表人或出資人的法人或其他組織的貸款或該法人或其他組織作為擔(dān)保人，需要查詢本人信用狀況的。 本人不可撤銷地授權(quán)貴行（包括貴行各分支機(jī)構(gòu)）根據(jù)中國(guó)人民銀行有關(guān)規(guī)定向個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)提供本人個(gè)人基本信息和信用情況。 授權(quán)人： 身份證件名稱及號(hào)碼： 年 月 日 50 附表： 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表 致：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 編號(hào)： 申請(qǐng)人及配偶基本情況 姓名 性別 出生年月 年 月 文化程度 婚姻狀況 身份證件種類 證件號(hào)碼 戶籍所在地 現(xiàn)居住地址 房屋來(lái)源 □自有 □租用 住宅電話 郵寄地址 郵編 工作單位全稱 所在部門 單位地址 單位電話 單位性質(zhì) 國(guó)企 集企 機(jī)關(guān) 事業(yè) 股份制 民營(yíng) 三資 其他 職務(wù) 職稱 手機(jī) 申請(qǐng)人近 3 年工作履歷： 配偶姓名 文化程度 出生年月 年 月 工作單位全稱 所在部門 單位地址 單位電話 單位性質(zhì) 國(guó)企 集企 機(jī)關(guān) 事業(yè) 股份制 民營(yíng) 三資 其他 職務(wù) 職稱 手機(jī) 家庭收支情況 申請(qǐng)人月收入 元 配偶月收入 元 家庭其他月收入 元 家庭月收入 元 供養(yǎng)人 數(shù) 人 家庭月支出 元 家庭資產(chǎn)負(fù)債情況 資產(chǎn)類型 價(jià)值 負(fù)債類型 余額 月還款額 起止時(shí)間 房產(chǎn) 萬(wàn)元 購(gòu)房貸款 萬(wàn)元 元 汽車 萬(wàn)元 購(gòu)車貸款 萬(wàn)元 元 存款 萬(wàn)元 其他貸款 萬(wàn)元 元 有價(jià)證券 萬(wàn)元 其他負(fù)債 萬(wàn)元 元 其他資產(chǎn) 萬(wàn)元 資產(chǎn)合計(jì) 萬(wàn)元 負(fù)債合計(jì) 萬(wàn)元 元 擬購(gòu)房屋及貸款情況 售房人 聯(lián)系電話 房屋地址 房屋類型 一手房 二手房 房屋性質(zhì) 經(jīng)濟(jì)適用房 普通商品 房 別墅 高檔商品房 其他 房屋面積 建筑面積 套內(nèi)建筑面積 使用面積 平方米 單價(jià) 元 /M2 總價(jià) 元 購(gòu)房合同編號(hào) 開(kāi)工日期 竣工日期 首付金額 元 首付比例 ％ 首付款來(lái)源 自有資金 其他借款 申請(qǐng)貸款金額 元 貸款成數(shù) ％ 貸款期限 還款方式 等額本息法 等額本金法 其他： 擔(dān)保方式 抵押物名稱 價(jià)值 元 抵押人 與申請(qǐng)人關(guān)系 聯(lián)系電話 質(zhì)物名稱 價(jià)值 元 出質(zhì)人 與申請(qǐng)人關(guān)系 聯(lián)系電話 保證人 與申請(qǐng)人關(guān)系 聯(lián)系地址 聯(lián)系電話 聲明 1）本人承諾上述各項(xiàng)資料屬實(shí)，且隨本申請(qǐng)表報(bào)送的資料復(fù)印件可留存貴行作為備查憑證。本人知道所有提供的信息將經(jīng)過(guò)貴行調(diào)查核實(shí)，如資料不實(shí)，本人愿承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任； 2）若本人工作單位、聯(lián)系電話等重要內(nèi)容發(fā)生變化，將及時(shí)主動(dòng)告知貴行； 3）經(jīng)貴行審查，因不符合規(guī)定條件而不予發(fā)放貸款，本人無(wú)異議； 4）本人保證在取得貴行貸款后，按時(shí)足額償還貸款本息； 5）本人在此不可撤銷 地授權(quán)貴行：貴行在辦理業(yè)務(wù)及相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理中，可根據(jù)需要向全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)或其他數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)查詢、打印和保存本人的個(gè)人信息和信用報(bào)告；貴行可按照有關(guān)規(guī)定向全國(guó)個(gè)人征信系統(tǒng)或其他數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)提供本人基本信息和銀行業(yè)務(wù)信息。 申請(qǐng)人簽章： 年 月 日 注：對(duì)于兩個(gè)（含）以上非夫妻關(guān)系自然人共同申請(qǐng)貸款的，各共同借款人應(yīng)分別填寫(xiě)本申請(qǐng)表。 51 受理 經(jīng)辦行客戶經(jīng)理收到借款申請(qǐng)人上述申請(qǐng)資料后，應(yīng)先進(jìn)行形式要件核查： （ 1）核查樓盤情況： 核查其所申請(qǐng)按揭貸款的樓盤是否屬經(jīng) 辦行的合作樓盤，是否已簽訂合作協(xié)議并落實(shí)限制性條件，申請(qǐng)貸款購(gòu)買的住房的主體工程進(jìn)度是否完工并取得證明資料。 （ 2