【正文】 了解主要及次要目標(biāo)市場的人婁多寡，或顧客總?cè)藬?shù)的實(shí)際潛力，從而為銷售團(tuán)隊(duì)制定高標(biāo)準(zhǔn)的銷售要求，以行業(yè)老大的銷售方案激勵(lì)團(tuán)隊(duì)。這樣的一種營銷理念不僅能激發(fā)銷售團(tuán)隊(duì)的狼性意識(shí)提高銷售率，也可潛移默化影響消費(fèi)者樹立公司行業(yè)龍頭地位的潛意識(shí)，有利于公司品牌的傳播！例如，在指標(biāo)認(rèn)購的時(shí)候，好的銷售員會(huì)上來算能夠拿多少錢，他不怕指標(biāo)高，因?yàn)橹笜?biāo)高可以拿到更高的錢。但是能力差的銷售員覺得指標(biāo)高，怕完不成。所以如果銷售員太擔(dān)心指標(biāo)可能不是具有很強(qiáng)競爭意識(shí)的人。房地產(chǎn)行業(yè)佼佼者融創(chuàng)在進(jìn)入的每個(gè)城市和區(qū)域，其銷售團(tuán)隊(duì)都會(huì)相所在行業(yè)龍頭看齊，其結(jié)果是他們果真成為了區(qū)域的第一。天津是融創(chuàng)的大本營，肯定是第一名。西山一號(hào)是下半年開的盤，下半年開盤是當(dāng)年的第一，半年的業(yè)績在整個(gè)北京全年排名前三甲。奧林匹克花園是重慶的項(xiàng)目，連續(xù)五年都是重慶市第一名，而且每年刷新這個(gè)城市的記錄。二、營銷定位——以客戶為行動(dòng)導(dǎo)向房地產(chǎn)行業(yè)在過去的經(jīng)營觀念下，企業(yè)與顧客的關(guān)系，企業(yè)處于主導(dǎo)地位，處于核心位置，而顧客處于被動(dòng)從屬地位。企業(yè)的工作重點(diǎn)在于企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)什么與顧客沒有任何關(guān)系，是企業(yè)自己的主觀意見。在市場上就表現(xiàn)為：企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品賣不出去，而顧客有錢買不到自己喜歡和真正需要的產(chǎn)品。在顧客導(dǎo)向的營銷觀念下，企業(yè)重新認(rèn)識(shí)到顧客的地位和重要作用，它把顧客放在一個(gè)非常重要的位置，即在企業(yè)的工作中，充分考慮顧客的需求和顧客特點(diǎn)，圍繞顧客開展一切營銷活動(dòng)。銷售的本質(zhì)歸納為四點(diǎn)：1）找到好的銷售員，提高傭金比例；2）所有思考和行動(dòng)圍繞“客戶是誰，在哪，找出來，成交”；3）產(chǎn)品滿足客戶需求；4）客戶對產(chǎn)品和服務(wù)滿意。這四點(diǎn)中，后面兩點(diǎn)是說產(chǎn)品第一性，在營銷層面，融創(chuàng)所有方案，老板都會(huì)問一句話，是不是圍繞客戶轉(zhuǎn)，你知道客戶是誰，在哪，怎么找出來，如何成交，只要和這四個(gè)方面相關(guān)都是對的`，和這四個(gè)方面不相關(guān)的都是錯(cuò)的。為什么在重慶有近400家家企業(yè)和融創(chuàng)建立關(guān)系，是因?yàn)楦S融創(chuàng)背后的精英階層的客戶群體（如公務(wù)員、醫(yī)院等），能為這些企業(yè)帶來巨大的消費(fèi)市場！因?yàn)樗麄兙褪沁@些企業(yè)的客戶，你也知道客戶在哪里了，通過這個(gè)渠道能夠找出來，如何成交也是相對容易的。所以所有產(chǎn)品企業(yè)老板都應(yīng)該問一句話，是不是圍繞客戶轉(zhuǎn)，你知道客戶是誰，在哪，怎么找出來，如何成交，只要和這四個(gè)方面相關(guān)都是對的，和這四個(gè)方面不相關(guān)的都是錯(cuò)的。一些調(diào)研、分析和策劃，如果不是圍繞客戶做都是似是而非的事。三、營銷組織——建立高效銷售團(tuán)隊(duì)首先，如何最快把產(chǎn)品賣出去呢？答案很簡單就是必須找到最好的銷售員。因?yàn)楹玫匿N售員一定可以帶來客戶，或者好的銷售員一定知道這個(gè)項(xiàng)目哪個(gè)好賣，哪個(gè)不好賣，或者好的銷售員一定知道在什么時(shí)候和客戶說什么話。你知道什么時(shí)候促單，也知道如何利用你手里的資源，所以建立高效的銷售團(tuán)隊(duì)是組建隊(duì)伍的核心理念，寧可拋棄紙上談兵的將軍，也不可放棄身經(jīng)百戰(zhàn)的士兵。這里面我對于營銷本質(zhì)的理解是要找到最好的銷售員，不僅是因?yàn)樽詈玫匿N售員能把產(chǎn)品賣出去，而且往往最好的銷售員能夠賣出更高的價(jià)錢。以房地產(chǎn)行業(yè)為例我們做了一個(gè)比較，去年和前年監(jiān)控企業(yè)所有的銷售，銷冠級(jí)的員工售價(jià)比最后落后幾名員工的售價(jià)高3%，相當(dāng)于給客戶的優(yōu)惠少了3%，意味著優(yōu)秀的銷售員售價(jià)支持更好。所以企業(yè)一定要找到最好的銷售員組成最好的銷售團(tuán)隊(duì)。市場營銷，是一個(gè)企業(yè)各項(xiàng)工作的龍頭，而打造一支優(yōu)秀、高效的營銷團(tuán)隊(duì)，是一個(gè)公司營銷工作的重中之重。關(guān)于銷售團(tuán)隊(duì)建立的方式：一方面是企業(yè)自己培養(yǎng)，另一方面是挖的。但從總體而言好銷售員更多還是挖來的。四、營銷文化——樹立狼性文化理念一個(gè)好的銷售團(tuán)隊(duì)一定是一個(gè)充滿良性競爭不斷前進(jìn)的隊(duì)伍。判斷一致隊(duì)伍是不是充滿競爭力和進(jìn)取心一般而言可以從以下兩點(diǎn)評(píng)判標(biāo)準(zhǔn):第一，就是冠軍的狼性精神或者是冠軍的狼性意識(shí)。具有狼性的銷售團(tuán)隊(duì)都應(yīng)樹立所在區(qū)域或者城市都是第一名的意念，它應(yīng)該有這種冠軍的意識(shí)或者有這種自信和張力。如果一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)沒有狼性的話，這個(gè)肯定很難，這個(gè)行業(yè)也干不好。有很多好的銷售員年薪二三十萬感覺很好，就缺少了拿更高年薪的欲望了。從理論上講銷售應(yīng)該不怕拿錢多，應(yīng)該是拿錢越多越好，原因是找的銷售員不對，如果對的話，他應(yīng)該追求更高的。如果團(tuán)隊(duì)不具有這種自信和張力的話就很難在慘烈的血海中保持斗志。另外企業(yè)管理者也應(yīng)該一直給銷售團(tuán)隊(duì)灌輸這個(gè)團(tuán)隊(duì)是這個(gè)企業(yè)的明星團(tuán)隊(duì)，也是業(yè)界最好的、最牛逼的。所以一個(gè)良好的企業(yè)應(yīng)該具有一支充滿狼性的銷售團(tuán)隊(duì)，而這支隊(duì)伍應(yīng)該有一種冠軍精神和冠軍意識(shí)，并且在任何時(shí)候都要相信做得比別人強(qiáng)，做的比別人好。第二，是具有強(qiáng)烈的責(zé)任感。是否有決心把項(xiàng)目賣好，是否有決心把銷售指標(biāo)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)很重要。一個(gè)好的銷售團(tuán)隊(duì)每個(gè)月、每周、甚至每天都有考核，團(tuán)隊(duì)中的每個(gè)人都必須樹立完不成目標(biāo)我的團(tuán)隊(duì)整體就會(huì)受影響，團(tuán)隊(duì)的整體信心也會(huì)受影響。只有這樣的團(tuán)隊(duì)才能在絕境中實(shí)現(xiàn)“柳暗花明又一村”的奇跡，而這種奇跡是來自團(tuán)隊(duì)的每個(gè)人！五、營銷激勵(lì)——實(shí)行高投入高激勵(lì)政策建立有效的激勵(lì)制度對營銷團(tuán)隊(duì)而言必不可少。在激勵(lì)的內(nèi)容上，注重非物質(zhì)激勵(lì)，如表彰、晉升等很重要，但物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)更必不可少。激勵(lì)制度要根據(jù)每個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)的特色而“量身定做”，每一項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容都要根據(jù)如何發(fā)揮營銷團(tuán)隊(duì)的積極作用設(shè)置。相信很多企業(yè)都有一套績效評(píng)估激勵(lì)制度，通過把定性考評(píng)（綜合素質(zhì)的考核）和定量考評(píng)(營銷業(yè)績指標(biāo)考核)結(jié)合起來，做到對市場營銷人員和整個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)的有效激勵(lì)。定性考核內(nèi)容包括：團(tuán)隊(duì)協(xié)作性、責(zé)任心、工作態(tài)度、綜合分析能力、創(chuàng)新能力、溝通能力等。定量考核內(nèi)容包括：銷售團(tuán)隊(duì)業(yè)績目標(biāo)完成率、個(gè)人業(yè)績目標(biāo)完成率等。但是好的銷售員的動(dòng)力是賺錢，他不怕任務(wù)指標(biāo)高，因?yàn)橹笜?biāo)高可以拿到更高的錢。所以企業(yè)在制定考核體系中制定具有行業(yè)吸引力的物質(zhì)（金錢）獎(jiǎng)勵(lì)才能吸引更多更好的銷售員為企業(yè)賺更多的錢。記?。褐挥凶屼N售員拿的多，企業(yè)才會(huì)收獲的更多！例如：融創(chuàng)出來給銷售員的傭金很高，同時(shí)也制定了17項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)，這也是房地產(chǎn)行業(yè)不常見的，能夠讓大家除了薪酬以外還有其他的目標(biāo)讓你沖刺。六、營銷策略——策劃先行，銷售與銷售跟進(jìn)古語說“酒香不怕巷子深”，這種長久以來深入人心的想法。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，講究的是“眼球”經(jīng)濟(jì)。所以營銷策劃運(yùn)作的重要性絲毫不亞于產(chǎn)品本身的品質(zhì)之優(yōu)，所以說：酒香也怕巷子深。因?yàn)闋I銷是一個(gè)系統(tǒng)工程，主要有四個(gè)環(huán)節(jié)：產(chǎn)品、盈利方式、銷售渠道、傳播渠道。企業(yè)在做營銷活動(dòng)前，要分析市場環(huán)境，主要包括公司自身的經(jīng)營管理情況，競爭對手的服務(wù)、價(jià)格及營銷策略，目標(biāo)客戶的消費(fèi)水平、習(xí)慣及喜好等?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代的本質(zhì)是什么，本質(zhì)就是用戶思維；用戶思維的本質(zhì)是什么，本質(zhì)就是產(chǎn)品思維；產(chǎn)品思維的本質(zhì)是什么，本質(zhì)就是爆品戰(zhàn)略?；ヂ?lián)網(wǎng)時(shí)代，產(chǎn)品是零，營銷是零，唯產(chǎn)品與營銷才是企業(yè)生存的王道。無論是大家所熟知的蘋果，小米等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，還是海爾、碧桂園等傳統(tǒng)企業(yè)，都是集中優(yōu)勢力量，聚焦用戶核心痛點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，首先制造粉絲口碑傳播，然后進(jìn)行產(chǎn)品銷售，最終引領(lǐng)市場甚至是整個(gè)行業(yè)。因此一個(gè)好的銷售團(tuán)隊(duì)都應(yīng)該具備會(huì)搞調(diào)研、搞文、搞活動(dòng)、搞培訓(xùn)的策劃師，當(dāng)在產(chǎn)品（項(xiàng)目）投入市場之前，先從客戶的角度挖掘產(chǎn)品（項(xiàng)目）能滿足客戶什么？亮點(diǎn)是什么？讓每個(gè)銷售員都必須了解，然后通過社交媒體等多種渠道讓公眾聚焦產(chǎn)品（項(xiàng)目），有了人才會(huì)實(shí)現(xiàn)“人旺地旺財(cái)更旺”。七、營銷執(zhí)行——建立反思日志習(xí)慣俗話說：人無完人。人天生具有一種惰性！所以在好再強(qiáng)的銷售員也有提升的空間。因此企業(yè)高層為團(tuán)隊(duì)的建立一個(gè)工作標(biāo)準(zhǔn)，每人每天有一個(gè)工作日志，分解到每人每天的工作，無論是銷售員還是銷售管理人員。這個(gè)分解從月初的總和就要超過你這個(gè)月的指標(biāo)，圍繞指標(biāo)分解工作，分解到天，每個(gè)人，每個(gè)人每天的工作是什么，你要拓展多少客戶，建立多少商戶協(xié)會(huì)的關(guān)系，建立多少名單，每個(gè)人每周每天都有一個(gè)工作要求。每個(gè)人每天必須做什么事兒，做不了今天就得調(diào)整?；蛘吣阏f銷售員除了接待客戶還要打150個(gè)電話，打不了的話12點(diǎn)都走不了，你也要完成。只有這種要求下去，你才有可能把這個(gè)事兒做好。才能讓優(yōu)秀的員工更優(yōu)秀，當(dāng)員工實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀的時(shí)候企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)更優(yōu)秀！