【導(dǎo)讀】商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經(jīng)營(yíng)方式主要為單體經(jīng)營(yíng)，集中管理的模式，區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。對(duì)于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立。專門的商業(yè)管理公司對(duì)商鋪進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！巴晟频淖饧s管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。為整個(gè)商鋪促銷承擔(dān)的義務(wù)；承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無償，有無限制；組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪。經(jīng)營(yíng)銷售和物業(yè)管理工作。

　　

【正文】 中國(guó)最大管理資源中心 第 26 頁(yè) 共 31 頁(yè) 商鋪 保險(xiǎn)管理 商鋪的物業(yè)管理中保險(xiǎn)管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災(zāi)），對(duì)業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施 ： ? 工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)（火險(xiǎn)）；物業(yè)管理方可以向保險(xiǎn)公司投保公眾責(zé)任險(xiǎn)等險(xiǎn)種，在考慮保險(xiǎn)額度時(shí)，可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。 ? 還有一種是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應(yīng)主動(dòng)出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。 項(xiàng)目管理前期介入注意事項(xiàng)： ? 商住項(xiàng)目與一般物業(yè)在設(shè)計(jì)要求與管理方式上有較大區(qū)別。徐州朝陽貴邦商辦項(xiàng)目目前正在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，對(duì)此階段進(jìn)行詳盡完善的論證，管理先進(jìn)性的預(yù)見將對(duì)商住項(xiàng)目建成后的投入使用產(chǎn) 生廣泛深遠(yuǎn)的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時(shí)又要使它富有人性化。 ? 根據(jù)獅城怡安對(duì)項(xiàng)目日常前期介入管理的經(jīng)驗(yàn)，我們從物業(yè)管理及服務(wù)角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正： 商住項(xiàng)目建筑、裝修的考慮事項(xiàng) ? 商住項(xiàng)目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項(xiàng)，它的設(shè)計(jì)除了考慮外觀 中國(guó)最大管理資源中心 第 27 頁(yè) 共 31 頁(yè) 和美學(xué)外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對(duì)外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進(jìn)行規(guī)劃，就會(huì)提高對(duì)物業(yè)的管理能力。 屋 頂 ? 屋頂應(yīng)具備洗窗吊頂設(shè)施。并制定一套適當(dāng)?shù)奈蓓敳僮靼踩芾沓绦?。管理程序根?jù)商住項(xiàng)目的用途和屋頂?shù)念愋投壬?定制。 ? 也可以考慮在屋頂設(shè)臵清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應(yīng)安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護(hù)、保養(yǎng)。 地 面： ? 商住項(xiàng)目使用的建筑材料和外部建造的道路對(duì)整個(gè)場(chǎng)地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應(yīng)是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會(huì)造成其松動(dòng)，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。 主次道路 ? 道路人車分流，應(yīng)實(shí)行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設(shè)想，應(yīng)對(duì)人車分流方案進(jìn)行詳 細(xì)認(rèn)證。 停車場(chǎng)減速器 ? 項(xiàng)目停車場(chǎng)內(nèi)的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護(hù)道路，因?yàn)檐囁俾龝?huì)最低程度的減少路面的磨損。減速器應(yīng)有一定的寬度 (最少 30 厘米 )，以避免強(qiáng)烈的晃動(dòng)。 潮濕墻面處理 ? 項(xiàng)目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場(chǎng)所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 31 頁(yè) 大廈正廳、電梯廳 ? 大廳、電梯廳是商住項(xiàng)目的窗口，設(shè)計(jì)、施工、材料選擇方面應(yīng)十分重視，因此它比商住項(xiàng)目任何一個(gè)部分都更容易給業(yè)主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價(jià)格。 公共盥洗室： ? 高檔商住項(xiàng) 目對(duì)商場(chǎng)、大廳 盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應(yīng)分開，并清晰標(biāo)注。 ? 從任何公共部分都不應(yīng)看到里面的廁位或小便隔板平面位臵（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應(yīng)保證有所遮擋。 公共電梯間： ? 電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大 1/3，以便容納等候電梯于進(jìn)出業(yè)主、租戶。 ? 電梯間照明線路應(yīng)與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。 ? 商住項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)層電梯大廳要有通風(fēng)口，使通風(fēng)良好。（有些高級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳處往往沒有通風(fēng)） 各類房間裝飾 ? 客房裝飾中應(yīng)用對(duì)比成補(bǔ)色原理，最重要是同一色彩計(jì)劃中，不要等量 使用對(duì)比色，而應(yīng)以少取勝； ? 房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調(diào)秩序原則，即地板深 墻壁中 天花淺； ? 南向、東南向、西南向開窗的房間因經(jīng)常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調(diào)，在此條件下的客房可采用深一點(diǎn)的色調(diào)，也可用中性較淺冷色調(diào)； ? 北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會(huì)有微蘭的光色，使用暖色調(diào)。 公共區(qū)域家具 ? 公共區(qū)域家具少用皮具，建議不用皮質(zhì)沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 31 頁(yè) 等等 ??????????????????????????????????????? 設(shè)備設(shè)施的考慮事項(xiàng) 電梯機(jī)房、監(jiān)控室 ? 在電梯機(jī)房、監(jiān)控室設(shè)臵空調(diào)設(shè)施，有利于設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，并設(shè)臵專用電表計(jì)量裝臵，有利于對(duì)公共能耗進(jìn)行監(jiān)控與分?jǐn)偂? 各類泵 ? 各類泵應(yīng)獨(dú)立設(shè)臵泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應(yīng)采用靜噪型節(jié)能水泵。 用智能一卡通 ? 建議在小區(qū)安全防范系統(tǒng)中采用智能一卡通運(yùn)行模式，方便業(yè)主交費(fèi)用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務(wù)等各項(xiàng)服務(wù)。 設(shè)備房鑰匙 ? 配電、電梯、給排水、弱電等系統(tǒng)的機(jī)電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。 周 界報(bào)警 ? 周界報(bào)警可采用雙聯(lián)遠(yuǎn)紅外探頭，并與燈光報(bào)警連動(dòng)，確保人防、技防相結(jié)合。 等等 ??????????????????????????????????????? 中國(guó)最大管理資源中心 第 30 頁(yè) 共 31 頁(yè) 照明系統(tǒng)的考慮事項(xiàng) 照明系統(tǒng)是項(xiàng)目中最值得注意的項(xiàng)目之一。 它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進(jìn)商住項(xiàng)目舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設(shè)計(jì)師的工作，而是建筑師和燈光設(shè)計(jì)師以美觀為基礎(chǔ)做出的裝璜設(shè)計(jì)。在這一方面，管理者和燈光設(shè)計(jì)師有他的內(nèi)在沖突，管理者希望以簡(jiǎn)單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的 效益 (每瓦電力所產(chǎn)生的照明度 )越高越好，而燈光設(shè)計(jì)師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點(diǎn)，以滿足兩者的需要。 ? 照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應(yīng)有一致的安排； ? 選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。 ? 消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件； ? 燈具的位臵和高度必需考慮它維修的可能性； ? 照明的電源和線路要與動(dòng)力線路分開，以便于整體控制； ? 燈具的供應(yīng)商以有本地的服務(wù)站和備件庫(kù)為 主，以保證維修以及貨源； ? 公共部位照明系統(tǒng)設(shè)臵專用電表計(jì)量裝臵，有利于分?jǐn)偰芎模? ? 等等 ?????????????????????????????????????? 標(biāo)準(zhǔn)燈具規(guī)范： 管理者的難點(diǎn)之一是對(duì)于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標(biāo)準(zhǔn)化所有照明器具以便管理。 大堂照明 ? 燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在 10 種以下； ? 盡量減少使用獨(dú)立變壓器的燈具； ? 如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“ HID”燈具； ? 裝臵固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡； ? 大堂的燈光應(yīng)有其獨(dú)立的配電盤，以便獨(dú)立操作； ? 燈光的控制應(yīng)同時(shí)考慮區(qū)域和交叉線路的方 式； ? 中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺； 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 31 頁(yè) ? 等等 ?????????????????????????????????????? 室外照明 ? 燈源隱蔽；光度適當(dāng)，以不耀眼為主； ? 燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨； ? 安全性強(qiáng)，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。 ? 路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度； ? 燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設(shè)在向上和刺人眼目的位臵； ? 室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓的燈具； ? 由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護(hù)。比如，所有的室外燈具都應(yīng)不易拆 卸。 ? 等等 ??????????????????????????????????????