【導讀】商鋪是指從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立。專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。.商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監(jiān)督、統一物管?！敖y一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！巴晟频淖饧s管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。為整個商鋪促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經營活動，促進商鋪。經營銷售和物業(yè)管理工作。

　　

【正文】 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 31 頁 商鋪 保險管理 商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施 ： ? 工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。 ? 還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。 項目管理前期介入注意事項： ? 商住項目與一般物業(yè)在設計要求與管理方式上有較大區(qū)別。徐州朝陽貴邦商辦項目目前正在規(guī)劃設計階段，對此階段進行詳盡完善的論證，管理先進性的預見將對商住項目建成后的投入使用產 生廣泛深遠的影響。既要在硬件和軟件上下功夫，同時又要使它富有人性化。 ? 根據獅城怡安對項目日常前期介入管理的經驗，我們從物業(yè)管理及服務角度選擇了一些管理建議案例，僅供發(fā)展商參考指正： 商住項目建筑、裝修的考慮事項 ? 商住項目的外圍環(huán)境是建立外觀形象的重要考慮事項，它的設計除了考慮外觀 中國最大管理資源中心 第 27 頁 共 31 頁 和美學外，功能也是重要的一環(huán)。如果能夠很好地對外圍環(huán)境組成因素的可操作性方面進行規(guī)劃，就會提高對物業(yè)的管理能力。 屋 頂 ? 屋頂應具備洗窗吊頂設施。并制定一套適當的屋頂操作安全管理程序。管理程序根據商住項目的用途和屋頂的類型度身 定制。 ? 也可以考慮在屋頂設臵清潔用水或洗滌斗或排水口，以便外包清潔公司工作。建筑頂部裝飾部分及屋頂應安裝上人路梯（不銹鋼材料），已方便維護、保養(yǎng)。 地 面： ? 商住項目使用的建筑材料和外部建造的道路對整個場地起了重要作用。道路、走道和其它區(qū)域的排水溝應是完整的、且正確排向下水處。主要道路盡可能不使用地磚。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。正確施工的鋼筋混凝土走道比較好。 主次道路 ? 道路人車分流，應實行主干道雙行，次干道單行，并留出人行道設想，應對人車分流方案進行詳 細認證。 停車場減速器 ? 項目停車場內的減速器不僅使行車更安全，且有利于維護道路，因為車速慢會最低程度的減少路面的磨損。減速器應有一定的寬度 (最少 30 厘米 )，以避免強烈的晃動。 潮濕墻面處理 ? 項目地下室、消防、水泵，污水處理等潮濕霉變場所的天花和墻面，建議用水泥材料粉刷。 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 31 頁 大廈正廳、電梯廳 ? 大廳、電梯廳是商住項目的窗口，設計、施工、材料選擇方面應十分重視，因此它比商住項目任何一個部分都更容易給業(yè)主、租戶留下深刻的印象，他起著先入為主的作用，直接影響建成后的租售率、租金價格。 公共盥洗室： ? 高檔商住項 目對商場、大廳 盥洗室要求極高，廁所的男女入口原則應分開，并清晰標注。 ? 從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位臵（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應保證有所遮擋。 公共電梯間： ? 電梯間的寬度至少比附近走廊寬度大 1/3，以便容納等候電梯于進出業(yè)主、租戶。 ? 電梯間照明線路應與走道分開，最好采用照明較高的局部照明。 ? 商住項目的標準層電梯大廳要有通風口，使通風良好。（有些高級住宅標準層電梯廳處往往沒有通風） 各類房間裝飾 ? 客房裝飾中應用對比成補色原理，最重要是同一色彩計劃中，不要等量 使用對比色，而應以少取勝； ? 房間色彩最為可靠的是遵照自然界色調秩序原則，即地板深 墻壁中 天花淺； ? 南向、東南向、西南向開窗的房間因經常受陽光照射，入射光線成微黃的暖色調，在此條件下的客房可采用深一點的色調，也可用中性較淺冷色調； ? 北向東北向、西北向開窗的空房入射光線偏冷，常會有微蘭的光色，使用暖色調。 公共區(qū)域家具 ? 公共區(qū)域家具少用皮具，建議不用皮質沙發(fā)，而是用有布套且可以換洗的沙發(fā)。 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 31 頁 等等 ??????????????????????????????????????? 設備設施的考慮事項 電梯機房、監(jiān)控室 ? 在電梯機房、監(jiān)控室設臵空調設施，有利于設施設備的正常運行，并設臵專用電表計量裝臵，有利于對公共能耗進行監(jiān)控與分攤。 各類泵 ? 各類泵應獨立設臵泵房，以免噪聲共振引起業(yè)戶糾紛，選擇水泵應采用靜噪型節(jié)能水泵。 用智能一卡通 ? 建議在小區(qū)安全防范系統中采用智能一卡通運行模式，方便業(yè)主交費用，如停車位管理、門禁、水、電、電話、煤氣、特約服務等各項服務。 設備房鑰匙 ? 配電、電梯、給排水、弱電等系統的機電及管籠井門鎖采用一把鑰匙。 周 界報警 ? 周界報警可采用雙聯遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結合。 等等 ??????????????????????????????????????? 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 31 頁 照明系統的考慮事項 照明系統是項目中最值得注意的項目之一。 它除了有照明的功能外還兼具了“裝飾”的功能。巧妙的燈光安排能增進商住項目舒適和安全的感覺，照明的安排不是工程設計師的工作，而是建筑師和燈光設計師以美觀為基礎做出的裝璜設計。在這一方面，管理者和燈光設計師有他的內在沖突，管理者希望以簡單的照明為主，燈具的種類控制得越少越好，燈具的 效益 (每瓦電力所產生的照明度 )越高越好，而燈光設計師未必有這樣的想法。因此，業(yè)主必需在兩者間找出一平衡點，以滿足兩者的需要。 ? 照明除了大堂外，其它區(qū)域的燈具應有一致的安排； ? 選用的燈具以高效能為主，燈源的溫度不易過高。 ? 消耗品，如燈泡和其他光源的種類盡量減少到最低限度，以減少備用件； ? 燈具的位臵和高度必需考慮它維修的可能性； ? 照明的電源和線路要與動力線路分開，以便于整體控制； ? 燈具的供應商以有本地的服務站和備件庫為 主，以保證維修以及貨源； ? 公共部位照明系統設臵專用電表計量裝臵，有利于分攤能耗； ? 等等 ?????????????????????????????????????? 標準燈具規(guī)范： 管理者的難點之一是對于成千上萬的配件，尤其是象燈泡和燈管等小物品的管理。因此，在盡可能的情況下，標準化所有照明器具以便管理。 大堂照明 ? 燈具的種類越少越好；燈泡和光源最好控制在 10 種以下； ? 盡量減少使用獨立變壓器的燈具； ? 如空間允許，如入口處的雨篷，可考慮使用高效的“ HID”燈具； ? 裝臵固定燈具必需考慮如何維修和更換燈泡； ? 大堂的燈光應有其獨立的配電盤，以便獨立操作； ? 燈光的控制應同時考慮區(qū)域和交叉線路的方 式； ? 中庭可采取路燈的方式，增加其戶外的感覺； 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 31 頁 ? 等等 ?????????????????????????????????????? 室外照明 ? 燈源隱蔽；光度適當，以不耀眼為主； ? 燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨； ? 安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節(jié)能。 ? 路燈不易過于照亮，其亮度相等于滿月的亮度； ? 燈具必需注意它的光亮分布范圍，不能設在向上和刺人眼目的位臵； ? 室外照明因涉及安全問題，可以考慮使用低電壓的燈具； ? 由于人群可能接近燈具，因此燈具必需有一定的硬件防護。比如，所有的室外燈具都應不易拆 卸。 ? 等等 ??????????????????????????????????????