【正文】 察后，根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，最終選擇市場法評估委估資產(chǎn)的價(jià)值。　　市場法是將估價(jià)對象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似資產(chǎn)加以比較對照，從類似資產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法?！　“?、評估程序?qū)嵤┻^程和情況　　本公司接受委托后，選派評估工作人員，組成評估項(xiàng)目組。　　。年。月。日開始評估前期準(zhǔn)備工作，于。年。月。日到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘，2015年3月27日出具評估報(bào)告書?！　【唧w過程如下：　　(一)接受委托　　，對評估目的，評估對象及范圍、評估基準(zhǔn)日、主要資產(chǎn)狀況和對資產(chǎn)評估實(shí)踐的計(jì)劃要求進(jìn)行初步了解?！　?，包括初步確定評估工作進(jìn)度安排，確定評估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和評估人員?！　?二)資產(chǎn)調(diào)查　　1.。年。月。日到現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地查勘，收集資產(chǎn)評估資料清單所列資料。委托方人員在對評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)的基礎(chǔ)上按評估資料清單的要求收集準(zhǔn)備相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明、資產(chǎn)質(zhì)量狀況等相關(guān)評估資料?！　　h(huán)境條件、經(jīng)濟(jì)狀況等區(qū)域因素。　　(三)評定估算　　。年。月。日至27日，評估人員對從現(xiàn)場調(diào)查收集的資料進(jìn)行分析，開展市場調(diào)研、詢價(jià)工作，根據(jù)本次評估目的選擇市場法，評定估算各項(xiàng)指標(biāo)并計(jì)算委評資產(chǎn)的評估價(jià)值。　?。?(1)搜集交易實(shí)例。 (2)選取可比實(shí)例。　　(3)對可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?。　　其中，根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整?！　r(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。　　(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格?！　　　∵x取的可比實(shí)例的基本要求包括：　　(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)。 (2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近?！　?3)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合?！　?4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場價(jià)格或能夠修正為正常市場價(jià)格?！　「鶕?jù)上述選擇案例原則，最終選取最相似的三個(gè)比較案例如下：　　　　根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一般主要有： (1)交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)?！　?2)交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易?！　?3)區(qū)域因素：主要有所處位置、交通狀況、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、周邊環(huán)境等?！　?4)個(gè)別因素：主要指建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修、成新狀況、樓層、朝向、房間布局、設(shè)備設(shè)施等?！　　　「鶕?jù)評估人員了解的實(shí)際情況，估價(jià)對象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見下表?！　?(1)交易情況修正　　以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)，均為目前市場上的正常售價(jià)，故不作修正。　　(2)交易日期修正　　以上所選的可比實(shí)例與委估房地產(chǎn)，交易日期相差不大，故不作修正?！　?3)區(qū)域因素修正　　以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)都為杭州市濱江區(qū)六合天寓小區(qū)商品房，區(qū)域因素相差不大，這里僅對位置因素稍作修正?！　?4)個(gè)別因素修正　　委估房地產(chǎn)與可比實(shí)例A、B、C相比，在。有所不同，對此進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。　　通過對以上各因素的分析，各比較因素調(diào)整如下：　　　　以上三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象位于同一區(qū)域，且交易日期比較接近，故取三個(gè)試比價(jià)格簡單算術(shù)平均數(shù)作為比準(zhǔn)價(jià)格：　　市場單價(jià)=。元/㎡?！　〗Y(jié)論：委估房地產(chǎn)市場價(jià)值=。元?！　?四)評定匯總　　2015年3月27日匯集資產(chǎn)評估工作底稿，得出評估結(jié)果，編寫資產(chǎn)評估報(bào)告書，并進(jìn)行資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核，檢驗(yàn)評估結(jié)果?！　?五)提交評估報(bào)告　　根據(jù)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核意見，對評估報(bào)告進(jìn)行必要的修改，2015年3月27日向委托方提交正式的資產(chǎn)評估報(bào)告?！　【?、評估假設(shè) (一)一般性假設(shè)　?。航灰准僭O(shè)是假定所有評估資產(chǎn)處在交易過程中，評估人員根據(jù)評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)，評估結(jié)果是對評估對象最可能達(dá)成交易價(jià)格的估計(jì)。　?。杭僭O(shè)評估對象擬進(jìn)入的市場為一個(gè)充分發(fā)達(dá)與完善的市場，即公開市場，評估對象在市場上實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值隱含著市場對該評估對象在當(dāng)時(shí)條件下有效使用的社會(huì)認(rèn)同?！　≡诠_市場下，買方與賣方的地位平等，都有獲取足夠信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行的。　　(二)特定假設(shè)　　委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)?！　≡u估工作是以委托方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬文件、證件、有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為假設(shè)前提?！　∈⒃u估結(jié)論　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律和國家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，評估人員履行必要的評估程序，對。委托的位于。的擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估，在評估基準(zhǔn)日。年。月。日，委估房產(chǎn)的價(jià)值總計(jì)為人民幣。，詳見資產(chǎn)評估明細(xì)表?！　∈弧⑻貏e事項(xiàng)說明　　(一)本次評估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下作出的，本公司及參加評估工作的全體人員與經(jīng)濟(jì)行為各方之間無任何特殊利害關(guān)系，評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范?！　?二)委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供給評估機(jī)構(gòu)及評估人員的產(chǎn)權(quán)依據(jù)及評估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)。　　委托方及產(chǎn)權(quán)持有者對其所提供資料的可靠性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)?！　≡u估人員對資料做必要的查驗(yàn)，但評估報(bào)告不能作為對評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證?！　∪缥蟹郊爱a(chǎn)權(quán)持有者提供的資料中存在虛假或隱瞞事實(shí)真相等行為，則本評估結(jié)果很可能無效?！　?三)產(chǎn)權(quán)持有者存在的可能影響資產(chǎn)評估值的有關(guān)事項(xiàng)，在委托評估時(shí)未作特殊說明，而在評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評估機(jī)構(gòu)及評估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！　?四)評估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上的特別事項(xiàng)對評估結(jié)論所產(chǎn)生的影響?！　∈?、評估報(bào)告使用限制說明　　(一)評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途?！　∥蟹綉?yīng)當(dāng)合理使用評估報(bào)告，注冊資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)對委托方和其他評估報(bào)告使用者不當(dāng)使用評估報(bào)告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任?！　?二)評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用?！　?三)未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。　　(四)本資產(chǎn)評估報(bào)告有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，但如果評估后基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日盡管不到一年，市場條件或資產(chǎn)狀況已發(fā)生重大變化，評估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值，這時(shí)評估結(jié)論失效?！　”緢?bào)告所包含若干被查文件及附件，均與本報(bào)告書正文具有同等法律效力?！　∈⒃u估報(bào)告日　　2015年3月27日　　。評估有限公司 中國注冊資產(chǎn)評估師：　　法定代表人：　　報(bào)告日期：二〇一五年三月二十七日 中國注冊資產(chǎn)評估師：　　9　　資產(chǎn)評估項(xiàng)目組成員名單　　評估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：。 中國注冊資產(chǎn)評估師　　評估項(xiàng)目復(fù)核人：?！　〗M成人員：?！　≈袊再Y產(chǎn)評估師 10　　資產(chǎn)評估人員與評估機(jī)構(gòu)承諾函　　。：　　受貴方的委托，我們對貴方因抵押貸款需要而委托本公司評估的位于。的擬抵押房地產(chǎn)的市場價(jià)值，以。年。月。日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評估，并形成了資產(chǎn)評估報(bào)告。　　在本報(bào)告中披露的假設(shè)條件成立的情況下，我們承諾如下：　　一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。　　二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務(wù)約定書的約定一致?！　∪?、對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)?！　∷摹⒏鶕?jù)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和相關(guān)評估規(guī)范選用了適當(dāng)?shù)脑u估方法?！　∥?、充分考慮了影響評估價(jià)值的主要因素?！　×?、評估結(jié)論合理?！　∑摺⒃u估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行?！　?。評估有限公司　　注冊資產(chǎn)評估師：　　注冊資產(chǎn)評估師：　　二〇一五年三月二十七日