【正文】 察后，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，最終選擇市場(chǎng)法評(píng)估委估資產(chǎn)的價(jià)值?！　∈袌?chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似資產(chǎn)加以比較對(duì)照，從類似資產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法?！　“?、評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況　　本公司接受委托后，選派評(píng)估工作人員，組成評(píng)估項(xiàng)目組?！　?。年。月。日開(kāi)始評(píng)估前期準(zhǔn)備工作，于。年。月。日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，2015年3月27日出具評(píng)估報(bào)告書(shū)?！　【唧w過(guò)程如下：　　(一)接受委托　　，對(duì)評(píng)估目的，評(píng)估對(duì)象及范圍、評(píng)估基準(zhǔn)日、主要資產(chǎn)狀況和對(duì)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的計(jì)劃要求進(jìn)行初步了解?！　?，包括初步確定評(píng)估工作進(jìn)度安排，確定評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和評(píng)估人員?！　?二)資產(chǎn)調(diào)查　　1.。年。月。日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，收集資產(chǎn)評(píng)估資料清單所列資料。委托方人員在對(duì)評(píng)估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)的基礎(chǔ)上按評(píng)估資料清單的要求收集準(zhǔn)備相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明、資產(chǎn)質(zhì)量狀況等相關(guān)評(píng)估資料。　　、環(huán)境條件、經(jīng)濟(jì)狀況等區(qū)域因素。　　(三)評(píng)定估算　　。年。月。日至27日，評(píng)估人員對(duì)從現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查收集的資料進(jìn)行分析，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)工作，根據(jù)本次評(píng)估目的選擇市場(chǎng)法，評(píng)定估算各項(xiàng)指標(biāo)并計(jì)算委評(píng)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值?！　。?(1)搜集交易實(shí)例。 (2)選取可比實(shí)例?！　?3)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚??！　∑渲?，根?jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調(diào)整?！　r(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整。　　(4)求取比準(zhǔn)價(jià)格?！　　　∵x取的可比實(shí)例的基本要求包括：　　(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)。 (2)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近?！　?3)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合?！　?4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格?！　「鶕?jù)上述選擇案例原則，最終選取最相似的三個(gè)比較案例如下：　　　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一般主要有： (1)交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。　　(2)交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易?！　?3)區(qū)域因素：主要有所處位置、交通狀況、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、周邊環(huán)境等?！　?4)個(gè)別因素：主要指建筑結(jié)構(gòu)、建筑裝修、成新?tīng)顩r、樓層、朝向、房間布局、設(shè)備設(shè)施等?！　　　「鶕?jù)評(píng)估人員了解的實(shí)際情況，估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見(jiàn)下表?！　?(1)交易情況修正　　以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)，均為目前市場(chǎng)上的正常售價(jià)，故不作修正?！　?2)交易日期修正　　以上所選的可比實(shí)例與委估房地產(chǎn)，交易日期相差不大，故不作修正。　　(3)區(qū)域因素修正　　以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)都為杭州市濱江區(qū)六合天寓小區(qū)商品房，區(qū)域因素相差不大，這里僅對(duì)位置因素稍作修正。　　(4)個(gè)別因素修正　　委估房地產(chǎn)與可比實(shí)例A、B、C相比，在。有所不同，對(duì)此進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?！　⊥ㄟ^(guò)對(duì)以上各因素的分析，各比較因素調(diào)整如下：　　　　以上三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象位于同一區(qū)域，且交易日期比較接近，故取三個(gè)試比價(jià)格簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為比準(zhǔn)價(jià)格：　　市場(chǎng)單價(jià)=。元/㎡?！　〗Y(jié)論：委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=。元?！　?四)評(píng)定匯總　　2015年3月27日匯集資產(chǎn)評(píng)估工作底稿，得出評(píng)估結(jié)果，編寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核，檢驗(yàn)評(píng)估結(jié)果?！　?五)提交評(píng)估報(bào)告　　根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部復(fù)核意見(jiàn)，對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行必要的修改，2015年3月27日向委托方提交正式的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?！　【?、評(píng)估假設(shè) (一)一般性假設(shè)　?。航灰准僭O(shè)是假定所有評(píng)估資產(chǎn)處在交易過(guò)程中，評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估結(jié)果是對(duì)評(píng)估對(duì)象最可能達(dá)成交易價(jià)格的估計(jì)?！　。杭僭O(shè)評(píng)估對(duì)象擬進(jìn)入的市場(chǎng)為一個(gè)充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)，即公開(kāi)市場(chǎng)，評(píng)估對(duì)象在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值隱含著市場(chǎng)對(duì)該評(píng)估對(duì)象在當(dāng)時(shí)條件下有效使用的社會(huì)認(rèn)同?！　≡诠_(kāi)市場(chǎng)下，買方與賣方的地位平等，都有獲取足夠信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易都是自愿的、理智的、非強(qiáng)制性或不受限制的條件下進(jìn)行的?！　?二)特定假設(shè)　　委托方和產(chǎn)權(quán)持有者提供的與評(píng)估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)?！　≡u(píng)估工作是以委托方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為文件，產(chǎn)權(quán)持有者提供的有關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬文件、證件、有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為假設(shè)前提?！　∈?、評(píng)估結(jié)論　　根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律和國(guó)家其他有關(guān)部門的法規(guī)與規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，評(píng)估人員履行必要的評(píng)估程序，對(duì)。委托的位于。的擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，在評(píng)估基準(zhǔn)日。年。月。日，委估房產(chǎn)的價(jià)值總計(jì)為人民幣。，詳見(jiàn)資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表。　　十一、特別事項(xiàng)說(shuō)明　　(一)本次評(píng)估是在獨(dú)立、客觀、公正的原則下作出的，本公司及參加評(píng)估工作的全體人員與經(jīng)濟(jì)行為各方之間無(wú)任何特殊利害關(guān)系，評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范?！　?二)委托方及產(chǎn)權(quán)持有者提供給評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員的產(chǎn)權(quán)依據(jù)及評(píng)估相關(guān)的所有資料是編制本報(bào)告的基礎(chǔ)?！　∥蟹郊爱a(chǎn)權(quán)持有者對(duì)其所提供資料的可靠性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性負(fù)責(zé)?！　≡u(píng)估人員對(duì)資料做必要的查驗(yàn)，但評(píng)估報(bào)告不能作為對(duì)評(píng)估對(duì)象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權(quán)屬的確認(rèn)和保證?！　∪缥蟹郊爱a(chǎn)權(quán)持有者提供的資料中存在虛假或隱瞞事實(shí)真相等行為，則本評(píng)估結(jié)果很可能無(wú)效?！　?三)產(chǎn)權(quán)持有者存在的可能影響資產(chǎn)評(píng)估值的有關(guān)事項(xiàng)，在委托評(píng)估時(shí)未作特殊說(shuō)明，而在評(píng)估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任?！　?四)評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)注意以上的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生的影響?！　∈?、評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明　　(一)評(píng)估報(bào)告只能用于評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的和用途?！　∥蟹綉?yīng)當(dāng)合理使用評(píng)估報(bào)告，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)委托方和其他評(píng)估報(bào)告使用者不當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告所造成的后果不承擔(dān)責(zé)任?！　?二)評(píng)估報(bào)告只能由評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估報(bào)告使用者使用?！　?三)未征得出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，評(píng)估報(bào)告內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外?！　?四)本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有效期為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，但如果評(píng)估后基準(zhǔn)日至經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生日盡管不到一年，市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況已發(fā)生重大變化，評(píng)估報(bào)告的結(jié)論不能反映經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日價(jià)值，這時(shí)評(píng)估結(jié)論失效?！　”緢?bào)告所包含若干被查文件及附件，均與本報(bào)告書(shū)正文具有同等法律效力?！　∈?、評(píng)估報(bào)告日　　2015年3月27日　　。評(píng)估有限公司 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：　　法定代表人：　　報(bào)告日期：二〇一五年三月二十七日 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：　　9　　資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目組成員名單　　評(píng)估項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：。 中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師　　評(píng)估項(xiàng)目復(fù)核人：?！　〗M成人員：?！　≈袊?guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 10　　資產(chǎn)評(píng)估人員與評(píng)估機(jī)構(gòu)承諾函　　。：　　受貴方的委托，我們對(duì)貴方因抵押貸款需要而委托本公司評(píng)估的位于。的擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以。年。月。日為基準(zhǔn)日進(jìn)行了評(píng)估，并形成了資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告?！　≡诒緢?bào)告中披露的假設(shè)條件成立的情況下，我們承諾如下：　　一、具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格?！　《?、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定一致?！　∪?duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。　　四、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和相關(guān)評(píng)估規(guī)范選用了適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法。　　五、充分考慮了影響評(píng)估價(jià)值的主要因素?！　×?、評(píng)估結(jié)論合理?！　∑?、評(píng)估工作未受到干預(yù)并獨(dú)立進(jìn)行?！　　Ｔu(píng)估有限公司　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：　　注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：　　二〇一五年三月二十七日