【正文】 原則: 雙方同意無論向?qū)Ψ教峁┑挠嘘P(guān)資料、信息、情況及相關(guān)文件均系商業(yè)機密文件。未經(jīng)對方許可,任何一方不提向第三方或第三人出示。 八、項目進(jìn)度: 年月動 工,年月底前開展銷售推廣工作,年月交樓,如遇特殊情況雙方再行協(xié)商。 九、包銷價格、自留銷售物業(yè)及銷售代理費結(jié)算和支付: 91:包銷價格: (1)塔樓住宅部分平均底價為:2800元/㎡(甲方自留銷售物業(yè)除外) (2)實際銷售單位超出底價部分200元/㎡(即2800元/㎡3000元/㎡內(nèi))為乙方所得銷售代理費。 (3)實際銷售平均單價超出3000元/㎡部分甲、乙雙方五五分成。 (4)一、二、三層商業(yè)裙樓及車位的銷售由甲方根據(jù)具體的情況,另外以書面文字通知乙方后進(jìn)行銷售,雙方另行簽定補充協(xié)議。 以上價格為平均價,具體分層分戶價格,乙方制定后報甲方批準(zhǔn)后執(zhí)行,作為雙方結(jié)算依據(jù)。另因設(shè)計面積變更,則包銷面積作相應(yīng)變更。 92:甲方自留銷售物業(yè): 甲方本著照顧職工利益出發(fā),經(jīng)甲、乙雙方同意,本項目第115層及頂層作為甲方內(nèi)部銷售處理,銷售單價由甲方自定,不計算乙方銷售代理費,也不列入乙方銷售進(jìn)度,該部分物業(yè)的全部銷售手續(xù)由乙方負(fù)責(zé)辦理。 93:銷售費用結(jié)算及支付: (1)雙方約定每完成包銷總面積的10%,進(jìn)行結(jié)算一次,經(jīng)雙方書面確定后,三日內(nèi)按甲方付款程序由乙方開具發(fā)票后一次性支付給乙方。一次性付購房款的,以資金到位85%以上納入結(jié)算,分期付款的須購房資金到位50%以上方可納入結(jié)算。銀行按揭的需在業(yè)主與銀行`簽定貸款合同后方可納入結(jié)算。 (2)退房處理及定金罰沒:若業(yè)主購房悔約,所沒收履約保證金雙方各收50%。 十、銷售進(jìn)度及銷售資金回籠: 在甲方手續(xù)完備的情況下,乙方按如下銷售進(jìn)度和比例完成銷售目標(biāo): 第一階段:在預(yù)售證下達(dá)后一個月內(nèi),完成銷售不低于項目總包銷面積的25%。 第二階段:在主體工程封頂后一個月內(nèi)完成不低于項目總包銷面積的60%。 第三階段:在工程竣工驗收(指質(zhì)檢站、設(shè)計院、施工單位、建設(shè)單位、勘測單位的聯(lián)合驗收,以下同)后一個月內(nèi),完成不低于項目總包銷面積的92%。 第四階段:在工程驗收后三個月內(nèi)完成銷售目標(biāo)比例不低于項目總包銷面積的97%。 以上各階段銷售指標(biāo)是指完成單個客戶的購房合同簽定、首付款付清以及按揭客戶提供齊備的按揭資料。 十一、保證措施: 乙方包銷該項目向甲方交付保證金(又稱定金)200萬元,在簽訂本合同時支付100萬,另100萬在取得施工許可證三日內(nèi)支付。 十二、稅費承擔(dān): 在平均底價以內(nèi)的甲方營業(yè)稅由甲方承擔(dān),超出底價以上的部分由乙方承擔(dān),分成部分各自承擔(dān),由甲方代繳代扣。乙方自身的營業(yè)稅由乙方承擔(dān),乙方應(yīng)向甲方提供可進(jìn)入甲方成本的合法有效的代理費、本項目發(fā)生的廣告費及裝修建材費的正式發(fā)票,金額不低于甲方支付的代理費。 十三、保證金的返還: 甲方同意在乙方完成97%的總體銷售目標(biāo)時,返還保證金。如剩余少量房面積(≤3%),銷售實在困難,甲方按分層分戶底價表中的底價的9。5折作價抵乙方保證金,若保證金不足,則由乙方補齊,房屋交由乙方處置,甲方配合辦理相關(guān)手續(xù)。如在約定的`進(jìn)度內(nèi)提前完成銷售目標(biāo),則保證金提前返還。 十四、違約責(zé)任及獎罰措施: 141:任何一方違約 應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。 142:甲方延期支付代理費,應(yīng)支付拖欠代理費延時期間同期商業(yè)銀行貸款利率三倍的罰息。 143:如因甲方資金、工程質(zhì)量、拆遷、地下文物、報規(guī)報建或其他原因影響乙方銷售期限或使乙方包銷工作無法實施,期限相應(yīng)順延。但最長不超過四個月,若超過四個月雙方協(xié)商可解除合同,甲方負(fù)責(zé)乙方用于此項目開發(fā)的所有票據(jù)的直接費用,并退還所交銷售保證金。 144:乙方不能按本合同第十條約定的銷售進(jìn)度和期限履行義務(wù),除應(yīng)自行承擔(dān)相關(guān)營銷費用外,按如下原則承擔(dān)違約責(zé)任: 1)第一階段未按約完成的,甲方有權(quán)解除合同,不予計取該階段代理費,乙方另行支付甲方違約金50萬元,從保證金中扣除。 2)第二階段未按約完成的,甲方有權(quán)解除合同,不予計取該階段代理費,乙方另行支付甲方違約金80萬元,從保證金中扣除。 3)第三階段未按約完成的,甲方有權(quán)解除合同,不予計取該階段代理費,乙方另行支付甲方違約金100萬元,從保證金中扣除。 4)第四階段未按約完成的,乙方的150萬元銷售保證金及應(yīng)收代理費作為購買未銷售的商品房購房款,按本合同約定的分層分戶底價表價格計算,多退少補。 145:乙方不按約定時間支付銷售保證金,如超過七天,甲方有權(quán)解除合同,乙方支付的保證金不予退還。 146:乙方未經(jīng)甲方審定同意的對外廣告宣傳資料造成甲方損害的,乙方承擔(dān)甲方因此造成的損失及責(zé)任。 147:乙方及工作人員不得擅自收取售房及認(rèn)購金,否則除應(yīng)立即返還外,還就支付截留或挪用期內(nèi)同期商業(yè)銀行貸款利率三倍的罰息。 148:如乙方按本合同第十條規(guī)定提前一個月以上完成第四階段任務(wù),甲方給予乙方不少于30萬元的獎勵,如提前三個月以上甲方給予乙方50萬元獎勵。 十五、負(fù)責(zé)條款: 出現(xiàn)不可抗力,雙方免除責(zé)任,履約期相應(yīng)順延或解除本合同,解除合同時,甲方返還乙方銷售保證金。 十六、其他: 161:乙方根據(jù)市場情況如需提供精裝修成品房給業(yè)主,甲、乙雙方另行協(xié)商并簽定補充協(xié)議。 162:本項目戶型設(shè)施定位乙方應(yīng)于本合同生效后三日內(nèi)將設(shè)計思路報甲方審定。 163:未盡事宜,另行協(xié)商。 十七:爭議解決:如雙方發(fā)生爭議,應(yīng)盡量協(xié)商解決,協(xié)商不成則交長沙仲裁委員會仲裁。 十八:本合同一式四份,自雙方簽定蓋章并收到乙方交納第一批100萬元保證金(定金)之日起生效,甲、乙雙方各執(zhí)二份,具有同等法律效力。 甲方: 乙方: 簽字: 簽定: 蓋章: 蓋章: 年 月 日 年 月 日 篇11：包銷的意思, 包銷的解釋 包銷的意思, 包銷的解釋 包銷 : : （1）指商人承攬貨物，負(fù)責(zé)銷售。（2）指商業(yè)機構(gòu)跟生產(chǎn)單位訂立合同，把生產(chǎn)出來的全部產(chǎn)品包下來銷售。 篇12：淺析商品房包銷的法律屬性 淺析商品房包銷的法律屬性 商品房包銷是盛行于我國香港和臺灣地區(qū)的一種商品房銷售方式，后被引入我國內(nèi)地。它在促進(jìn)商品房市場快速發(fā)展的同時，也引發(fā)了諸多訴訟。但目前國內(nèi)法律法規(guī)對商品房包銷尚無具體規(guī)定，導(dǎo)致了實踐操作中的無序和混亂，同時也造成部分訴訟案件結(jié)果的互相矛盾，使當(dāng)事人難以適從。因此，有必要在相關(guān)立法中對于商品房包銷作出明確具體的規(guī)定。筆者在此僅根據(jù)辦案實踐經(jīng)驗對于商品房包銷的法律屬性略作分析并就其關(guān)鍵法律問題的立法建議進(jìn)行探討。 一、商品房包銷的實踐操作模式及主要特征 目前實踐中的商品房包銷行為的一般做法是：出賣人（多為開發(fā)商）與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內(nèi)，出賣人將一定數(shù)量的（已建成的或未建成的）商品房，在確定包銷基價的前提下，交由包銷人以出賣人的名義與買受人簽訂商品房買賣合同，包銷期限屆滿，包銷人與出賣人根據(jù)實際銷售情況結(jié)算包銷傭金，并由包銷人以約定的包銷基價買入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環(huán)節(jié)是： 開發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房； 雙方確定商品房包銷基價； 不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開發(fā)商支付確定額度的商品房價款； （或者是：根據(jù)已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價向出賣人支付已完成銷售的包銷款項） 商品房銷售后，超過包銷基價部分為包銷商的經(jīng)營收入； 如果低于底價售出，其不足底價部分，由包銷商向開發(fā)商補償； 包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價購入全部未售出的商品房。 根據(jù)上述商品房包銷的實踐操作模式，可以分析出商品房包銷的主要特征為： 包銷期內(nèi)，出賣人與包銷人之間系代理關(guān)系。 在包銷期限內(nèi)，包銷人始終以出賣人的名義推廣、銷售商品房。通常商品房銷售合同仍由出賣人與買收人直接簽署，也有一些包銷模式中由包銷人作為代理人在合同上蓋章。 包銷人的包銷行為具有高風(fēng)險性。 包銷人的高風(fēng)險性體現(xiàn)在兩方面：其一，包銷期內(nèi)的商品房售價不得低于包銷合同約定的包銷基價，否則，差價部分由包銷人負(fù)責(zé)向出賣人補償；其二，包銷期滿，未完成銷售的剩余商品房由包銷人按照包銷基價一并購買。 包銷人具有較大的代理權(quán)限。 基于包銷人承擔(dān)了主要的價格風(fēng)險和市場風(fēng)險，一般包銷合同都約定包銷人具有較大的代理權(quán)限，通常包括了廣告策劃制作、宣傳定位、銷售定價、營銷方式等，并且一般包銷人的代理行為都是獨家排他代理，即出賣人不得另行將包銷范圍內(nèi)的商品房自行銷售或委托第三方銷售。 包銷期滿，未能完成包銷目標(biāo)的商品房由包銷人購入。 在包銷期限屆滿，包銷人如未將包銷范圍內(nèi)的商品房全部售出，則按合同的約定按照包銷基價購入剩余的商品房。對于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開發(fā)商之間的關(guān)系為買賣關(guān)系。 二、商品房包銷行為的法律屬性 雖然在實踐中各方對于商品房包銷的操作模式的分歧不大，但是對于商品房包銷的法律屬性卻存有多種意見，從而導(dǎo)致各方對于商品房包銷行為的法律規(guī)范適用的意見相左。歸納而言，對于商品房包銷的性質(zhì)認(rèn)定主要有如下三種觀點： （一）代理說。 根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人。在商品房包銷中，出賣人將商品房的全部或部分讓包銷人代理銷售，在包銷中是以出賣人的名義對外銷售，銷售商品房的法律后果由出賣人對外負(fù)責(zé)。因此，持代理說者認(rèn)為，商品房包銷是一種代理行為，并且，大部分情況下，商品房包銷是排他的獨家代理行為。 （二）買賣說。 持這種觀點的認(rèn)為，包銷行為是一種買賣行為，包銷人最終購買所包銷的商品房，包銷人雖以出賣人的名義銷售商品房，但實質(zhì)上是包銷人在為自身利益銷售商品房。包銷價格的確定，已在出賣人和包銷人之間成立了買賣關(guān)系，只是未生效而已。從民法理論來分析，買賣合同在實際上有兩種含義：其一，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同；其二，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移其財產(chǎn)權(quán)（包括財產(chǎn)所有權(quán)，但除財產(chǎn)所有權(quán)外還有其它各種財產(chǎn)權(quán)）給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同。一般認(rèn)為，第一種含義的買賣合同，即轉(zhuǎn)移一定實物的財產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實物買賣”；第二種含義的買賣合同，除實物買賣外，還包括“權(quán)利買賣”。依買賣說的理論， 商品房包銷就是第二種含義上的買賣行為，即包括“權(quán)利買賣”和實物買賣。 （三）兩合行為說。 持這種觀點的人認(rèn)為，包銷行為既不是一種簡單的買賣行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買賣行為有聯(lián)系，在包銷期內(nèi)為一種委托代理關(guān)系，包銷期屆滿后則為一種買賣關(guān)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。一旦開發(fā)商依包銷合同將特定的商品交由包銷商處分后，自己對該商品房便喪失處分權(quán)。其一，包銷行為是附期限民事法律行為。開發(fā)商與包銷商在合同中特別約定包銷行為附有一定的期限，一旦期限屆滿，開發(fā)商與包銷商之間的代銷關(guān)系即行終止，同時發(fā)生以剩余房屋為交易標(biāo)的的買賣關(guān)系。其二，包銷行為是含有代理性質(zhì)的行為。在包銷期限內(nèi)，包銷商不能以自己的名義，而只能以開發(fā)商的名義對外銷售，其以開發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶。商品房的出售方是開發(fā)商，購買方是客戶，包銷商以開發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶與開發(fā)商之間構(gòu)成買賣關(guān)系。其三，包銷行為又是一種以約定期滿后，所包銷的房屋仍未銷售告罄，包銷商應(yīng)按約定的價款全部買入的行為。依“兩合行為說”的觀點，商品房包銷行為作為一種兼容代理與買賣特征的新型民事法律行為，同時受到代理制度與買賣制度的調(diào)整。 相對而言，上述三種觀點中，持兩合行為說觀點的人更多一些。但筆者認(rèn)為，上述三種觀點均只反映了包銷行為的表面特征，但從實質(zhì)上分析，商品房包銷行為應(yīng)當(dāng)是一種特殊的代理行為，主要理由是： 誠然，從形式上看，包銷合同的內(nèi)容分為兩個階段， 第一階段即包銷期限內(nèi)，包銷商對外推銷包銷房時是以開發(fā)商的名義，自己作為代理人。第二階段即包銷期限屆滿，如包銷房未全部售完，剩余的包銷房則由包銷商按包銷價買入。從以上兩個階段的表面現(xiàn)象來看，包銷行為是兼有代理行為與買賣行為兩種特征的兩合行為。 但是，從實質(zhì)上看，包銷人訂立包銷合同的目的在于通過第一階段的工作，完成全部包銷范圍內(nèi)的商品房的銷售工作，從而取得銷售差價作為報酬。第二階段的買賣關(guān)系并不是雙方簽訂包銷合同時所期待的合同目的，買賣關(guān)系也并非必然發(fā)生，其發(fā)生必須有兩項前提條件：其一為包銷期限 屆滿；其二為包銷范圍內(nèi)還有剩余商品房未完成銷售。買賣關(guān)系是對于包銷人未能完成包銷任務(wù)的一種違約責(zé)任，也是對于出賣人的一種風(fēng)險轉(zhuǎn)移的保障。 這種違約責(zé)任或者說是保障的約定不應(yīng)影響包銷行為的性質(zhì)認(rèn)定。如同抵押行為，在債務(wù)人不能履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可拍賣、折價受償?shù)盅何?，但并不因此而將抵押行為認(rèn)定為抵押與買賣的兩合行為。又如同買賣行為，在有些買賣合同中會約定當(dāng)一方違約時，另一方有權(quán)解除合同，已收取貨物（或款項）不予退還，但也并不因此而將此類買賣行為認(rèn)定為買賣與贈與的兩合行為。 綜上所述，筆者認(rèn)為，商品房包銷行為的實質(zhì)還是出賣人與包銷人之間的一種代理行為，是隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展而產(chǎn)生的一種特殊的代理行為，其特殊性在于，代理人根據(jù)代理結(jié)果提取代理報酬或承擔(dān)責(zé)任（補足差價、購入未銷售房屋）。 三、商