【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目周邊參照項目分析。產(chǎn)品銷售價格測定。第七章………………………近的直接競爭項目的基本銷售狀況做為對比參考。以期了解到如下方。b)了解庫爾勒住宅市場的產(chǎn)品設(shè)計發(fā)展趨勢；c)了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況；d)掌握本地塊所處地塊的基本特征；e)掌握本地塊與周邊主要樓盤對比的優(yōu)勢、劣勢所在；2020年上半年，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落?？⒐っ娣e持續(xù)增長,占全區(qū)房屋施工和竣工面積的比重進一步提高。隨著各項房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷落實，市場的結(jié)構(gòu)性矛盾。置面積，同比減少空置面積，下降%，伴隨國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，市場觀望氣氛濃厚。商品房銷售額下降%，其中現(xiàn)房銷售額下降%，期房

　　

【正文】 場的不確定性，如來自市場、政策、及城區(qū)規(guī)劃的風(fēng)險 5：前期投資巨大、后期不可預(yù)見的銷售、資金鏈、對開發(fā)方的影響。 第四章 本項目周邊參照項目分析 本項目位于首府黃金商業(yè)街區(qū)，周邊近年開發(fā)的住宅項目主要以高檔公寓、商住高層為主，以早年的天安名門及近幾年開發(fā)的新疆大公館項目都代表著沙區(qū)的住宅品質(zhì)高度， 07 年房產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)利好， 08 年周邊的高層住宅項目較多，如金領(lǐng)時代、天章大廈、雄峰尚居、以及廣匯 08 年新開工的時 代廣場等，都將成為本項目的競爭項目。但與本地塊直接產(chǎn)生影響因素的項目為一路之隔的新疆大公館和相鄰不遠(yuǎn)的雄峰尚居項目，以下是上述兩個項目的基本市場資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊直接競爭項目調(diào)研分析 項目名稱 雄峰尚居 開發(fā)商 雄峰房產(chǎn)公司 銷售電話 13699356540 代理商 浩鴻地產(chǎn) 地址 阿勒泰路 18 號 規(guī)模 占地面積 多層數(shù)量 高層數(shù)量 總開發(fā)量 容積率 總戶數(shù) / 1 棟 / 82 產(chǎn)品情況 單體面積 主力戶型 綠化率 公攤 住宅價格 商鋪價格 74 ㎡ 132㎡ 96 ㎡ / 高層 18% 高層 均價4300 沿街 內(nèi)鋪 交通： 2， 52， 909， 68， 51， 7， 17， 14， 66， 101， 907， 532， 311，912 烏昌快速等 醫(yī)院：華夏醫(yī)院，中醫(yī)院，醫(yī)學(xué)院，乳腺病專科醫(yī)院，石油醫(yī)院，煤炭醫(yī)院，武警總醫(yī)院，軍區(qū)總醫(yī)院 商圈：毗鄰友好商圈、華凌商圈（國家二類口岸） 就學(xué)：農(nóng)大附中，新大北校， 新疆 職業(yè)大學(xué)，醫(yī)學(xué)院，新疆醫(yī)科大學(xué)護理學(xué)院，四十六中，十六 小 ，鄭泰教育大廈 購物：愛家超市，友好百盛， 圖書 城，新世紀(jì) 酒店：銀都酒店， 溫州 港，喜來登，凱賓斯基 銀行： 中國 銀行，建行，農(nóng)行，工行，商行 西北路黃金地新建雄風(fēng)大廈一層 商鋪 面積共 平米，全框架結(jié)構(gòu)，分為面積不等的各個小間， 配附設(shè)施 無配附亮點 主力賣點 友好商圈內(nèi)，交通便利、地段區(qū)位優(yōu)勢， 銷售進度 受整體房產(chǎn)市場環(huán)境影響，銷售不太理想，大幅度的隱形降價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 友好國際（新疆大公館） 開發(fā)商 博石房產(chǎn) 銷售電話 4628153 代理商 自銷 地址 友好南路 126 號 規(guī)模 占地面積 多層數(shù)量 高層數(shù)量 總開發(fā)量 容積率 總戶數(shù) / 5（ AE） 19907 ㎡ 1527 產(chǎn)品情況 單體面積 主力戶型 綠化率 公攤 住宅價格 商鋪價格 49 ㎡ 170㎡ 120 ㎡ / 高層 23% 高層 均價4600 沿街 內(nèi)鋪 A 一次性付款每平降 500 元 , B 買商鋪送房 :買商鋪 ,送一個等價的房子 ,商鋪前 15 年使用權(quán)歸公司所有 .公司補租金 (總房價的 27%). 現(xiàn)房價 =總方 房價 *73% C 以上面積均為實用面積 ,到時還要算公攤 .房款多退少補 . C 座 : 現(xiàn)階段推出特價房優(yōu)惠放量銷售活動中 現(xiàn)行團購房價優(yōu)惠至 3100— 4500 之間， 配附設(shè)施 住宅樓內(nèi)每 3 層設(shè)有觀景層，室內(nèi)花園 主力賣點 友好商圈內(nèi)，交通便利、地段區(qū)位優(yōu)勢， 銷售進度 銷售周期已達(dá) 4 年之久，本地區(qū)開發(fā)商口碑差。銷售艱難 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第五章 產(chǎn)品銷售價格測定 第一節(jié) 市場對比測定 根據(jù)目前行業(yè)慣性做法，并結(jié)合本案的狀況，選擇市場比較法進行價格測定 住宅部分測價 權(quán)重因素： 建設(shè)時間 交通 配套 環(huán)境 位置 規(guī)劃 實用 參考項目： ? 新疆大公館 ? 雄峰尚居 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 比較項目 系數(shù)修正 修正系數(shù) 項目名稱 類型 單價 時間 交通 配套 環(huán)境 位置 規(guī)劃 裝修 實用 雄峰尚居 10層小高層 43004600 +3 3 +1 +2 5 3 +1 +1 +2 大公館 高層（尾房） 35004500 4 +3 2 2 +2 1 +1 1 5 本項目 +3 +3 2 2 1 2 +1 1 1 結(jié)合以上項目的情況，我們建議本項目的銷售價為： 高層住宅：均價 4250 元 /平方米； 商鋪： 1\2 層均價 7500元 /平方米。 影響實際執(zhí)行價格的幾個因素 1：受全國房產(chǎn)市場波動的影響，本地消費者觀望情緒增長； 2： 07 年房價上漲較快，房價趨近消費承受上限， 08 年的房價接受市場調(diào)整將會持續(xù)一段時間過程。 3： 09 年本區(qū)域由于城市規(guī)劃政策的影響，本區(qū)域新開發(fā)項目都具有一點定的市場先機。 以上價格測算是以目前市場情況為基本測算元素得出的結(jié)論，本項目當(dāng)前處于規(guī) 劃階段，預(yù)售上市期價格將根據(jù)當(dāng)時市場狀況有所調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第八章：項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)分析 1：宗地概述： 本項目地塊現(xiàn)屬待定項目前期階段，為明確項目的投資風(fēng)險，現(xiàn)就本項目在土地競拍過程中決定項目取舍的關(guān)鍵因素（土地出讓金）的補償費率來評估市場風(fēng)險與項目的可行性。 2：宗地建設(shè)意義 本地塊原屬中通客車制造廠，由于市場、生產(chǎn)技術(shù)等諸多原因現(xiàn)處于閑置狀態(tài)，作為房產(chǎn)開發(fā)用途后，不僅為沙區(qū)老城改造重樹形象外，也使得該企業(yè)的職工安置方面減少了國家和單位的保障壓力，通過土地功能改造后，也可是原土 地單位取得一定的經(jīng)濟收益。 2：宗地經(jīng)濟指數(shù)分析： 由于中心城區(qū)的區(qū)域形象建設(shè)，加之老城區(qū)限高、限建的政策影響，本地塊土地容積率指數(shù)約為 、 土地出讓金補交數(shù)額為 60 萬元 /畝、安置補償 110 萬 /畝。建筑層數(shù)為 18 層 總占地 ㎡（ 畝） 容積率 總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 2160 ㎡ 地下室 ㎡ 后附經(jīng)濟技術(shù)分析表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2：地塊土地容積率指數(shù)約為 、 土地出讓金補交數(shù)額為 60 萬元 /畝、安置補償增加至 130 萬 /畝。建 筑層數(shù)為 18層 總占地 ㎡（ 畝） 容積率 總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 2160 ㎡ 地下室 ㎡ 后附經(jīng)濟技術(shù)分析表 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2：利潤分析： 出讓金 /容積率 / 前期投資 銷售收入 稅后利潤 收益率 /畝 /安置補償 110萬 /畝 億元 億元 萬元 % /畝 /安置補償 130萬 /畝 億元 億元 萬元 % 3：小結(jié) 1：本項目占地面積較大，前期土地取得成本較高（基本在每畝170 萬元 190 萬元 /畝之間），若安置補償費超過 110 萬時，項目收益率就在正常水品之下 ,處于高風(fēng)險狀態(tài) . 本項目的盈虧因素在于安置補償?shù)慕痤~來決定，若安置補償費用高于 110 萬 /畝時，該項目具有一定的投資風(fēng)險！ 4:本項目風(fēng)險預(yù)測 受國際、國內(nèi)宏觀經(jīng)濟形勢的影響，新疆地區(qū)也受到了經(jīng)濟危機的沖擊，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)更是面臨來自各個方面的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，主要來自以下幾大方面的風(fēng)險； １：樓市持續(xù)低迷的狀況將在今后長期存在，客戶持幣觀望 情緒將 近一步加強。 ２：項目銷售周期加長，銷售量減少，融資成本增強，開發(fā)商承 受高成本的財務(wù)壓力和投資風(fēng)險。 ３：來自施工、工程等各方面的開發(fā)風(fēng)險和壓力 ４：來自國家政策、市場、產(chǎn)品規(guī)劃和項目定位方向的決策風(fēng)險 ５：其他不可預(yù)知的投資風(fēng)險。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本方案提交圳洋置業(yè)相關(guān)部門審閱，謹(jǐn)作為對“中通客車廠”土地項目建設(shè)及市場可行性分析支持，由于時間倉促、不妥之處、敬請諒解指正。 新疆阿布都克里木房地產(chǎn)開發(fā)投資有限公司 新疆圳洋投資置業(yè)有限公司 2020 年 11 月 29 日