【導讀】地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目周邊參照項目分析。產品銷售價格測定。第七章………………………近的直接競爭項目的基本銷售狀況做為對比參考。以期了解到如下方。b)了解庫爾勒住宅市場的產品設計發(fā)展趨勢；c)了解各個區(qū)域市場的分布現狀及客戶群體構成情況；d)掌握本地塊所處地塊的基本特征；e)掌握本地塊與周邊主要樓盤對比的優(yōu)勢、劣勢所在；2020年上半年，新疆房地產開發(fā)投資增速回落?？⒐っ娣e持續(xù)增長,占全區(qū)房屋施工和竣工面積的比重進一步提高。隨著各項房地產宏觀調控政策的不斷落實，市場的結構性矛盾。置面積，同比減少空置面積，下降%，伴隨國家一系列房地產調控政策的出臺，市場觀望氣氛濃厚。商品房銷售額下降%，其中現房銷售額下降%，期房

　　

【正文】 場的不確定性，如來自市場、政策、及城區(qū)規(guī)劃的風險 5：前期投資巨大、后期不可預見的銷售、資金鏈、對開發(fā)方的影響。 第四章 本項目周邊參照項目分析 本項目位于首府黃金商業(yè)街區(qū)，周邊近年開發(fā)的住宅項目主要以高檔公寓、商住高層為主，以早年的天安名門及近幾年開發(fā)的新疆大公館項目都代表著沙區(qū)的住宅品質高度， 07 年房產市場整體呈現利好， 08 年周邊的高層住宅項目較多，如金領時代、天章大廈、雄峰尚居、以及廣匯 08 年新開工的時 代廣場等，都將成為本項目的競爭項目。但與本地塊直接產生影響因素的項目為一路之隔的新疆大公館和相鄰不遠的雄峰尚居項目，以下是上述兩個項目的基本市場資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊直接競爭項目調研分析 項目名稱 雄峰尚居 開發(fā)商 雄峰房產公司 銷售電話 13699356540 代理商 浩鴻地產 地址 阿勒泰路 18 號 規(guī)模 占地面積 多層數量 高層數量 總開發(fā)量 容積率 總戶數 / 1 棟 / 82 產品情況 單體面積 主力戶型 綠化率 公攤 住宅價格 商鋪價格 74 ㎡ 132㎡ 96 ㎡ / 高層 18% 高層 均價4300 沿街 內鋪 交通： 2， 52， 909， 68， 51， 7， 17， 14， 66， 101， 907， 532， 311，912 烏昌快速等 醫(yī)院：華夏醫(yī)院，中醫(yī)院，醫(yī)學院，乳腺病?？漆t(yī)院，石油醫(yī)院，煤炭醫(yī)院，武警總醫(yī)院，軍區(qū)總醫(yī)院 商圈：毗鄰友好商圈、華凌商圈（國家二類口岸） 就學：農大附中，新大北校， 新疆 職業(yè)大學，醫(yī)學院，新疆醫(yī)科大學護理學院，四十六中，十六 小 ，鄭泰教育大廈 購物：愛家超市，友好百盛， 圖書 城，新世紀 酒店：銀都酒店， 溫州 港，喜來登，凱賓斯基 銀行： 中國 銀行，建行，農行，工行，商行 西北路黃金地新建雄風大廈一層 商鋪 面積共 平米，全框架結構，分為面積不等的各個小間， 配附設施 無配附亮點 主力賣點 友好商圈內，交通便利、地段區(qū)位優(yōu)勢， 銷售進度 受整體房產市場環(huán)境影響，銷售不太理想，大幅度的隱形降價 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目名稱 友好國際（新疆大公館） 開發(fā)商 博石房產 銷售電話 4628153 代理商 自銷 地址 友好南路 126 號 規(guī)模 占地面積 多層數量 高層數量 總開發(fā)量 容積率 總戶數 / 5（ AE） 19907 ㎡ 1527 產品情況 單體面積 主力戶型 綠化率 公攤 住宅價格 商鋪價格 49 ㎡ 170㎡ 120 ㎡ / 高層 23% 高層 均價4600 沿街 內鋪 A 一次性付款每平降 500 元 , B 買商鋪送房 :買商鋪 ,送一個等價的房子 ,商鋪前 15 年使用權歸公司所有 .公司補租金 (總房價的 27%). 現房價 =總方 房價 *73% C 以上面積均為實用面積 ,到時還要算公攤 .房款多退少補 . C 座 : 現階段推出特價房優(yōu)惠放量銷售活動中 現行團購房價優(yōu)惠至 3100— 4500 之間， 配附設施 住宅樓內每 3 層設有觀景層，室內花園 主力賣點 友好商圈內，交通便利、地段區(qū)位優(yōu)勢， 銷售進度 銷售周期已達 4 年之久，本地區(qū)開發(fā)商口碑差。銷售艱難 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第五章 產品銷售價格測定 第一節(jié) 市場對比測定 根據目前行業(yè)慣性做法，并結合本案的狀況，選擇市場比較法進行價格測定 住宅部分測價 權重因素： 建設時間 交通 配套 環(huán)境 位置 規(guī)劃 實用 參考項目： ? 新疆大公館 ? 雄峰尚居 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 比較項目 系數修正 修正系數 項目名稱 類型 單價 時間 交通 配套 環(huán)境 位置 規(guī)劃 裝修 實用 雄峰尚居 10層小高層 43004600 +3 3 +1 +2 5 3 +1 +1 +2 大公館 高層（尾房） 35004500 4 +3 2 2 +2 1 +1 1 5 本項目 +3 +3 2 2 1 2 +1 1 1 結合以上項目的情況，我們建議本項目的銷售價為： 高層住宅：均價 4250 元 /平方米； 商鋪： 1\2 層均價 7500元 /平方米。 影響實際執(zhí)行價格的幾個因素 1：受全國房產市場波動的影響，本地消費者觀望情緒增長； 2： 07 年房價上漲較快，房價趨近消費承受上限， 08 年的房價接受市場調整將會持續(xù)一段時間過程。 3： 09 年本區(qū)域由于城市規(guī)劃政策的影響，本區(qū)域新開發(fā)項目都具有一點定的市場先機。 以上價格測算是以目前市場情況為基本測算元素得出的結論，本項目當前處于規(guī) 劃階段，預售上市期價格將根據當時市場狀況有所調整。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第八章：項目經濟技術指標分析 1：宗地概述： 本項目地塊現屬待定項目前期階段，為明確項目的投資風險，現就本項目在土地競拍過程中決定項目取舍的關鍵因素（土地出讓金）的補償費率來評估市場風險與項目的可行性。 2：宗地建設意義 本地塊原屬中通客車制造廠，由于市場、生產技術等諸多原因現處于閑置狀態(tài)，作為房產開發(fā)用途后，不僅為沙區(qū)老城改造重樹形象外，也使得該企業(yè)的職工安置方面減少了國家和單位的保障壓力，通過土地功能改造后，也可是原土 地單位取得一定的經濟收益。 2：宗地經濟指數分析： 由于中心城區(qū)的區(qū)域形象建設，加之老城區(qū)限高、限建的政策影響，本地塊土地容積率指數約為 、 土地出讓金補交數額為 60 萬元 /畝、安置補償 110 萬 /畝。建筑層數為 18 層 總占地 ㎡（ 畝） 容積率 總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 2160 ㎡ 地下室 ㎡ 后附經濟技術分析表 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2：地塊土地容積率指數約為 、 土地出讓金補交數額為 60 萬元 /畝、安置補償增加至 130 萬 /畝。建 筑層數為 18層 總占地 ㎡（ 畝） 容積率 總建筑面積 ㎡ 住宅建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 2160 ㎡ 地下室 ㎡ 后附經濟技術分析表 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2：利潤分析： 出讓金 /容積率 / 前期投資 銷售收入 稅后利潤 收益率 /畝 /安置補償 110萬 /畝 億元 億元 萬元 % /畝 /安置補償 130萬 /畝 億元 億元 萬元 % 3：小結 1：本項目占地面積較大，前期土地取得成本較高（基本在每畝170 萬元 190 萬元 /畝之間），若安置補償費超過 110 萬時，項目收益率就在正常水品之下 ,處于高風險狀態(tài) . 本項目的盈虧因素在于安置補償的金額來決定，若安置補償費用高于 110 萬 /畝時，該項目具有一定的投資風險！ 4:本項目風險預測 受國際、國內宏觀經濟形勢的影響，新疆地區(qū)也受到了經濟危機的沖擊，尤其是房地產行業(yè)更是面臨來自各個方面的嚴峻挑戰(zhàn)，主要來自以下幾大方面的風險； １：樓市持續(xù)低迷的狀況將在今后長期存在，客戶持幣觀望 情緒將 近一步加強。 ２：項目銷售周期加長，銷售量減少，融資成本增強，開發(fā)商承 受高成本的財務壓力和投資風險。 ３：來自施工、工程等各方面的開發(fā)風險和壓力 ４：來自國家政策、市場、產品規(guī)劃和項目定位方向的決策風險 ５：其他不可預知的投資風險。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本方案提交圳洋置業(yè)相關部門審閱，謹作為對“中通客車廠”土地項目建設及市場可行性分析支持，由于時間倉促、不妥之處、敬請諒解指正。 新疆阿布都克里木房地產開發(fā)投資有限公司 新疆圳洋投資置業(yè)有限公司 2020 年 11 月 29 日