【導(dǎo)讀】遼源，因位于東遼河源頭而得名。美麗富饒的遼源市位于吉林省東南部，是吉林省。中部城市群的組成部分。15′，為長(zhǎng)白山余脈與松遼平原過(guò)渡地帶，屬低山丘陵區(qū)，平均海拔為250—400米，地理概貌為“五山一水四分田”。遼源處于東北中心城市發(fā)展的軸帶上。里，距沈陽(yáng)200公里，距哈爾濱300公里，距大連港500公里。周邊分別與四平市、吉。林市、梅河口市、遼寧省西豐縣相鄰。總面積5125平方千米，總?cè)丝?。其中，龍山區(qū)面積257平方千米，人口28萬(wàn)。西安區(qū)面積172平方千米，人口17萬(wàn)。東豐縣面積2522平方千米，人口41萬(wàn)。東遼縣面積2174平方千米，人口39萬(wàn)?？h人民政府駐白泉鎮(zhèn)。遼源市交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯。路里程260公里，與長(zhǎng)營(yíng)、京哈高速公路相連。鵝業(yè)養(yǎng)殖居全省領(lǐng)先水平。遼源市榮獲國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的“城市綠化人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”。在整個(gè)“十五”期間地區(qū)生產(chǎn)總值。越，完成年計(jì)劃的%；其中市本級(jí)完成，增長(zhǎng)%，完成年計(jì)劃的%。

　　

【正文】 做好物業(yè) 管理和售后服務(wù)工作。 ◆ 經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房的銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從利潤(rùn)角度評(píng)價(jià)分析可以看出，投資成本降低，利潤(rùn)增加；反之，利潤(rùn)減少，銷(xiāo)售收益下降。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。 ◆ 金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行 貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④公積金＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 ◆ 開(kāi)拓新市場(chǎng)建議 進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)，影響因素是多方面的，市場(chǎng)的熟悉程度、各方面資源的建立及運(yùn)用、市場(chǎng)的進(jìn)入時(shí)機(jī)、前期準(zhǔn)備工作的完成、與當(dāng)?shù)卣块T(mén)的溝通等等，對(duì)新市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)都會(huì)產(chǎn) 生影響。 所以， 從 市場(chǎng) 中尋找切入的機(jī)會(huì) ,合作的機(jī)會(huì) ,借力的機(jī)會(huì) ，尋找合作者是市場(chǎng)開(kāi)發(fā) 中國(guó)最大管理資源中心 初期的一個(gè)有效可行的辦法。既節(jié)省資源又能打開(kāi)公司在當(dāng)?shù)氐闹龋蛟旃酒放?，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)穩(wěn)健的入市策略對(duì)項(xiàng)目操作具有十分重要的作用。 ◆ 自有資金準(zhǔn)備 在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，自有資金的準(zhǔn)備對(duì)項(xiàng)目啟動(dòng)尤為重要，資金準(zhǔn)備是否充足，對(duì)項(xiàng)目成敗具有十分關(guān)鍵的作用。在對(duì)項(xiàng)目的選擇上，對(duì)自有資金的評(píng)估是重要的衡量指標(biāo)。 任何成功企業(yè)都演繹著從小做大再做強(qiáng)的過(guò)程，并在這個(gè)過(guò)程中，完成了資金的積累及對(duì)市場(chǎng)運(yùn)用能力的提升。特別是房地產(chǎn)企業(yè)， 資金高度集中，對(duì)資金的控制運(yùn)轉(zhuǎn)能力很大程度上決定了企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展?jié)摿?，資金運(yùn)轉(zhuǎn)空間大，很少受到市場(chǎng)突變的影響，在經(jīng)歷不可遇見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，能正常抵御并從中求利和獲取經(jīng)驗(yàn)。使企業(yè)在良性運(yùn)作的同時(shí)，得到錘煉，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 ◆ 建立融資渠道 除了自有資金的運(yùn)作能力要求和資金保證外，對(duì)外融資渠道的打通在房地產(chǎn)運(yùn)作中顯得更加重要，對(duì)外融資渠道的多少，融資能力的大小都關(guān)乎企業(yè)能否正常運(yùn)營(yíng)和對(duì)外擴(kuò)張，也就決定企業(yè)的生命力?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)作，就是對(duì)資金的運(yùn)作，只有在最優(yōu)的狀態(tài)下才能得到最好的發(fā)展。 ◆ 項(xiàng)目 融資管理 對(duì)公司擬投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，慎重研究、科學(xué)決策，在投資決策上首先回避風(fēng)險(xiǎn)。將資金和經(jīng)歷集中前期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，控制風(fēng)險(xiǎn)，以保證支持經(jīng)營(yíng)、長(zhǎng)期發(fā)展。減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。合理分配資金是確保項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 通過(guò)對(duì)本案規(guī)劃的檢討發(fā)現(xiàn)，整體布局與產(chǎn)品的搭配都很合理，充分發(fā)揮了地形與產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 但是由于本案出現(xiàn)了洋房與別墅產(chǎn)品。 其中雙拼別墅 30 棟（ 60 套），洋房 8 棟（ 144 套） 兩類(lèi)高檔產(chǎn)品加在一起 204 套，按照城區(qū)人口 45 萬(wàn)人口計(jì)算，平均 3 人為一戶(hù)，城區(qū)人口就有 15 萬(wàn)戶(hù)，也就是說(shuō)， 735 戶(hù)中就要有一戶(hù)購(gòu)買(mǎi)本小區(qū)的高檔產(chǎn)品一套。建議調(diào)整本案別墅產(chǎn)品的數(shù)量，降低風(fēng)險(xiǎn)。 由于本案洋房產(chǎn)品普遍臨街，私密性不好，建議本案取消目前洋房產(chǎn)品，改為高檔住宅規(guī)劃，同時(shí)把減少別墅的位置改為坡地洋房規(guī)劃。 中國(guó)最大管理資源中心 規(guī)劃建議說(shuō)明 ： ⑵ 產(chǎn)品定位 通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的地緣人文習(xí)慣、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的了解分析，對(duì)未來(lái)地產(chǎn)發(fā)展方向的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，為本項(xiàng) 目的市場(chǎng)定位提供基本的理論依據(jù)。 通過(guò)對(duì)遼源市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析發(fā)現(xiàn)，與未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，未來(lái)的五年規(guī)劃中，遼源政府計(jì)劃： —— 人民生活水平明顯提高。到 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 60 億元以上，年均增長(zhǎng) 9％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 17500 元，年均增長(zhǎng) ％；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 7000 元，年均增長(zhǎng) ％，人民群眾充分享受改革發(fā)展成果。 通過(guò)政府的五年規(guī)劃我們能夠了解到，未來(lái) 5 年內(nèi)遼源市城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民收入都有大幅提高，隨著人們收入水平的提高對(duì)于居住的需求也就會(huì)越來(lái)越高，開(kāi)始出現(xiàn)二次職別墅區(qū) 坡地洋房 高檔住宅區(qū) 中國(guó)最大管理資源中心 業(yè)不斷 上升的局面。 由此，我們結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，提出分期市場(chǎng)定位原則。要讓項(xiàng)目的產(chǎn)品隨時(shí)都能適應(yīng)市場(chǎng)變化的需求，必須靈活定位，才能立于不敗之地，時(shí)刻以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩。待項(xiàng)目?jī)?yōu)良口碑與優(yōu)秀的產(chǎn)品素質(zhì)展現(xiàn)在消費(fèi)者面前的時(shí)候才是本項(xiàng)目提高品質(zhì)，提高利潤(rùn)的時(shí)機(jī)。 為了提高項(xiàng)目的知名度，能夠讓消費(fèi)認(rèn)識(shí)本案找到優(yōu)點(diǎn)，建議本案一期定位為 具備引領(lǐng)遼源文化品味的中高檔精品社區(qū) 。 從項(xiàng)目的二期開(kāi)始逐步提升項(xiàng)目檔次。 遼源市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然處于起步階段，但是已經(jīng)出現(xiàn)幾個(gè)較大規(guī)模樓盤(pán)，例如遼源半島、星河萬(wàn)源兩個(gè)銷(xiāo) 售面積都在 80100 萬(wàn)平方米，整體市場(chǎng)供需兩旺，中低端住宅產(chǎn)品仍是市場(chǎng)需求的主流，銷(xiāo)售速度較快。目前高端住宅產(chǎn)品主要集中于遼河兩岸。 本案第一個(gè)三年開(kāi)發(fā)量體為 40 萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)規(guī)模小于遼源半島、星河萬(wàn)源等項(xiàng)目，但在區(qū)域地理位置上更加接近市區(qū)。在三線城市中居民的距離感較強(qiáng)，距離市區(qū)遠(yuǎn)近三線城市是衡量住宅項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的指標(biāo)之一。 為了能給夠貼近客戶(hù)的心理需求建議一期的產(chǎn)品以貼近客戶(hù)需求為產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的主線，把一期定產(chǎn)品定位為 城市中心精品社區(qū)（工薪以上階層購(gòu)房首選）。 目標(biāo)置業(yè)消費(fèi)群體 A 類(lèi) : 遼源市內(nèi)高收入階層，包括政府公務(wù)員、商人、高級(jí)知識(shí)分子等； B 類(lèi)：遼源市北部地區(qū)的礦山職工和家屬； C 類(lèi)：被動(dòng)需求者棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的回遷戶(hù)； D 類(lèi)：遼源市下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的政府官員、私營(yíng)業(yè)主等高收入階層。 通過(guò)對(duì) 7 個(gè)指標(biāo)項(xiàng)目的了解，發(fā)現(xiàn)目前住宅銷(xiāo)售均價(jià)集中在 19803300 元之間，市場(chǎng)平均價(jià)格為 元 /平方米 ，多層均價(jià)為： 2500 元 /平方米?？紤]到入市時(shí)間等因素，建議本項(xiàng)目全案銷(xiāo)售價(jià)格為 3000 元 /平方米，銷(xiāo)售周期定為三年。