【導讀】本項目位于江西定南縣天九鎮(zhèn)九曲村，地處臨近廣東龍川的九曲河延線?；浉咚俟反┚扯^，定南—東莞東、定南—深圳、定南—廣州均有多次列車，可在4—6小時左右到達。個小時，年度內預計開通的贛粵高速公路可在2個半小時到達以上地區(qū)。本項目預估占地面積500畝，基地延九曲河呈長方形。規(guī)劃紅線面積32公頃，其中小部分必須用?；啬吓R佛城西路，北靠將軍山脈，東側隔康辰豪園與河海大學新校。基地內地勢北高南低，同時具有淺丘、平地、人工湖、林地、沼澤等多種地形地貌。只有視土地如生命，精心挖掘它的各種屬性，并賦予它內涵，才能發(fā)揮土地的最高價。在將軍路沿線更為突出。沿線均具有良好的自然景觀，符合高檔別墅的區(qū)位和環(huán)境要求。連接市中心均只需20分鐘。藝術文脈：本地塊本身就是以“盛唐藝術園”的名義立項的，園內必須有60-100畝的藝術園用地，首山的歷史掌故，本地塊上本身也有少數(shù)歷史遺跡和古墓；再加上本項目命名為“盛唐”，

　　

【正文】 議 根據(jù)上述對規(guī)劃設計要求的描述，我們建議本項目按三期分期推出 ，具體分期如下： 第一期： 以藝術園區(qū)作為小區(qū)的亮點和特色先期建造，作為樣板段部分；項目左側高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹立高檔形象，撥高地價，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點，打響盛唐品牌； 第二期 ： 加推項目右下側平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 44 體量： 250 套左右；同時，單體和雙拼繼續(xù)去化； 第三期： 項目右側高尚別墅區(qū)山地部分， 12 萬多平方米。 第十章：新材料、新技術的應用 對于別墅這種高檔次 、高價值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關新材料、新技術的應用十分必要。根據(jù)對南京市場的了解和對國家相關政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術園的規(guī)劃設計中，盡量考慮以下新材料、新技術的應用： —— 新型保溫、隔熱材料 —— 防滲漏、噪音材料 —— 新型門窗、新型板材 —— 集中供暖、變頻直供水 —— 綠色環(huán)保建材 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 45 建議參照國家康居示范工程十大標準、國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之 3A 級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關規(guī)定。 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 46 第十一章：經(jīng)濟指標建議及財務分析 ? 項目主要經(jīng) 濟指標 項目 容積率 占地面積 建筑面積 預期均價 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術園區(qū) 60畝 12,006 M2 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 47 ? 成本構成表 項目 單價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計（元） 備注 土地成本 1000 100,050 100,050,000 500畝 前期費用 100 100,050 10,005,000 上交建委的建設費 水電增容費 75 100,050 7,503,750 規(guī)劃設計費 110 100,050 11,005,500 包括單體、景觀設計費 室外工程 350 100,050 35,017,500 包括道路、景觀、水系等 建筑成本 1000 100,050 100,050,000 框架結構 智能化系統(tǒng) 75 100,050 7,503,750 安保、監(jiān)控、寬帶等 資金利息 125 100,050 12,506,250 不可預見費 50 100,050 5,002,500 成本合計 2,885 288,644,250 注：以 容積率計，總建筑面積以 100,050 平方米計，開發(fā)周期以 5 年計。 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 48 ? 項目損益表 項目 單價（元 /平方米） 建筑面積（平方米） 合計 (元 ) 銷售收入 單體別墅 6,800 36,018 244,922,400 聯(lián)排別墅 3,200 51,359 164,348,800 銷售收入合計 409,271,200 減 銷售費用 銷售收入的 4% 16,370,848 管理費用 銷售收入的 2% 8,185,424 營業(yè)稅 銷售收入的 % 22,509,916 土建成本 288,644,250 利潤總額 73,560,762 利潤率 18% 注：藝術園的收益尚未計算在內。 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 49 第十二章：盛唐藝術園 2002 年工作推進計劃 工作內容 實施時間 執(zhí)行單位 確定方案大原則：市場定位、容積率、分區(qū)分期思路 2002 年 3 月底 盛唐、開啟、設計單位共同討論 總規(guī)方案設計、修改、報批、批復 4 月 30 日 5 月 30 日 盛唐、開啟、設計單位 場地施工準備工作，土方工程 4 月初 開始 盛唐 總規(guī)方案細化調整：平面、剖面、立面 6 月 1 日 7 月 1 日 盛唐、開啟、設計單位共同討論 擴初方案設計 7 月 30 日 設計單位、盛唐、開啟 擴初報批 —— 審批 9 月 15 日 盛唐 施工圖設計 10 月 30 日 設計單位 造市宣傳，產品說介，與媒體溝通 10 月 開啟、盛唐 房展會亮相，開始內部預認購 10 月 開啟、盛唐 樣板區(qū)域 結構 122020/1 月 盛唐、開啟 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 50 樣板房裝飾 2020 年 2 月 盛唐、開啟 正式開盤銷售 2020 年 3 月 開啟、盛唐 附件 :項目經(jīng)濟指標的多個論證方案 : 江寧地區(qū)，無論什么物業(yè)類型，幾年來一直以低價取悅于南京樓市，別墅市場也不例外。想要突破江寧別墅的價格瓶頸，有待于一批發(fā)展商的共同努力，而目前的機會就出現(xiàn)在將軍路上。考慮到項目的開發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場的青睞，啟動良好，其價格的上漲額度又遠非公寓可比。 考慮到諸多情況的存在，為使盛唐公司的規(guī)劃方案，得到多方論證，最終恰當決策，我公司再按整體容積率、 重新測算所有經(jīng)濟指標；同時，分別按聯(lián)體別墅區(qū)占地面積的不同再組合測算，得出方案一、二、三，以供選擇論證；預期價格根據(jù)市場現(xiàn)狀 和未來的增長走勢兩種情況分別估算，藝術園區(qū)的收益暫不算在內。 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 51 方案一： 整體容積率： ， 聯(lián)排區(qū)占地 160畝 項目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預期均價 1 （元 /平方米） 預期銷售總額 1（元） 預期均價 2 （元 /平方米） 預期銷售總額 2 （元） 500 100,050 單體別墅 280 33,617 5,800 194,978,600 6,800 228,595,600 聯(lián)排別墅 160 54,427 3,300 179,609,100 3,400 185,051,800 配套及藝術園區(qū) 60 12,006 銷售總額 374,587,700 413,647,400 減 銷售費用 銷售收入的 4% 14,983,508 16,545,896 管理費用 銷售收入的 2% 7,491,754 8,272,948 營業(yè)稅 銷售收入的 % 20,602,323 22,750,607 土建成本 288,644,250 288,644,250 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內容：項目整體定位建議 52 利潤 42,865,864 77,433,699 利潤率 % % 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140畝 項目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預期均價 1 （元 /平方米） 預期銷售總額 1（元） 預期均價 2 （元 /平方米） 預期銷售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術園區(qū) 60 14,007 銷售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷售費用 銷售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 項目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū)