中原地產(chǎn)華潤(rùn)置地物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式研究(doc)-地產(chǎn)綜合-資料下載頁(yè)
2025-08-05 09:51本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】港上市公司之一，也是華潤(rùn)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司。綜合型地產(chǎn)公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)出租。種成分股和恒生中企指數(shù)成分股。目前，華潤(rùn)置地總資產(chǎn)已達(dá)170億人。民幣，凈資產(chǎn)超過80億人民幣。司和華潤(rùn)置地（合肥）有限公司。在住宅方面，仍將重點(diǎn)發(fā)展近郊中低密度產(chǎn)品及市區(qū)高密度產(chǎn)品；產(chǎn)品，既而快速在全國(guó)復(fù)制。住宅類物業(yè)比例占到77%左右，而商辦類物業(yè)比例只占到23%。發(fā)而有效回避了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是比較明智的。活的置入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)并有效的分散賬面風(fēng)險(xiǎn)，提升公司業(yè)績(jī)。武漢、合肥共有各類用途的土地儲(chǔ)備萬平方米。其發(fā)展策略明晰，側(cè)重于發(fā)展“郊區(qū)低密度住宅”。此次收購(gòu)所包含的物業(yè)及收益情況如下：。從持有物業(yè)的類型來看，華潤(rùn)置地主要持有寫字樓和大型商業(yè)中心。同時(shí)華潤(rùn)置地對(duì)于權(quán)益。其中商業(yè)物業(yè)約48億人民幣，寫字樓物業(yè)29億人。民幣，另有極少量住宅大約2億人民幣。增長(zhǎng)超過10倍，達(dá)到，占總收入的比重也將提高到%。銀團(tuán)融資創(chuàng)造了條件。
【正文】 % % 年初之現(xiàn)金及等同現(xiàn)金項(xiàng)目 1,535,592 1,389,191 772,286 年終之現(xiàn)金及等同現(xiàn)金項(xiàng)目 1,996,881 1,535,592 1,389,191 總之，物業(yè)運(yùn)營(yíng)從各個(gè)方面提升了華潤(rùn)置地的財(cái)務(wù)指標(biāo)，為其在資本市場(chǎng)上的進(jìn)一步融資打下了良好的基礎(chǔ)。 —— 擴(kuò)大股權(quán)融資空間 華潤(rùn)置地通過物業(yè)運(yùn)營(yíng)策略（主要是指分散開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和置入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）可以集中在一段時(shí)期內(nèi)提高其凈資產(chǎn)值、每股贏利及贏利預(yù)期，促使股票價(jià)格上升。我們從華潤(rùn)置地的股價(jià)走勢(shì)中可以清楚地看到： 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 15 頁(yè) 而華潤(rùn)置地之后在 2020 年 1 月即 以每股 港元配售 3 億股，集資凈額 億港元。配售后，華潤(rùn)置地 2020 年和 2020 年盈利將分別被攤薄 7％和 9％；凈資產(chǎn)值將下降 1％至 港元；凈負(fù)債率從 2020年 12 月底預(yù)測(cè)的 50％降至 31％。 而恰恰是因?yàn)榍捌谖飿I(yè)運(yùn)營(yíng)策略優(yōu)化了華潤(rùn)置地的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，才使這次再融資順利進(jìn)行且對(duì)業(yè)績(jī)影響不大。 從華潤(rùn)置地在資本市場(chǎng)上的一系列動(dòng)作來總結(jié)，將優(yōu)質(zhì)物業(yè)的未來收益預(yù)期作為再融資的支撐點(diǎn)近實(shí)質(zhì)上是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目融資變現(xiàn)的一種選擇。 五、華潤(rùn)置地（ ）物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式總結(jié) 華潤(rùn)置地的物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是由它 企業(yè)的自身構(gòu)架所決定的，國(guó)資背景、豐富的同系公司資源以及良好的融資平臺(tái)是它這種物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式目前獲得成功的基礎(chǔ)，這種物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的可復(fù)制性不強(qiáng)。 華潤(rùn)置地物業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在對(duì)于持有型物業(yè)的選擇時(shí)機(jī)和持有型物業(yè)組合策略的把握上。華潤(rùn)置地作為集團(tuán)的上市公司，它的物業(yè)投資組合應(yīng)該是具有持續(xù)而穩(wěn)定的投資回報(bào)預(yù)期的。所以它選擇全部持有的物業(yè)一般都是一線城市、核心地段、較為成熟且出租率和租金收益達(dá)到一定水平的物業(yè)，另外一些具有潛力但不太成熟的物業(yè)選擇部分持有。 華潤(rùn)置地在物業(yè)運(yùn)營(yíng)鏈的末端較為成功的創(chuàng)造 了一種持有型物業(yè)融資 中國(guó)最大管理資源中心 第 15 頁(yè) 共 15 頁(yè) 變現(xiàn)的方式，它通過資產(chǎn)置換注入和定向增發(fā)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的變現(xiàn)融資。這種融資方式屬于權(quán)益融資，它的成本較一般的企業(yè)債和可轉(zhuǎn)換債券低，同它的權(quán)益控制的操作空間更廣。 華潤(rùn)置地的物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 新的香港會(huì)計(jì) HKAS 40準(zhǔn)則要求，公司要把投資物業(yè)價(jià)值的變動(dòng)所產(chǎn)生的收益或虧損直接于產(chǎn)生期間確認(rèn)為盈利或虧損 ，那么物業(yè)價(jià)值的重估勢(shì)必造成物業(yè)贏利的較大波動(dòng)，存在隱性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)因素如加息和宏觀調(diào)控可能會(huì)對(duì)商業(yè)物業(yè)的租金上漲和資本溢價(jià)產(chǎn)生一定的影響，后期贏利水平過分樂觀的隱性風(fēng)險(xiǎn)也不 容忽視。
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