【導(dǎo)讀】要，把握環(huán)境變動(dòng)所帶來(lái)機(jī)會(huì)的動(dòng)態(tài)型企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。銷售網(wǎng)，編出廣告預(yù)算、促銷政策等。行銷是以顧客為中心，以獲取最大的利潤(rùn)為目的。行銷包容了企業(yè)管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、運(yùn)用雙手和頭腦與心靈及兩條腿的是行銷員。求婚、謀職、處事、夫妻之間、作家、畫家、政客等。人才會(huì)承認(rèn)你做“好”了人，在蕓蕓眾生中，占有一席之位。行銷是一多采多姿的職業(yè)，讓。行銷已不是你要不要做的問(wèn)題，而是你要如何做好。懷，給民眾以建議性的咨詢顧問(wèn)。行銷是高貴的，高收入的，最自由的。能象行銷那樣具有發(fā)展?jié)摿ΑＲ划a(chǎn)品生產(chǎn)轉(zhuǎn)向?yàn)橐詽M足顧客需要來(lái)獲得利潤(rùn)進(jìn)入行銷導(dǎo)向時(shí)期。行銷包括上面所有名詞，以上任一名詞不能全然包括“行銷”。一切挫折都是要達(dá)到美好過(guò)程中必然的遭遇。書；社會(huì)是一個(gè)最好的大學(xué)。誠(chéng)實(shí)的面貌是最佳的介紹信；良好的心胸是無(wú)上的信用。任何一個(gè)人，由于主觀

　　

【正文】 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 55 頁(yè) 共 222 頁(yè) 9) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過(guò) 的，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 10) 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面 積的一半計(jì)算建筑面積。 11) 有柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 12) 突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 13) 突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。 14) 封閉陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 15) 建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外 邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無(wú)柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計(jì)算建筑面積。 16) 兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 56 頁(yè) 共 222 頁(yè) 17) 室外樓梯作為主要通道和用于疏散的，按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。 18) 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。 19) 室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)） 看臺(tái)下空間加以利用的，其超過(guò)（多層按多層計(jì)算）。 20) 原始設(shè)計(jì)為假層（含頂層閣）屋面全部翻高后，前后墻沿口到樓板高度超過(guò) ，按實(shí)際計(jì)算建筑面積。 (2) 不計(jì)算建筑面積的范圍： 1) 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。 2) 檢修、消防等用的室外爬梯。 3) 層高在 、夾層。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 57 頁(yè) 共 222 頁(yè) 4) 構(gòu)筑物， 如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、儲(chǔ)油（水）池、儲(chǔ)倉(cāng)、地下人防干、支線等。 5) 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。 6) 沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。 7) 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 8) 層高小于 、半地下室深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。 9) 崗?fù)?、警亭、書?bào) 亭等。 10) 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。 11) 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。 12) 閣樓。 13) 房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 58 頁(yè) 共 222 頁(yè) (3) 其他： 在計(jì)算建筑物面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。 1公用建筑面積分?jǐn)傆惺裁匆?guī)則？ 答：公用建筑面積按以下規(guī)則分?jǐn)偅? (1) 分?jǐn)傇瓌t： 1) 房屋公用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?。公用建筑面積分?jǐn)們H限于本幢內(nèi)的公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。 2) 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鲬魯偟妹娣e的具體部位。公用建筑面積部位一經(jīng)分?jǐn)偅魏稳瞬坏们终蓟蚋淖兤湓荚O(shè)計(jì)的使用功能。 3) 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分 攤的最小單位為層），然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。 4) 商品房按“套”或“單元”出售。商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 59 頁(yè) 共 222 頁(yè) 內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。 套（單元）建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e (2) 計(jì)算方法： 1) 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： A、 套（單元）內(nèi)的使用面積； 套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定： a、 套內(nèi)使用 面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和； b、 躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； c、 不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； B、 套內(nèi)墻體面積 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 60 頁(yè) 共 222 頁(yè) 新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影 面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 C、 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 a、 原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積； b、 挑陽(yáng)臺(tái)（底陽(yáng)臺(tái)）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積； c、 凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含女兒墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； d、 半挑凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 61 頁(yè) 共 222 頁(yè) 2) 公用建筑面積由以下兩部分組成： A、 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。 B、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半 C、 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 整幢建筑物的公用建筑面積除以整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 分 攤的公用面積 =套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 1房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？ 答：在購(gòu)買期房時(shí)，由于房屋未竣工，無(wú)法實(shí)際測(cè)量房間內(nèi)凈面積。因此消費(fèi)者只能從開(kāi)發(fā)商提供的設(shè)計(jì)平面圖中的尺寸，計(jì)算房間面積。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計(jì)算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。上海地區(qū)多層建筑的承重墻、圍護(hù)墻一般都采用一磚（約 24 公分），戶內(nèi)分割墻一般采用一磚或半磚，一面墻的粉刷層厚度約一公分。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 62 頁(yè) 共 222 頁(yè) 1房地產(chǎn)權(quán) 證中綠色權(quán)證、黃色權(quán)證、紅色權(quán)證有什么區(qū)別？ 答：根據(jù)上海市人民政府（ 1996） 11 號(hào)文規(guī)定，上海房地產(chǎn)權(quán)證采用不同顏色，實(shí)行分類發(fā)放和管理。 綠色權(quán)證：頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，具備居住房建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。 黃色權(quán)證：頒發(fā)給除上述用地情況外的擁有其他地塊上的記工員權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)按規(guī)定辦理補(bǔ) 地價(jià)等有關(guān)手續(xù)后，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 消費(fèi)者購(gòu)買內(nèi)銷商品房后，除僑匯房、平價(jià)房、安居房外，辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)到的應(yīng)是綠色權(quán)證。 1商品房層次、朝向增減系數(shù)有沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定？ 答：商品房層次、朝向等增減系數(shù)，原市房產(chǎn)管理局在 1988 年曾有過(guò)規(guī)定。建設(shè)用地實(shí)行征收土地使用費(fèi)的辦法后， 1992 年原市房產(chǎn)管理局發(fā)文認(rèn)為內(nèi)銷商品房銷售價(jià)格放開(kāi)，原 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 63 頁(yè) 共 222 頁(yè) 規(guī)定的最高限價(jià)以及有關(guān)商品房屋的地段、級(jí)差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價(jià)格可由雙方當(dāng)事人視市場(chǎng)供需情況自行協(xié)商確定。市政府 1997年 42號(hào)令第二十八條規(guī)定 ：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定，但新建安居房、平價(jià)房買賣的價(jià)格應(yīng)當(dāng)由市物價(jià)部門和市住宅建筑管理部門核定?！? 1什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式： (1) 買賣； (2) 交換； (3) 贈(zèng)與； (4) 以房地產(chǎn)抵債； (5) 以房地 產(chǎn)作價(jià)出資或者作為合作條件，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (6) 因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 64 頁(yè) 共 222 頁(yè) (7) 法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。 1房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明哪些主要內(nèi)容？ 答：房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容： (1) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所； (2) 房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍； (3) 土地所有權(quán)性質(zhì)； (4) 土地使用權(quán)獲得方式和使用期限； (5) 房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)； 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 65 頁(yè) 共 222 頁(yè) (6) 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況； (7) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格、支付方式和期限； (8) 房地產(chǎn)交付日期； (9) 違約責(zé)任； (10) 爭(zhēng)議的解決 方式； (11) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。 為什么要對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行審核？ 答：為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，防止投機(jī)行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，由政府出面對(duì)商品房預(yù)售的條件進(jìn)行審核。對(duì)符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對(duì)不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售的商品房，預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴(yán)格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒(méi)收違法所得，并可以處違法所得一倍以 上三倍以下的罰款。 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 66 頁(yè) 共 222 頁(yè) 2什么情況下，簽訂商品房預(yù)售合同？ 答：新建商品房，在取得商品房預(yù)售許可證后，未取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)開(kāi)