【導(dǎo)讀】國家標(biāo)準(zhǔn)，自一九九四年二月一日起施行。設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所負(fù)責(zé)組織。設(shè)計(jì)質(zhì)量，制定本規(guī)范。各級(jí)標(biāo)準(zhǔn)控制規(guī)模，應(yīng)符合。以下圖表中的規(guī)定。其規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)可采用居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)、居住區(qū)組團(tuán)、小區(qū)組團(tuán)及獨(dú)立式組。其配建設(shè)施的面積總指標(biāo)，可根據(jù)規(guī)劃組。1)符合城市總體規(guī)劃的要求；2)符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；條件，充分利用規(guī)劃用地內(nèi)有保留價(jià)值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物與構(gòu)筑物等，5)為老年人、殘疾人的生活和社會(huì)活動(dòng)提供條件；7)為商品化經(jīng)營、社會(huì)化管理及分期實(shí)施創(chuàng)造條件；8)充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的綜合效益。根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)。m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。

　　

【正文】 。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)充分考慮、利用和強(qiáng)化已有的特點(diǎn)和條件，以改變居住區(qū)千人一面和平淡、單調(diào)的面貌。 四、城市居民的一生中，約有三分之二以上的時(shí)間是在居住 區(qū)內(nèi)度過，因而居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須研究居民的行為軌跡與活動(dòng)要求，綜合考慮居民對(duì)物質(zhì)與文化、生理和心理的需求及確保居民安全的防災(zāi)、避災(zāi)措施等，以便為居民創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境。 五、人口老齡化、人口年齡結(jié)構(gòu)中老年人口比例逐年增長和殘疾人占有一定比重，是我國在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)的現(xiàn)實(shí)狀況。老年人的活動(dòng)范圍隨年齡增大逐年縮小，是人生的自然規(guī)律；殘疾人的活動(dòng)范圍不如健康的人，是生理缺陷所至。因而，為殘疾人就近提供工作條件，為老年人和殘疾人提供活動(dòng)、社交的場所和方便、安全的居住生活條件，使老人能歡度晚年，使殘疾人能與 正常人一樣在工作之余同樣享受國家、社會(huì)給 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 40 頁 予勞動(dòng)者本人及其家屬的各種回報(bào)，應(yīng)是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中不允許忽略的重要問題。 六、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化，是建筑工業(yè)化和施工機(jī)械化的重要條件，也是加快居住區(qū)建設(shè)的重要措施之一。但也易因此而造成住宅形體整齊劃一、平淡單調(diào)。因而，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，應(yīng)充分考慮建筑標(biāo)準(zhǔn)化與施工機(jī)械化的要求，同時(shí)也要結(jié)合規(guī)劃用地特點(diǎn)，對(duì)建筑單體的選型、體量、色調(diào)等提出要求，并通過不同的布局手法、群體空間設(shè)計(jì)等，為建筑群體多樣化創(chuàng)造條件。 七、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)方面綜合效益的高低，應(yīng)是衡量和評(píng)介居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)劣的綜合標(biāo)準(zhǔn)，也是居住區(qū)規(guī)劃能否付諸實(shí)施、居住區(qū)基本的居住生活環(huán)境能否得到保障的關(guān)鍵所在。而提高三個(gè)方面綜合效益的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，就是經(jīng)濟(jì)、合理、有效地使用規(guī)劃范圍內(nèi)的土地和空間。統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)也是提高三個(gè)效益的重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，應(yīng)考慮適應(yīng)分期建設(shè)的要求，并為商品化經(jīng)營和社會(huì)化管理創(chuàng)造條件。 第二章 術(shù)語、代號(hào) 術(shù)語，是本規(guī)范的重要組成部分，也是制定本規(guī)范的前提條件之一。 本章內(nèi)容是對(duì)本規(guī)范涉及的基本詞匯給予統(tǒng)一用詞，統(tǒng)一詞解或?qū)⑹褂贸墒斓脑~匯納入、肯定，以利于對(duì)本規(guī)范內(nèi) 容的正確理解和使用。 一、統(tǒng)一用詞、統(tǒng)一涵義。不是將尚無統(tǒng)一規(guī)定，而需要作有規(guī)定的術(shù)語給予確切的名稱和內(nèi)涵。 如對(duì)本規(guī)范的命名，即對(duì) “ 城市居民聚居地 ” 的稱呼有稱 “ 住宅區(qū) ” 的，也有稱 “ 居民區(qū) ” 或 “ 居住區(qū) ” 的均有。幾幢住宅或成片住宅，有配套設(shè)施的或無配套設(shè)施的均可用以上某一詞代之，用詞混亂、涵義不清。經(jīng)分析，要滿足城市居民居住生活的基本需要，除住宅外，還必須配建與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公建、道路和公共綠地等設(shè)施。從這一基本觀點(diǎn)出發(fā)，本規(guī)范認(rèn)為， “ 居住區(qū) ” 一詞較其它用詞更能準(zhǔn)確地反映以居住為主的，有 相應(yīng)配套設(shè)施的居住生活聚居地的真實(shí)涵義。因此，本規(guī)范將需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃的不同居住人口規(guī)模的城市居民居住生活聚居地統(tǒng) 稱居住區(qū)，并對(duì)其涵義給予統(tǒng)一規(guī)定。 又如，對(duì)居住區(qū)用地內(nèi)的 “ 四項(xiàng)用地 ” 的總稱有的稱生活居住用地，有的稱居住區(qū)用地、居住用地、居住用地、新村小區(qū)用地等，對(duì)第一項(xiàng)用地（住宅建設(shè)用地）有的稱居住用地，有的稱住宅用地。由于稱呼混亂、計(jì)算口徑也不統(tǒng)一，造成規(guī)劃方案的技術(shù)數(shù)據(jù)可比性差，對(duì)方案評(píng)審帶來困難。本規(guī)范根據(jù)我國多數(shù)地區(qū)的使用習(xí)慣，并考慮體現(xiàn)用 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 40 頁 地性質(zhì)的確切性，把四項(xiàng)用地的總稱定為居住區(qū)用地，既具 有概括居住生活所需的多項(xiàng)功能的涵義，又有別于包含 “ 其它用地 ” 在內(nèi)的居住區(qū)規(guī)劃總用地和《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中的居住用地，把第一項(xiàng)用地稱為住宅用地，則具有明顯的單一性，不易混淆。 再如，對(duì)反映綠化效果有關(guān)的指標(biāo)用詞，以往常用的是 “ 綠化覆蓋率 ” ，也有用 “ 綠地率 ” 的，涵義不同，效果不一。經(jīng)分析， “ 綠化覆蓋率 ” 僅強(qiáng)調(diào)規(guī)劃樹木成材后樹冠覆蓋下的用地面積，而不管其占地面積的實(shí)際用途，而所占用地與使用性質(zhì)還往往不一致。因而，本規(guī)范規(guī)定統(tǒng)一采用 “ 綠地率 ” 。 此外，居住區(qū)用地、其它用地、住宅容積率 、容積率等均屬此類。 二、對(duì)成熟的術(shù)語納入、肯定。如住宅建筑密度、住宅面積密度、道路紅線、建筑線等屬此類。 三、為便于在居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙中對(duì)規(guī)劃范圍內(nèi)不同類別用地的標(biāo)注，特規(guī)定了居住區(qū)用地平衡表中各類、各項(xiàng)用地的代號(hào)，以利于計(jì)算和統(tǒng)計(jì)。 第三章 用地與建筑 居住區(qū)是城市居民的居住生活聚居地，其用地構(gòu)成，按功能可分為住宅用地、為本區(qū)居民配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施用地 (也稱公建用地 )、公共綠地以及把上述三項(xiàng)用地聯(lián)成一體的道路用地等四項(xiàng)用地，總稱居住區(qū)用地。在居住區(qū)外圍的道路用地 (如獨(dú)立組團(tuán)外圍的小區(qū)路，獨(dú)立小區(qū)外圍的居住區(qū)級(jí)道路或城市道路、居住區(qū)外圍的城市干道 )或按照城市總體規(guī)劃要求在居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)安排的非為居住區(qū)配建的公建用地或與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的各類建筑和設(shè)施用地，以及保留的單位和自然村及不可建設(shè)等用地，統(tǒng)稱其它用地，所以，居住區(qū)規(guī)劃總用 地包括居住區(qū)用地和 “ 其它用地 ” 兩部分。這一劃分的原則與方法同我國大多數(shù)城市的現(xiàn)行辦法相一致，也與原國家建委 (80)建發(fā)城字 492號(hào)文件的規(guī)定基本吻合。 本規(guī)范中的 “ 居住區(qū)用地 ” 含住宅用地及包括居住區(qū)級(jí)在內(nèi)的各級(jí)配套的公建用地 、公共綠地和道路用地。這是因?yàn)榫幼^(qū)、小區(qū)、組團(tuán)是一個(gè)完整的體系，構(gòu)成居住區(qū)用地的四項(xiàng)用地均與有關(guān)的居住區(qū)、小區(qū)和組團(tuán)的居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)，并必須在規(guī)劃中統(tǒng)一安排、統(tǒng)一核算用地平衡及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 ～ 構(gòu)成居住區(qū)用地的四項(xiàng)用地具有一定的比例關(guān)系。這一比例關(guān)系的合理性及每一居民平均占有居住區(qū)用地面積的數(shù)量 (人 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 21 頁 共 40 頁 均用地水平 )，是衡量居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)是否科學(xué)、合理和經(jīng)濟(jì)的重要標(biāo)志，必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)文件中反映出來。 一、本規(guī)范采用 “ 居住區(qū)用地平衡表 ” 格式 (正文附表 )，與各地現(xiàn)行格式 基本一致。但具體平衡內(nèi)容各地口徑不一，如有的將 “ 其它用地 ” 納入用地平衡，有的不參與平衡等。考慮到 “ 其它用地 ” 既與居住區(qū)用地功能無直接關(guān)系，也與居住區(qū)用地之間無相關(guān)規(guī)律性，更無可比性，因而不能用來衡量居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的合理性與規(guī)劃水平。據(jù)此，本規(guī)范采用的用地平衡表，以構(gòu)成居住區(qū)用地的四項(xiàng)用地作平衡因子。人均用地亦只計(jì)算居住區(qū)用地及其所屬各單項(xiàng)用地。 “ 其它用地 ” 不參與用地平衡，也不計(jì)入人均用地指標(biāo)，只在居住區(qū)規(guī)劃總用地中統(tǒng)計(jì)其用地?cái)?shù)量。 在具體使用 “ 居住區(qū)用地平衡表 ”( 正文附表 )時(shí)，要按居住區(qū)的 實(shí)際規(guī)模確定表名及相關(guān)用地的名稱。如規(guī)模為小區(qū)，則表名相應(yīng)為 “ 小區(qū)用地平衡表 ” ， “ — ” 為 “ 小區(qū)用地 ” ，最后一項(xiàng)為 “ 小區(qū)規(guī)劃總用地 ” 。 二、居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo) (正文表 )，即居住區(qū)中住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地分別占居住區(qū)用地的百分比的控制數(shù)。影響該指標(biāo)的因素很多，它與居住區(qū)的居住人口規(guī)模、所在城市的城市規(guī)模，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及城市用地緊張狀況等都有密切關(guān)系。本表 (正文表 )是根據(jù)全國不同地區(qū) 37 個(gè)大、中、小城市七十年代以來規(guī)劃建設(shè)的 (含在建的 )140 余個(gè)不同規(guī)模居住區(qū) 的調(diào)查資料進(jìn)行綜合分析而制訂的。 、道路等級(jí)和公共綠地等級(jí)，且具有規(guī)律性，是決定各項(xiàng)用地指標(biāo)的關(guān)鍵因素。故作為 “ 居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo) ” 的分類依據(jù)將其列于表中，即以居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)不同規(guī)模表示。 、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和用地緊張狀況不同，致使居住區(qū)各項(xiàng)用地指標(biāo)也不一樣。如大城市和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的中小城市要求居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)較高，該項(xiàng)占地的比例相應(yīng)就高一些；某些中小城市用地條件較好，居住區(qū)公共綠地的指標(biāo)也相應(yīng)高一些等等 。此外，同一城市中也因各居住區(qū)所處區(qū)位和內(nèi)、外環(huán)境條件的不同，各項(xiàng)用地比例也有一定差距。本表綜合考慮了這些因素，每一欄的指標(biāo)數(shù)據(jù)都確定了一個(gè)合理幅度，供各地城市在規(guī)劃工作中根據(jù)具體情況選用。 。對(duì)某些特殊情況，如因相鄰地段缺中小學(xué)，需由本區(qū)增設(shè)，或相鄰地段的學(xué)校有富裕，本小區(qū)可不另設(shè)學(xué)校等，這對(duì)本小區(qū) (或居住區(qū)，或組團(tuán) )的用地平衡指標(biāo)影響很大。但這類既無規(guī)律性也非由本區(qū)自身所決定的特殊因素，本 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 40 頁 表未予考慮。在使用本規(guī)范時(shí)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況對(duì)某項(xiàng)或某幾項(xiàng)指標(biāo)作酌情增減。 三、人均居住區(qū)用地控制指標(biāo) (正文表 )即每人平均占有居住區(qū)用地面積的控制指標(biāo)。 ，確定由城市規(guī)模 (按大城市、中等城市、小城市三級(jí) )、居住區(qū)分級(jí)規(guī)模 (居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí) )和住宅層數(shù)等三項(xiàng)主要因素綜合控制。理由是，根據(jù)全國 140 余個(gè)不同規(guī)模居住區(qū)資料的分析表明，決定人均居住區(qū)用地指標(biāo)的主要因素，一是城市規(guī)模。大城市人口集中，城市用地緊張，人口密度一般都較高，人均占地指標(biāo)相應(yīng)地較低；中小城市，特別是小城市用地條件相對(duì)寬裕一些；人口密度一般要低一些， 人均用地指標(biāo)也就相應(yīng)地高一些；二是居住區(qū)居住人口規(guī)模。因涉及公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的配套設(shè)置等級(jí)不同，一般人均占地，居住區(qū)高于小區(qū)，小區(qū)高于組團(tuán)；三是住宅層數(shù)，一般若住宅層數(shù)較高，所能達(dá)到的居住密度相應(yīng)較高，人均所需居住區(qū)用地相應(yīng)就低一些。以上三個(gè)因素一般具有明顯的規(guī)律性，是決定人均居住區(qū)用地控制指標(biāo)的基本因素，為此本規(guī)范將它們作為 “ 人均居住區(qū)用地控制指標(biāo) ” 的分類依據(jù)，列于表中。表中數(shù)據(jù)系由全國 140余個(gè)不同規(guī)模居住區(qū)的資料統(tǒng)計(jì)、分析得出。 其它影響因素，如居住區(qū)所處建筑氣候分區(qū)及地理緯度所決 定的日照間距要求的大小不同，對(duì)居住密度和相應(yīng)的人均占地面積也有明顯影響；城市發(fā)展水平也是影響因素之一。此外，人口戶型結(jié)構(gòu)也是一個(gè)重要因素。據(jù)調(diào)查表明，各地城市的戶均人口大多在 人至 4 人之間，平均近 人，且許多大中城市近些年大多在 人至 4人之間，平均近 人，故本指標(biāo)按每戶 人計(jì)。這些因素情況很復(fù)雜，有的也沒有明顯的規(guī)律性，為簡化本表未將其作為定量因素直接在表中體現(xiàn)，但在控制指標(biāo)的幅度中已綜合考慮了這些因素。 。一種方案不考慮中高層(七至九層 )住 宅。理由是現(xiàn)行的中高層住宅均不帶電梯，也未預(yù)留電梯井，與本規(guī)范第 條 “ 無電梯住宅不應(yīng)超過六層 ” 的規(guī)定不一致，如設(shè)電梯則不經(jīng)濟(jì)，故不宜在本表中出現(xiàn)。第二種方案包含有中高層住宅。理由是在調(diào)查的全國 140 余個(gè)居住區(qū)中約有三分之一的居住區(qū)建有中高層住宅，且在多數(shù)大城市和相當(dāng)多的中等城市中，中高層住宅的比例日增。如不考慮則影響指標(biāo)的準(zhǔn)確性。根據(jù)這一現(xiàn)實(shí)情況，并考慮到中高層住宅對(duì)人均用地指標(biāo)有明顯的影響，因此，本規(guī)范給予考慮。但本表僅反映人均用地指標(biāo)，并不認(rèn)為中高層住宅的采用是合理的。 數(shù)和不同的層數(shù)組合，主要考慮不同規(guī)模的居住區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)的層數(shù)和層數(shù)混合型式。對(duì)可能性很小的全高層、全中高層或全低層的 3萬至 5 萬人規(guī)模的居住區(qū)未在表中列項(xiàng)反映。對(duì)多低層混 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁 共 40 頁 合的居住區(qū)及多、中高、高層混合的小區(qū)、組團(tuán)等類型也未予單列，如有這種情況可參照相近類型的指標(biāo)控制。 。一是控制低層，對(duì)低層住宅的用地指標(biāo)，上限不宜太高，以限制建過多的低層特別是平房住宅。二是中高層住宅上下限指標(biāo)扣得較緊，以限制只有在要求達(dá)到一定的密度而多層住宅又達(dá)不到所要求的密度時(shí)，才考慮中高層住宅。