【導讀】階段、銷售階段和交付使用階段。究室進行可行性研究。免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。和環(huán)境保護;資源供給及資本運作方案；環(huán)境影響和環(huán)境保護；建設節(jié)點計劃；項目經(jīng)濟及社會效益分析；結(jié)論及建議。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。2）初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。依法必須進行招標的工程建。重點項目，擬采用邀請招標的，應對采用邀請招標的理由作出說明；2）舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權重組方式取得。判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。的效力及招標人在招標期限內(nèi)應負的責任等。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料：。8）土地登記法人代表證明和身份證明；

　　

【正文】 銷售培訓 銷售管理策劃 銷售隊伍進駐 銷售執(zhí)行 第三階段：推廣主題的制定 推廣口號的制定 整體包裝風格的確定 主要街區(qū)路段包裝風格及具體形式 現(xiàn)場氣氛營造風格及具體形式 展示中心及示范環(huán)境具體裝修風格建議 樣板房具體裝修風格建議 看樓通道裝飾風格建議 名片 信紙 信封 傳真紙 文件袋 企業(yè) ()大量管理資料下載 45 請柬 工作卡 水杯 煙灰缸 垃圾桶 車體 工地圍墻設計 工地廣告牌設計 導示牌設計 條幅設計 路旗設計 掛旗設計 車體包裝設計 主要街區(qū)大型形象廣告牌的設計 展板設計 售樓處導示招貼 噴繪畫設計 看樓通道設計 戶形形象說明設計 樣板房導示卡、牌、標志等設計 行車導示系統(tǒng)設計 售樓書 企業(yè) ()大量管理資料下載 46 售樓雜志 宣傳折頁 宣傳海報 郵遞單張 影視廣告腳本創(chuàng)意 第四階段：各銷售期的廣告具體創(chuàng)意 傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃 展銷會的配合 促銷活動的配合 其他外賣場的配合 廣告效果測定與監(jiān)控 競爭對手監(jiān)控 競爭者咨詢報告 競爭者廣告監(jiān)控及具體分析 銷售控制及月度目標制定 銷售合同的簽訂。 按揭辦理。 1）公積金貸款： 貸款資格 貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯 交單位的離退休職工。貸款條件： 具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口企業(yè) ()大量管理資料下載 47 簿、軍人證件、暫住證等）； 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力； 具有購買住房的合同或有關證明文件； 提供住房資金管理中心同意的擔保方式； 符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。 貸款流程圖 咨詢、領取表格 提出申請 簽訂借款合同、抵押合同 辦理抵押登記手續(xù) 辦理房屋財產(chǎn)保險 貸款轉(zhuǎn)帳 每月還款 企業(yè) ()大量管理資料下載 48 貸款結(jié)清注銷 提交資料 本人戶口本、身份證或其他有效居留證明； 購房合同或 意向書等有關證明文件； 借款人所在單位同意貸款的證明； 住房資金管理中心要求提供的其他材料。 2）商業(yè)貸款 貸款資格 貸款對象：具有完全民事行為能力的中國自然人。貸款條件：一、有當?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸荩ㄉ矸葑C、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；二、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；三、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；四、有貸款人認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人；五、有購買住房的合同或 協(xié)議或有關批準文件；六、所購住房價格基本符合貸款人或其指定的房地產(chǎn)估價機構評估價值；七、不享受購房補貼的，以不低于所購住房全部價款的 20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分的 20%的存款或現(xiàn)金作為購房首期付款；八、貸款行規(guī)定的其他條件。十、以上條款借款人需企業(yè) ()大量管理資料下載 49 同時具備，且借款人應保證所提供文件的真實性、合法性。如因借款人的原因造成貸款人的損失，借款人應負賠償責任。 貸款流程圖 提交資料 個人需提供資料 （如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及 武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》 ：已婚、未婚、離異 或協(xié)議，及有關證明文件 4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明 （蓋單位公章） （加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢） 。 隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。 3）組合貸款：公積金貸款不夠用時，還可以申請商業(yè)貸款。 企業(yè) ()大量管理資料下載 50 貸款資格 貸款對象：在本地購買 自住住房，同時在當?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。貸款條件： 具有當?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）； 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力； 具有購買住房的合同或有關證明文件； 有住房資金管理中心認可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押；或借款人不能足額提供抵押（質(zhì)押）時，有貸款人認可并符合規(guī)定條件，具有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔連帶責任的保證人； 符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。 貸款流程 圖 提交資料 個人需提供資料 （如已婚）的身份證，外省人士需提供《武漢市暫住證》以及武漢市房地產(chǎn)中心開具的證明文件《外省市人在京購房批準通知單》 ：已婚、未婚、離異 協(xié)議，及有關證明文件 4.《首付款證明》正本及其已付款的收據(jù)或在本銀行不低于首付款的存款證明 （蓋單位公章） （加蓋公章并體現(xiàn)當年年檢） ； 企業(yè) ()大量管理資料下載 51 款行要求提供的其他材料。 隨各銀行具體要求的不同，應提交的材料會有所不同。 抵押登記 房地產(chǎn)抵押登記分三種類型，其一是純土地使用權抵押，二是房地產(chǎn)抵押，三是在建工程抵押或期房抵押。抵押登記在市局抵押登記科辦理。屬第一、二種類型抵押的，應提交國有土地使用權證或房產(chǎn)證、土地估價報告或房地產(chǎn)估價報告、抵押合同、借款合同、抵押申請表、抵押登記雙方法人代表證明或個人身份證明、土地登記委托書。屬在建工程或期房抵押的，還應提交《建設工程規(guī)劃許可證》、《商品房預售許可證》。 第五章：交付使用階段 一、申請竣工驗收， 取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發(fā)小區(qū)的，還應申請綜合驗收。 竣工驗收是指一個工程項目經(jīng)過施工和設備安裝后達到了該項目設計文件規(guī)定的要求，具備使用條件，由開發(fā)建設單位查驗工程并辦理接收手續(xù)的過程?？⒐を炇找话惴譃閮蓚€階段，一是單項竣工驗收，二是綜合驗收。武漢市建設管理委員會對全市建筑工程竣工驗收實施統(tǒng)一備案，具體工作委托武漢市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站負責實施。 工程竣工驗收條件： 完成工程設計和合同約定的各項內(nèi)容。 施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，確認工程質(zhì)量符企業(yè) ()大量管理資料下載 52 合有關法律、法規(guī)和工程建設 強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關負責人審核簽字。 于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關負責人審核簽字。 勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應經(jīng)該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。 有完整的技術檔案和施工管理資料。 有 工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。 建設單位已按合同約定支付工程款。 有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。 有公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。 1 建設行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。 工程竣工驗收程序： 工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監(jiān)理的工程，工程竣工報告須經(jīng)總監(jiān)理工程師簽署意見。 企業(yè) ()大量管理資料下載 53 建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。 建設單位應當在工程竣工驗收７個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機構。 建設單位組織工程竣工驗收。 1）建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位分別匯報工程合同履約和在工程建設各個環(huán)節(jié)執(zhí)行法律、法規(guī)和工程建設強制性標準的情況； 2）審閱建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料； 3）實地查驗工程質(zhì)量； 4）對工程勘察、設 計、施工、設備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出全面評價，形成經(jīng)驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。 建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起 15 日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門（以下簡稱備案機關）備案。 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件： ㈠工程竣工驗收備案表； ㈡工程竣工驗收報告?？⒐を炇請蟾鎽敯üこ虉蠼ㄈ掌?，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質(zhì)量檢 測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料； 企業(yè) ()大量管理資料下載 54 ㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件； ㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書； ㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。 商品住宅還應當提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。 二、申辦建設工程規(guī)劃驗收 建設工程竣工驗收后 3 個月內(nèi)，建設單位應向原批準的城市規(guī)劃行政主管部門申報建設工程規(guī)劃驗收。 申報資料： 1） 填寫《建設工程規(guī)劃驗收申請表》； 2） 市勘測設計院測繪的竣工圖； 3） 建設用地規(guī)劃許可證； 4） 建設工程規(guī)劃許可證； 5） 土地使用權權證； 6） 拆遷驗收審批書； 7） 經(jīng)審定的規(guī)劃總平面圖； 8） 建筑核位紅線圖； 9） 建設工程紅線定位圖冊； 10） 屬成片小區(qū)的還需要提交市政工程、管線等相關設計資料； 11) 其它相關資料。 另準備一份經(jīng)批準的建筑工程施工圖供現(xiàn)場驗收用。 三、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》。 企業(yè) ()大量管理資料下載 55 房地產(chǎn)權屬登記，是指由房地產(chǎn)行政管理部門對房屋所有權及其相應的土地使用權，以及由上述權利產(chǎn)生的抵押權、典權等房地產(chǎn)他項權利進行的登記并對登記的房地產(chǎn)依法進行審查和確認權屬，核發(fā)房 地產(chǎn)權屬證書的行為。房地產(chǎn)權屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權利登記和注銷登記。本市房地產(chǎn)權屬證書包括《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》和《期房抵押證明》。 新建商品房屋的，應當在房屋竣工之后三個月內(nèi)向有管轄權的登記部門申請房屋所有權、土使用權的初始登記，并且提交下列文件： 申請表 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)許可證 建筑工程規(guī)劃許可證（含規(guī)劃辦、處罰證明） 建筑紅線定位圖 建筑施工許可證 竣工驗收證明 工 商營業(yè)執(zhí)照復印件 法人代表身份證復印件 授權委托書及代理人身份證復印件 房屋平面圖 1土地使用權屬證件（查驗證件） 1建設用地規(guī)劃許可證（查驗證件） 1用地紅線圖（查驗證件） 企業(yè) ()大量管理資料下載 56 新建的商品房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在新建商品房屋竣工驗收后，售出或者交付給買受人之前，向具有管轄權的登記部門申請辦理商品房屋的初始登記，領取《商品房權屬證明書》。 四、物業(yè)移交 開發(fā)建設單位應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)管理服務合同 ,該合同至業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè) 管理服務合同生效時終止。 住宅區(qū)入住率達到 50%以上或者住宅區(qū)房屋交付使用滿 2 年時 ,由所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政管理部門會同開發(fā)建設單位、街道辦事處或者鎮(zhèn) (鄉(xiāng) )人民政府召集第一次業(yè)主大會 ,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 開發(fā)建設單位必須在住宅區(qū)業(yè)主委員會成立之日起 30 日內(nèi) ,向房地產(chǎn)行政管理部門提出申請，經(jīng)審查批準后向業(yè)主委員會移交新建住宅區(qū)的物業(yè)管理用房、物業(yè)管理啟動資金和下列工程建設檔案資料： (一 )住宅區(qū)規(guī)劃圖和批準文件； (二 )單體建筑、結(jié)構、設備竣工圖； (三 )道路及地下管網(wǎng)竣工圖； (四 )各種設備的使用說明書、電路示意圖； (五 )建筑工程、市政、環(huán)保、綠化等相關工程驗收資料； (六 )其他必要資料。 在物業(yè)移交同時或移交之前，開發(fā)商應將小區(qū)水、電、氣移交當?shù)毓┧块T、供電部門和供氣部門，以實現(xiàn)徹底移交。 企業(yè) ()大量管理資料下載 57