【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行的經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)同時(shí)申請(qǐng)住房貸款，一旦貸款人無(wú)力償還，商業(yè)銀行的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)陡然發(fā)生。由此可見，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)并不是極低，但是，風(fēng)險(xiǎn)也不是不可防范的。在我國(guó)，個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)開展的時(shí)間較短，很多管理上的經(jīng)驗(yàn)還在摸索中逐步形成。而在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)一直是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，各國(guó)都先后建立了相對(duì)成熟完善的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)，在對(duì)個(gè)人住房信貸的風(fēng)險(xiǎn)觀了上積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，有些經(jīng)驗(yàn)也是值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒的。二、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理可借鑒的經(jīng)驗(yàn)以美國(guó)為例，美國(guó)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理模式很有代表性。美國(guó)人大多數(shù)是通過私營(yíng)金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款解決住房問題的，獲得這種貸款的基本條件是以所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，這樣可使貸款風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度。同時(shí)，美國(guó)聯(lián)邦政府金融機(jī)構(gòu)建立起了一套完整的有效控制房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的特殊機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)依據(jù)資信調(diào)查和住房估值審批貸款金額，資信調(diào)查依賴的是一個(gè)完備的信用體系，它包括個(gè)人信用調(diào)查機(jī)制和個(gè)人信用評(píng)估機(jī)制，通過綜合考察影響個(gè)人及其家庭的內(nèi)外客觀、微觀環(huán)境，包括經(jīng)濟(jì)、金融、司法、社會(huì)、工商、財(cái)產(chǎn)在內(nèi)，使用科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒?，?duì)個(gè)人及其家庭的資產(chǎn)狀況、履約各種經(jīng)濟(jì)承諾的能力和信譽(yù)程度進(jìn)行全面評(píng)判和評(píng)估，數(shù)據(jù)的采集盡可能中介化和標(biāo)準(zhǔn)化。當(dāng)?shù)盅嘿J款違約時(shí)，美國(guó)的房屋抵押市場(chǎng)配備了一系列的處置方法，例如延期支付、重設(shè)還款表、自愿轉(zhuǎn)讓契約、公告拍賣等，可以根據(jù)抵押資產(chǎn)以及貸款人的具體情況，采取適合自己的處置方法，從而降低了個(gè)人住房貸款違約后給金融機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置上，聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)、政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司三家中介機(jī)構(gòu)從事二級(jí)抵押市場(chǎng)的操作，有利地解決了房地產(chǎn)一級(jí)抵押市場(chǎng)無(wú)法解決的三大問題：流動(dòng)性問題、資金占?jí)旱拈L(zhǎng)期性和資金來源的短期性問題、住房抵押貸款市場(chǎng)的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)資金倆源有限的矛盾。當(dāng)前，解決我國(guó)商業(yè)銀行的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面入手，在一級(jí)市場(chǎng)上注重解決信用風(fēng)險(xiǎn)，在二級(jí)市場(chǎng)注重解決流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。三、個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的途徑從未來的發(fā)展趨勢(shì)看，中國(guó)的個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)還會(huì)有很大的發(fā)展空間，但是，如果在目前相對(duì)欠缺的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制下進(jìn)行快速擴(kuò)張，未來必然會(huì)給商業(yè)銀行帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，當(dāng)前應(yīng)當(dāng)把完善個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)作為商業(yè)銀行管理的重點(diǎn)。1．改善個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和評(píng)估環(huán)境這就要求建立一個(gè)完善的個(gè)人信用體系，該體系的核心是個(gè)人信用制度，即能證明、解釋和查驗(yàn)自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人信用活動(dòng)。具體操作就是要規(guī)范發(fā)展的一系列具有法律效力的規(guī)章制度與行為規(guī)范，包括：個(gè)人信用等級(jí)制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)管理制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁等。要建立專門的信用機(jī)構(gòu)，信用授予人將信用消費(fèi)者日常在金融機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)的信用支付情況連續(xù)地提供給信用機(jī)構(gòu)，由信用機(jī)構(gòu)將這些信息會(huì)同來自司法、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)的公眾記錄加以整理、分析，記入該消費(fèi)者的歷史檔案，當(dāng)授信人面對(duì)消費(fèi)信貸申請(qǐng)時(shí)，可以從信用機(jī)構(gòu)獲得申請(qǐng)人的信用報(bào)告，并據(jù)此做出決策。為此，中國(guó)人民銀行已正式成立了征信管理局，該機(jī)構(gòu)一方面鞏固和加強(qiáng)對(duì)企業(yè)法人的征信管理系統(tǒng)，另一方面也將于今年內(nèi)開始推行“個(gè)人征信系統(tǒng)”，但從目前情況看，個(gè)人征信系統(tǒng)所采集的信息對(duì)于進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷并不足夠，尚需在逐步完善中實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)。與此同時(shí)，商業(yè)銀行為了化解信用風(fēng)險(xiǎn)，必須在其審批個(gè)人住房貸款的過程中，將個(gè)人信用作為考察的重點(diǎn)，設(shè)立相關(guān)的個(gè)人信息檔案，建立專業(yè)化、規(guī)范化、初具規(guī)模的數(shù)據(jù)庫(kù)，為信用管理打好基礎(chǔ)，對(duì)已有借款人以及貸款申請(qǐng)人違約的可能性做出預(yù)測(cè)，并建立信用缺失的預(yù)警機(jī)制，一旦發(fā)生信用危機(jī)，就可以立即采取補(bǔ)救措施。同時(shí)，各金融機(jī)構(gòu)之間還應(yīng)當(dāng)充分共享個(gè)人信用信息資源，因?yàn)橘J款人可能同時(shí)在不同的金融機(jī)構(gòu)或同一金融機(jī)構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)申請(qǐng)住房貸款，信息的共享使借款者更加高效準(zhǔn)確地做出決策。2．加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程為了化解個(gè)人住房貸款帶來的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極鼓勵(lì)商業(yè)銀行采取市場(chǎng)化的手段轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的發(fā)展。首先，逐步推行住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的建立。房地產(chǎn)貸款由商業(yè)銀行創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔(dān)保、發(fā)行抵押貸款債券。通過一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接，提高資金的流動(dòng)性，一方面商業(yè)銀行通過發(fā)行抵押貸款債券可以獲得充足的資金滿足個(gè)人住房信貸需求，另一方面貸款的額度與債券發(fā)行量相匹配，分散了流動(dòng)性。其次，從成熟市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)看，住房按揭貸款證券化是商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效方法之一。住房按揭貸款證券化實(shí)際上是一種新型的住宅融資方式，商業(yè)銀行將缺乏流動(dòng)性但未來現(xiàn)金流可以預(yù)測(cè)的住房抵押貸款進(jìn)行組合，形成一個(gè)“資產(chǎn)池”，經(jīng)過信用評(píng)級(jí)以后，向投資者轉(zhuǎn)讓住房按揭貸款債權(quán)，收回資金補(bǔ)充流動(dòng)性3．推進(jìn)房地產(chǎn)融資的多元化目前我國(guó)房地產(chǎn)金融以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例較小，融資格局較單一。根據(jù)統(tǒng)計(jì)估算，80左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金都直接或間接地來自商業(yè)銀行信貸。而在成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的融資不僅有債券融資和股權(quán)融資兩種基本形式，同時(shí)，在債權(quán)和股權(quán)融資一級(jí)市場(chǎng)以外，還存在著發(fā)達(dá)的二級(jí)市場(chǎng)。因此，推動(dòng)房地產(chǎn)融資的多元化，有助于降低房地產(chǎn)融資對(duì)銀行信貸的過分依賴。4．引入個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保公司目前，在我國(guó)的一些城市已建立了“置業(yè)擔(dān)保公司”，這些公司的成功運(yùn)作將有效促進(jìn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的分散化。此外，商業(yè)銀行還應(yīng)根據(jù)客戶的不同需求以及客戶的資信水平，設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品，提供多元化貸款服務(wù)，推行多種還款手段，提高金融服務(wù)水平，推進(jìn)個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。第五篇：個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展探悉我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展初探據(jù)中國(guó)人民銀行貨幣政策執(zhí)行小組于XX年10月發(fā)布的XX年第三季度《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)仍然偏快。結(jié)合今年前兩個(gè)季度的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》考察，在人民幣新增貸款中，一季度為8082億元，同比多增4758億元；二季度為9728億元，同比多增4752億元?！胺堑洹敝?，人民銀行加強(qiáng)了對(duì)貨幣信貸總量的調(diào)控，從三季度開始，金融機(jī)構(gòu)貸款多增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開始減緩，當(dāng)季金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加6905億元，比二季度少增2823億元，但仍比去年同期多增1664億元。而在這樣一個(gè)金融機(jī)構(gòu)貸款量快速增長(zhǎng)的時(shí)期，不良貸款余額仍然下降緩慢，不良貸款損失額仍在增加。如何加強(qiáng)貸款管理，尤其是對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段越來越多的個(gè)人消費(fèi)信貸的管理，是金融機(jī)構(gòu)必須加以重視的問題。一、我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)屬于個(gè)人銀行業(yè)務(wù)的一種，主要是指商業(yè)銀行將資金借貸給個(gè)人或家庭使用和消費(fèi)，在約定時(shí)間內(nèi)收回并按一定的利率計(jì)取利息的信貸業(yè)務(wù)。近年來我國(guó)金融業(yè)發(fā)展較快，各級(jí)銀行機(jī)構(gòu)遍布全國(guó)，人民銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、股份制銀行和地方性商業(yè)銀行構(gòu)成了我國(guó)龐大的銀行體系，成為我國(guó)金融業(yè)務(wù)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。隨著社會(huì)醫(yī)療養(yǎng)老、保險(xiǎn)等制度的日益成熟，以原始積累的方式進(jìn)行消費(fèi)的傳統(tǒng)觀念正逐步被信貸消費(fèi)理念所取代，越來越多的居民開始接受消費(fèi)信貸服務(wù)，進(jìn)行信貸消費(fèi)。我國(guó)消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展至今，業(yè)務(wù)范圍得到了較快的擴(kuò)大。這些貸款業(yè)務(wù)主要建立在穩(wěn)定合法的個(gè)人經(jīng)濟(jì)收入與良好的個(gè)人社會(huì)信用基礎(chǔ)之上，主要包括個(gè)人住房消費(fèi)貸款（含二手樓宇貸款），個(gè)人住房裝修貸款、汽車消費(fèi)貸款、個(gè)人存單質(zhì)押貸款、個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款、個(gè)人助學(xué)貸款、個(gè)人留學(xué)貸款、個(gè)人旅游貸款等業(yè)務(wù)。有的金融機(jī)構(gòu)還開展了個(gè)人小額信用貸款、個(gè)人綜合授信額度貸款等業(yè)務(wù)。有數(shù)據(jù)顯示，今年上半年我國(guó)消費(fèi)貸款增加2459億元，同比多增1070億元?，F(xiàn)階段我國(guó)個(gè)人信貸消費(fèi)結(jié)構(gòu)上，個(gè)人住房貸款和汽車消費(fèi)貸款占了相當(dāng)比重，其中個(gè)人住房貸款增加1521億元，同比多增478億元；汽車貸款增加483億元，同比多增203億元，房地產(chǎn)、汽車等消費(fèi)熱點(diǎn)在一定程度上帶動(dòng)了消費(fèi)信貸快速增長(zhǎng)，%%。二、我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)存在的問題在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)貸款蓬勃發(fā)展的同時(shí)，信用問題在我國(guó)個(gè)人消費(fèi)信貸中表現(xiàn)得比較突出。有統(tǒng)計(jì)資料表明，我國(guó)每年因失信行為造成的經(jīng)濟(jì)損失達(dá)5855億元。另外，相比于歐美的一些金融業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家而言，我國(guó)的個(gè)人消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)起步較晚，尤其針對(duì)大額的房貸、車貸，銀行在貸前信貸管理、貸中信貸執(zhí)行、貸后風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等方面還存在諸多不足。，不利于信貸授信額度的確定，不利于貸前風(fēng)險(xiǎn)控制。具體體現(xiàn)在：（1）貸款申請(qǐng)者向銀行出具的收入證明文件普遍缺乏真實(shí)性且不易查評(píng)。尤其是在私營(yíng)企業(yè)中，貸款申請(qǐng)者往往開立偏高的收入證明以獲取貸款。信貸業(yè)務(wù)人員多是依賴申請(qǐng)者所在行業(yè)以及其行政級(jí)別，憑經(jīng)驗(yàn)和常識(shí)初步判斷其證明的可信程度，但是行業(yè)個(gè)體差異性的存在，以及實(shí)際收入中還包含著相當(dāng)部分的非貨幣收入和“灰色收入”，收入證明并不能百分之百的說明申請(qǐng)者的還款能力。居民收入的不透明也使得查評(píng)難度較大。日后若因借款者還款能力有限甚至喪失還款能力而使得銀行出現(xiàn)壞賬、死賬，將加劇銀行不良貸款問題，影響銀行資金回籠，影響銀行資金流的穩(wěn)定。