【文章內(nèi)容簡介】 存在。實行專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理方式，是物業(yè)管理的發(fā)展方向，也是《條例》所倡導(dǎo)、鼓勵的一種物業(yè)管理方式。事實證明，要享受到高水平、全方位的物業(yè)服務(wù)，還是得走市場化、專業(yè)化的路子，因為提供專業(yè)服務(wù)的物業(yè)服 務(wù)公司，更加注重服務(wù)品牌的培植和運用，更加注重對企業(yè)服務(wù)行為的規(guī)范，在發(fā)展戰(zhàn)略、 18 服務(wù)理念、服務(wù)標準、服務(wù)行為、企業(yè)管理等方面有著一整套制度和規(guī)范，服務(wù)的品質(zhì)比較高，品牌意識比較強，有利于服務(wù)水平的提高。因此，物業(yè)管理必須堅持專業(yè)服務(wù)的發(fā)展方向。 （三）物業(yè)管理應(yīng)當與社區(qū)管理相結(jié)合 物業(yè)管理與社區(qū)管理既有區(qū)別又有聯(lián)系。二者的區(qū)別在于：社區(qū)管理是行政管理向社區(qū)的延伸，主要依托于社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、居民委員會，主要負責解決城市基層大部分社會性服務(wù)工作，主管部門為民政部門；而物業(yè)管理主要是依托于業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會 和業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，屬于業(yè)主自治的范疇，主要負責解決小區(qū)物業(yè)公共事項，如住宅小區(qū)的保潔、綠化、保安以及維修資金的使用、籌集、物業(yè)公司的選聘等，主管部門為建設(shè)或者房產(chǎn)管理部門。但是，二者之間也有著密切的聯(lián)系。在房屋產(chǎn)權(quán)私有化大背景下出現(xiàn)的業(yè)主自治，其承擔的功能實際上是從原由單位、社區(qū)承擔的物業(yè)管理功能讓渡出來的，從本質(zhì)上說，物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分。因此，從這一意義上說，物業(yè)管理離不開社區(qū)管理，需要充分發(fā)揮鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府、街道辦事處、社區(qū)居民委員會的作用，只有這樣，才能推動二者的協(xié)調(diào)發(fā)展，形成 推進社區(qū)建設(shè)的整體合力。 當前，在業(yè)主自治意識比較薄弱的情況下推行業(yè)主自治制度，必須有政府的大力推動，但是由于基層物業(yè)主管部門執(zhí)法力量有限，僅靠物業(yè)主管部門一家難以真正擔負起推動業(yè)主實行自治的重任，因此，國務(wù)院新修改的《物業(yè)管理條例》按照 “管理重心下移 ”的原則，賦予了 “街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ”在物業(yè)管理中的一定的責任。但由于沒有充分發(fā)揮社區(qū)居民委員會的作用，物業(yè)管理與社區(qū)管理還沒有真正結(jié)合起來。 19 要使物業(yè)管理實現(xiàn)真正的業(yè)主自治，必須充分發(fā)揮社區(qū)居民委員會的作用，使物業(yè)管理和社區(qū)管理有效結(jié)合起來。在推動物業(yè)管 理和社區(qū)管理的有效結(jié)合方面，《條例》主要規(guī)定了以下內(nèi)容：一是明確規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府、社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理中的職責，充分發(fā)揮其在組建業(yè)主大會籌備組、組織業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆、調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛等方面的作用，推動業(yè)主自治制度的實行；二是規(guī)定執(zhí)行委員經(jīng)推薦可以依照法定程序進入所在地社區(qū)居民委員會任職；三是規(guī)定了 “管理進社區(qū) ”的有關(guān)內(nèi)容，規(guī)定住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)當配建一定比例的小區(qū)政務(wù)管理用房和社區(qū)居民委員會用房，為政府有關(guān)部門和社區(qū)居民委員進入小區(qū)實施管理提供辦公用房，并規(guī)定物業(yè)管理、城 管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應(yīng)當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理，使政府管理輻射到物業(yè)管理區(qū)域，改變以往政府管理在實行物業(yè)管理的區(qū)域缺位、不到位的問題；四是規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府的社區(qū)管理機構(gòu)具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作，從而從機構(gòu)保障、職責界定上徹底解決物業(yè)無人管的問題。只有這樣，將物業(yè)管理與社區(qū)管理緊密結(jié)合起來，才能推動業(yè)主的真正自治，解決物業(yè)管理中的諸多問題。 第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 設(shè)區(qū)的市、縣 (市、區(qū) )人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門 (以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門 )。負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 20 城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責。做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 【釋義】 本條是關(guān)于物業(yè)主管部門和其他有關(guān)部門物業(yè)管理職責的規(guī)定。 一、省物業(yè)主管部門在物業(yè)管理方面的職責 本條第一款是對省物業(yè)主管部門職責的界定。根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)山東省建設(shè)廳職能配置內(nèi)設(shè)機構(gòu)和人員編制的通 知》(魯政辦發(fā) [2021]18號 )，省建設(shè)廳負責住宅和房地產(chǎn)行業(yè)管理，指導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)商場，其內(nèi)設(shè)的住宅與房地產(chǎn)業(yè)處，負責擬定物業(yè)管理的規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，組織實施物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)標準等。國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》第五條第二款規(guī)定： “縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 ”而具體到山東省，省房地產(chǎn)行政主管部門為山東省建設(shè)廳。因此，根據(jù)上述規(guī)定，《條例》規(guī)定省人民政府建設(shè)行政主管部門為省物業(yè)主管部門，負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 二、設(shè)區(qū)的市，縣 (市、區(qū) )物業(yè)主 管部門在物業(yè)管理方面的職責 盡管國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》統(tǒng)一規(guī)定 “縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作 ”，但山東省的實際情況比較復(fù)雜。就目前山東各市、縣的情況來看，物業(yè)主管部門并不統(tǒng)一，有的市、縣的物業(yè)主管部門為建設(shè)部門，有的市、縣的物業(yè)主管部門為房地產(chǎn)管理部門?！稐l例》考慮到市、縣物業(yè)管理部門不統(tǒng)一，原則性地規(guī)定：設(shè)區(qū)的市、縣 (市、區(qū) )人民政府房地產(chǎn)管理 21 部門或者建設(shè)行政主管部門，負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。至于哪個部門為物業(yè)主管部門，要根據(jù)當?shù)卣?府確定的職責分工來定。當?shù)卣畬⑽飿I(yè)管理的監(jiān)督管理職能劃為建設(shè)部門的，建設(shè)部門為物業(yè)主管部門；當?shù)卣畬⑽飿I(yè)管理的監(jiān)督管理職能劃為房地產(chǎn)管理部門的，房地產(chǎn)管理部門為物業(yè)主管部門。需要指出的是，由于物業(yè)管理工作量大面廣，難度又比較大，需要充分發(fā)揮基層主管部門的積極性和主動性，因此，《條例》專門賦予區(qū)這一級物業(yè)主管部門對物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理權(quán)。這一點，與建設(shè)系統(tǒng)的其他法規(guī)、規(guī)章相區(qū)別。比如，《山東省燃氣管理條例》、《山東省商品房銷售條例》等都沒有賦予區(qū)這一級主管部門的監(jiān)督管理權(quán)。 三、其他有關(guān)部門在物業(yè)管理方 面的職責 物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動的順利進行，需要主管部門的監(jiān)督管理，也需要相關(guān)部門和單位的大力協(xié)作。如城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)等部門在進行建設(shè)工程審批和設(shè)計審查時，應(yīng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標準征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見 (第二十條 )；房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等部門要加強對住宅小區(qū)綜合驗收的監(jiān)督管理 (第二十四條 )；價格部門應(yīng)當會同有關(guān)部門發(fā)布車庫租賃費的指導(dǎo)價格 (第五十條 )，會同物業(yè)主管部門制定普通住宅類物業(yè)服務(wù)費的基準價和浮動幅度并每年向社會公布 (第六十 九條 )；財政部門對住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校負有投資的義務(wù) (第十三條第二款 )，并承擔舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造投資 (第九十 22 條第三款 )；民政部門負責對社區(qū)居民委員會開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督；城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門要將管理延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，實現(xiàn) “管理進社區(qū) ”(第八十六條 )；市政公用部門應(yīng)當對專業(yè)經(jīng)營單位的經(jīng)營行為進行監(jiān)督，等等。因 此，城管熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)、財政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門應(yīng)當按照各自的職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。 社區(qū)居民委員會負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 【釋義】 本條是關(guān)于街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會物業(yè) 管理職責的規(guī)定。 一、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在物業(yè)管理方面的職責 近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的突飛猛進，物業(yè)管理行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。目前，物業(yè)服務(wù)已經(jīng)覆蓋到不動產(chǎn)管理的所有領(lǐng)域。由于物業(yè)管理涉及每一位業(yè)主，涉及千家萬戶的利益，要想把物業(yè)工作管理好，需要大量的執(zhí)法力量，尤其是要充分調(diào)動街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的積極性和主動性。但是， 2021年國力院出臺的《物業(yè)管理條例》并沒有規(guī)定街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在物業(yè)管理活動中的職責，只是規(guī)定了縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理活動的監(jiān) 23 督管理 職責，而基層主管部門的執(zhí)法力量又比較薄弱，因此，物業(yè)管理工作一度出現(xiàn)了主管部門缺位、不到位的問題。為了充分發(fā)揮街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在物業(yè)管理工作中的作用， 2021年，國務(wù)院在修改《物業(yè)管理條例》時，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在物業(yè)管理活動中的監(jiān)督管理職責。如第十條規(guī)定： “同一份物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。 ”第十九條第二款規(guī)定： “業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè) 所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 ”這一修改，充分體現(xiàn)了 “管理重心下移 ”的精神。 就目前的物業(yè)管理實際來看，離開街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督管理，僅靠區(qū)、縣級主管部門的監(jiān)管，物業(yè)管理工作是很難開展的。實踐證明，只有將區(qū)、縣級主管部門的監(jiān)督管理與街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的監(jiān)督管理緊密結(jié)合起來，充分發(fā)揮各自的積極性，才能使物業(yè)管理工作更好地開展?；谏鲜隹紤]，《條例》規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府在物業(yè)管理方面的職 責：一是負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，二是監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，三是調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。 二、社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理方面的職責 根據(jù)《城市居民委員會組織法》的有關(guān)規(guī)定，社區(qū)居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性組織，協(xié)助不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機關(guān)開展工作。居民委員會的任務(wù)主要 24 有：一是宣傳憲法、法律、法規(guī)和國家的政策，維護居民的合法權(quán)益，教育居民履行依法應(yīng)盡的義務(wù)，愛護公共財產(chǎn)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動；二是辦理本居 住地區(qū)居民的公共事務(wù)和公益事業(yè)；三是調(diào)解民間糾紛；四是協(xié)助維護社會治安；五是協(xié)助人民政府或者它的派出機關(guān)做好與居民利益有關(guān)的公共衛(wèi)生、計劃生育、優(yōu)撫救濟、青少年教育等項工作；六是向人民政府或者它的派出機關(guān)反映居民的意見、要求和提出建議。 物業(yè)管理離不開社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督。只有將物業(yè)管理與社區(qū)管理充分結(jié)合起來，才能實現(xiàn)二者的協(xié)調(diào)發(fā)展、共同發(fā)展。 2021年國務(wù)院頒布施行的《物業(yè)管理條例》，就體現(xiàn)了物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的思想，如第二十條第二款規(guī)定： “在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相 關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。 ”在實踐中，山東省的一些市地，也正在積極地探索物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合的路子。如煙臺市政府于 2021年發(fā)布了《關(guān)于加強社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》 (煙政發(fā) [2006]129號 )，在推進社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作方面作出了有益的探索。事實證明，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織在物業(yè)管理方面的作用，促進居民自治與業(yè)主自治的共同發(fā)展，是物業(yè)管理的一條成功的路子。因此，《條例》在借鑒成功經(jīng)驗和做法的基礎(chǔ)上，對社區(qū)居民委員會在物業(yè)管理方面的職責作 出了規(guī)定：一是負責指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理；二是協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。 25 第七條 縣級以上人民政府應(yīng)當制定扶持政策。采取措施。推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)。促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。 鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法．依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。 【釋義】 本條是關(guān)于縣級以上人民政府推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進步的關(guān)系的規(guī)定。 一、縣級以上人民政府 在推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展方面的職責 物業(yè)管理從住宅小區(qū)開始起步，經(jīng)過多年的發(fā)展，盡管已經(jīng)覆蓋到辦公樓、工業(yè)區(qū)、商業(yè)大廈、機關(guān)、醫(yī)院、學(xué)校、機場、碼頭、車站、圖書館、體育館等多個領(lǐng)域，但是，由于機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等后勤改革不到位，這些領(lǐng)域的物業(yè)管理仍然比較薄弱，或者說是剛剛開始起步，物業(yè)管理的重點仍然存在于住宅小區(qū)、商業(yè)寫字樓等領(lǐng)域。從一定意義上說，物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展，是與機關(guān)、企事業(yè)單位的后勤改革是相輔相成、密不可分的。后勤改革越到，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展得越快；反之，則會影響物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。為了進一步推動機 關(guān)、企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會化改革，促進物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，《條例》第一款規(guī)定了縣級以上人民政府在推動機關(guān)、企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會化改革方面的責任，即：縣級以上人民政府應(yīng)當制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。 二、物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進步的關(guān)系 26 傳統(tǒng)觀念認為，物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是