【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 次席。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫(xiě)字樓，平均售價(jià)為 4160 元 /平方米，平均月租價(jià)為 32..8 元 /平方米，入住率為 50%左右。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為 4091 元 /平方米，平均月租價(jià)為 元 /平方米，入住率達(dá) 70%。 5．寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià) 為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 加入 WTO 后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫(xiě)字樓，因此我市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫(xiě)字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 商業(yè)服務(wù)用房 2021 年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。主要得益于 2021 年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市 2021 年新開(kāi)大型商場(chǎng) 2 家 —— 莊 勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。 2021 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。 3． 2021 年及未來(lái)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 （億房網(wǎng) //.fdc） 2021 年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此 2021 年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 1． 2021 年武漢市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的投資達(dá)到 100億，住宅竣工面積達(dá) 500 萬(wàn)平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2021 年開(kāi)發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。 2． 2021 年，武漢市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社 會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2021 年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。 4． 2021 年，武漢市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落 實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。 7．積極推進(jìn)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。 另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)， 2021 年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)， 2021 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 另外銀行的多次降息也有利于居民 增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2021 年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》 2021’ 9） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng) //.fdc） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 截止 11 月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長(zhǎng)。是亞洲金融危機(jī)以來(lái)表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11 月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值 2171 億元，比上年同月增長(zhǎng) %，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 111 月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327 億元，比上年同期增長(zhǎng) %。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。 111 月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。前 11 個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長(zhǎng)%，仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 11 月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上 月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111 月累計(jì)平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲 %。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別比上月上漲 %和%。 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 今年以來(lái)，武漢市 GDP 一直保持 10%以上的增長(zhǎng)率，因 GDP 增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為 13 億元左右。 10 月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷售收入 500 萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股 份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長(zhǎng) %、 %、 %和 %； 1－ 10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資 億元， 比上年同期增長(zhǎng)%。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %；更新改造完成 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)完成 億元，增長(zhǎng) %。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。對(duì)外貿(mào)易 10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 3451 萬(wàn)美元，比上年同期增長(zhǎng)%，保持較高的增長(zhǎng)幅度。截止 11 月底，全市國(guó)有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)%，產(chǎn)品銷售收入增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)利稅增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù) 2 億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 億減少到 億元。 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為 點(diǎn)，明顯低于去年同期 點(diǎn)的水平。 今年前 11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169 萬(wàn)平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至 11 月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平 方米 2091 元，同比增長(zhǎng) %，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米 1962 元，比前 10個(gè)月增加 47 元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前 11 個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá) %。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前 11 個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開(kāi)發(fā)面積 5337 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 積金歸集、商業(yè)銀行住 房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過(guò)政府 億的目標(biāo)，公積金使用 億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)后湖花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 該項(xiàng)目位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)江岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是江岸區(qū) 2021 年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 江岸區(qū)價(jià)格 江岸區(qū)指數(shù) 一季度 1000 二季度 三季度 四季度 2021 年第四季度江岸區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒(méi)有達(dá)到二季度高度，因?yàn)榻秴^(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在武漢市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，江岸區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開(kāi)發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園 、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國(guó)信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開(kāi)盤(pán)，目前已屬尾房，但第四季度以 2350 元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500 平方米，銷售業(yè)績(jī)較好。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)“城市空心化”的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來(lái)最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來(lái)升值的 可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為 1886 元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 萬(wàn)方。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤(pán)的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 地塊面積：凈用地面積 公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。 該地塊位于江岸區(qū) 后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2021人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。 以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況： 遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片 開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的后湖大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿后湖大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都被干擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。 西對(duì)姑嫂樹(shù)路，進(jìn) 處無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見(jiàn)正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 項(xiàng)目周邊情況 我們選擇以本地塊為中心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。 地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖） 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖） 局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖） 附圖說(shuō)明 自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字 湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500 米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹(shù)林，大車過(guò)后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒(méi)有什么大型的污染源。 社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過(guò)，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716 一路公交。地段入口處有大東門(mén)客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長(zhǎng)途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。路邊附近有 23 個(gè)門(mén)診部，