【文章內(nèi)容簡介】 價(jià)依然是在環(huán)比上漲的，因而調(diào)控之路任重而道遠(yuǎn)。第二，房地產(chǎn)市場依然活躍，需求依然非常旺盛。XX年上半年全國商品住宅銷售、新開工增速放緩，但依然是正增長。上半年一二線城市受制于限購政策，銷量都有不同程度的放緩或下滑，相比之下，%，表明房地產(chǎn)市場依然活躍。從開發(fā)商銷售業(yè)績來看，由于今年上半年推盤策略不同，導(dǎo)致其全年目標(biāo)完成率有較大差異。在調(diào)高今年業(yè)績和政策趨緊的背景下，相當(dāng)部分房企，如萬科、金科、愛家、華潤、恒大、綠城、等上半年的目標(biāo)完成率均優(yōu)于去年同期，表明市場的需求仍然是較為旺盛的。第三，房地產(chǎn)市場重心明顯轉(zhuǎn)移到二三線城市。今年上半年一線城市銷售面積在全國的占比繼續(xù)下降，%。除了一線城市以外的其他省會城市、直轄市和計(jì)劃單列市（即二線城市）%。地級城市（即三線城市）%。從XX年開始，，可見房地產(chǎn)市場重心發(fā)生明顯轉(zhuǎn)移。第四，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策穩(wěn)步消化。目前對市場有較大影響的行業(yè)調(diào)控政策主要包括四個(gè)，分別是限貸政策、限購政策、限價(jià)政策和保障房政策。根據(jù)我們階段性市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%和36%。受影響比例無明顯變化，表明限貸和限購政策對市場的影響效力持續(xù)。鑒于目前房價(jià)尚未真正松動，限貸和限購政策也不會放松，以鞏固落實(shí)為主?！靶聡鍡l”也明確提出房價(jià)上漲過快的二三線城市也要限購。2季度購房者對保障房和房價(jià)控制目標(biāo)的信心度比較低。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%的購房者認(rèn)為保障房能夠起到平抑房價(jià)的作用。我們認(rèn)為保障房開工不足是導(dǎo)致2季度購房者對保障房信心明顯下降的重要原因。此外，由于各地房價(jià)控制目標(biāo)均參考gdp或人均可支配收入增速，實(shí)為變相漲價(jià)令，%的購房者認(rèn)為該政策能夠起到平抑房價(jià)的作用。因而，“新國五條”將房價(jià)控制目標(biāo)和保障房放在了前兩位，也意味著下半年政府將在這兩項(xiàng)政策上加大執(zhí)行力度。第五，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，%，；全國前二十大房企銷售金額占比已達(dá)18%。在已公布上半年銷售業(yè)績的開發(fā)商中，萬科、金科、恒大、愛家、華潤、等房企上半年銷售金額同比增長均超過50%，%的同比增速，這直接導(dǎo)致大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場集中度明顯提升。第六，貨幣政策穩(wěn)步執(zhí)行，開發(fā)商資金鏈趨緊，拿地謹(jǐn)慎。貨幣政策是決定中國經(jīng)濟(jì)周期的核心力量，對房地產(chǎn)市場也會造成較大的影響。今年二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后，社會各界所擔(dān)心的今年cpi維持高位且gdp明顯回落（即滯脹現(xiàn)象）的疑慮已基本消除。目前政府采取穩(wěn)健的貨幣政策，直接作用是配合行業(yè)政策收緊開發(fā)商資金鏈，迫使其加速出貨，意在促供給。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源分類指數(shù)已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月低于100，表明開發(fā)商資金鏈不容樂觀。同時(shí)，房地產(chǎn)集合資金信托成立規(guī)模（1129億元人民幣）、海外發(fā)債融資（561億元人民幣）均比去年同期翻番，這些都反映出開發(fā)商加速資金儲備以應(yīng)對未來的不確定性。資金趨緊，也直接導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆轶E減，拿地更加謹(jǐn)慎。%，%，已逼近XX年時(shí)的水平。下半年房地產(chǎn)走勢研判經(jīng)研究認(rèn)為，下半年決定房地產(chǎn)市場的核心要素有兩個(gè)：一是政策不會放松，“新國五條”已經(jīng)給市場傳遞了強(qiáng)烈的信號。下半年政策的著力點(diǎn)將是加大房價(jià)控制目標(biāo)、保障房和部分房價(jià)過快城市的限購政策的落實(shí)力度，尤其是房價(jià)控制目標(biāo)，將成為中央考核地方政府的利器。二是市場供求力量將起主導(dǎo)作用，今年下半年及明年上半年全國范圍內(nèi)潛在供應(yīng)量放大是大概率事件，供大于求或成常態(tài)，未來市場走勢正朝著政府預(yù)想的方向發(fā)展，房地產(chǎn)市場將由政策主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場力量主導(dǎo)的局面。未來政策走勢的研判目前房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得一定的效果，未來政策將主要沿著以下路徑發(fā)展：（1）政策是長期的：目前房價(jià)尚未實(shí)質(zhì)性下跌，政府已經(jīng)明確指出，一旦政策放松，價(jià)格有可能會出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。新國五條的出臺再次傳遞了政策長期性的信號。（2）政策以鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主：今年中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)硬著陸可能性不大，因而未來仍以現(xiàn)有政策的鞏固和加強(qiáng)執(zhí)行為主。（3）房價(jià)是決定政策是否加碼的關(guān)鍵因素：如果未來房價(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺或走高，不排除政策范圍繼續(xù)擴(kuò)大和新的行政政策出臺。未來量價(jià)走勢的研判今年上半年土地市場遇冷，融資規(guī)模擴(kuò)大凸顯出開發(fā)商對行業(yè)調(diào)整的擔(dān)憂。從歷史規(guī)律來看：（1）供應(yīng)量達(dá)到頂峰三個(gè)月內(nèi)，價(jià)格將迎來底部；（2）供銷差（反映供過于求的指標(biāo)）達(dá)到頂峰，價(jià)格迎來底部。無論是全國還是我們所監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市，下半年商品住宅供應(yīng)將迅速放量，且今年上半年的多余供應(yīng)將相應(yīng)后延至三四季度，這些因素使供銷差到XX年1季度達(dá)到頂峰，全面超過08年，價(jià)格面臨較大的下行壓力。因而我們認(rèn)為今年四季度至明年一季度由市場供求主導(dǎo)房價(jià)調(diào)整的概率增加，此期間是資金充裕企業(yè)拿地和并購的好時(shí)機(jī)。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)各城市今年下半年和明年上半年的潛在供應(yīng)量評估城市整體銷售壓力，還要根據(jù)自身項(xiàng)目的戶型特征，找準(zhǔn)應(yīng)對策略，提前做好長期攻堅(jiān)戰(zhàn)的準(zhǔn)備。未來購房者心理預(yù)期，表明購房者對未來半年房地產(chǎn)走勢的樂觀程度較上季度有所下降，購房者認(rèn)為未來半年房價(jià)下跌的可能性增加，且在這種前提下發(fā)生實(shí)際購買行為的可能性增加。具體來講，三線城市購房者信心略高于二線城市，二線城市高于一線城市；多次置業(yè)者和投資型需求對未來的信心度高于首次置業(yè)者和改善型購房者。盡管多次置業(yè)者和投資客的置業(yè)信心很高，且對未來房價(jià)看漲，但多數(shù)受制于嚴(yán)厲的限購政策而不具備購買資格。從購房者對未來的信心來看，他們?nèi)蕴幱谛睦斫棺破?，一方面調(diào)控已一年有余，房價(jià)并未下跌，另一方面，他們又期望未來房價(jià)下跌，這兩種心態(tài)之間的矛盾加劇了未來的不確定性，一線城市的此種形勢更為嚴(yán)峻。未來一年面對供應(yīng)量放大的態(tài)勢，競爭必將異常激烈，房企主動降價(jià)促銷，將有助于改變購房者的此種矛盾心理，提振購房者對未來的信心。第四篇：XX上半年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策分析及下半年展望XX上半年房地產(chǎn)市場主要調(diào)控政策分析及下半年情勢展望一． 相關(guān)背景分析XX年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，%。工業(yè)企業(yè)利潤和效益大幅增長。社會消費(fèi)品零售總額和固定資產(chǎn)投資增長趨于穩(wěn)定。民間投資累計(jì)增速自XX年以來首次超過國有及國有控股投資增速（%），%。出口增速（%）回復(fù)到XX年的水平。 %，；市場信心逐步恢復(fù)，國民經(jīng)濟(jì)上升勢頭明顯，“保增長”壓力減輕，管理通脹預(yù)期成為即期宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)目標(biāo)之一。由于XX年寬松貨幣政策的慣性作用和房地產(chǎn)開發(fā)投資回升滯后的雙重原因，今年一季度房地產(chǎn)市場中游資充裕而供給短缺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了淡季不淡的局面。表現(xiàn)在：%，比之前各年同期最高增速還高出20多個(gè)百分點(diǎn)，市場供求失衡的局面進(jìn)一步加劇。在成交量的推動下，地價(jià)和房價(jià)上漲趨勢明顯，今年一季度，%，%。新建住房平均價(jià)格同比上漲了14%，投資需求再度旺盛，一季度，個(gè)人住房抵押貸款占商品房銷售額比重相比去年末上升了10個(gè)百分點(diǎn)左右。特別是，在北京，樓面地價(jià)超出在售樓盤價(jià)格的“地王”出現(xiàn)，再次造成全社會對房價(jià)上漲預(yù)期的高度一致，帶動了當(dāng)?shù)囟?