(20xx0923)商業(yè)地產招商經理知識手冊(編輯修改稿)
2024-11-19 05:10 本頁面
【文章內容簡介】 他能夠吃苦耐勞，有人格魅力，那他的工作一定不會錯的。而有些老業(yè)務員做得倒不一定好?！ ∥夜芾礓N售團隊有這樣幾點體會：一是要求業(yè)務員都成為“舵手”、“醫(yī)生”，“舵手”能夠把握全局，而“醫(yī)生”能在最短的時間內找出市場病癥，并對癥下藥。二是把愛心給業(yè)務員，真誠地關心他們。三、給他們灌輸技能，做好他們的老師，讓他們佩服比讓他們害怕更重要。四、告訴他們要有自信、自尊、熱情，鼓勵他們多面對挑戰(zhàn)，對市場、對企業(yè)都充滿希望?！ ∥疫@樣的方法還是贏得了很多人的尊重的，也很有效。執(zhí)行 我認為招商人員最應該看重的是品德，我們一般不要求他們有多強的業(yè)務能力，更多的時候我們都是招一些“空白人”，就是他們什么業(yè)務都沒有做過。這些人都是從零干起，很容易和公司一條心。而且我們能很明確地知道他們想要什么，我們能給他們什么。新的銷售人員進入公司后，我們一般對其有半個月的培訓，從做人、業(yè)務技能、公司情況、產品特點等方面對其進行統(tǒng)一的灌輸。而我們就是要做好“傳、幫、帶、教”的作用，把他們一個一個都培養(yǎng)起來?！ ∥艺J為，好的招商人員首先要有“執(zhí)行力”，執(zhí)行力強，這個業(yè)務員就是成功的。我們要求業(yè)務員下去拜訪客戶，他們回來后都要填寫一個拜訪回饋表格，有這樣的約束，老業(yè)務員也不敢怠慢。我們對新來的業(yè)務員一般都會“跟蹤”一段時間，到客戶那里看看他去了沒有，效果如何，客戶如何評價。從而發(fā)現(xiàn)他的優(yōu)點和缺點，好的發(fā)揚，不好的指正，并且這樣可以因材而用，把他們安排到不同的崗位上?！ ∥覀冇萌诉€有一個“秘招”，就是多用外地人員，這些人思想包袱比較輕，而且可以把他們集中在一起，我們同吃同住，象一家人。在不斷的交流中形成一種凝聚力，利于培養(yǎng)團隊精神。當然，我們也為他們提供廣闊的發(fā)展空間，讓他們感覺在這里工作前途是光明的?！ ∝熑涡摹 ≌猩倘藛T是公司的中流砥柱，公司到底能不能發(fā)展下去全看這些人的工作怎樣。而如何去選擇業(yè)務員呢？綜合素質是考察業(yè)務員的標準。我們一般看他的業(yè)績、語言表達能力、個人的氣質、文化修養(yǎng)等等，如果這個人素質高，業(yè)務精，當然是最好的選擇。但是人無完人，因此選擇業(yè)務員的時候，我認為評判的標準中最關鍵的一點就是看他的業(yè)績。業(yè)績也是一個人綜合素質的體現(xiàn)。如果打分的話，業(yè)績這一欄我認為應該占到80%的比重。 構建好的招商團隊，要培養(yǎng)招商員的責任心。招商人員必須和公司的奮斗目標一致，雖然每個人都不一樣，但是只要有共同的目標，相同的見解和想法，那么這個招商團隊就有了核心，也就能擰成一股繩?！ ∥覀儜洺Ｕ匍_一些小團體會議，交流思想和意見，激發(fā)招商人員達到公司銷售目標的責任心，鼓勵大家團結起來，共同奮斗，通過這些小會議把這些思想慢慢滲透到大家的頭腦中。 好的招商團隊都有非常強的向心力，我們就是要把這個向心力激發(fā)出來，讓招商人員圍著公司這個“心”而努力工作，進而在工作中提高自身的素養(yǎng)?！ 〖睢 ∥野l(fā)現(xiàn)很多企業(yè)之所以人才流動異常頻繁，根本原因就在于激勵措施不到位，員工心里有怨氣，要么是一言不發(fā)憤然離去，要么是向上級反映了也沒有得到反饋而郁悶不已?！ ∧敲?，如何才能更好地激勵業(yè)務員從而形成一個團隊呢？我認為一要廣開言路。業(yè)務員們對市場的看法，對公司的看法都是非常有代表性的，應廣開言路，認真傾聽他們的呼聲，進行有選擇地采納，然后相應地進行表揚和鼓勵。這樣讓他們感覺到體現(xiàn)了自己的價值，對他們的精神是一種推動?！ 《仟剟畛兄Z要及時兌現(xiàn)。在涉及到“錢”的時候一定要謹慎，但是謹慎不是摳門，而是不要輕許承諾，但是承諾了就要說到做到。有一句話說“人的耐心只有30天，因此工資是一月一發(fā)?！逼鋵嵦鏄I(yè)務員們想想：在市場上辛辛苦苦地工作，不過是相信公司能夠兌現(xiàn)承諾，給予他們實現(xiàn)銷售目標后可以得到的東西：或是提升或是獎勵。如果企業(yè)在這時候沒有及時兌現(xiàn)，那會給業(yè)務員的心理造成很大的影響。不僅會認為企業(yè)沒有信譽而對企業(yè)喪失信心，還有可能會導致對公司的不滿而跳槽到對手的公司。 還有一點是注意樹立領導的形象。讓大家感覺到你是一個體貼下屬、親近隨和的領導豈不是比讓大家認為你是一個整天裝酷、只會發(fā)號施令的人強多了？ 溝通 溝通———比什么都重要 我發(fā)現(xiàn)一點，就是不管持何種觀點的人，都認為交流和溝通是非常重要的。構建一個好的招商團隊，領導人就要想辦法讓大家齊心協(xié)力把工作做好，溝通是最好的工具。 招商團隊是由每個人組成的，這些人可能是因為利益目標而聚到一起來的，但是到一起后就不是簡單的利益關系了。每個人都有自己的思想和處事原則，如何讓他們放棄自己的一些棱角，把他們糅合到一起，讓他們盡力把自己最優(yōu)秀的一面展現(xiàn)出來，這就要靠心靈的交流了?！ 贤ǖ姆绞接泻芏喾N，但是最根本的就是要盡量滿足個人所需，在“發(fā)展”的大前提下把這些人的積極性調動起來。六、商業(yè)地產項目術語 1.零售：是一種交易形式,可定義為將商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動,也是向消費者提供銷售商品的一種商業(yè)活動環(huán)境,使消費者從零售商店里獲得消費品及其與消費品有關的無形服務的滿足,它直接關系到居民的生活質量和生活方式，是社會資源分配的一個重要階段也是最后階段?！ ?.零售戰(zhàn)略：是零售商打算如何集中其資源來達成其目標，確定其主要服務于哪些顧客和將提供什么樣的商品和服務，并建立和保持競爭優(yōu)勢的系統(tǒng)性謀劃。具體上它包括企業(yè)使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經營，以及零售活動組合等等?！ ?.商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 4.全過程商品管理：是指一個零售商從分析顧客的需求入手，對商品組合、定價方法、促銷活動，以及資金使用、庫存商品和其它經營性指標做出全面的分析和計劃，通過高效的運營系統(tǒng)，保證在最佳的時間、將最合適的數(shù)量、按正確的價格向顧客提供商品，同時達到既定的經濟效益指標?！ ?.市場化經營商場化管理：指采取“整體規(guī)劃、招租經營、統(tǒng)一管理、自收自付“，各柜相對自主經營，并以規(guī)范化的商場管理形成專業(yè)特色的經營管理模式?！ ?.精細化管理：是以“精確、細致、深入、規(guī)范“為特點的全面化的管理模式。全面化是指精細化管理的思想和作風貫徹到整個企業(yè)的所有管理活動中。精細化管理包括：精細化的操作、精細化的控制、精細化的核算、精細化的分析、精細化的規(guī)劃?！ ?.購物中心交通規(guī)劃：購物中心交通規(guī)劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交通組織和規(guī)劃，以及建筑內部的人流組織。 8.購物中心的人流 購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動
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