【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 在這里律師需要提醒的是并不是房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題一定會(huì)導(dǎo)致解除合同〔退房〕這一后果發(fā)生買(mǎi)受人一定要在查明相關(guān)的情況下合理地維護(hù)自己的權(quán)益。2購(gòu)房戶(hù)應(yīng)交配套費(fèi)嗎?[案例]王先生與一開(kāi)發(fā)商簽訂了?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?合同約定2005年6月20日交房王先生如去交房手續(xù)被告知除交清購(gòu)房尾款外要交配套費(fèi)3800元。王先生稱(chēng)簽合同后因要銀行按揭和合同備案手續(xù)所有的合同均在開(kāi)發(fā)商手中當(dāng)拿到合同后,發(fā)現(xiàn)合同的第五條處貼了一張要交納配套費(fèi)的紙條。購(gòu)房戶(hù)應(yīng)交配套費(fèi)嗎？ [解答]經(jīng)王先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?, 發(fā)現(xiàn)合同第五條處貼有一個(gè)字條上面寫(xiě)有“交房時(shí)除交清購(gòu)房尾款外要交配套費(fèi)3800元,分別是道煤氣2500元,可視對(duì)講機(jī)500元,水表電表安裝400元,有線(xiàn)電視安裝費(fèi)280元,一年有線(xiàn)電視使用費(fèi)120元。〞但雙方均未簽名蓋章。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的第三項(xiàng)中 “出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用〞?合同法?第四十一條“對(duì)格式條款和非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用格式條款的規(guī)定王先生應(yīng)支付配套費(fèi)3800元。問(wèn)題在于寫(xiě)有“配套費(fèi)〞的紙條是否合法是否合法有效是否為雙方意思表達(dá)難以認(rèn)定。這是因?yàn)橐皇恰芭涮踪M(fèi)〞是商品房?jī)r(jià)格的組成部。 配套費(fèi)是以?xún)r(jià)內(nèi)的形式收取還是以?xún)r(jià)外的形式收取應(yīng)當(dāng)在合同中時(shí)行約定。在2004年新版的?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?第五條中增加了“出賣(mài)人不再向買(mǎi)受人收取該商品房房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用。〞的內(nèi)容是為了防止交房時(shí)因“配套費(fèi)〞收取問(wèn)題而產(chǎn)生糾紛提醒購(gòu)房人注意價(jià)外費(fèi)用收取的問(wèn)題同時(shí)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商在簽合同時(shí)將配套費(fèi)采用包含在房?jī)r(jià)內(nèi)收取。二是合同簽訂后因合同備案或購(gòu)房戶(hù)要銀行按揭,?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?均由開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走。為了防止合同內(nèi)容增減購(gòu)房人應(yīng)將已簽合同復(fù)印要求開(kāi)發(fā)商在復(fù)印件上簽署“該復(fù)印件與本復(fù)印件原件完全一致〞字樣并雙方簽字蓋章署明日。待開(kāi)發(fā)商辦妥相關(guān)手續(xù)后將合同原件退回時(shí),購(gòu)房人應(yīng)將退回合同原件和復(fù)印件進(jìn)展核對(duì)無(wú)誤后,收取合同原件。王先生所反映的問(wèn)題就出在此環(huán)節(jié)。三是配套費(fèi)中的使用性質(zhì)的費(fèi)用〔如有線(xiàn)電視的收視費(fèi)等〕除開(kāi)發(fā)商書(shū)面承諾或在合同中約定了不收使用費(fèi)的情況之外使用費(fèi)均應(yīng)由購(gòu)房人支付。 2已抵押商品房能否買(mǎi)賣(mài)如何躲避風(fēng)險(xiǎn)[案例]嚴(yán)先生近日看中了一套商品房但通過(guò)查詢(xún)得知該商品房所在樓棟已被開(kāi)發(fā)商整體抵押給銀行。嚴(yán)先生問(wèn)該商品房能否買(mǎi)賣(mài)假如可以購(gòu)置時(shí)應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？ [解答]開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商品房過(guò)程中為籌措資金以土地或在建工程做擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸款投入續(xù)建到達(dá)法定條件經(jīng)批準(zhǔn)后邊建邊將商品房預(yù)售出去以預(yù)售所得款項(xiàng)歸還銀行貸款并解除原設(shè)定抵押這是國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的通常做法。?擔(dān)保法?第四十九條規(guī)定“抵押間抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人〞。?城房地產(chǎn)抵押理?第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租〞“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提早清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部歸抵押人所有〞。第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)視、檢查抵押房地產(chǎn)的理情況〞。由此可見(jiàn)法律和規(guī)章并沒(méi)有制止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物只要是獲得?武漢商品房預(yù)售答應(yīng)證?的商品房被抵押的商品房是可以買(mǎi)賣(mài)的。 如何躲避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)呢？根據(jù)?人民審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第八條“具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無(wú)法獲得房屋的買(mǎi)受人可以懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人〞；第九條“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)具有以下情形之一導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的〞的規(guī)定在房屋交付時(shí)或?房屋所有權(quán)證?、?土地使用證?時(shí)購(gòu)房人才知道開(kāi)發(fā)商是否將其已購(gòu)商品房事先已作抵押或購(gòu)置后再作抵押才能獲得開(kāi)發(fā)商成心隱瞞抵押或再抵押給第三人的。假如因開(kāi)發(fā)商未能在交接房屋時(shí)或兩證時(shí)解除抵押購(gòu)房人可以懇求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求開(kāi)發(fā)商承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。因此購(gòu)房人除了認(rèn)真理解?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?第十三條“出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣(mài)人承當(dāng)全部責(zé)任〞外能在合同附件六中約定因開(kāi)發(fā)商原因造成所購(gòu)商品房存在產(chǎn)權(quán)糾紛而導(dǎo)致不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)全部責(zé)任的詳細(xì)賠償金額和賠付時(shí)間以保證能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。 武漢“樓間距〞有了新規(guī)定 　 發(fā)布的?武漢規(guī)劃理技術(shù)規(guī)定?已于6月28日開(kāi)場(chǎng)施行。新?規(guī)定?與原?規(guī)定?相比其居住建筑的間距在滿(mǎn)足建筑爭(zhēng)取更多日照和良好的自然通風(fēng)方面在滿(mǎn)足防火和衛(wèi)生防疫方面均在居住環(huán)境人性化方面邁進(jìn)了一大步。 　　從“新〞、“舊〞規(guī)定比照中可以看出：對(duì)不住建筑類(lèi)別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。如“老規(guī)定〞中規(guī)定： “新規(guī)定〞；再如“老規(guī)定〞中規(guī)定：建筑高度超過(guò)30米的建筑其縱墻面之間的間距最小不得少于26米在度一區(qū)內(nèi)不得少于24米。而在“新規(guī)定〞中那么更加明確：縱墻面與縱墻面的間距其中24米以下部間距按建筑高度小于24米時(shí)的規(guī)定計(jì)算24米以上部在度一；其間距在度一區(qū)內(nèi)可以不超過(guò)40米在度二、三區(qū)內(nèi)可以不超過(guò)45米。顯而易見(jiàn)“新規(guī)定〞更細(xì)、更明確、更人性化。 　　“新規(guī)定〞的施行對(duì)改善城相貌進(jìn)步新建小區(qū)的品質(zhì)為武漢民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境提供了更有利的保障。 　　居住建筑間距新老規(guī)定比擬 　　 ≤24米 　　新規(guī)定 　　度一區(qū)：≮：≮：≮：在級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和東西湖、漢南、江夏、蔡甸、黃陂、新洲等區(qū)的建制鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)≮。 　　度一區(qū)：≮10米度二區(qū)：≮12米度三區(qū)：≮14米 　　建筑高度＜12米時(shí)≮6米建筑高度＞12米時(shí)≮8米 　　建筑高度＜24米時(shí) 　　老規(guī)定 　　度一區(qū)： ： ：為1 　　度一區(qū)：≮10米度二區(qū)：≮10米度三區(qū)：≮12米 　　度一、二區(qū)：為6 8米度三區(qū)：為8 10米 　?。?4米建筑與＞24米建筑之間的間距 　　新規(guī)定 　　南側(cè)≮18米 　　北側(cè)≮20米 　　東西側(cè)≮14米 　　北側(cè)≮18米 　　南、東、西側(cè)≮14米 　　 ≮14米 　　老規(guī)定 　　可按位于高層北側(cè)的間距根底上減少25 　?。?4米 　　新規(guī)定 　?。?4米部按上目計(jì)算＞24米部：度一、二區(qū)：≮：≮：度一區(qū)可以≯40米度二、三區(qū)可以≯45米 　　縱墻面在南面時(shí)≮20米其余情況下≮18米 　　度一區(qū)：≮14米度二、三區(qū)≮15米 　　老規(guī)定 ≮26米一區(qū)主部門(mén)同意下≮24米 　　 ≥24米＜30米時(shí)≮13米＞、二區(qū)≮15米三區(qū)≮17米 　　 ≥24米＜30米時(shí)≮13米＞≮13米 　　新規(guī)定 　　南北向無(wú)重疊面時(shí)：≮15米南北向重疊面＜12米時(shí)：≮18米南北向重疊面＞12米時(shí)：按縱墻對(duì)縱墻計(jì)算 　　按建筑高度＞24米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算 　　按建筑高度≤24米縱墻對(duì)縱墻的間距計(jì)算 　　老規(guī)定 　　點(diǎn)式兩長(zhǎng)邊間距≮22米其他各邊間距≮13米 　　度一、二區(qū)：≮20米度三區(qū)：≮24米按以上規(guī)定減少15 　　度分區(qū)說(shuō)明 　　度一區(qū) 　　漢口：解放大道 三路 沿江大道 沿河大道 硚口路；漢：京廣鐵道路 攔江路 翠微橫路 漢大道 漢火車(chē)站前路；武昌：臨江大道 前進(jìn)路 沙湖街 中山路 紫路 首義路 津水路 解放街 紫路。 　　度二區(qū) 　　漢口：由度一區(qū)向外至沿河大道 青年路 開(kāi)展大道 建立大道 青年路 開(kāi)展大道 黃浦路 建立大道 二七路 解放大道 黃浦路 沿江大道；漢：由度一區(qū)向外至漢攔江堤 二環(huán)線(xiàn) 鐵道路 漢大道 二橋路 龍舟路 月湖大道 漢南路 長(zhǎng)街；武昌：由度一區(qū)向外至臨江大道 秦園路 武青三干道 中山北路 中北路 中南路 武珞路 中山側(cè)路 臨江大道；青山區(qū)片：臨江大道 建十路 和平大道 工業(yè)四路 武青三干道 水東路。 　　度三區(qū) 　　度一區(qū)、二區(qū)以外的城其他城區(qū)。 3簽?房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)?流程購(gòu)房者在選好房源談妥價(jià)格后第一步便是去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交付一定額度的定金定金一般在5000元到1萬(wàn)元之間。定金多少算恰當(dāng)并無(wú)一定視個(gè)人需要而定由雙方協(xié)商。 開(kāi)展商此時(shí)應(yīng)把有關(guān)的資料和相關(guān)交給購(gòu)房者并講清工程進(jìn)展情況。 在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是在交付定金后或是售價(jià)又進(jìn)步了或是購(gòu)房者在對(duì)工程的進(jìn)一步理解中發(fā)現(xiàn)房屋并不理想想退掉房子拿回定金但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定定金可能不一定順利返還。因此在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)雙方在協(xié)議中應(yīng)明確情況下客戶(hù)有權(quán)要求終止協(xié)議索回定金。 認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括： 認(rèn)購(gòu)物業(yè)； 房?jī)r(jià)包括戶(hù)型、面積、價(jià)格〔幣種〕、總價(jià)等； 付款方式包括一次付款、分付款、按揭付款； 認(rèn)購(gòu)條件包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)考前須知、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶(hù)、簽約地點(diǎn)等。 在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后銷(xiāo)售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放?簽約須知?以便使購(gòu)房者明白細(xì)節(jié)購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容才能順利簽訂購(gòu)房契約其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托別人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。3商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未約定車(chē)庫(kù)門(mén)高度如何處理 [案例]：。車(chē)庫(kù)交付時(shí)張先生 發(fā)現(xiàn)該車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度較低越野車(chē)無(wú)法開(kāi)進(jìn)車(chē)庫(kù)。雙方在簽定的?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?中未對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度進(jìn)展約定張先生問(wèn)該如何處理？[解答]：?商品房銷(xiāo)售理?第二十四條規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建立商品房。商品房銷(xiāo)售后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)〞。張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未對(duì)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度進(jìn)展約定該車(chē)庫(kù)未約定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)商交付車(chē)庫(kù)時(shí)張先生應(yīng)查驗(yàn)車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)高度是否與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符。假如車(chē)庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度與批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案相符開(kāi)發(fā)商不應(yīng)為越野車(chē)無(wú)法進(jìn)出車(chē)庫(kù)承當(dāng)責(zé)任張先生可與開(kāi)發(fā)商協(xié)商尋求妥善的解決；假如開(kāi)發(fā)商在出賣(mài)車(chē)庫(kù)后擅自變更了規(guī)劃設(shè)計(jì)造成車(chē)庫(kù)門(mén)高度減少影響越野車(chē)無(wú)法進(jìn)出車(chē)庫(kù)張先生可根據(jù)簽定的?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?第十二條的約定進(jìn)展處理。3未按合同約定進(jìn)展開(kāi)工綜合驗(yàn)收能否交房？[案例]黃先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?按合同約定2005年3月31日交房交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。但開(kāi)發(fā)商在近日交房時(shí)出示不了綜合驗(yàn)收合格的證件。開(kāi)發(fā)商的這種做法？ [解答] 　　一、黃先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的?武漢商品房買(mǎi)賣(mài)合同?中對(duì)交房限及條件、逾交房的違約責(zé)任均作了約定。交房限定在2005年3月31日交房條件選擇了該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。根據(jù)2004年5月19日?第三批取消和調(diào)整行政審批工程的?〔[2004]16〕的規(guī)定已取消了?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?〔第248〕中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程開(kāi)工綜合驗(yàn)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主部門(mén)