【正文】 定的限已過被告至今仍然回絕繳納懇求人民判決被告支付房屋差價(jià)款。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協(xié)議規(guī)定的房屋差價(jià)款不符合有關(guān)規(guī)定因此被告不能按照協(xié)議的規(guī)定繳納房屋差價(jià)款。一審經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的拆遷補(bǔ)償?shù)淖h符合有關(guān)規(guī)定因此雙方均應(yīng)當(dāng)按照拆遷協(xié)議的規(guī)定履行拆遷義務(wù)被告回絕按照拆遷協(xié)議的規(guī)定支付房屋差價(jià)款沒有根據(jù)人民不予支持。據(jù)此根據(jù)?民法通那么?第 111條的規(guī)定判決被告應(yīng)當(dāng)在生效之日起 1個(gè)月內(nèi)向原告支付房屋差價(jià)款。一審訊決送達(dá)后被告不服提起上訴。二審人民以原判理由判決駁回上訴維持原判。評(píng)析】 本案是由于被拆遷人在房屋調(diào)換中回絕支付差價(jià)款而引起的訴訟糾紛。拆遷補(bǔ)償?shù)男问讲扇‘a(chǎn)權(quán)調(diào)換的在拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)展產(chǎn)權(quán)調(diào)換的過程中拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)款而被拆遷人往往要求分付清差價(jià)款這樣就因付款方式發(fā)生爭(zhēng)議。此外從理中來看被拆遷人進(jìn)展產(chǎn)權(quán)調(diào)換其對(duì)拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換需要付差價(jià)款的準(zhǔn)備缺乏因此拆遷理中因產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的付款方式發(fā)生爭(zhēng)議的比比皆是。 從法律上講拆遷人和被拆遷人協(xié)商進(jìn)展產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其協(xié)商行為是民事行為根據(jù)我國(guó)民法的有關(guān)規(guī)定拆遷人和被拆遷人可以協(xié)商采取分付款的方式進(jìn)展差價(jià)款結(jié)算。假如被拆遷人不能一次性付清差價(jià)款的房屋拆遷主部門可以根據(jù)實(shí)際情況裁決被拆遷人在一定限內(nèi)付清差價(jià)款。本案中原告與被告在房屋拆遷補(bǔ)償方式上經(jīng)協(xié)商達(dá)成以產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式進(jìn)展拆遷補(bǔ)償?shù)漠a(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議并在協(xié)議中約定被告支付給原告房屋差價(jià)款的數(shù)額和方式雙方訂立的拆遷協(xié)議符合法律規(guī)定協(xié)議一經(jīng)訂立便對(duì)雙方都產(chǎn)生約束力雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行。被告無故回絕給付差價(jià)款的行為屬違約行為。本案中的一審、二審人民的處理是正確的。律師提醒】 開發(fā)商在進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)前往往會(huì)碰到拆遷的問題而當(dāng)拆遷的對(duì)象是自然人時(shí)相關(guān)的工作更是難以開展。正因如此開發(fā)商與拆遷對(duì)象達(dá)成的任何協(xié)議都必須書面化同時(shí)在簽訂協(xié)議時(shí)一定不能違犯相關(guān)的法律規(guī)定只有按照法定的程序才能象上述案例中一樣在維權(quán)的過程中立于不敗之地。3一般的房屋均可以買賣但以下房屋是不能買賣的一、根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?第三十七條的規(guī)定以下房地產(chǎn)不能買賣：　　〔一〕以出讓方式獲得土地使用權(quán)的不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；　　〔二〕和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；　　〔三〕依法收回土地使用權(quán)的；　　〔四〕共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的；　　〔五〕權(quán)屬有爭(zhēng)議的；　　〔六〕未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；　　〔七〕法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 以出讓方式獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)不符合該法第三十八條該第三十八條規(guī)定的條件是指本文腳注規(guī)定的條件。 　二、根據(jù)?擔(dān)保法?第四十九條之規(guī)定抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無效。因此在轉(zhuǎn)讓設(shè)定抵押權(quán)的房屋時(shí)抵押人應(yīng)當(dāng)?shù)盅簷?quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況未履行這一手續(xù)的該房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?！　∪?、根據(jù)?合同法?第二百三十條規(guī)定出賣租賃房屋時(shí)未在合理限內(nèi)承租人的?！　∷摹⑼恋厮袡?quán)　　五、法律限制轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)　　六、應(yīng)當(dāng)經(jīng)批準(zhǔn)的買賣未經(jīng)批準(zhǔn)的情形　　劃撥國(guó)有土地使用權(quán)上的房屋及其附屬物　　集體建立用地上的房屋及其附屬物　　軍產(chǎn)房屋　　房屋　　代房屋　　七、其他二手房買賣的相關(guān)問題〔一〕當(dāng)事人買二手房需事前核實(shí)和注意的問題 理解想買的二手房的根本情況一定要親自考察房屋的坐落位置、戶型、樓層、構(gòu)造、朝向、通風(fēng)、采光、交通、周邊的人文地理環(huán)境等等因素。 房屋所有權(quán)證確認(rèn)產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)〔公房、私房、經(jīng)濟(jì)適用房〕及用處〔住宅、商用、商住〕。普通住宅〔〕和商用或商住兩用〔3〕所需繳納的契稅不同。 確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)有無瑕疵〔糾紛、抵押、查封〕 確認(rèn)房屋的建筑年限根據(jù)?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行?的有關(guān)規(guī)定土地使用權(quán)出讓的年限為70年。 房屋的質(zhì)量、裝修狀況 房屋價(jià)格及付款方式、時(shí)間；房屋交付使用的時(shí)間 物業(yè)理程度、物業(yè)收費(fèi)和和物業(yè)交割時(shí)間及費(fèi)用的承當(dāng) 住宅小區(qū)的現(xiàn)代化程度〔 、寬帶、有線電視、燃?xì)?、熱水等?房屋公共維修的歸屬 房屋過戶 過戶是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)買賣雙方到房產(chǎn)部門過戶交易手續(xù)之后您才真正擁有房屋所有權(quán)。 〔二〕私房〔二手房〕買賣中的法律程序 　　城私有房屋買賣主要指公民個(gè)人之間的房屋買賣行為按我國(guó)法律規(guī)定、團(tuán)體、企事業(yè)一般不允許購(gòu)置私有房屋假如有特殊情況必須購(gòu)置時(shí)也要經(jīng)過以上人民批準(zhǔn)才可購(gòu)置。 　　私有房屋買賣應(yīng)按以下程序： 　　(l)訂立買賣契約。買賣契約應(yīng)包括如下主要條款：房產(chǎn)坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況、成交價(jià)格、付款方式、違約責(zé)任等等該契約應(yīng)以書面形式成立； 　　(2)承受房地產(chǎn)交易理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產(chǎn)交易理部門申請(qǐng)手續(xù)后理部門要查驗(yàn)有關(guān)的證件審查產(chǎn)權(quán)；并到現(xiàn)場(chǎng)作必要調(diào)查同時(shí)由估價(jià)人員對(duì)交易的房屋進(jìn)展估價(jià)； 　　(3)立契。房地產(chǎn)交易理部門根據(jù)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和購(gòu)置對(duì)象按審批權(quán)限申報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審核批準(zhǔn)后經(jīng)辦人將買賣雙方立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章； 　　(4)繳納稅費(fèi)。完立契手續(xù)后買賣雙方向房地產(chǎn)交易理部門繳納手續(xù)費(fèi)和契稅； (5)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經(jīng)房地產(chǎn)交易所買賣過戶手續(xù)后買方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)買賣契約到房屋所在地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理部門房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記換取新的房產(chǎn)證。4臺(tái)是否算作建筑面積、怎樣計(jì)算？臺(tái)是否算作建筑面積及怎樣計(jì)算有以下規(guī)定：封閉式的臺(tái)按其外圍程度面積計(jì)算建筑面積；挑臺(tái)〔底臺(tái)〕按其底板程度面積的一半計(jì)算建筑面積；凹臺(tái)按其凈面積〔含擋板墻墻體面積〕的一半計(jì)算建筑面積；半挑半凹臺(tái)挑出部按其底板程度面積的一半計(jì)算建筑面積凹進(jìn)部按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。由此可以看出購(gòu)房合同中的臺(tái)面積與產(chǎn)權(quán)證上的臺(tái)面積是按不同的計(jì)算出來的。房屋的實(shí)際面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證登記為準(zhǔn)應(yīng)該以此確定購(gòu)房的價(jià)款。4簽訂租房合同時(shí)應(yīng)注意哪些法律問題？在房屋正式交割前交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂一個(gè)?租賃合同?這對(duì)雙方都有好處。簽訂合同看起來當(dāng)時(shí)有些費(fèi)事但是事前有一個(gè)文字的東西雙方都按約定來做對(duì)雙方都有一個(gè)約束可以使以后少出現(xiàn)不必要的矛盾出現(xiàn)矛盾時(shí)也有據(jù)可查防止出現(xiàn)大的費(fèi)事。 房屋租賃合同屬于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同是租賃合同的一種。根據(jù)我國(guó)?合同法?第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同也就是說合同一經(jīng)簽訂即對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力出租人不僅應(yīng)按時(shí)交付作為標(biāo)的物的房屋而且交付的房屋應(yīng)符合約定的使用目的。 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人但并不限于所有人。凡對(duì)標(biāo)的物享有合法的使用權(quán)的人都有權(quán)將其使用的標(biāo)的物轉(zhuǎn)由別人使用成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權(quán)為由主張合同無效回絕支付租金只能要求出租人承當(dāng)不履行合同的違約責(zé)任。同時(shí)?合同法?第二百二十四條：承租人經(jīng)出租人同意可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。 承租人轉(zhuǎn)租的承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效第三人對(duì)租賃物造成損失的承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)說明承租人只要有出租人的合法受權(quán)也可以行使部出租人的權(quán)利只是其權(quán)利的行使要受到一定的限制。 根據(jù)我國(guó)?城房地產(chǎn)理法?房屋租賃不僅須由雙方當(dāng)事人簽訂租賃合同而且應(yīng)向房產(chǎn)理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)那么其租賃活動(dòng)應(yīng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所進(jìn)展。由于房屋是特定物雙方應(yīng)在租賃合同中明確約定標(biāo)的物的質(zhì)量和數(shù)量。質(zhì)量指房屋的構(gòu)造、使用的建材、相應(yīng)的配套設(shè)施等數(shù)量那么指房屋的面積、間數(shù)等。 這是房屋租賃合同的主要條款也是出租方收取租金的根據(jù)。假如出租方不能按照約定交付標(biāo)的物或交付的標(biāo)的物不符合約定條件例如房屋面積與合同約定有誤差應(yīng)視為出租方交付的標(biāo)的物有瑕疵承租人可要求追究對(duì)方的違約責(zé)任可以采取書面形式對(duì)方要求解除合同也可以雙方經(jīng)協(xié)商減少租金變更合同內(nèi)容。 假如出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)理費(fèi)等來對(duì)抗呢？這要看雙方在合同中的約定。假如雙方約定物業(yè)理費(fèi)由承租人支付那么承租人不能回絕支付物業(yè)理費(fèi)。 租金由出租人收取是承租人使用房屋的對(duì)價(jià)；物業(yè)理費(fèi)那么由物業(yè)理收取是物業(yè)以自己的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為所有業(yè)主、租戶提供效勞所收取的費(fèi)用二者不是一個(gè)法律關(guān)系不能混為一談。但如雙方在合同中對(duì)于此項(xiàng)無詳細(xì)約定那么出租人無權(quán)要求承租人支付物業(yè)理費(fèi)。4律師提示：從四個(gè)方面認(rèn)定房屋租賃合同是否有效 答：出租人和承租人就房屋出租的租金、限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致后租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力主要從下面四個(gè)方面進(jìn)展審查。 (一)合同主體是否符合規(guī)定即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為才能人或限制民事行為才能人或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。 (二)房屋是否為法律法規(guī)制止出租。只要法律法規(guī)不制止出租的房屋都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定有以下情形之一的房屋不得出租：(1)未依法獲得房屋所有權(quán)證的；(2)和行政依法裁定、查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(3)共有房屋未獲得共有人同意的；(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(5)屬于建筑的；(6)不符合平安的；(7)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(8)不符合、環(huán)保、衛(wèi)生等主部門有關(guān)規(guī)定的；(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定制止出租的其他情形。 (三)房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在理中有些房屋租賃合同約定房客逾支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2計(jì)算。從法律來說這種約定因滯納金過高有失公平屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是有人用租來的房屋進(jìn)展犯罪活動(dòng)假設(shè)屬實(shí)那么在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下這樣的租賃合同均是無效的不受法律保護(hù)租金依法沒收。 (四)是否進(jìn)展過登記備案。?城房地產(chǎn)理法?、?城房屋租賃理?及本的租賃法規(guī)均規(guī)定租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)理部門登記備案手續(xù)。在理中對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn)一種認(rèn)為合同是無效的另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效但不具有對(duì)抗第三人的效力。內(nèi)容總結(jié)（1）問：何謂“交房時(shí)間〞（2）答：按照雙方當(dāng)事人的合同約定買受人在接收房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)有權(quán)觀察房屋到達(dá)合同約定交付條件的有關(guān)證明因此無是出賣人在交房時(shí)沒有出示這些證明還是買受人明知房屋沒有到達(dá)合同約定的交付條件而同意接收房屋雙方當(dāng)事人都以自己的實(shí)際行為變更了合同房屋交付條件及程序的約定那么假如房屋到達(dá)交付條件的時(shí)間超過了合同約定的時(shí)間買受人不能再按照合同的約定追究出賣人逾交房的違約責(zé)任