【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 承當(dāng)違約責(zé)任即賠償相當(dāng)于因違約所造成的損失包括合同履行后可以獲得的利益但賠償額不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違背合同可能造成的損失。房屋補(bǔ)償提早收回土地致使土地使用權(quán)人在房屋部所遭受的損失應(yīng)為提早收回土地時(shí)至房屋合理使用年限屆滿間的房屋的使用價(jià)值提早收回土地一方應(yīng)以此作為計(jì)算根據(jù)進(jìn)展補(bǔ)償。第四節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)租賃 概念界定國(guó)有土地租賃是指將國(guó)有土地出租給使用者使用由使用者與級(jí)以上人民土地行政理部門(mén)簽訂一定年的土地租賃合同并支付租金的行為。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式是出讓方式的補(bǔ)充。 國(guó)有土地使用權(quán)租賃的條件國(guó)有土地使用權(quán)租賃的適用范圍對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用處后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的土地可以實(shí)行國(guó)有土地使用權(quán)租賃。其中企業(yè)改制包括以下情形：〔1〕國(guó)有企業(yè)改造或者改組為有限責(zé)任、股份以及組建企業(yè)集團(tuán)的；〔2〕國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；〔3〕國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；〔4〕非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。特別提示：對(duì)原有建立用地法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥不實(shí)行有償使用也不實(shí)行租賃。對(duì)于新增建立用地租賃只能作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地?zé)o是利用原有建立用地還是利用新增建立用地都必須實(shí)行出讓不實(shí)行租賃。國(guó)有土地使用權(quán)租賃的承租人范圍除法律法規(guī)另有規(guī)定外境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織均可以通過(guò)租賃方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)租賃的規(guī)劃要求國(guó)有土地租賃必須按照土地利用總體規(guī)劃、城規(guī)劃、土地利用年度方案和城規(guī)劃理技術(shù)規(guī)定的要求進(jìn)展。 國(guó)有土地使用權(quán)租賃的方式國(guó)有土地租賃可以采用、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式；有條件的必須采取、拍賣(mài)方式。采用雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金不得低于出租底價(jià)和按規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金。協(xié)議出租的結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政理部門(mén)備案并向社會(huì)公開(kāi)披露。特別提示：在上海通過(guò)協(xié)議方式租賃國(guó)有土地的土地使用者應(yīng)當(dāng)按照上海有關(guān)規(guī)定建立工程方案立項(xiàng)、建立用地規(guī)劃答應(yīng)、建立用地審批等相關(guān)手續(xù)。通過(guò)、拍賣(mài)方式租賃國(guó)有土地的可以參照土地使用權(quán)出讓的有關(guān)程序進(jìn)展。 國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同合同當(dāng)事人租賃限六個(gè)月以上的國(guó)有土地租賃應(yīng)當(dāng)由、土地行政理部門(mén)與土地使用者簽訂租賃合同。合同主要內(nèi)容〔1〕租賃當(dāng)事人；〔2〕租賃土地的座落、四至范圍和面積；〔3〕租賃土地的規(guī)劃用地性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù)；〔4〕租賃年限；〔5〕租金金額、支付限和支付方式；〔6〕租賃當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；〔7〕租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式及其費(fèi)用；〔8〕租賃土地政配套設(shè)施建立的責(zé)任和費(fèi)用；〔9〕租賃土地的交付限；〔10〕工程建立的開(kāi)工和完成限；〔11〕租賃合同終止時(shí)地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的處置方式；〔12〕違約責(zé)任；〔13〕爭(zhēng)議的解決方式；〔14〕當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。租賃年限國(guó)有土地租賃可以根據(jù)詳細(xì)情況實(shí)行短租賃和長(zhǎng)租賃。對(duì)短使用或者用于修建臨時(shí)建筑物的土地應(yīng)實(shí)行短租賃短租賃年限一般不超過(guò)5年；對(duì)需要進(jìn)展地上建筑物、構(gòu)筑物建立后長(zhǎng)使用的土地應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)租賃詳細(xì)租賃年限由租賃合同約定但最長(zhǎng)租賃年限不得超過(guò)法律規(guī)定的同類(lèi)用處土地出讓年。企業(yè)法人的國(guó)有土地租賃年限不得超過(guò)其營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定的經(jīng)營(yíng)年限。特別提示：在上海國(guó)有土地租賃的年限最長(zhǎng)不超過(guò)以下年限：〔1〕工業(yè)用地為50年；〔2〕教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；〔3〕商業(yè)、用地為40年；〔4〕其他用地為50年。租金國(guó)有土地租賃的租金應(yīng)與地價(jià)相平衡。承租人獲得土地使用權(quán)時(shí)未支付其他土地費(fèi)用的租金應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人獲得土地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的租金應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額折算。特別提示：在上海租賃土地的租金不得低于最低。有以下情形之一的租賃土地的租金以租賃土地標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)作為最低：〔1〕商業(yè)、金融、效勞業(yè)等經(jīng)營(yíng)性工程使用的土地；〔2〕承租人為境外的自然人、法人或者其他組織的；〔3〕人民規(guī)定的其他情形。除前款規(guī)定外租賃土地的租金以上海外商企業(yè)土地使用費(fèi)作為最低。租賃土地標(biāo)定地價(jià)的貼現(xiàn)由上海房地會(huì)同物價(jià)、財(cái)政等有關(guān)部門(mén)確定。租金的支付租賃合同對(duì)租金支付的方式有約定的從其約定；沒(méi)有約定的租金每年分兩支付。租賃合同簽訂的當(dāng)年自租賃土地交付之日起使用土地不滿半年的免交租金；超過(guò)半年的按照半年的租金數(shù)額支付。租金的調(diào)整租賃土地的租金應(yīng)當(dāng)根據(jù)最低調(diào)整的時(shí)間和幅度作相應(yīng)的調(diào)整；租賃合同另有約定的從其約定但不得低于同的最低。 租賃國(guó)有土地使用權(quán)的登記租賃國(guó)有土地使用權(quán)承租人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)租賃土地使用權(quán)登記手續(xù)：〔1〕租賃合同簽訂時(shí)租賃土地上原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物已撤除或者土地連同地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物一并出租的承租人應(yīng)當(dāng)持租賃合同租賃土地使用權(quán)登記；〔2〕租賃合同中約定由出租人負(fù)責(zé)撤除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的應(yīng)當(dāng)在出租人按租賃合同約定交付租賃土地后由承租人租賃土地使用權(quán)登記；〔3〕租賃合同中約定由承租人負(fù)責(zé)撤除原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的出租人應(yīng)當(dāng)發(fā)給承租人土地臨時(shí)使用證明；承租人應(yīng)當(dāng)在原有的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物撤除后租賃土地使用權(quán)登記。特別提示：租賃土地使用權(quán)登記后承租人應(yīng)當(dāng)獲得上海房屋土地資源理頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)并在房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)上注明“土地租賃〞。 租賃土地使用權(quán)到后的處理續(xù)國(guó)有土地租賃年限屆滿租賃土地使用權(quán)終止。承租人需要繼續(xù)租賃土地的應(yīng)當(dāng)在屆滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)。除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回租賃土地使用權(quán)外承租人的續(xù)申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同并重新租賃土地使用權(quán)登記。收回國(guó)有土地租賃年限屆滿承租人雖申請(qǐng)續(xù)但未獲批準(zhǔn)的租賃土地使用權(quán)由出租人收回出租人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償；租賃合同另有約定的從其約定。國(guó)有土地租賃年限屆滿承租人未申請(qǐng)續(xù)的出租人可以無(wú)償收回租賃土地使用權(quán)并可要求承租人撤除地上建筑物、構(gòu)筑物恢復(fù)土地原狀；租賃合同另有約定的從其約定。承租人未按合同約定開(kāi)發(fā)建立未經(jīng)土地行政理部門(mén)同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或者不按合同約定按時(shí)交納土地租金的土地行政理部門(mén)可以解除合同依法收回承租土地使用權(quán)。 租賃土地使用權(quán)的提早收回提早收回的條件租賃年限未滿的土地使用權(quán)一般不得提早收回但有以下兩種情形之一的可以按照法律規(guī)定的程序提早收回：〔1〕為公共利益需要調(diào)整使用土地的；〔2〕為施行城規(guī)劃調(diào)整使用土地的。提早收回的程序提早收回租賃土地使用權(quán)的出租人應(yīng)當(dāng)在收回6個(gè)月前將租賃土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日承租人并在租賃土地的范圍內(nèi)。提早收回的補(bǔ)償提早收回租賃土地使用權(quán)的出租人應(yīng)當(dāng)給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償。提早收回租賃土地使用權(quán)的補(bǔ)償金額應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用地性質(zhì)、租賃年限的余以及地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的價(jià)值等由出租人與承租人協(xié)商確定或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)展房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估后確定。承租人對(duì)補(bǔ)償金額有異議的可以向人民起訴但租賃土地使用權(quán)的收回仍可以按照規(guī)定的日?qǐng)?zhí)行。租賃土地使用權(quán)交換提早收回租賃土地使用權(quán)的出租人可以與承租人協(xié)商一致后將另一土地的租賃土地使用權(quán)與承租人交換。交換租賃土地使用權(quán)的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂租賃合同并租賃土地使用權(quán)登記。第五節(jié) 國(guó)有土地使用權(quán)其他獲得方式 外商企業(yè)以交納土地使用費(fèi)方式獲得概念界定外商企業(yè)是指使用未經(jīng)土地使用權(quán)出讓的國(guó)有土地的中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)。除依法以出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)以外外商企業(yè)以其他形式獲得土地使用權(quán)或者租賃房屋、場(chǎng)地的均須向土地理部門(mén)提供有關(guān)資料并填寫(xiě)登記表由土地理部門(mén)核定土地使用費(fèi)。用地申請(qǐng)和審批程序需使用國(guó)有土地的外商企業(yè)應(yīng)當(dāng)由外商者或者中方合營(yíng)者、中方合作者持工程批準(zhǔn)和建立用地規(guī)劃答應(yīng)證按照當(dāng)?shù)亟⒂玫乩淼挠嘘P(guān)規(guī)定向土地理部門(mén)提出用地申請(qǐng)。經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的由級(jí)以上人民發(fā)給申請(qǐng)人建立用地批準(zhǔn)書(shū)。土地使用費(fèi)的核定和繳納義務(wù)人確實(shí)定經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商企業(yè)應(yīng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)土地使用權(quán)登記繳納土地使用費(fèi)的核定手續(xù)：經(jīng)審核批準(zhǔn)用地的外商企業(yè)應(yīng)當(dāng)向繳納土地使用費(fèi)核定手續(xù)的土地理部門(mén)繳納土地使用費(fèi)。但中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)的中方合營(yíng)者將國(guó)有土地、集體所有土地使用權(quán)作價(jià)入股的應(yīng)當(dāng)由中方合營(yíng)者繳納中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以由合作合同中約定的繳納人繳納。外商企業(yè)租賃房屋、場(chǎng)地的應(yīng)當(dāng)由出租人繳納土地使用費(fèi)但租賃合同中另有約定的從其約定。 國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股概念界定國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)入股是指將一定限的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金作價(jià)作為的計(jì)作的股份。申請(qǐng)登記將國(guó)有土地使用權(quán)以作價(jià)入股方式讓與股份制企業(yè)的該企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂入股合同之日30日內(nèi)持土地使用權(quán)入股合同和其他有關(guān)證明申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。土地使用權(quán)作價(jià)入股的特別規(guī)定〔1〕對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共和效勞的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)根據(jù)企業(yè)改革和開(kāi)展的需要主要采用受權(quán)經(jīng)營(yíng)和作價(jià)出資(入股)方式配置土地以作價(jià)轉(zhuǎn)為資本金或者股本金的方式向集團(tuán)或者企業(yè)注入土地資產(chǎn)；〔2〕對(duì)于一般競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)應(yīng)堅(jiān)持以出讓、租賃等方式配置土地。非國(guó)有資本購(gòu)置、兼并、參股國(guó)有企業(yè)時(shí)可將企業(yè)原劃撥土地評(píng)估作價(jià)后同其他國(guó)有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國(guó)有股逐步通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)；也可分割出與企業(yè)凈負(fù)債額相當(dāng)?shù)耐恋剞D(zhuǎn)為出讓土地參與企業(yè)整體拍賣(mài)和兼并剩余土地購(gòu)置方或者兼并方有優(yōu)先受讓權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)；〔3〕對(duì)承當(dāng)方案內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造工程的國(guó)有企業(yè)原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用也可以作價(jià)出資(入股)方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。 國(guó)有土地使用權(quán)受權(quán)經(jīng)營(yíng)概念界定土地使用權(quán)受權(quán)經(jīng)營(yíng)是在國(guó)有企業(yè)實(shí)行制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和、兼并、合并、破產(chǎn)等改革過(guò)程中針對(duì)劃撥土地使用權(quán)而作出的一種特殊的處理方式。所謂土地使用權(quán)受權(quán)經(jīng)營(yíng)是指將一定年的土地使用權(quán)作價(jià)后受權(quán)給特定企業(yè)進(jìn)展經(jīng)營(yíng)理該企業(yè)可以向其直屬企業(yè)、控股或者參股企業(yè)以作價(jià)出資〔入股〕或者租賃方式配置土地這種方式有利于盤(pán)活企業(yè)土地資產(chǎn)優(yōu)化配置土地資源但被受權(quán)企業(yè)必須承受受權(quán)部門(mén)的監(jiān)視。國(guó)有土地使用權(quán)受權(quán)經(jīng)營(yíng)的特征〔1〕獲得受權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)人無(wú)須支付資本金；〔2〕在受權(quán)限和范圍內(nèi)權(quán)利人有權(quán)處置土地使用權(quán)；〔3〕受權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)人應(yīng)承受受權(quán)部門(mén)的監(jiān)視理。國(guó)有土地使用權(quán)受權(quán)經(jīng)營(yíng)的申請(qǐng)?jiān)谄髽I(yè)改革過(guò)程中對(duì)原劃撥土地使用權(quán)采用受權(quán)經(jīng)營(yíng)方式處置的需經(jīng)級(jí)以上人民批準(zhǔn)。改制企業(yè)根據(jù)批準(zhǔn)擬訂土地資產(chǎn)處置總體方案向有批準(zhǔn)權(quán)的土地行政理部門(mén)申請(qǐng)核準(zhǔn)。其中經(jīng)批準(zhǔn)改制的企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)審批其他企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)土地所在的級(jí)以上土地行政理部門(mén)審批。同一企業(yè)涉及在兩個(gè)以上〔自治區(qū)、直轄〕審批土地資產(chǎn)處置的企業(yè)可持有關(guān)〔自治區(qū)、直轄〕的處置批準(zhǔn)到轉(zhuǎn)辦統(tǒng)一的公?！?〕申請(qǐng)人：受權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記的申請(qǐng)人為被受權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的控股、國(guó)有獨(dú)資、集團(tuán)?！?〕申請(qǐng)時(shí)限：權(quán)利人應(yīng)在獲得國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)理受權(quán)書(shū)后30日內(nèi)申請(qǐng)受權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記。國(guó)有土地使用權(quán)受權(quán)經(jīng)營(yíng)的審核〔1〕直接批準(zhǔn)、確定改制組建的股份、有限責(zé)任的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)批準(zhǔn)；〔2〕直接批準(zhǔn)、確定改制組建的境外上企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報(bào)批準(zhǔn)；〔3〕有關(guān)部門(mén)、企業(yè)集團(tuán)或者地方人民批準(zhǔn)改制企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案報(bào)土地所在地的級(jí)人民土地行政理部門(mén)批準(zhǔn)； 〔4〕受權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)的使用限應(yīng)符合出讓國(guó)有土地使用權(quán)的使用限；〔5〕涉及宗地分割的分割以后各宗地面積之和應(yīng)等于分割前宗地面積。注冊(cè)登記與核發(fā)證書(shū) 受權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定登記需要報(bào)人民批準(zhǔn)經(jīng)人民批準(zhǔn)后方可進(jìn)展注冊(cè)登記。特別提示：被受權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的假設(shè)將被受權(quán)經(jīng)營(yíng)的土地租賃給下屬企業(yè)使用其下屬企業(yè)應(yīng)他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記。第四章 國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓第一節(jié) 一般規(guī)定概念界定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地再轉(zhuǎn)移的行為包括、交換和贈(zèng)與。法律根據(jù)〔1〕?物權(quán)法?〔第六十二由第十屆全國(guó)人民第五次會(huì)議于2007年3月16日通過(guò)自2007年10月1日起施行〕；〔2〕?合同法?〔第十五由第九屆全國(guó)人民第二次會(huì)議于1999年3月15日通過(guò)自1999年10月1日起施行〕；〔3〕?土地理法?〔第二十八由第六屆全國(guó)人民常務(wù)會(huì)第十六次會(huì)議于1986年6月25日通過(guò)根據(jù)1988年12月29日第七屆全國(guó)人民常務(wù)會(huì)第五次會(huì)議?修改〈土地理法〉的?第一次修正1998年8月29日第九屆全國(guó)人民常務(wù)會(huì)第四次會(huì)議修訂根據(jù)2004年8月28日第十屆全國(guó)人民常務(wù)會(huì)第十一次會(huì)議?修改〈土地理法〉的?第二次修正〕；〔4〕?城房地產(chǎn)理法?〔第七十二由第八屆全國(guó)人民常務(wù)會(huì)第八次會(huì)議于1994年7月5日通過(guò)根據(jù)2007年8月30日第十屆全國(guó)人民常務(wù)會(huì)第二十九次會(huì)議?修改〈城房地產(chǎn)理法〉的?修正〕；〔5〕?城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行?〔第五十五由于1990年5月19日發(fā)布自發(fā)布之日起施行〕；〔6〕?土地理法施行?〔第二百五十六由2次常務(wù)會(huì)議于1998年12月24日通過(guò)自1999年1月1日起施行〕；〔7〕?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?〔第二百四八由于1998年7月20日發(fā)布自發(fā)布之日起施行〕；〔8〕?城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓理規(guī)定?〔建立部第九十六由建立部第四十五于1995年8月7日發(fā)布根據(jù)2001年8月15日?建立部修改〈城房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓理規(guī)定〉的?修正〕；〔9〕?人民審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?〔法釋[2005]5由人民于2005年6月18日發(fā)布自發(fā)布之日起施行〕；〔10〕?上海房地產(chǎn)登記?〔上海人民常務(wù)會(huì)第七十七由上海第十一屆人民常務(wù)會(huì)第四十四次會(huì)議于2002年10月31日通過(guò)根據(jù)2004年4月14日上海第十二屆人民常務(wù)