【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以減少一些不必要的損失。三、違反合同的責(zé)任如何劃分按目前合同條款內(nèi)容來看，購(gòu)房者特別要掌握以下四點(diǎn)：第一，未按合同期限交房或購(gòu)房人未按合同期限付款，違約責(zé)任如何處理。未按期交房或未按期支付房款，均屬違約行為，違約金數(shù)額應(yīng)在合同中約定，合同中未作約定的，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定金額，如是開發(fā)商的過錯(cuò)造成未在合同約定時(shí)間內(nèi)交付房屋的，開發(fā)商向購(gòu)房者支付的違約金為已收取的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。如是購(gòu)房者的過錯(cuò)致使未在約定的時(shí)間內(nèi)支付購(gòu)房款的，購(gòu)房人向開發(fā)商支付的違約金為逾期支付的房款按照人民銀行公布的同期存款利率計(jì)算所得利息的兩倍。第二，開發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意，開發(fā)商變更預(yù)售房屋設(shè)計(jì)或任意調(diào)換樓層、房型的，預(yù)購(gòu)房人有權(quán)解除預(yù)售合同，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，預(yù)購(gòu)房人不要求解除合同的，亦可依據(jù)預(yù)售合同的約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。第三，開發(fā)商“一屋多售”多簽合同，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。開發(fā)商就同一房屋與第三人簽訂買賣合同情況發(fā)生后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房者辦理房屋交易過戶手續(xù)的先后順序履行合同。對(duì)無(wú)過錯(cuò)的第三方造成的損失，由開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。第四，新建房屋買賣轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任的確定。新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任，根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋面漏水保修三年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道等滲漏保修一年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修一年；地面空鼓開裂、大面積起砂、門窗翹裂、五金件損壞，保修一年；衛(wèi)生潔具保修一年；燈具、電器開關(guān)保修半年；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備保修一年.第三篇：買房注意事項(xiàng)《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售預(yù)售許可證》.收房時(shí)候有個(gè)《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》收房時(shí)還要同時(shí)要開發(fā)商出示,，本律師建議購(gòu)房人可參照上條司法解釋要求房地產(chǎn)商在合同上寫明：“本合同由于是基于房地產(chǎn)商聘請(qǐng)的協(xié)助辦理貸款的律師確定買受人愿意接受的貸款付款方式?jīng)]有問題的前提下簽訂，如果出現(xiàn)以下任一情形：買受人無(wú)法得到公積金貸款又不愿申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的；買受人無(wú)法得到商業(yè)銀行按揭貸款的；3．買受人所能夠得到的商業(yè)銀行按揭貸款比例、還款時(shí)間與申請(qǐng)不符情形，買受人不愿接受的；買受人有權(quán)終止本合同、房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書以及補(bǔ)充協(xié)議、附件等。出賣人應(yīng)在買受人提出書面申請(qǐng)30日內(nèi)，將買受人全部已付款原額退還買受人，買受人無(wú)須支付任何利息或賠償?！鞭k理銀行按揭后，在交首期款時(shí)，不要把現(xiàn)金直接交給售樓人員，應(yīng)把資金存入預(yù)售證上公布的資金監(jiān)管賬戶，也可向有關(guān)按揭銀行咨詢監(jiān)管賬戶的賬號(hào)，只有進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金才能保證用于住宅工程建設(shè)。首先購(gòu)房者應(yīng)該有一個(gè)明確的置業(yè)方向，要根據(jù)自己的購(gòu)房預(yù)算確定在哪兒買、買多大面積多少價(jià)錢的房子等，并在現(xiàn)有的在售樓盤當(dāng)中篩選出符合自己要求的樓盤，這樣才更省時(shí)間更省精力。進(jìn)入售樓部之后，首先要自己多看。看模型圖，了解小區(qū)的整體規(guī)劃和開發(fā)情況；看戶型圖，室內(nèi)功能布局是否符合自己或家庭的需求；看開發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并注意查看該執(zhí)照是否經(jīng)過年檢，是否為臨時(shí)執(zhí)照（臨時(shí)執(zhí)照表明該企業(yè)注冊(cè)資金還未全部到位）；如果開發(fā)商委托銷售代理機(jī)構(gòu)銷售，還要看《代理銷售委托書》及該機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。如果你對(duì)某套房子感興趣，千萬(wàn)別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門去查證。注意區(qū)分“訂金”和“定金”那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據(jù)不同情況而定。根據(jù)今年6月1日起開始生效的建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商所銷售的商品房不符合預(yù)售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購(gòu)房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者向開發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購(gòu)房者與開發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書》或訂金收據(jù)上寫明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。這里購(gòu)房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭。“訂金”是指購(gòu)房者與開發(fā)商就房屋買賣的意象初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。購(gòu)房者支付訂金之后，在約定時(shí)間內(nèi)開發(fā)商不得再將該套房產(chǎn)出售給其他人。如果購(gòu)房者不想購(gòu)買該套房產(chǎn)時(shí)，有權(quán)要求開發(fā)商退還訂金。而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先向開發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。如果購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，如果開發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。值得一提的是，在商品房買賣的實(shí)際操作過程中，有的“訂金”實(shí)際上已屬于“定金”性質(zhì)。如雙方在《認(rèn)購(gòu)書》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還；如因開發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來處理。如果購(gòu)房者確實(shí)很中意某套房產(chǎn)，想交訂金的話，一定要先了解該房產(chǎn)是否已取得預(yù)售證，沒有預(yù)售證則不能落訂。即便有預(yù)售證，購(gòu)房者也要仔細(xì)查看《認(rèn)購(gòu)書》針對(duì)該套房屋的面積、價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無(wú)法退訂。如果購(gòu)房者已經(jīng)選定了自己中意的房產(chǎn)，可先與開發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后再簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，或者在《認(rèn)購(gòu)書》中與開發(fā)商明確約定，如果在一定期限內(nèi)因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應(yīng)全部退還。簽合同前要了解樓盤周邊規(guī)劃國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站城市規(guī)劃局網(wǎng)站（規(guī)劃在線）在完成上述步驟之后，購(gòu)房者就可以與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了，那么在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，對(duì)銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來發(fā)生糾紛缺乏法律證據(jù)。有不少購(gòu)房者就因?yàn)樘嘈攀蹣侨藛T的口頭承諾，沒有把口頭承諾寫入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時(shí)難以取證。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以以樓書所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開發(fā)商將樓書所載明的主要內(nèi)容寫進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書等主要證據(jù)。其次，要仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計(jì)圖，一般來說開發(fā)商不敢在設(shè)計(jì)圖上造假，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖是經(jīng)有關(guān)部門審批的。還有，購(gòu)房者要認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開發(fā)商提出。同時(shí)，在簽合同之前，購(gòu)房者應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)變化等爭(zhēng)議時(shí)有書面證據(jù)。最后需要提醒購(gòu)房者的是，在簽訂正式合同時(shí)購(gòu)房者要注意細(xì)讀合同全文，對(duì)一些修改條款和補(bǔ)充協(xié)議尤其要注意，對(duì)自己不明確的條款要爭(zhēng)取訂立合理的補(bǔ)充條款，同時(shí)在交款之后還要注意索要相關(guān)的合法票據(jù)。第四篇：買房注意事項(xiàng)買房注意事項(xiàng)免墮抵押房陷阱 先去房管局查冊(cè)文章來源：新快報(bào)11月28日15:24:02據(jù)行家介紹，目前開發(fā)商出售抵押房主要有以下三種情況，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)須打醒十二分精神，謹(jǐn)慎簽約，才能避免損失———一是發(fā)展商先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門辦理涂消抵押紀(jì)錄手續(xù)后，再出售給買家；二是發(fā)展商將整棟物業(yè)抵押給銀行，成功賣出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續(xù)。以上兩種都相對(duì)安全，可放心簽約。第三種正是很多無(wú)良發(fā)展商慣常使用的伎倆———在收了買家的房款后，長(zhǎng)時(shí)間不歸還銀行貸款，同時(shí)又以拖延手法欺騙買家。碰上這種情況，買家即使交了錢也無(wú)法得到房屋所有權(quán)，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。要防止落入這種陷阱，買家在購(gòu)房前必須要求樓盤出示商品房預(yù)售證原件，因?yàn)檎嬲纳唐贩款A(yù)售證會(huì)顯示樓盤的抵押情況。但也曾發(fā)生過發(fā)展商偽造商品房預(yù)售證，隱瞞樓盤抵押情況的現(xiàn)象，建議買家購(gòu)房前最好先到廣州市國(guó)土資源和房屋管理查冊(cè)。另外，有的開發(fā)商會(huì)借一些人的身份證和假合同到銀行申請(qǐng)按揭貸款，即假按揭，這也會(huì)危害到購(gòu)房者的利益，“假業(yè)主”也會(huì)不明不白背上一身債務(wù)。所以提醒市民千萬(wàn)不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來可能惹來重大禍患，也會(huì)危及他人的利益。金額 稅費(fèi) 雜費(fèi)維修金 交易前應(yīng)約定“四金”文章來源：上海熱線11月14日11:46:24在二手房買賣中，涉及錢款的項(xiàng)目主要有買賣金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金，筆者將其簡(jiǎn)稱為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的