【文章內容簡介】 空間有限 ? 將建立土地儲備中心， 嚴格控制土地審批 ? 規(guī)范土地交易行為，逐步實 現公開、公正、公平的土地交 易市場行為 ? 必須通過土地拍賣方式才可獲 得房地產開發(fā)土地使用權 商品住宅 開發(fā)增長 空間有限 ? 嚴格房地產立項程序，由房地產項目先立項后申報土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項開發(fā) ? 根據積壓商品房數量和商品房銷售情況，嚴格控制新項目立項和開工，對除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方原則上不再審批新的房地產項目 ? 如果開發(fā)商積壓商品房面積超過企業(yè)近 3年累計竣工商品房面積的 20%，將停止審批該開發(fā)商新項目立項 土地批租 房地產立項 來自 中國最大的資料庫下載 19 總體上說，推動東莞房地產市場發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素 20 東莞市住宅產業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現代化為主要特征，并以進一步完善金融體系為保障 以高品質的規(guī)劃、設計和施工，貫徹以人為本的住宅發(fā)展方針 擴大住宅按揭市場規(guī)模 引用新技術、新材料，以提高住宅產業(yè)化水平 通過以住宅抵押貸款證券化，改變房地產開發(fā)領域的投資、融資體系 推動住宅產業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū) 重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū) 來自 中國最大的資料庫下載 21 與當地政府良好的關系，以取得 優(yōu)質、價廉的土地 開發(fā)商的品牌和信譽 開發(fā)適合市場需求的商品房 開發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū)，營造良好的居住環(huán)境 與優(yōu)秀的房地產專業(yè)服務提供者合作 對市場機會、進入時間和市場風險的把握 開發(fā)適合市場需求的商品房 提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務 房地產開發(fā)商在東莞房地產市場上取得成功的基本要素 成功的基本要素 目前重要性 重要性趨勢 22 . 建筑安裝市場分析 來自 中國最大的資料庫下載 23 廣東省建筑安裝工程市場的投資額平均每年以 %的速度增長 1507 1511 1688 1960 2125 1996 1997 1998 1999 2000 +% . 廣東省建筑工程投資額 [億元 ] 資料 來 源： 廣東省 統(tǒng)計年鑒， 羅蘭 ?貝格 分析 24 廣東省建筑安裝工程市場是競爭集中度非常低的市場，并且越來越分散 1996 1997 1998 1999 2000 9% 7% 8% 5% 4% 描 述 ? 廣東省建筑安裝工程市場的集中度由 1996年的9%下降為 2000年的 4%，市場競爭格局分散 ? 2000年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產值分別達到 、 ? 2000年，排名前 10家的外省建筑企業(yè)有 2家：江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局 ? 前 10家建筑企業(yè)業(yè)務起伏大； 1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在 2000年保持前十位 資料 來 源： China Infobank， 羅蘭 ?貝格 分析 前十位產值最大的建筑業(yè)企業(yè) 施工產值占市場的 % 來自 中國最大的資料庫下載 25 隨著城市化進程和引進外資的不斷加快，東莞市建筑安裝工程市場容量不斷上升 東莞市建筑安裝工程市場保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，增長速度略高于廣東省建筑安裝工程市場的增長速度 引進外資是推動建筑安裝工程市場的主要因素 日本、歐美企業(yè)不斷加大投資， 其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升， 2000年 2020年的年均增長率將分別達到 20%和 26% 資質較高的外來企業(yè)已構成對本地企業(yè)的威脅 目前市場競爭以價格為主 ,市場運作尚不規(guī)范 東莞市建筑安裝工程市場的特點 26 東莞市建筑安裝工程市場表現出比廣東省更快的增長 1996 1997 1998 1999 2000 資料 來 源： 東莞統(tǒng)計年鑒 ， 羅蘭 ?貝格 分析 2020E 52 56 64 68 76 +% . 東莞市建筑工程投資額 [億元 ] 128 +% . 27 宏觀環(huán)境、引進外資和房地產市場是驅動東莞市建筑安裝工程市場的三大因素 東莞市建筑工程市場的驅動因素 房地產市場 引進外資 宏觀環(huán)境 ? 政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積 72平方公里 ? 政府引導重點行業(yè)和企業(yè)增資擴產 ? 外商投資產業(yè)結構優(yōu)化，直接投資用 于建筑工程的費用比例增大 ? 東莞市房地產市場自 1998年以來進入上升期，由此帶動建筑安裝工程市場的穩(wěn)步上升 ? 東莞將投資 200億建設新東莞，提升城市的綜合實力，建設“城市牌”，城市化進程加快 ? 加入 WTO以后，更多的外資將進入中國，由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境，將吸引更多的外資 ? 東莞市固定資產投資每年以 10%的速度上升 ? 建設“民營牌”，推動民營資本的投資 ? 房地產開發(fā)市場對于商品住宅配套設施和環(huán)境要求越來越高，房地產開發(fā)商相應用于建筑安裝工程的投資增加 來自 中國最大的資料庫下載 28 隨著東莞市實際利用外資不斷增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長較快 東莞市實際利用外資額 [億元 ] 外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額 [億元 ] 1997 1998 1999 2000 2020E 2020E +% . +% . 1997 1998 1999 2000 2020E 2020E +% . +% . 資料來源：東莞市對外貿易經濟合作局 29 其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額的平均增長率 投資于東莞的日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額 [億元 ] ? 戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國作為巨大的發(fā)展市場 ? 日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉向成為國內生產基地 ? 已投資的日本、歐美企業(yè)會帶動提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數量和投資額增加 ? 東莞招商引資局通過網上招商、委托顧問公司到日本、歐美招商、開辦博覽會、提供“一個窗口收費”等服務，吸引日本、歐美客戶 ? 東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資的重點逐步轉移到歐美和日本等國家 描述 資料來源：東莞市對外貿易經濟合作局，東莞市建委， 羅蘭 ?貝格 分析 1997 1998 1999 2000 2020E 2020E +% . +% . +% . +% . 日本 歐美 30 東莞市建筑安裝工程市場競爭仍以