【文章內(nèi)容簡介】 的本錢理和動態(tài)本錢理。由于地產(chǎn)工程本錢絕大局部通過合同發(fā)生為實(shí)現(xiàn)目的本錢理與合約理的有效銜接以合同理為紐帶交融采購籌劃和目的本錢形成了合約規(guī)劃理念。在工程初明確合同和招采業(yè)務(wù)安排將目的本錢分解到各個合同前置控制合同定標(biāo)及簽約并在動態(tài)過程中合約規(guī)劃進(jìn)展目的跟蹤實(shí)現(xiàn)目的本錢理與合同理的業(yè)務(wù)體系協(xié)同,合約規(guī)劃在各企業(yè)應(yīng)用過程中經(jīng)過不斷完善最終實(shí)現(xiàn)了完善的合約規(guī)劃體系。合約規(guī)劃的價值合約規(guī)劃將合同理、目的本錢、采購和財務(wù)資金理進(jìn)展了有效的銜接對本錢專業(yè)化理提出了更高的要求構(gòu)建了更為系統(tǒng)、專業(yè)的本錢理體系1〕、合同理：工程上會出現(xiàn)多少個合同每個合同包含詳細(xì)內(nèi)容？合約規(guī)劃在工程初對合同進(jìn)展整體把握確定了工程理形式防止重大合同錯漏減少工程合同拆分的隨意性。2〕、本錢理：每個合同的目的本錢控制值如何將合同控制在目的本錢范圍內(nèi)？合約規(guī)劃構(gòu)建目的本錢與合約的關(guān)系并合約規(guī)劃開展未簽約合同的本錢估算工作進(jìn)展動態(tài)的本錢控制。3〕、招采理：如何開展每個合同的采購工作？包括采購方式、責(zé)任主體、付款方式等各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展方式等即常規(guī)意義上的采購籌劃。合約規(guī)劃對工程采購進(jìn)展整體性籌劃和把控工程采購業(yè)務(wù)的開展。4〕、財務(wù)資金理：資金方案如何編制？融資本錢？資金理與本錢控制如何結(jié)合？在沒有合約規(guī)劃之前財務(wù)部門或本錢部門在編制整個工程的資金方案時根本都是拍腦袋得出資金方案準(zhǔn)確度較低。合約規(guī)劃根據(jù)事前籌劃的結(jié)果結(jié)合合同付款方式及工程開發(fā)方案編制出相對準(zhǔn)確的資金方案。另外如今局部地產(chǎn)已經(jīng)將資金支付與本錢控制結(jié)合在一起。當(dāng)累計付款接近合同尾款時網(wǎng)上付款審批程序晉級增加相關(guān)部門和指導(dǎo)審批；保修款支付時網(wǎng)上自動啟動物業(yè)〔或客服中心〕審批環(huán)節(jié)；當(dāng)累計付款大于合同額時網(wǎng)上終止付款流程按照合同審批流程調(diào)整合同額前方可付款。除此之外合約規(guī)劃還可有更多的價值如合約規(guī)劃劃分合同界面減少工程施工過程中的爭議和扯皮減少現(xiàn)場責(zé)任分歧和簽證保障工程進(jìn)度和質(zhì)量等等。合同界面劃分詳見下節(jié)。合約規(guī)劃理中常見問題1〕、誰是合約規(guī)劃的主責(zé)部門？因?yàn)楹霞s規(guī)劃的主要內(nèi)容為合同確實(shí)定目的本錢值確實(shí)定與跟蹤采購籌劃三項(xiàng)內(nèi)容因此運(yùn)營理部〔招采〕和本錢合約部是主責(zé)部門工程部為主要相關(guān)部門。2〕、合約規(guī)劃的編制范圍應(yīng)包括哪些是否包括報建、理類合同？本錢控制風(fēng)險大的合同是有必要進(jìn)展合約規(guī)劃的如工程合同、設(shè)計合同、重要的營銷類合同。報批報建有時以費(fèi)用形式出現(xiàn)不形成合同；理行政類合同對本錢影響小難以提早斷定。這些合同是否也列入合約規(guī)劃的范圍哪？假如希望通過合約規(guī)劃確定工程的本錢總目的分判清楚工程上有多少合同做好合同理即使無需進(jìn)展本錢控制該類合同也有規(guī)劃的必要。3〕、合約規(guī)劃時間點(diǎn)開場做是否需要編制多版本？由于合約規(guī)劃重點(diǎn)在于規(guī)劃工程相關(guān)合同工程整體合約規(guī)劃建議在初步設(shè)計階段開展編制。對于初步設(shè)計前的設(shè)計類合同由于合同數(shù)量不多可通過設(shè)計專項(xiàng)合約規(guī)劃進(jìn)展事先理。假設(shè)隨目的本錢的多版本制定相應(yīng)版本的合約規(guī)劃隨著目的本錢的細(xì)化逐步完善合約規(guī)劃以編制更為準(zhǔn)確合理的合約規(guī)劃此方式將帶來更多的工作量但可能起到更好的規(guī)劃效果。4〕、合約規(guī)劃是否允許調(diào)整？合約規(guī)劃如同進(jìn)度方案假設(shè)進(jìn)度方案確定后可隨意調(diào)整而無審批或其他限制那么進(jìn)度方案將流于形式因此企業(yè)在調(diào)整合約規(guī)劃時應(yīng)設(shè)定相應(yīng)的審批程序和權(quán)限可將合約規(guī)劃事先調(diào)整按權(quán)限報批調(diào)整完畢前方可發(fā)起相應(yīng)合同。目前我集團(tuán)已經(jīng)編制了?目的本錢調(diào)整理方法?根本可以用于指導(dǎo)合約規(guī)劃的調(diào)整。六、合同界面的理界面也就是控界限界面這個詞最早應(yīng)用于工程技術(shù)領(lǐng)域近年來被引入了組織理的范疇主要描繪了各要素間互相聯(lián)結(jié)的關(guān)系專家將界面理的內(nèi)容分為三種類型：合同界面、實(shí)體界面與組織界面。三種界面本質(zhì)上存在著廣泛的內(nèi)在聯(lián)絡(luò)合同過多導(dǎo)致較多的實(shí)體界面同時由于參建增多也就產(chǎn)生了更多的組織界面。在建立工程理中這三類界面理貫穿于整個工程的生命周。工程理中界面少、界面明晰方利于工程理。集約化理可以減少合同界面工程參與方過多是造成合同界面多的主要原因?qū)嵭屑s化理推行總承包形式如設(shè)計總承包、施工總承包是減少合同界面的最有效方式。增加工程參與方總體來講有利于本錢的控制但過多工程參與方會導(dǎo)致工程被肢解合同界面穿插混亂工程參與方互相推諉扯皮出現(xiàn)問題時責(zé)任界定和劃分困難。合約規(guī)劃了合同界面的劃分從合同角度看主要有以下措施：一是實(shí)行設(shè)計總承包、施工總承包形式。將總包范圍內(nèi)工程一次性發(fā)包給總包減少專項(xiàng)分包隊伍數(shù)量。二是將施工分包形式改為供貨形式。對于一些對品質(zhì)、造價影響較大但安裝簡單的甲方分包隊伍的供貨+安裝形式變成單純供貨形式例如將精裝階段簡單設(shè)備安裝合同變更為設(shè)備供貨合同形式委托精裝安裝廠家供貨和現(xiàn)場技術(shù)支持即可便于協(xié)調(diào)和責(zé)任劃分。三是將甲供材料改為甲指乙供材料形式。將甲供材料改為甲指乙供材料可以在確保材料品質(zhì)的情況下減少甲方協(xié)調(diào)理的內(nèi)容。以主合同為綱理清各施工合同實(shí)體界面實(shí)體界面劃分的根本要求界面明晰覆蓋完好既無缺漏也無重疊。合同工程漏項(xiàng)是界面缺漏的典型各工程參與方互相扯皮推諉或坐地起價敲竹杠這給建立理協(xié)調(diào)和本錢控制帶來較大難度。 對于實(shí)體界面可以總包合同、精裝合同、消防合同為主線理清各施工合同實(shí)體界面的劃分。目前實(shí)體界面劃分的案例非常多目前在網(wǎng)絡(luò)上可以搜到很多知名地產(chǎn)合同樣本這些樣本中有很多詳細(xì)實(shí)體界面劃分的案例下面只列出一局部其余在此就不一一詳述了。序合同名稱合同范圍與總包〔土建〕工程界面1 基坑支護(hù)及土方挖運(yùn)包括：基坑支付工程深化設(shè)計、基坑施工、基坑位移及沉降觀測至地下室土方回填、施工間坑內(nèi)降水與抽水、施工現(xiàn)場污泥水外運(yùn)、土方外運(yùn)、基坑周邊防護(hù)。與樁基、總包〔土建〕合同的關(guān)系：基坑出現(xiàn)滲漏影響總包〔土建〕施工堵漏由基坑完成；基坑周邊防護(hù)移交給樁基、總包〔土建〕費(fèi)用已經(jīng)包含基坑合同中。2 樁基工程包括：工程圖紙范圍內(nèi)的所有內(nèi)容整個施工間的施工措施、降水排水、測量放線、樁點(diǎn)定位、土方外運(yùn)、驗(yàn)收、配合樁基檢測的水電接駁。與總包〔土建〕合同關(guān)系：破樁頭和補(bǔ)樁頭包含在總包〔土建〕合同中。3 人防門工程地下室人防施工圖中所包括的所有人防門的制作及安裝工程與總包〔土建〕合同的關(guān)系：戰(zhàn)時封堵梁由土建制作并運(yùn)至人防位置；各人防門、臨戰(zhàn)封堵在頂板內(nèi)的預(yù)埋吊鉤有土建加工預(yù)埋；人防超壓測壓裝置DN15鍍鋅鋼由土建加工預(yù)埋；與安裝工程合同關(guān)系：其余人防設(shè)備由安裝負(fù)責(zé)4 防火門、入戶門施工圖范圍內(nèi)的門窗制作安裝包括門邊塞縫與總包〔土建〕合同關(guān)系：門窗邊塞縫砂漿由總包〔土建〕提供由門廠家填實(shí)框四周凹槽；土建抹灰時填實(shí)框四周其余部位費(fèi)用在配合費(fèi)上考慮。與精裝關(guān)系：入戶子母門需要在過門石上安裝地門插時由門廠家提供材料精裝安裝；門框四周有精裝打膠；5 鋁合金門窗和百葉工程施工圖范圍內(nèi)的門窗制作安裝包括門窗塞縫、三性試驗(yàn)與總包〔土建〕合同關(guān)系：窗框四周發(fā)泡填充、打膠、避雷引下線的焊接包含在門窗合同內(nèi)；避雷引下線抹灰隱蔽包含在土建合同內(nèi)〔針對后塞口法〕；6 幕墻工程施工圖范圍的玻璃幕墻、石材幕墻和鋁板幕墻不含預(yù)埋件的制作預(yù)埋包括預(yù)埋件的糾偏和補(bǔ)預(yù)埋。與總包〔土建〕合同關(guān)系：預(yù)埋件制作安裝和腳手架提供包含在總包〔土建〕合同中。7 外墻保溫、涂料工程施工圖紙中所包括的所有保溫工程和涂料工程包括外立面大墻、飄窗上下板外側(cè)、空調(diào)板、臺欄板外側(cè)、架空層樓板底部、屋頂裝飾架外立面裝飾線條；各部位保溫做法詳見圖紙要求與總包〔土建〕合同關(guān)系：腳手架提供包含在總包〔土建〕合同中。8 安裝合同詳見各安裝合同與總包〔土建〕合同關(guān)系：總包〔土建〕負(fù)責(zé)室內(nèi)墻壁、地臺孔和各類套的預(yù)埋工作套預(yù)留預(yù)埋工作包括穿鋼絲；負(fù)責(zé)預(yù)留空洞的封堵、找平、抹灰工作；負(fù)責(zé)避雷接地鋼筋的連接 ； 負(fù)責(zé)井、水池蓋板的施工、爬梯和腳踏的施工；負(fù)責(zé)各類設(shè)備根底的施工；負(fù)責(zé)電纜溝及蓋板的施工；負(fù)責(zé)道根部需要9 精裝修工程室內(nèi)所有樓地面工程、天花裝飾、墻面裝修、水電安裝及水電改造工程不包括墻面抹灰。公共部位的裝修工作詳見精裝工程界面的劃分章節(jié)10 景觀綠化工程人行道、園路、廣場等所有硬化鋪裝系統(tǒng)；水系、景墻〔包含西北LOGO景墻〕、園林小品系統(tǒng)；、景觀水電系統(tǒng)；園林照明系統(tǒng)；綠化灌溉等；與總包〔土建〕合同關(guān)系：總包〔土建〕負(fù)責(zé)瀝青混凝土路面及相應(yīng)的花崗巖鑲邊和路沿石鋪裝小區(qū)內(nèi)車行道、公寓出入口及車庫出入口瀝青道路圍墻門衛(wèi)非綠化區(qū)域室外總體排水系統(tǒng)六、合同的執(zhí)行與落實(shí)合同理劃分為準(zhǔn)備、簽訂、執(zhí)行和后評估等幾個階段目前很多存在