【文章內容簡介】 of scale and methods，and the difficulty of merits achieving in the transferring of rural landuse detail phases，there are some serious deficiencies of establishment and assignation in rural contractedland right，collectivelyowned construction land right，homestead right，as well as the ，it is necessary that the legislation must be promoted，unreasonable limitation of transferring of rural landuse right should be canceled，scientific and operable procedure need to be found as well as the is also important to find a way to replace levy by exercising，and establish a legal system of transferring rural landuse right in accordance with the development of words： rural landuse right； Land circulation； circulation mechanism第二篇：農村土地使用權流轉問題初探農村土地使用權流轉問題初探摘要：黨的十七屆三中全會再次重申了允許農村土地使用權以多種形式進行流轉，發(fā)展適度規(guī)模經營。中央為什么要再次強調這一問題？近年來農村土地使用權在流轉過程中存在些什么問題？如何依法有序地引導農村土地使用權合理流轉，成為當前理論工作者和實踐工作者共同關注的問題。關鍵詞：農村土地使用權；農業(yè)規(guī)?；洜I；現代農業(yè)；助推器胡錦濤總書記十七屆三中全會前夕在安徽鳳陽縣小崗村考察工作時強調：“以家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制是黨的農村政策的基石，不僅現有土地承包關系要保持穩(wěn)定并長久不變，還要賦予農民更加充分而有保障的土地承包經營權。同時，要根據農民的意愿，允許農民以多種形式流轉土地承包經營權，發(fā)展適度規(guī)模經營。”這一基本思想在十七屆三中全會《決定》中得到了充分體現。農村土地使用權的流轉并非新事物，2005年我們就已頒發(fā)了《中華人民共和國農村土地承包經營權流轉管理辦法》，那么，中央為什么現在又要進一步強調農村土地使用權的流轉問題？近年來農村土地使用權在流轉過程中存在哪些問題？如何揭示其內部規(guī)律，找出問題根源，引導規(guī)范農村土地使用權依法有序流轉？本文將試圖濰坊市為例對上述問題加以初步探討。一、農村土地使用權流轉是現階段農村經濟發(fā)展的客觀要求在穩(wěn)定和完善集體土地家庭承包經營制度的基礎上，允許土地使用權合理流轉，既是黨的一貫政策，也是農業(yè)發(fā)展的客觀要求，是我國農業(yè)邁向現代化的必由之路。農村土地使用權的流轉是農業(yè)規(guī)?；洜I的現實需要。中國目前實行的家庭聯產承包責任制，曾經大大解放了農村生產力。但隨著農村新形勢的發(fā)展，隨著現代農業(yè)規(guī)?；洜I的需要，現行土地承包制已出現一些不適應。主要是把土地等生產要素分散在一家一戶，制約了土地規(guī)模經營。據全國政協常委李德水介紹，在中國南方、中西部以及丘陵地帶，人均耕地較少，土地承包時又要肥瘦搭配，一家三五畝地都被分割成七、八個甚至更多地塊。這種分散經營的生產方式，難以推廣使用先進科學技術，也無法與大市場全面對接。建設現代農業(yè)，必然要求采用現代的科學管理辦法組織管理農業(yè)，由貿、工、農一體化的規(guī)模經營方式，取代千家萬戶分散的小農經營方式，使農業(yè)經營逐步實現產業(yè)化和規(guī)?；６F實的問題是：由于承載著現代農業(yè)發(fā)展基礎的土地分散到千家萬戶，如果沒有合理的流轉，就很難形成規(guī)模。各地實踐表明，通過流轉，土地向種植大戶、能手和企業(yè)集中，使規(guī)?；洜I、標準化生產得以迅速發(fā)展。如濰坊下轄的昌邑市宋莊鎮(zhèn)土地流轉服務中心通過租賃、轉讓等流轉形式，為金絲達集團集中土地1萬多畝，用于規(guī)?；?、標準化種植綠化苗木，帶動當地發(fā)展綠化苗木10萬多畝；而轄下的諸城市煙草公司近年來積極探索規(guī)模化、農場化種植的路子，在部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)租賃農戶承包地建立煙葉農場，目前，農場總數已達57處17510畝。農村土地使用權的流轉是農業(yè)增效、農民增收的現實需要。加快農村土地使用權合理流轉，可有效解決目前農村想種田的人無田可種、不想種田的人又不能不種的問題，促使土地向種養(yǎng)能手、經營大戶集聚，吸引工、商、貿企業(yè)加盟投資經營農業(yè)，有利于建設一定規(guī)模的特色農產品基地。通過運用高新技術發(fā)展種養(yǎng)業(yè)、加工業(yè)，有效地打破當地傳統(tǒng)農業(yè)狹小封閉的區(qū)域界限，促進農業(yè)的對外開放，改造提升當地的傳統(tǒng)農業(yè)，拉長產業(yè)鏈。同時，通過示范基地、農業(yè)園區(qū)的示范、輻射、帶動作用，提高農業(yè)生產水平，促進周邊地區(qū)的農業(yè)發(fā)展，促進農業(yè)增效、農民增收。如濰坊轄下的安丘市輝渠鎮(zhèn)夏坡村300個農戶將東山500畝荒嶺簿地租賃給鎮(zhèn)煙站，發(fā)展黃煙生產，畝均970元，經濟效益翻了一番多；而轄下臨朐縣上林鎮(zhèn)張閣店村通過土地流轉，發(fā)展瓜、果、菜生產，每畝年增加收入7000多元；轄下的昌樂縣臥陀鎮(zhèn)一些種煙大戶，租賃本村或鄰村農戶土地，每畝每年300元，被租賃戶搖身一變成為雇工，月收入800元左右。農民增收效果明顯。農村土地使用權的流轉是農業(yè)產業(yè)化深化升級的現實需要。土地使用權科學合理地流轉，促進了優(yōu)勢產業(yè)向規(guī)?；⒓s化方向發(fā)展，優(yōu)化了農業(yè)種養(yǎng)結構，加快了農業(yè)標準化生產和農村勞動力轉移進程，從而為農業(yè)龍頭企業(yè)提供了量大質優(yōu)的農產品和豐富的剩余勞動力，增強了農業(yè)龍頭企業(yè)在國內外市場競爭力，促進了農業(yè)產業(yè)化的深化升級。如濰坊轄下的諸城市農產品加工龍頭企業(yè)通過土地流轉在農村建立“原料生產車間”，變“公司加基地連農戶”的運作模式為“公司加農場帶農戶”，直接吸收農民當工人，從源頭上打造產業(yè)化、標準化鏈條，促進了農業(yè)產業(yè)化深化升級。二、現階段農村土地使用權流轉中存在的主要問題從對濰坊市各縣區(qū)的調查情況看，受經濟發(fā)展狀況、勞動力轉移情況和社會環(huán)境等因素的制約，農村土地使用權在流轉過程中主要存在以下問題。部分農民存在思想疑慮。認識問題是制約目前各地土地流轉緩慢的主要原因。突出表現在，由于長期以來形成的對土地的依附性，一些農民想將土地承包經營權進行流轉而又心有疑慮，害怕徹底失去土地。當其外出打工或無力耕種時，往往選擇私下協商代耕，臨時性轉包，甚至粗放經營也不愿意放棄土地經營權。就連地處中心城市郊區(qū)的農民都反映：有了土地，生活就有退路，即使從其它行業(yè)賺不到錢也可以回來種田，將來年紀大了，還可依靠土地養(yǎng)老，心理踏實。這些思想的影響，阻礙了一些地方的土地的流轉。部分基層干部存在怕煩怕難的情緒。近年來，有些地方的農業(yè)規(guī)模經營沒有太大進展，主要原因之一就是有的基層干部為難和怕麻煩。覺得土地都包給農民了，中央又強調土地流轉要遵循自愿的原則，沒有必要去自找麻煩，因而缺乏主動出擊的意識，沒有積極主動地做好引導服務工作，在土地流轉的條件和時機成熟上沒有起到“推一把”的作用。土地流轉的操作程序不規(guī)范，農民缺乏合同意識。目前的土地流轉大多處于自發(fā)和無序狀態(tài)。相互之間的轉包、轉讓往往以口頭協議的形式進行，不遵循一定的程序和履行必要的手續(xù)，未通過流轉合同來規(guī)范雙方的權利和義務關系，糾紛隱患較多。口頭協議的隨意性造成接包方缺乏長期經營的打算，舍不得增加投入，積極性不高。濰坊轄下的安丘市調查表明，簽訂土地流轉合同的只占10%，絕大多數只是口頭約定、君子協議，留下了許多隱患。土地流轉的中介組織不健全。目前各地尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉市場，流轉中介組織較少，流轉信息傳播渠道不暢。個別地方盡管建立了流轉中介組織，但真正按市場經濟法則進行土地流轉的并不多。流轉市場發(fā)育不良，中介組織匱乏，信息不靈，導致流轉不暢。調查中，濰坊轄下的坊子區(qū)的一些農民反映，由于缺少中介組織，往往出現轉讓者找不到合適的受讓者，而需要者又找不到出讓者，極大地制約了土地流轉。三、完善農村土地使用權流轉的建議與對策土地是農民的命根子，在當前農村社會保障還沒有建立健全的情況下，必須以發(fā)展現代農業(yè)為動力不斷創(chuàng)造土地流轉的需求，推進農村土地使用權的依法有序流轉，更好地發(fā)揮土地流轉在發(fā)展現代農業(yè)、建設社會主義新農村中的“助推器”作用。尊重農民話語權，讓農民在土地流轉中真正受益。農民在流轉過程中往往是弱者，他們缺乏必要的合同法知識，缺少對土地升值的預見性，甚至缺少話語權。舉例來說，在經濟發(fā)達的一些地方，有農民與企業(yè)簽訂了土地承包經營權流轉合同，按當時的土地產出效益為基數確立了補償標準。但土地在不斷增值，農民卻不能分享土地增值的收益，往往引發(fā)糾紛，甚至發(fā)生嚴重的沖突。因此，要完善土地流轉制度，應該一方面要尊重農民意愿，尊重農民話語權，提供多種流轉方式供農民選擇；另一方面要合理評估土地價值，增強合同的科學性、嚴肅性，既保證農民能夠分享土地增值的收益，又能保證土地轉讓期間的穩(wěn)定，發(fā)揮土地規(guī)模經營的效果。遵循土地流轉原則，保障農民的合法權益。土地承包工作政策性極強，建立規(guī)范有序的農村土地承包經營權流轉機制，明確所有權，穩(wěn)定承包權，搞活經營權，依法維護農民群眾的合法權益，是維護穩(wěn)定、構建農村和諧社會的關鍵。一是堅持“確保所有權、穩(wěn)定承包權、搞活使用權”的原則。家庭承包為主的責任制和統(tǒng)分結合的雙層經營體制，是黨在農村的一項基本政策，要長期堅持。二是堅持“依法、自愿、有償”的原則。任何單位和個人都不得違背農戶意愿，強迫流轉。做到以人為本，科學推進。三是要堅持土地流轉的主體是農民，農村土地承包者擁有土地收益和處分權。在引導農村土地流轉中，流轉收益要歸農戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農村穩(wěn)定。四是堅持可持續(xù)發(fā)展的原則。經營者不能損害生態(tài)和生產環(huán)境，不能搞掠奪式經營和隨意改變土地的用途。搭建流轉載體，建立土地流轉中介服務組織。諸城市枳溝鎮(zhèn)、昌邑市宋莊鎮(zhèn)等地在實踐中，探索性地的建立起有助于土地流轉的中介服務組織。由集體經濟組織成立“土地托管中心”、“土地代管站”、“托田所”等機構，從事介紹流轉對象、幫助審查接包方資格、提供有關業(yè)務咨詢等。中介組織要建立農村土地流轉交易信息網絡，及時登記匯集可流轉土地的數量、區(qū)位、價格等信息資料，定期公開對外發(fā)布可開發(fā)土地資源的信息，接受土地供求雙方的咨詢，提高土地流轉交易的成功率。在雙方協調一致前提下，中介組織幫助辦理流轉手續(xù)，同時為承租者提供信貸、技術、物資等服務，妥善處理土地經營過程中發(fā)生的矛盾和問題，切實維護土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益，從而使土地流轉與農業(yè)結構調整實現雙贏。規(guī)范運作，加強對土地流轉的監(jiān)管。土地流轉涉及多方面的利益，必須健全制度按規(guī)范程序進行。土地流轉關系確定后，應當簽訂合同，并報農業(yè)承包合同管理部門和村集體組織備案。要統(tǒng)一土地流轉合同文本，實行微機化管理，加強指導監(jiān)督，對土地流轉情況進行專項檢查，按照農業(yè)部《流轉管理辦法》要求，進行規(guī)范完善?？h農業(yè)行政主管部門要加強對農村土地流轉工作的管理，建立農村土地流轉信息庫，做好登記、審批、備案、合同簽證、檔案管理、信息發(fā)布工作。要建立農村土地流轉仲裁制度。對農村土地流轉合同的執(zhí)行和糾紛的處理進行跟蹤、調解和仲裁，確保農村土地流轉工作公平、公正、合理，維護農民合法權益。完成于2008年11月第三篇：巨鹿縣農村土地使用權流轉調研報告巨鹿縣農村土地使用權流轉調研報告當前，農業(yè)和農村經濟已進入了一個新的發(fā)展階段。農村家庭聯產承包責任制實現了土地分戶經營，使廣大農民群眾獲得了經營自主權，也極大地調動和提高了農民群眾的生產積極性，有力地推動了農業(yè)發(fā)展、農民增收、農村穩(wěn)定。隨著農村經濟的不斷發(fā)展，土地使用權流轉作為一種制度創(chuàng)新，在農村中出現，這反映了生產要素的合理流動和優(yōu)化配臵，使農民與土地的關系從過去的依附關系變成具有相對彈性的分離關系，是農村經濟發(fā)展、農村勞動力轉移的必然結果。一、巨鹿縣：深入推進土地開發(fā)整理近年來，河北省邢臺市巨鹿縣大力實施土地開發(fā)整理、復墾。2002年以來，先后投資9000多萬元，立項44個，新增耕地20000多畝，連續(xù)9年實現耕地占補平衡有余，每年項目區(qū)群眾增收4000多萬元。2007年10月，邢臺市在巨鹿項目區(qū)召開了全市土地開發(fā)整理項目觀摩會，該縣經驗在全市推廣。近5年來，巨鹿縣國土資源局連年被河北省國土資源廳評為“土地開發(fā)整理先進單位”；2009年5月，國土資源部、農業(yè)部授予該局黨委書記、局長苗澤民“全國基本農田保護工作先進個人”榮譽稱號。健全完善組織保障體系。巨鹿縣政府高度重視土地開發(fā)整理工作，專門成立了土地開發(fā)整理工作領導小組，強化項目指導、協調、監(jiān)督，制定了《巨鹿縣土地開發(fā)整理專項規(guī)劃》，實行專人分包項目責任制，明確分工，落實責任。健全完善制度保障體系。該局制定了《巨鹿縣土地開發(fā)整理項目管理暫行辦法》，建立健全了土地開發(fā)整理項目管理制度，嚴格落實“六制”：項目法人負責制，項目工程招投標制，項目合同制，項目工程監(jiān)理制，項目公告制，建立日匯報、月報表