【文章內(nèi)容簡介】 違反該規(guī)定若使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益,這也屬于效力性規(guī)定。第三,法律、法規(guī)沒有規(guī)定:違反其規(guī)定,將導致合同無效或不成立,雖然違反該規(guī)定,但若使合同繼續(xù)有效并不損害國家利益和社會公共利益,而只是損害當事人利益的,屬于取締性規(guī)定(管理性規(guī)定)。顯而易見，集資房買賣并不違反效力性強制性規(guī)定，不屬于合同無效的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》(一)第四條規(guī)定：合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。也就是說《經(jīng)濟適用住房管理辦法》等這些部門法規(guī)的規(guī)定都不能作為認定合同效力的依據(jù)，只要雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的集資房買賣合同應當是有效 的。所以法院在認定合同效力時不能引用這些規(guī)定認定集資房轉(zhuǎn)讓合同無效。即便單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓，但同樣不能作為認定合同效力的依據(jù)，因為合同的約束力是具有相對性的，不約束第三方。《物權(quán)法》第十五條關(guān)于“當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”的規(guī)定和《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》（一）第九條關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的登記完善與否都不影響不動產(chǎn)買賣合同的效力。集資房雖然沒有房地產(chǎn)權(quán)證，但這并不影響集資房轉(zhuǎn)讓合同的效力。綜上所述，集資房買賣合同應當是具有法律效力的。雖然實踐中可能還存在爭議以及不同判決的出現(xiàn)，但這樣的分歧只是暫時的，實踐及理論必將趨于統(tǒng)一。四、集資房購房資格轉(zhuǎn)讓合同效力分析因本案中賣方未辦理房屋權(quán)屬登記證書，故買房暫時無法按照所簽訂的《房屋買賣合同》取得該集資房屋的所有權(quán)，其對集資房的權(quán)利屬于資格權(quán)利，在法理上屬于一種期待利益，屬債權(quán)范疇，可依法轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返谄呤艞l規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部 或部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：（1）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；（2）按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓；（3）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。集資房購房資格轉(zhuǎn)讓并不符合上述情形，因此可以轉(zhuǎn)讓。五、購買集資房的風險及防控在此需提醒的是，即便認可了買賣合同的法律效力，但這并不代表購買集資房就不存在任何風險。因此，購買集資房的買方，購買前首先要了解清楚所購集資房職工的出資比例、了解賣方與單位之間有無特別約定，建議購買前先前往賣方單位了解以下情況：單位是否同意員工轉(zhuǎn)讓集資房?是否對員工的轉(zhuǎn)讓行為設定了限制條件?設定了哪些條件?單位是否保留優(yōu)先購買權(quán)?等等，建議仔細查閱賣方與單位簽訂的《集資合同》的相關(guān)規(guī)定。其次，雙方要明確房產(chǎn)過戶所需稅費的承擔方及不配合辦理過戶的違約責任等。最后，現(xiàn)實中，部分集資員工在與甲方已簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議的情況下，又以更高的價格將該房轉(zhuǎn)讓給乙方，且已與乙方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，則甲方無法取得該房的所有權(quán)。為最大限度地避免風險，建議在轉(zhuǎn)讓合同中載明下列內(nèi)容：分期付款方式。即簽訂合同時付多少，交房時付多少，辦理好產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后付多少；辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限。要求轉(zhuǎn)讓人必須在取得產(chǎn)權(quán)證后多少日內(nèi)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶；違約責任。特別約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，如有此類情況導致產(chǎn)權(quán)證無法落實，要求集資方承擔違約責任。最后，說明一點，如果集資方最終把集資房賣給第三方,還沒有過戶,則可以要求集資方繼續(xù)履行合同義務；如已經(jīng)辦理了過戶,則只能主張賠償損失。六、典型司法案例案例一：李娟利等與張波集資房買賣合同糾紛上訴案一審法院：陜西省西安市長安區(qū)人民法院（2008）長民初字第1518號（2008年7月7日）二審法院：陜西省西安市中級人民法院（2008）西民二終字第1372號（2008年12月9日）【案情】原告（上訴人）：趙峰會。原告（上訴人）：李娟利。系趙峰會之妻。被告（被上訴人）：張波。原告趙峰會、李娟利訴稱：1998年西安市長安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）建房時，李娟利用家庭共同財產(chǎn)三萬元繳納了房款，在未征得其丈夫趙峰會同意的情況下與張波簽訂《購房協(xié)議》，將未建成的房屋轉(zhuǎn)讓于張波，該協(xié)議違反了國家法律的有關(guān)規(guī)定，又未征得家屬財產(chǎn)共有人同意。現(xiàn)訴至法院要求確認購房協(xié)議無效，要求張波立即騰房。被告張波答辯稱：李娟利與其所簽訂《購房協(xié)議》系雙方真實意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律有關(guān)規(guī)定，且其已在涉案房屋居住多年，趙峰會稱其不知情不屬于事實。故李娟利與其所簽訂《購房協(xié)議》應為有效協(xié)議。一審法院經(jīng)公開審理查明：李娟利系西安市長安區(qū)子午信用社黃良分社職工，1998年長安縣信用聯(lián)社職工集資建房，該社職工李娟利亦參與集資建房，分得長安信合小區(qū)5號樓一單元6樓東戶單元房一套，在趙峰會知情的情況下，李娟利于2000年1月10日向單位交納購房款3萬元整。2001年5月，李娟利經(jīng)與張波協(xié)商，雙方簽訂了購房協(xié)議約定：李娟利在單位集資購房款，全部由張波自行交給李娟利，張波所購李娟利單位集資房所有權(quán)歸張波所有，但房產(chǎn)證暫以李娟利之名登記。協(xié)議簽訂后，張波在將3萬元首付款交與李娟利后，又將其余房款直接交與李娟利所在單位，共計交納房款9．45萬元。房子建成后，張波即人住，直至2007年李娟利所在單位開始為上述房屋辦理房產(chǎn)證，李娟利在繳納相關(guān)費用后向張波提出騰房要求，雙方因此發(fā)生糾紛?！緦徟小恳粚彿ㄔ航?jīng)審理認為，民事活動應當遵循誠實信用原則，李娟利與張波是在雙方協(xié)商基礎(chǔ)上本著雙方自愿的原則簽訂的購房協(xié)議，該購房協(xié)議系雙方真實意思表示；該房屋雖未辦理權(quán)屬登記，但并不影響購房協(xié)議的效力，故李娟利與張波簽訂的購房協(xié)議合法有效。關(guān)于李娟利稱簽訂購房協(xié)議未經(jīng)趙峰會同意一節(jié)，在趙峰會知道交納3萬 元首付款一事，而房產(chǎn)乃夫妻共同財產(chǎn)的重要組成部分，事實上張波亦已實際占有使用該房多年，作為夫妻的李娟利、趙峰會對于家庭的重大事項多年毫不涉及，與常理相悖，故對李娟利、趙峰會所稱趙峰會不知李娟利與張波簽訂協(xié)議的理由不予支持。最終依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十五條之規(guī)定做出如下判決：駁回趙峰會、李娟利的訴訟請求。訴訟費2260元，由趙峰會、李娟利承擔。一審宣判后，原告（上訴人）趙峰會、李娟利不服提出上訴稱，李娟利與張波所簽訂的《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條之規(guī)定，應屬無效協(xié)議，原審以趙峰會對李娟利、張波之間房屋買賣知情為由駁回其訴訟請求，顯系認定事實不清，適用法律錯誤。請求二審撤銷原判決，支持其起訴請求，并由張波承擔本案一、二審訴訟費。被告（原審被上訴人）張波辯稱：原審法院認定事實清楚，適用法律正確，其與李娟利所簽訂的《購房協(xié)議》系雙方真實意思表示，內(nèi)容合法有效，請求駁回上訴，維持原判。二審法院審理查明的事實和證據(jù)，與一審相同。二審法院認為，民事法律行為