【文章內容簡介】 理由如下：一、以未竣工的建筑工程設定抵押的合法性《中華人民共和國擔保法》并沒有規(guī)定未竣工的建筑工程是否可以作為抵押物設定抵押，而《最高人民法院關于若干問題的解釋》第47條明確規(guī)定：“以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效?！币虼?，在未竣工的建筑工程上設定抵押是合法的。二、以未竣工的建筑工程設定抵押的風險以未竣工的建筑工程設定抵押擔保物權的風險主要可以歸納如下：（一）未竣工的建筑工程的價值能否維持和滿足抵押的要求是不確定的由于未竣工的建筑工程的價值取決于工程的完成進度和工程質量，而建筑工程在何時竣工、是否延期和完成的質量狀況如何都是不可預料的，銀行也不會去關注一項工程本身的進展狀況。一旦建筑工程未能如期竣工或者由于后續(xù)資金不足而陷于停工狀態(tài)，不僅發(fā)展商可能會由于收不回投資而無法如期償貸，而且開發(fā)項目本身的價值也會隨之下降，銀行在該項目上享有的抵押權并無充分的保障。甚至在某些情況下，建筑工程的價值可能會低于貸款的數(shù)額。(二)設定抵押的房產的銷售情況可能會因為法律上的障礙而不甚理想，進而影響開發(fā)商的還貸能力作為一般的購房者而言，對于購買在建筑工程上設定抵押的房屋總是比較謹慎，在多數(shù)情況下，會要求開發(fā)商提供沒有任何權利瑕疵房屋，所以，開發(fā)商必然會被要求注銷存在于建筑工程上的抵押擔保?！吨腥A人民共和國擔保法》第49條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”可見，作為抵押人的開發(fā)商要對外售房的可能途徑是：，而這種對購房者的產權缺乏保障的房產，購房者一般不愿購買；，將售房所得提前清償所擔保的債權或者向約定的第三人提存。而要求抵押人提供其他擔保注銷抵押權對于一開始就缺乏其他擔保方式的抵押人來說可能是比較困難的。因此，以建筑工程設定抵押的房產能否如期對外售出是令人懷疑的，并且，開發(fā)商能否獲得預期的收益來歸還貸款也是不可預計的。(三)抵押權與留臵權沖突時，抵押權的效力較低，從而有可能影響抵押權的物權擔保價值《中華人民共和國合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建筑工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建筑工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”按照一般的理解和實踐中法院的做法，此條規(guī)定在于說明在發(fā)包人未能支付工程款項時，承包人對工程享有留臵權。而《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第79條規(guī)定：“同一財產法定登記的抵押權與質權并存時，抵押權優(yōu)先于質權人受償。同一財產抵押權與留臵權并存時，留臵權優(yōu)先于抵押權人受償。”因此，如果發(fā)包人也就是抵押人未能及時清償工程款項，抵押人也未能及時地歸還貸款，承辦人和銀行同時要求實現(xiàn)擔保債權時，就拍賣工程所得的款項，必須先清償承辦人的工程款，第二順序受償?shù)牟攀倾y行，銀行的資金安全并未得到完全的保障，貸款風險也并未得到有效規(guī)避。最高人民法院的司法解釋在法理上也是有依據(jù)的，抵押權屬于約定擔保物權，這樣規(guī)定的理由在于防止抵押人通過故意虛設物上的抵押權去對抗法定的留臵權，從而使留臵權人利益受損。綜上所述，開發(fā)商以未竣工的建筑工程作為抵押向銀行申請貸款，銀行如果同意發(fā)放貸款，應盡量選擇其他更為安全和有效的擔保方式，以規(guī)避相應的風險，確保貸款的安全性。本意見書僅供銀行參考；未經(jīng)本公證員同意，不得用于其他用途。中華人民共和國省市公證處公證員：（簽名）二○○二年月日參考樣式四關于的法律意見書（）字第號至: 自: 致: 天津冠達律師事務所依法接受貴公司的委托，指派本律師根據(jù)貴公司及其工作人員向我們提供的與本案有關的材料，我們假設本案材料已包括已知與本案有關的所有材料以及其向本律師所陳述的相關事實，就貴公司一案進行法律分析并提出法律意見?，F(xiàn)出具法律意見書如下，供貴公司參考。一．出具本法律意見書所依據(jù)的證據(jù)材料（事實依據(jù)）： ....二．出具法律意見書所依據(jù)的主要法律及司法解釋（依據(jù)）： ....三．本案的基本事實據(jù)本意見書所載明的情況及貴公司相關人員的介紹：（基本事實）四．雙方的爭議及交涉情況（本案背景）....五．對本案的法律分析： 問題。 關于本案問題。 ..六．（若是案件一審前，則）對本案解決糾紛的兩種建議方式的比較：以上是從訴訟角度做的分析，但是需要說明的是，關于本案的解決方式，可以考慮有訴訟與調解（非訴）兩種方式可以選擇，現(xiàn)將兩者對比如下，供貴公司選擇：訴訟需要的時間比較長。根據(jù)民事訴訟法的規(guī)定，人民法院適用普通程序審理的案件：一審，應當在立案之日起6個月內審結。二審，應當在二審立案之日起3個月內審結。另外，如果法院做出了對貴公司的有利判決，在對方不主動履行判決的情況下，貴公司還要提出強制執(zhí)行申請，而判決的執(zhí)行仍然需要一定的期間。因此，通過訴訟解決糾紛耗時較長。訴訟需要支付一定的（承擔高）費用（的風險）。包括但不限于交付（需要預先支付包括）訴訟費（原告預先交付，判決后由敗訴方承擔）等（費用）。但其優(yōu)點是判決書或法院制作的調解書有強制執(zhí)行效力。調解（非訴訟）方式解決（雖無需墊付訴訟費），其問題是缺乏權威機構的強制效果。但其優(yōu)點是可以隨時進行，方式多樣，一般情況下成本較低。（具體到本案，我們）本律師傾向于先行采用調解（非訴）方式處理本案。因為：第一…需要說明的是，上述意見是對目前掌握的相關證明材料的基礎上做出的，分析是我們對本案的初步法律分析，供且僅供貴公司參考，不用于任何第三方使用。該分析的前提是假設您告知貴公司及相關人員的情況介紹和提供的資料（情況與事實完全相符，提供的資料）完整、準確、真實，資料的復印與原件相符的基礎上而做出的初步分析意見，也不排除隨案情發(fā)展進一步修改的可能。本意見書不是本事務所和/或本律師向貴公司做出的保證，僅供貴公司內部在處理本案時做參考之用。委托人對本意見的結論有獨立判斷之權利。未經(jīng)本律師事務所及本律師書面許可，本意見書不得向任何第三人出示，并不得作為證據(jù)使用。本事務所和/或本律師所擁有唯一的解釋權。天津冠達律師事務所律師：****年**月**日第二篇：法律意見書法律意見書新疆恒達律師事務所（以下簡稱“本所”）就烏魯木齊市天山區(qū)解放南路258號寶享商務港所有權轉移一事依據(jù)現(xiàn)行法律、政策進行了專項論證?，F(xiàn)出具本法律意見書，僅供參考。一、新疆寶亨商務港地理位臵概述新疆寶亨商務港位于烏魯木齊全市人口集中的一個行政區(qū)也是烏魯木齊的政治、經(jīng)濟、商貿、文化、科技、教育、金融中心的天山區(qū)。其天山區(qū)得天獨厚的地理位臵,東臨建中路，西臨解放路，南臨寶享大廈，北臨烏魯木齊市中醫(yī)院,位于南門商圈。周邊有金融一條街、二道橋商圈，商業(yè)規(guī)模和繁華程度較高，地理位臵優(yōu)越。,距烏魯木齊國際機場20公里,區(qū)域內有1路、101路、60路、104路、17路等幾十條公交線路交通十分便利。周邊醫(yī)院、學校、購物場所等配套基礎設施完備，居住環(huán)境良好。二、寶亨商務港建筑本體現(xiàn)狀概要寶亨商務港開發(fā)商為原兵團農行下屬的新疆金穗房地產開發(fā)公司(以下簡稱“金穗房產”)，原名“金穗綜合樓”于2001年11月竣工。該項目為高層商住樓，框架剪力墻結構，總層數(shù)為三十四層，其中地下二層，地上三十二層。寶亨商務港為高層商業(yè)綜合樓。商業(yè)用房為地下二層，地上一至六層；設備層為第七層；住宅為八至三十層，住宅電梯間為三十一；水箱間為三十二層。寶亨商務港占地范圍內的土地所有權屬國家所有，原開發(fā)商新疆金穗房地產開發(fā)公司以有償出讓的方式取得該土地使用權，土地用途為商住用地。三、寶亨商務港所有權變動2001年11月工程竣工后,由于新疆金穗房地產開公司無力支付工程款，烏市中院于2003年對該房地產進行公開拍賣，新疆民街旅游有限公司（以下簡稱“新疆民街”）于2003年8月