【文章內容簡介】 目的第五屆中國住交會上，河畔新城從強手如林、名盤匯翠的參評項目中，脫穎而出，一舉奪得“2003中國名盤五十強”。河畔新城作為沈陽市唯一住宅產業(yè)化示范工程，迎來了全國北方省市第十次墻改節(jié)能工作會議的建設部領導和來自全國二十多個省、【總結】更多資料請進，河畔新城項目得到了高度的贊譽。此外，2003年河畔新城先后獲得了國家有關部委評定的“中國住宅經典示范樓盤”、“中國優(yōu)秀環(huán)境住宅設計大賽”之綜合金獎、“2003全國人居方案競賽綜合大獎”、“遼寧省明星樓盤”稱號、“人居渾南2003建筑規(guī)劃設計大賽”之“最佳規(guī)劃設計、最佳景觀設計、最佳戶型設計”三項錦標。四、企業(yè)管理企業(yè)管理的科學化、規(guī)范化、有序化是企業(yè)正常運作和發(fā)展的基本條件。公司成立之初首要的工作就是迅速建立科學的組織機構、工作流程和工作秩序，規(guī)范部門工作職責和崗位責任制，短時間內公司進入正常運行狀態(tài)，使各項工作流程清晰、責任明確、有章可循、有序運作。建立和完善各項規(guī)章制度一年來，公司共出臺了包括招投標管理、財務管理、資產管理、員工管理、檔案管理等八個方面近40項規(guī)章制度和管理辦法。經濟合同管理和大宗材料、設備采購是公司經濟管理的重點之一，公司出臺了《經濟合同管理辦法》、《大宗材料、設備采購供應管理辦法》等相關管理辦法?！豆潭ㄙY產管理辦法》使公司資產管理有章可循，【總結】更多資料請進《資金使用及審批管理辦法》保證了公司資金使用始終處于計劃控制狀態(tài)下。招投標制度在企業(yè)經營中廣泛運用公司把招投標管理作為公司管理工作重中之重，在完善規(guī)章制度基礎之上，認真貫徹執(zhí)行招投標制度。招投標制度堅持公開、公平、公正的原則，通過對相關市場的調研、考察，對符合公司要求的工程承包商和材料供應商進行初選，實行邀請招標。公司對投標單位進行綜合評議，按合理、低價的中標原則，確定中標單位。招投標制度采用決策權、執(zhí)行權、審核權三權分立的原則，由工程部、預算部、計財部互相監(jiān)督、各負其責，使招投標過程在“陽光下”運作，遏制社會上一些不良風氣對公司的侵襲，有效的保護了企業(yè)利益，也保護了干部和員工隊伍。通過招投標制度，降低了工程開發(fā)建設的資金投入。例如：商品砼的市場價格在250元/立方米～410元/立方米，而經過招投標后價格鎖定在235元/立方米～377元/立方米；符合項目品質的塑鋼門窗價格在450元/平方米，招投標后價格為385元/平方米；通過招投標確定的同質采暖PB管材，價格比市場同類產品低一半以上。招投標制度在降低公司開發(fā)成本，節(jié)省資金方面起到了關鍵性的作用。同時，作為一種管理制度已深入干部、員工心中。企業(yè)文化建設取得初步成果【總結】更多資料請進，是推動企業(yè)發(fā)展的不竭動力，其核心是企業(yè)的精神和價值觀。建設良好的企業(yè)文化能夠增強企業(yè)的凝聚力，展示企業(yè)形象與風采，增強企業(yè)信譽與美譽，是企業(yè)管理的最重要內容。而在企業(yè)文化的熏陶下，企業(yè)的員工有明確的行為規(guī)范，對于企業(yè)減少內耗、促進發(fā)展至關重要，也是企業(yè)文化存在的意義所在。（1）每一個企業(yè)都有自己追求的目標，我們追求的企業(yè)目標是利潤、客戶、員工。利潤是企業(yè)實現再發(fā)展的基本要素，只有獲取了利潤才能回饋股東；客戶是企業(yè)生存的基石，為客戶提供品牌產品和品牌服務，就等于為企業(yè)創(chuàng)造未來；員工的進步推動企業(yè)的發(fā)展，而企業(yè)的發(fā)展又為員工實現人生價值提供更廣闊的舞臺。成立之初，公司提出了企業(yè)的七項價值觀，作為公司的追求和理念。我們的企業(yè)價值觀是：質量與信譽：是公司產品成功的關鍵，也是企業(yè)創(chuàng)立品牌的基礎； 原創(chuàng)與領跑：理念領先、技術創(chuàng)新、永爭第一，是公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的精髓；規(guī)范與有序：實現規(guī)范化管理，有序化經營是公司的管理原則；【總結】更多資料請進：內部和諧的氛圍與整體的奮斗精神是公司的追求； 卓越與貢獻：追求卓越與貢獻是公司倡導的工作目標； 信任與尊重：給予員工信任與尊重，是對公司“人本”管理思想最好的詮釋；誠實與正直：是公司與員工共同秉承的優(yōu)良品質。（2）給員工創(chuàng)造參與管理的機會，是公司管理者所倡導和追求的企業(yè)文化氛圍。公司通過組織員工滿意度調查，了解員工對公司的總體滿意狀況、公司內部溝通協作狀況、管理者行為評價、薪酬與福利等七個方面的意見，分析公司成功的原因，及時摸清公司存在的潛在問題，找出我們工作中存在的不足之處。掌握員工的思想動態(tài)，采取相應的管理措施，提高我們的管理水平，使員工更加關心企業(yè)，提高員工對企業(yè)的忠誠度，增強企業(yè)的凝聚力。（3）加強對公司價值觀、項目優(yōu)勢、項目規(guī)劃理念的宣傳與培訓。注重對新員工的培訓，每一位新員工上崗都會接受關于公司價值觀、企業(yè)目標、組織機構、規(guī)章制度等方面的培訓，對于項目的優(yōu)勢、規(guī)劃理念，公司更是抽出時間組織專場的培訓，使員工對公司的企業(yè)文化有深刻的認識，公司有計劃地組織新員工分期分批到兄弟公司參觀、考察，增強員工對河畔新城項目的信心。【總結】更多資料請進（4）成立工會組織，舉辦豐富多彩的業(yè)余文化活動。一年來，公司先后組織了乒乓球、象棋、跳棋比賽，組織了員工聯歡會和旅游等活動，增進員工之間的交流，增強了企業(yè)凝聚力，提高了團隊協作能力。五、企業(yè)資源企業(yè)生存于社會中，作為優(yōu)秀的房地產開發(fā)企業(yè)必須具備幾個能力：資金力、資源力、產品力、營銷力、服務力。合理、有效的整合社會上各種資源為企業(yè)服務是我們管理層工作的重要任務。河畔新城之所以能在僅一年半的時間里完成從規(guī)劃設計到報批各項繁雜的手續(xù)直至一期銷售的成功，與整合利用社會資源是分不開的。與政府相關部門的密切合作從規(guī)劃設計完成后，公司在短短的三個月之內報建審批完成了從《規(guī)劃許可證》到《施工許可證》的各項法律手續(xù)，為2003年3月份順利開工創(chuàng)造了有利條件。在施工過程中，河畔新城項目經歷了各種大大小小的檢查，均順利通過，保證了工程順利進行。新區(qū)政府一直把河畔新城項目作為整個渾南開發(fā)建設的重點項目，積極支持我們的工作，多次到公司實地幫助解決問題?！究偨Y】更多資料請進，贏得了市建委等開發(fā)管理部門對河畔新城項目的高度信賴與關注，在公司開發(fā)手續(xù)辦理、企業(yè)資質認定等方面都給予了大力的支持。河畔新城在申報國家AAA級住宅性能認定過程中，市住宅產業(yè)辦抽出專人陪同公司到建設部匯報申報情況，對申報材料提出多方面建設性意見，協助河畔新城在AAA住宅性能認定評審會上順利通過專家評審。河畔新城被市建委指定為沈陽市示范工程，成為市建委向沈陽各大房地產開發(fā)商推介的對象。同時，公司與沈陽市三大主導媒體和金融機構建立了良好的公共關系，為項目實施創(chuàng)造了良好的外部社會環(huán)境。在河畔新城一期的品牌推廣中，與沈陽三大主導報紙媒體展開全面合作。通過與新聞媒體的深度合作，借助沈陽新聞媒體的雄厚實力，使得河畔新城項目的品牌宣傳按計劃推廣實施，達到了良好的預期效果。專業(yè)化資源綜合利用河畔新城項目規(guī)劃合理，采用了“三重圍合空間”的先進規(guī)劃設計理論，建筑戶型與立面在沈陽乃至全國獨具一格、新穎別致。同時，在東北首創(chuàng)建筑的色彩設計，由中國美術學院副院長、留法博士宋健明教授主持，在業(yè)內引起了強烈震動，景觀設計由留日博士、清華大學章俊華教授擔綱。由于與這些一流專業(yè)化科研學術機構的良好合作，使河畔新城項目在沈陽乍一亮相，給沈陽市民帶來了耳目一新的 【總結】更多資料請進，具有強烈的震撼力、沖擊力。廣大消費者相信，生活居住在河畔新城不僅能獲得房子本身的舒適與安全，更能得到精神上的陶冶與享受。我想這也是河畔新城今年在激烈競爭中取勝的重要因素之一。銷售代理廣州凌峻房地產咨詢有限公司負責河畔新城一期策劃推廣和銷售代理。在合作期間，共同制定了項目整體品牌建設理念——“國際化生活”及“健康住宅”的推廣計劃。在策劃、銷售、簽約等營銷重要階段發(fā)揮出專業(yè)的水準。相對穩(wěn)定的干部、員工隊伍隨著公司的發(fā)展，由最初的3人發(fā)展到干部、員工56人，本科以上學歷的員工占員工總數的66%，平均年齡為32歲，專業(yè)配置科學，人員結構合理。在干部、骨干員工隊伍相對穩(wěn)定的基礎上，公司又吸納一批優(yōu)秀的員工加盟到公司來，為公司帶來了新鮮血液和激情。隨著社會的進步，社會分工更加明確，整合社會一流的專業(yè)化資源，才能制造一流的產品，塑造一流的品牌，為河畔新城的高品質、高附加值提供了保障。六、二期進展情況【總結】更多資料請進：年底前將二期土地進行初步平整；基本完成二期工程土地勘察工作。規(guī)劃設計進展情況：規(guī)劃已報渾南新區(qū)規(guī)劃局審批。建筑設計方面：多層住宅、半地下車庫、小學校處于施工圖設計階段； 小高層（三期）、全地下車庫處于初步設計階段； 商業(yè)網點處于方案設計階段。景觀設計已經開始。色彩設計處于方案設計階段。營銷進展情況：完成對沈陽市競爭對手的全面調查，形成市場調查分析報告；組織開展二期建議征集及意向登記活動；制訂二期銷售人員的管理方案；【總結】更多資料請進二期營銷策略基本形成。七、有待進一步加強的工作服務觀念、服務意識需進一步強化員工還沒有從思想上樹立起“客戶至上”的服務觀念，主動服務意識不強，使得我們在服務工作中較為被動。干部、員工專業(yè)化水平有待進一步提高我們的干部、員工具有較強的敬業(yè)精神和奉獻精神，但部分干部缺乏管理經驗，專業(yè)水平不高，工作計劃性不強。河畔新城作為大型的房地產綜合開發(fā)項目，開發(fā)過程復雜，開發(fā)標準較高。尤其二期工程開工后，在建工程將達到30萬平方米，對我們的干部、員工提出更高的要求。售后服務工作要加強管理在今后的售后服務工作中，公司將圍繞“合同簽署”、“工程變更”和“客戶投訴”三大售后服務工作重點，規(guī)范售后服務管理制度、工作程序和工作方法，牢固樹立起“客戶至上”的服務觀念，使服務意識深入到每位員工的思想意識中，并體現在實際工作中。第二部分 二OO四年工作安排 一、二OO四年沈陽市房地產的形勢【總結】更多資料請進經濟增長加速帶來房地產業(yè)快速發(fā)展沈陽市2003年預計實現國民生產總值1600億元，創(chuàng)經濟增值10年最高，同比增長超過14%。在中央支持下，老工業(yè)基地重新振興，沈陽經濟進入二次創(chuàng)業(yè)起飛階段。整體經濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產業(yè)相應的快速發(fā)展。住宅消費高峰期到來沈陽市將于2004年進入第三輪房地產發(fā)展周期的高峰，其標志是大眾住房消費市場全面啟動，在居民追求改善居住環(huán)境、城市大規(guī)模改造拆遷等主導因素的影響下，住宅房屋消費將呈現高潮。預計2004年全市增量房銷售量將突破300萬平方米大關，有可能達到350萬平方米。住宅近郊化將成定局中國城市化進程加快；沈陽作為中心城市的進程日益凸顯；中產階級迅速發(fā)展壯大，汽車消費市場活躍，汽車普及進入家庭時代初現端倪，人的居住標準日益提高，對大環(huán)境的的需求更加迫切，這些因素必將導致在城市原有意義上的近郊才能實現。這也是判斷未來發(fā)展的大的社會因素。樓市進入大盤時代，演變?yōu)槿轿桓偁帯究偨Y】更多資料請進，沈陽市房地產由地域性市場變?yōu)槿珖允袌龊蛧H性市場，開始進入大盤時代、品牌時代和創(chuàng)新時代，進入了大開發(fā)商唱主角的社區(qū)開發(fā)時代。市場競爭由簡單的價格和地段競爭變?yōu)殚_發(fā)規(guī)模競爭、品牌競爭和產品細節(jié)等全方位的競爭。競爭呈白熱化隨著土地供應量的失控，住宅開發(fā)的規(guī)模與數量將不斷打破新紀錄。住宅供應量的不斷推出，帶來的是開發(fā)商競爭意識的加強、開發(fā)水平的提高，市場競爭呈現出白熱化的狀態(tài)。精裝修房開始成為潮流市場逐漸對精裝修開始認同，各大小樓盤紛紛嘗試推出精裝修房。購房的投資觀念加強人們的購房投資觀念不斷加強，購買房屋作為一種投資理財的工具已得到人們的普遍認同。二、河畔新城的優(yōu)勢與劣勢 河畔新城的優(yōu)勢：知名開發(fā)商開發(fā)，企業(yè)品牌信譽度高；【總結】更多資料請進良好的政府支持、與媒體及合作伙伴建立了良好的關系；區(qū)域自然環(huán)境好，臨近渾河、五里河公園，環(huán)境優(yōu)美，空氣清新；隨著富民橋通車，渾南大道等交通路網的改善，交通便利，與母城連為一體；與未來渾南中央商務區(qū)一街之隔，投資價值高；項目周邊藝術城、大學城等大型公建的建設將提升河畔新城的人文氛圍；項目規(guī)劃龐大可帶來完善的內部配套；獨特的產品品質、立面色彩、四明戶型、精裝修、保溫隔聲等獨領市場風騷；開發(fā)商的物業(yè)服務保證；以俱樂部為主體的大型配套設施，運動與生活設施配備；1知名幼兒園、小學進駐，提供完善的教育配套設施；1河畔新城等于“健康住宅”的概念深入人心，得到了消費者的認可；1項目獲得的眾多榮譽稱號帶來的唯一性與權威感；【總結】更多資料請進1市場已基本形成交口稱贊的口碑傳播效應； 1800多位業(yè)主的鼎力支持與厚愛；1一期整體形象形成，客戶眼見為實，為未來起到示范作用。河畔新城的劣勢：渾南新區(qū)整體環(huán)境有待進一步改善，交通體系、教育和公共 服務相對滯后；渾南市政配套設施滯后；市民居住習慣及文化觀念的定勢尚留在母城區(qū)；新區(qū)土地出讓的多軌制造成市場的不平等競爭；河畔新城已為眾多樓盤競相仿效與克隆，競爭日益激烈；河畔新城市場價格獨領風騷，競爭對手低價競爭,給我們帶來價格壓力。三、工程建設方面的計劃安排 一期工程：2004年是公司大發(fā)展的一年，一期工程在建和交付使用及二期在建工程總建筑面積30萬m2,總體安排如下：【總結】更多資料請進建筑工程29棟多層單體2004年6月開始裝修，9月中旬交付使用； 2棟小高層2004年年底交付使用； 3個公建及幼兒園2004年7月交付使用；俱樂部2004年5月中旬裝修和安裝設備，9月底交付使用。綜合管網工程電力管網管道工程2004年6月中旬完成； 弱電綜合管網工程2004年7月中旬完成；污水、熱力、給水、雨水、煤氣等管道工程7月中旬完成。電力設備安裝及供電今年6月上旬完成俱樂部內中心開閉站和變電所供電設備安裝，6月中旬正式送電；7月底完成園區(qū)內供電設備安裝和電力電纜敷設，8月中旬接通戶內用電。景觀、綠化及道路工程今年8月底完成基本綠化和主要景觀建設，9月底基本完成道路建設，保證園區(qū)內及園區(qū)與市政道路的良好銜接與暢通。11月底完成大樹栽植和