【文章內容簡介】 看《代理銷售委托書》及該機構的營業(yè)執(zhí)照。如果你對某套房子感興趣，千萬別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內間隔、布局、通風、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風景及周邊環(huán)境等，對有疑問的地方要及時向售樓人員了解，如果對售樓人員解釋含糊，最好還要到相關政府部門去查證。注意區(qū)分“訂金”和“定金”那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據不同情況而定。根據今年6月1日起開始生效的建設部《商品房銷售管理辦法》，開發(fā)商所銷售的商品房不符合預售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況：第一，如果購房者向開發(fā)商交付訂金或其他預訂款項，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開發(fā)商應當退還所收取的預訂款項；第二，如果購房者與開發(fā)商對訂金或其他款項另有約定，如開發(fā)商在《認購書》或訂金收據上寫明購房者在規(guī)定的時間內不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。這里購房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭。“訂金”是指購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意象初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商所簽訂的臨時認購協(xié)議中約定的落訂款項。購房者支付訂金之后，在約定時間內開發(fā)商不得再將該套房產出售給其他人。如果購房者不想購買該套房產時，有權要求開發(fā)商退還訂金。而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時，為保證合同的履行，由購房者先向開發(fā)商交納部分款項，待合同履行后定金應當退回或抵作房款。如果購房者不履行合同就無權索回定金，如果開發(fā)商不履行合同應當雙倍返還定金。值得一提的是，在商品房買賣的實際操作過程中，有的“訂金”實際上已屬于“定金”性質。如雙方在《認購書》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購房者違約造成，則訂金不予退還；如因開發(fā)商違約，則應雙倍返還訂金的條款，那么，此時的“訂金”則屬于“定金”性質，應當按照“訂金罰則”來處理。如果購房者確實很中意某套房產，想交訂金的話，一定要先了解該房產是否已取得預售證，沒有預售證則不能落訂。即便有預售證，購房者也要仔細查看《認購書》針對該套房屋的面積、價格、交付日期、違約責任及“訂金”等重要條款，以免日后產生糾紛，無法退訂。如果購房者已經選定了自己中意的房產，可先與開發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后再簽訂《認購書》，或者在《認購書》中與開發(fā)商明確約定，如果在一定期限內因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應全部退還。簽合同前要了解樓盤周邊規(guī)劃國土資源和房屋管理局網站城市規(guī)劃局網站（規(guī)劃在線）在完成上述步驟之后，購房者就可以與開發(fā)商簽訂購房合同了，那么在簽訂《商品房買賣合同》時，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內容全部載入正式合同中，對銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來發(fā)生糾紛缺乏法律證據。有不少購房者就因為太相信售樓人員的口頭承諾，沒有把口頭承諾寫入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時難以取證。根據最新頒布的相關法律規(guī)定，開發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內容的部分如交樓標準、配套設施等也視為承諾，將來發(fā)生糾紛時業(yè)主也可以以樓書所載明的具體內容作為訴訟證據，所以購房者在簽訂正式合同時最好要求開發(fā)商將樓書所載明的主要內容寫進合同，或者至少要保存好樓書等主要證據。其次，要仔細觀察與《商品房預售許可證》共同使用的設計圖，一般來說開發(fā)商不敢在設計圖上造假，因為設計圖是經有關部門審批的。還有，購房者要認真研究《商品房預售合同》的內容，看之前售樓人員口頭承諾的內容和樓盤廣告宣傳內容是否已載入合同中，如果發(fā)現遺漏或者不實之處，應立即向開發(fā)商提出。同時，在簽合同之前，購房者應注意房地產企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現房屋面積、結構變化等爭議時有書面證據。最后需要提醒購房者的是，在簽訂正式合同時購房者要注意細讀合同全文，對一些修改條款和補充協(xié)議尤其要注意，對自己不明確的條款要爭取訂立合理的補充條款，同時在交款之后還要注意索要相關的合法票據。第四篇：買房注意事項買房注意事項免墮抵押房陷阱 先去房管局查冊文章來源：新快報11月28日15:24:02據行家介紹，目前開發(fā)商出售抵押房主要有以下三種情況，消費者購房時須打醒十二分精神，謹慎簽約，才能避免損失———一是發(fā)展商先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門辦理涂消抵押紀錄手續(xù)后，再出售給買家；二是發(fā)展商將整棟物業(yè)抵押給銀行，成功賣出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續(xù)。以上兩種都相對安全，可放心簽約。第三種正是很多無良發(fā)展商慣常使用的伎倆———在收了買家的房款后，長時間不歸還銀行貸款，同時又以拖延手法欺騙買家。碰上這種情況，買家即使交了錢也無法得到房屋所有權，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。要防止落入這種陷阱，買家在購房前必須要求樓盤出示商品房預售證原件，因為真正的商品房預售證會顯示樓盤的抵押情況。但也曾發(fā)生過發(fā)展商偽造商品房預售證，隱瞞樓盤抵押情況的現象，建議買家購房前最好先到廣州市國土資源和房屋管理查冊。另外，有的開發(fā)商會借一些人的身份證和假合同到銀行申請按揭貸款，即假按揭，這也會危害到購房者的利益，“假業(yè)主”也會不明不白背上一身債務。所以提醒市民千萬不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來可能惹來重大禍患，也會危及他人的利益。金額 稅費 雜費維修金 交易前應約定“四金”文章來源：上海熱線11月14日11:46:24在二手房買賣中，涉及錢款的項目主要有買賣金額、應付稅費、水電雜費和維修基金，筆者將其簡稱為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。根據現行法規(guī)，結合自己的經驗，筆者認為，避免糾紛的關鍵是在簽訂房屋買賣合同前，提前對“四金”結算約定清楚，并注意相關問題。買賣金額即通常所說的成交價。確定成交價格時，有以下幾個問題值得注意：（1）成交價通常不包括維修基金、水電雜費和應付的交易稅費。若上家有“到手價”的要求，則在支付定金前就應在居間合同中加以明確。（2）成交價是房屋毛坯價或帶裝修價格，在支付定金前，也應當在居間合同中加以明確。（3）屋內附屬設施、設備隨房轉讓的，是無償贈送還是折價轉讓，以及所折價款是否包含于成交價，都應當在居間合同中明確，并對設施、設備質量狀況作適當約定。（4）申請產權過戶登記時，極少數人，為少付稅費而向交易中心低報成交價，這是非常危險的，容易導致尾款糾紛。二手房交易稅費是和房屋成交價緊密相關的支出。在買房或賣房前，弄清相關政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)中介公司的營業(yè)場所，一般都會明示現行的稅費收取標準。這里有兩個問題值得說明：（1）對于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產權房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費的收取標準較為復雜，委托品牌中介或專業(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。（2）包稅（稅費打包由中介代為繳納）的問題。在中介過程中，雖然法律沒有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因為包稅容易讓少數中介從業(yè)人員有可趁之機，賺取差價。對于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數額高，稅費更加包不得。水電雜費主要包括水費、電費、煤氣費、電話費、物業(yè)管理服務費、煤氣初裝費、有線電視初裝費等。和交易稅費相比，這些雜費雖然金額不多，但也應約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結算上述費用的臨界點。關于維修基金的轉讓問題，在《上海市居住物業(yè)管理條理》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規(guī)定。結合實踐，筆者認為上下家應關注以下三點：（1）維修基金專項用于住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修和更新，不能挪作他用。（2）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過物業(yè)管理部門與上家結算。（3）維修基金是結算，還是無償轉讓，應當在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根