【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 看《代理銷售委托書(shū)》及該機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。如果你對(duì)某套房子感興趣，千萬(wàn)別太興奮，更別太相信售樓人員的話。最好是自己多看看，不僅要看室內(nèi)間隔、布局、通風(fēng)、采光、裝修等，還要到室外走走，看看樓層朝向、室外風(fēng)景及周邊環(huán)境等，對(duì)有疑問(wèn)的地方要及時(shí)向售樓人員了解，如果對(duì)售樓人員解釋含糊，最好還要到相關(guān)政府部門去查證。注意區(qū)分“訂金”和“定金”那么訂金該不該交呢？交了訂金是不是就不能反悔呢？這要根據(jù)不同情況而定。根據(jù)今年6月1日起開(kāi)始生效的建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商所銷售的商品房不符合預(yù)售條件的，在簽定商品房買賣合同之前向購(gòu)房者收取定金或訂金屬于違法行為，均可以要求退還；如果開(kāi)發(fā)商所銷售的商品房符合銷售條件，則要分兩種情況：第一，如果購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商交付訂金或其他預(yù)訂款項(xiàng)，但雙方未能就合同條款協(xié)商一致，未能簽訂正式的商品房買賣合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還所收取的預(yù)訂款項(xiàng)；第二，如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)訂金或其他款項(xiàng)另有約定，如開(kāi)發(fā)商在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》或訂金收據(jù)上寫(xiě)明購(gòu)房者在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不簽訂合同或不支付首期房款則不退還訂金，在這種情況下則適用雙方的約定。這里購(gòu)房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭?！坝喗稹笔侵纲?gòu)房者與開(kāi)發(fā)商就房屋買賣的意象初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商所簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的落訂款項(xiàng)。購(gòu)房者支付訂金之后，在約定時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)商不得再將該套房產(chǎn)出售給其他人。如果購(gòu)房者不想購(gòu)買該套房產(chǎn)時(shí)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還訂金。而“定金”則是指在訂立房屋買賣合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先向開(kāi)發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。如果購(gòu)房者不履行合同就無(wú)權(quán)索回定金，如果開(kāi)發(fā)商不履行合同應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。值得一提的是，在商品房買賣的實(shí)際操作過(guò)程中，有的“訂金”實(shí)際上已屬于“定金”性質(zhì)。如雙方在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定，雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還；如因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)的“訂金”則屬于“定金”性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“訂金罰則”來(lái)處理。如果購(gòu)房者確實(shí)很中意某套房產(chǎn)，想交訂金的話，一定要先了解該房產(chǎn)是否已取得預(yù)售證，沒(méi)有預(yù)售證則不能落訂。即便有預(yù)售證，購(gòu)房者也要仔細(xì)查看《認(rèn)購(gòu)書(shū)》針對(duì)該套房屋的面積、價(jià)格、交付日期、違約責(zé)任及“訂金”等重要條款，以免日后產(chǎn)生糾紛，無(wú)法退訂。如果購(gòu)房者已經(jīng)選定了自己中意的房產(chǎn)，可先與開(kāi)發(fā)商具體協(xié)商正式的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，在正式契約協(xié)商好之后再簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，或者在《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中與開(kāi)發(fā)商明確約定，如果在一定期限內(nèi)因雙方協(xié)商不成，不能簽訂正式合同，所付訂金應(yīng)全部退還。簽合同前要了解樓盤周邊規(guī)劃國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站城市規(guī)劃局網(wǎng)站（規(guī)劃在線）在完成上述步驟之后，購(gòu)房者就可以與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了，那么在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，還要注意什么呢？ 首先，一定要把樓盤的廣告宣傳內(nèi)容全部載入正式合同中，對(duì)銷售人員的口頭承諾也要載入到正式合同中，以免將來(lái)發(fā)生糾紛缺乏法律證據(jù)。有不少購(gòu)房者就因?yàn)樘嘈攀蹣侨藛T的口頭承諾，沒(méi)有把口頭承諾寫(xiě)入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時(shí)難以取證。根據(jù)最新頒布的相關(guān)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在樓盤宣傳資料上所載明一些涉及樓盤具體內(nèi)容的部分如交樓標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等也視為承諾，將來(lái)發(fā)生糾紛時(shí)業(yè)主也可以以樓書(shū)所載明的具體內(nèi)容作為訴訟證據(jù)，所以購(gòu)房者在簽訂正式合同時(shí)最好要求開(kāi)發(fā)商將樓書(shū)所載明的主要內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同，或者至少要保存好樓書(shū)等主要證據(jù)。其次，要仔細(xì)觀察與《商品房預(yù)售許可證》共同使用的設(shè)計(jì)圖，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商不敢在設(shè)計(jì)圖上造假，因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖是經(jīng)有關(guān)部門審批的。還有，購(gòu)房者要認(rèn)真研究《商品房預(yù)售合同》的內(nèi)容，看之前售樓人員口頭承諾的內(nèi)容和樓盤廣告宣傳內(nèi)容是否已載入合同中，如果發(fā)現(xiàn)遺漏或者不實(shí)之處，應(yīng)立即向開(kāi)發(fā)商提出。同時(shí)，在簽合同之前，購(gòu)房者應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)變化等爭(zhēng)議時(shí)有書(shū)面證據(jù)。最后需要提醒購(gòu)房者的是，在簽訂正式合同時(shí)購(gòu)房者要注意細(xì)讀合同全文，對(duì)一些修改條款和補(bǔ)充協(xié)議尤其要注意，對(duì)自己不明確的條款要爭(zhēng)取訂立合理的補(bǔ)充條款，同時(shí)在交款之后還要注意索要相關(guān)的合法票據(jù)。第四篇：買房注意事項(xiàng)買房注意事項(xiàng)免墮抵押房陷阱 先去房管局查冊(cè)文章來(lái)源：新快報(bào)11月28日15:24:02據(jù)行家介紹，目前開(kāi)發(fā)商出售抵押房主要有以下三種情況，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)須打醒十二分精神，謹(jǐn)慎簽約，才能避免損失———一是發(fā)展商先還清銀行貸款，贖回契約，并到房管部門辦理涂消抵押紀(jì)錄手續(xù)后，再出售給買家；二是發(fā)展商將整棟物業(yè)抵押給銀行，成功賣出一間房后，再將抵押房款還給銀行，贖回契約，辦理涂消手續(xù)。以上兩種都相對(duì)安全，可放心簽約。第三種正是很多無(wú)良發(fā)展商慣常使用的伎倆———在收了買家的房款后，長(zhǎng)時(shí)間不歸還銀行貸款，同時(shí)又以拖延手法欺騙買家。碰上這種情況，買家即使交了錢也無(wú)法得到房屋所有權(quán)，成為最大的受害者，目前發(fā)生在廣地花園的事件就屬于這種。要防止落入這種陷阱，買家在購(gòu)房前必須要求樓盤出示商品房預(yù)售證原件，因?yàn)檎嬲纳唐贩款A(yù)售證會(huì)顯示樓盤的抵押情況。但也曾發(fā)生過(guò)發(fā)展商偽造商品房預(yù)售證，隱瞞樓盤抵押情況的現(xiàn)象，建議買家購(gòu)房前最好先到廣州市國(guó)土資源和房屋管理查冊(cè)。另外，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)借一些人的身份證和假合同到銀行申請(qǐng)按揭貸款，即假按揭，這也會(huì)危害到購(gòu)房者的利益，“假業(yè)主”也會(huì)不明不白背上一身債務(wù)。所以提醒市民千萬(wàn)不要因貪圖蠅頭小利就借出自己的身份證并在開(kāi)發(fā)商提供的空白合同上簽名，否則將來(lái)可能惹來(lái)重大禍患，也會(huì)危及他人的利益。金額 稅費(fèi) 雜費(fèi)維修金 交易前應(yīng)約定“四金”文章來(lái)源：上海熱線11月14日11:46:24在二手房買賣中，涉及錢款的項(xiàng)目主要有買賣金額、應(yīng)付稅費(fèi)、水電雜費(fèi)和維修基金，筆者將其簡(jiǎn)稱為“四金”。目前因“四金”發(fā)生的糾紛比較多。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，避免糾紛的關(guān)鍵是在簽訂房屋買賣合同前，提前對(duì)“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問(wèn)題。買賣金額即通常所說(shuō)的成交價(jià)。確定成交價(jià)格時(shí)，有以下幾個(gè)問(wèn)題值得注意：（1）成交價(jià)通常不包括維修基金、水電雜費(fèi)和應(yīng)付的交易稅費(fèi)。若上家有“到手價(jià)”的要求，則在支付定金前就應(yīng)在居間合同中加以明確。（2）成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)格，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。（3）屋內(nèi)附屬設(shè)施、設(shè)備隨房轉(zhuǎn)讓的，是無(wú)償贈(zèng)送還是折價(jià)轉(zhuǎn)讓，以及所折價(jià)款是否包含于成交價(jià)，都應(yīng)當(dāng)在居間合同中明確，并對(duì)設(shè)施、設(shè)備質(zhì)量狀況作適當(dāng)約定。（4）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記時(shí)，極少數(shù)人，為少付稅費(fèi)而向交易中心低報(bào)成交價(jià)，這是非常危險(xiǎn)的，容易導(dǎo)致尾款糾紛。二手房交易稅費(fèi)是和房屋成交價(jià)緊密相關(guān)的支出。在買房或賣房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在正規(guī)中介公司的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都會(huì)明示現(xiàn)行的稅費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。這里有兩個(gè)問(wèn)題值得說(shuō)明：（1）對(duì)于廠房、商鋪等非居住房屋，以及花園住宅、有限產(chǎn)權(quán)房、酒店式公寓等特殊住宅房，其交易稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)較為復(fù)雜，委托品牌中介或?qū)I(yè)人員陪同，有利于避免買賣糾紛。（2）包稅（稅費(fèi)打包由中介代為繳納）的問(wèn)題。在中介過(guò)程中，雖然法律沒(méi)有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。因?yàn)榘惾菀鬃屔贁?shù)中介從業(yè)人員有可趁之機(jī)，賺取差價(jià)。對(duì)于非居住房屋和特殊住宅房，由于政策多、數(shù)額高，稅費(fèi)更加包不得。水電雜費(fèi)主要包括水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)約定清楚，防患于未然。通常以交房作為分割結(jié)算上述費(fèi)用的臨界點(diǎn)。關(guān)于維修基金的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，在《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l理》和《上海市商品住宅維修基金管理辦法》中均有明確規(guī)定。結(jié)合實(shí)踐，筆者認(rèn)為上下家應(yīng)關(guān)注以下三點(diǎn)：（1）維修基金專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修和更新，不能挪作他用。（2）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶中的余額，不能提取或退還，可由下家通過(guò)物業(yè)管理部門與上家結(jié)算。（3）維修基金是結(jié)算，還是無(wú)償轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)在定金支付前就予以明確約定，否則定金支付后，根