【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 明：商廈五樓只能作為一個(gè)整體使用，已經(jīng)長(zhǎng)期空置，經(jīng)公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開(kāi)辦餐飲項(xiàng)目，初步洽談租期為5—8年，首年租金為每平方米150—180元，%—4%，請(qǐng)你在半個(gè)月內(nèi)予以回復(fù)，否則公司將視作你已同意并授權(quán)公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號(hào)信因逾期無(wú)人領(lǐng)取于2000年3月6日被退回A公司。2000年3月16日，A公司召開(kāi)五樓業(yè)主會(huì)議，趙某沒(méi)有參加，參加會(huì)議的業(yè)主（占全體業(yè)主的絕大部分）同意將A商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托A公司出租給第三方使用，委托期限延長(zhǎng)至2006年12月31日。2000年3月22日，A公司與B公司（餐飲公司）簽訂了一份《商業(yè)用房租賃合同》，將珠寶城商廈五樓進(jìn)行裝修及營(yíng)業(yè)。趙某購(gòu)買(mǎi)的九單元地點(diǎn)位于B公司所開(kāi)酒店的吧臺(tái)位置。趙某以其享有產(chǎn)權(quán)的九單元被B公司侵占，請(qǐng)求判令B公司遷出九單元并給付其自2000年4月至2003年3月的租金人民幣10，000元。受訴法院另查明：商廈系由A公司開(kāi)發(fā)的商鋪。該商廈五樓共有40位業(yè)主（含第九單元業(yè)主和A公司），大部分業(yè)主同意委托A公司將商廈五層自有房產(chǎn)出租給第三方使用。庭審中趙某確認(rèn)商廈五樓所有空間沒(méi)有進(jìn)行隔斷，是一個(gè)整體，無(wú)法分割使用，趙某購(gòu)買(mǎi)九單元后從未獲得過(guò)收益。[最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)] 最高人民法院民一庭對(duì)本案討論后形成兩種意見(jiàn)。傾向性意見(jiàn)認(rèn)為：應(yīng)當(dāng)駁回越某的訴訟請(qǐng)求。主要理由是：考慮到趙某已經(jīng)支付了對(duì)價(jià)并取得了房產(chǎn)證的實(shí)際情況，盡管九單元沒(méi)有墻壁與商廈的其他部分分隔，但產(chǎn)權(quán)證上明確的關(guān)于房屋四至的記載足以證明其構(gòu)成獨(dú)立的物，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定趙某對(duì)九單元享有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。由于商廈五層沒(méi)有建成小商品市場(chǎng)，因此包括趙某在內(nèi)的所有產(chǎn)權(quán)人都承認(rèn)業(yè)主們購(gòu)買(mǎi)的“單元”房產(chǎn)不具有獨(dú)立的使用價(jià)值。在此條件下，考慮將商廈整體出租無(wú)疑就是一種能夠較好地發(fā)揮物的效用的選擇。這種選擇，不僅符合大多數(shù)業(yè)主的利益，也并不損害趙某的合法權(quán)益。因?yàn)樗袡?quán)包括占有、使用、處分、收益四項(xiàng)內(nèi)容，既然連趙某都承認(rèn)九單元不具有獨(dú)立的使用價(jià)值，那么，對(duì)趙某來(lái)說(shuō)，最現(xiàn)實(shí)的受益方式就是通過(guò)整體出租取得租金收益。從判決的社會(huì)效果考慮，人民法院也應(yīng)當(dāng)裁決趙某服從商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主的意愿，因?yàn)?，每個(gè)業(yè)主所擁有的權(quán)利是平等的，在每個(gè)業(yè)主所購(gòu)“單元”不具有獨(dú)立使用價(jià)值是不爭(zhēng)的事實(shí)的前提下，他們就商廈是否應(yīng)當(dāng)整體出租問(wèn)題所發(fā)生的爭(zhēng)議是私權(quán)的碰撞。處理這種私權(quán)碰撞時(shí)法官首先要考慮的原則不是當(dāng)事人個(gè)體之間的民族、性別、信仰、地位、財(cái)產(chǎn)的差異，而應(yīng)當(dāng)盡可能協(xié)調(diào)所有業(yè)主的利益，力爭(zhēng)充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)交易、最大限度地實(shí)現(xiàn)所有權(quán)人的利益?；谶@種考慮，比較兩種判決結(jié)果的社會(huì)效果就可以看出：如果支持趙某的訴訟請(qǐng)求，不僅B公司要從商廈五層遷出，商廈要因此和B公司承擔(dān)違約責(zé)任，而這部分損失必然要由所有同意出租的業(yè)主分擔(dān)。這不僅使大多數(shù)業(yè)主遭受經(jīng)濟(jì)損失，也使趙某本人的“九單元”從能夠獲得租金收益的狀態(tài)重新變?yōu)殚e置狀態(tài)。這樣的處理結(jié)果無(wú)疑會(huì)引起商廈五層絕大多數(shù)業(yè)主與趙某之間的矛盾，如果這些業(yè)主中的部分人因此設(shè)置障礙或者采取某種不理智的行動(dòng)，則趙某不僅根本無(wú)法使用九單元并從中受益，而且有可能導(dǎo)致矛盾激化、引發(fā)事端。因此，在這種情況下，運(yùn)用公平原則，衡量當(dāng)事人之間的利益沖突，選擇能夠最充分地發(fā)揮物的效用、使各方當(dāng)事人最大化地實(shí)現(xiàn)自己的利益的裁決結(jié)果，不失為一個(gè)最恰當(dāng)?shù)倪x擇。應(yīng)當(dāng)特別注意的是，如果趙某所購(gòu)的九單元在商廈五層中處于相對(duì)較為優(yōu)越的位置，趙某也因此比其他業(yè)主支付了更高的價(jià)款，有商廈五層整體出租的情況下，如果趙某主張九單元的單位面積應(yīng)當(dāng)比其他位置的單位面積獲得更多的租金，則其訴訟請(qǐng)求具有一定的合理性。少數(shù)人認(rèn)為，本案的處理有兩種途徑可以考慮：第一個(gè)途徑是，不去探究房地產(chǎn)管理部門(mén)的登記發(fā)證行為的正確與否，僅僅以趙某持有的房屋所有權(quán)證為依據(jù)，認(rèn)定其具有商廈五層九單元的房屋所有權(quán)，在此基礎(chǔ)上，則人民法院只能支持趙某的訴訟請(qǐng)求，判決B公司從商廈五層九單元遷出，并向趙某支付房屋使用費(fèi)；第二個(gè)途徑是，依據(jù)物權(quán)原理，認(rèn)定越某雖然購(gòu)買(mǎi)了商廈五層九單元并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，但由于九單元沒(méi)有與其他部分相隔，又不具有獨(dú)立使用價(jià)值，無(wú)法構(gòu)成獨(dú)立的房屋所有權(quán)。由法官行使釋明權(quán)，告知趙某可以以A公司向其出售的房屋不具有獨(dú)立性，又出面組織其他“業(yè)主”將該房屋出租給他人，致使其對(duì)商廈五層九單元的房屋所有權(quán)無(wú)法行使為由，訴A公司侵權(quán)。在考慮本案的處理途徑時(shí)，趙某與其他購(gòu)買(mǎi)商廈五層房屋的“業(yè)主”之間和關(guān)系是需要明確的另一個(gè)問(wèn)題。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然趙某和購(gòu)買(mǎi)其他“單元房”的業(yè)主一樣，由于所購(gòu)房屋不具有獨(dú)立性，或否認(rèn)定趙某與其他業(yè)主之間為商廈五層的共有人，然后，按照共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利來(lái)處理本案。根據(jù)我國(guó)《民法通則》第78條之規(guī)定，財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上公民、法人共有。共有分為共同共有和按份共有。按份共有，是指數(shù)人按其應(yīng)有部分對(duì)于共有物的全部有使用收益的權(quán)利。在按份共有的情況下，對(duì)共有物的處分雖應(yīng)得共有人全體的同意，但各共有人有權(quán)自由處分其應(yīng)有部分，并隨時(shí)請(qǐng)求分割共有物。共同共有，是基于共同關(guān)系而共有一物。共有人全體對(duì)共有物享有所有權(quán)，共有人對(duì)共有物并無(wú)應(yīng)有部分的劃分。按份共有的發(fā)生原因，可能基于當(dāng)事人的意思表示，如：多為數(shù)人出資購(gòu)買(mǎi)，還可能由于法律的直接規(guī)定，或?qū)⒐餐灿凶優(yōu)榘捶莨灿校欢餐灿械陌l(fā)生，多由于合伙、繼承。對(duì)照本案情況可知，無(wú)論從發(fā)生原因，還是從法律特征看，趙某與其他購(gòu)買(mǎi)商廈五層“單元房”的業(yè)主，既不符合共同共有的條件，也不符合按份共有的條件。因此，討論中大家一致認(rèn)為不宜適用民法中所有權(quán)共有理論來(lái)處理本案。十七、交房、辦證與訴訟時(shí)效[問(wèn)題的提出] 商品房買(mǎi)賣(mài)合同（包括預(yù)售合同）對(duì)出賣(mài)人向買(mǎi)受人交付房屋及辦理所有權(quán)登讓?zhuān)ㄋ追Q(chēng)交房和辦證）的期限作出約定。如果買(mǎi)受人在約定交房期限屆滿之日起超過(guò)兩年請(qǐng)求出賣(mài)人交房或者出賣(mài)人雖已交付房屋，但未在合同約定的期限內(nèi)辦理忘記到所有權(quán)變更登記，買(mǎi)受人在合同約定期限屆滿之日起超過(guò)兩年才請(qǐng)求出賣(mài)人辦理所有權(quán)變更登記，其訴訟請(qǐng)求是否超過(guò)訴訟時(shí)效期間？此問(wèn)題涉及買(mǎi)受人實(shí)體請(qǐng)求權(quán)成立與否，實(shí)務(wù)及理論界亦爭(zhēng)議頗多。[最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)] 經(jīng)討論，最高人民法院民一庭基本同意作者的觀點(diǎn)，并形成如下傾向性意見(jiàn)：一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的出賣(mài)人交付房屋的期限屆滿，買(mǎi)受人根據(jù)合同約定可以請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋。其請(qǐng)求權(quán)屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用《民法通則》有關(guān)訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在訴訟時(shí)效期間的起算上，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情況：房屋具備法定交付條件，訴訟時(shí)效期間自合同約定的交付期限屆滿之日起計(jì)算；如果房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日起計(jì)算。二、出賣(mài)人已經(jīng)將房屋交付于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人亦已實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋的占有的，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。十八、人民法院能否主動(dòng)援用訴訟時(shí)效進(jìn)行裁判[問(wèn)題的提出] 法院能否主動(dòng)援用訴訟時(shí)效進(jìn)行裁判，在理論界有分歧，在審判實(shí)踐中的做法也不統(tǒng)一，實(shí)有研究的必要。這一問(wèn)題的答案在本質(zhì)上涉及如何理解《民法通則》對(duì)訴訟時(shí)效的規(guī)定，因此，本文從訴訟時(shí)效屆滿后果的立法主義談起。[最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)] 最高人民法院民一庭經(jīng)集體討論后多數(shù)人認(rèn)為，人民法院不得主動(dòng)援引訴訟時(shí)效進(jìn)行裁判。十九、離婚案件中對(duì)“夫妻公司”如何處理[問(wèn)題的提出] 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的日新月異，“夫妻公司”（即股東僅為夫妻二人的公司）現(xiàn)象在我國(guó)并不鮮見(jiàn)。在離婚案件中對(duì)這類(lèi)“夫妻公司”的財(cái)產(chǎn)如何分割，審判實(shí)踐中的做法并不統(tǒng)一，各種觀點(diǎn)也完全迥異，確有進(jìn)行探討、研究之必要。[最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn)] 最高人民法院民一庭經(jīng)討論后形成的傾向性意見(jiàn)是：《公司法》對(duì)于股東身份無(wú)限制性規(guī)定，故夫妻雙方作為股東設(shè)立的有限責(zé)任公司并不違反法律規(guī)定，在離婚案件中否定“夫妻公司”的法人人格沒(méi)有法律依據(jù)。工商登記中載明的夫妻投資比例并不能絕對(duì)等同于夫妻之間的財(cái)產(chǎn)約定，如果有證據(jù)證明工商登記所載明的事項(xiàng)只是設(shè)立公司時(shí)形式上的需要，則應(yīng)按夫妻雙方真實(shí)的意思表示去片是。在離婚案件中處理有關(guān)“夫妻公司”的問(wèn)題時(shí)，既要以《婚姻法》為依據(jù)，又要兼顧《公司法》中的規(guī)定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，無(wú)論是用一方的婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)投資設(shè)立“夫妻公司”，公司經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收益均應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。二十、復(fù)轉(zhuǎn)軍人與安置單位之間就安置問(wèn)題發(fā)生的糾紛是否屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議 [問(wèn)題的提出] 安徽省高級(jí)人民法院就該院審理的李某某等10人與亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛上訴一案向最高人民法院請(qǐng)示。主要案情如下：上訴人（原審被告）：吳某，男，漢族，1979年11月出生。上訴人（原審被告）：杜某某，男，回族，1978年5月出生。上訴人（原審被告）：褚某某，男，漢族，1979年5月出生。上訴人（原審被告）：張某，男，漢族，1979年9月出生。上訴人（原審被告）：張某某，男，漢族，1979年12月出生。上訴人（原審被告）：周某某，男，漢族，1979年6月出生。上訴人（原審被告）：呂某某，男，漢族，1978年2月出生。上訴人（原審被告）：桑某，男，漢族，1980年8月出生。上訴人（原審被告）：李某，男，漢族，1979年6月出生。上訴人（原審被告）：李某某，男，回族，1977年4月出生。被上訴人（原審原告）：亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局，住所地：亳州市譙城區(qū)文帝路。上訴人李某某等人系1999—2000年冬季退伍士兵，退伍后，先后被亳州市復(fù)員退伍軍人安置辦公室分配至被上訴人亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局進(jìn)行安置。亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局根據(jù)安徽省煙草專(zhuān)賣(mài)局皖煙勞（2000）294號(hào)文件精神在2000年7月決定，從2000年起所接受的退伍士兵全部安排在所屬的多種經(jīng)營(yíng)企業(yè)工作，工資和獎(jiǎng)金介于正式工和集工之間。包括本案上訴人李某某等10人在內(nèi)的21名退伍軍人在得知此情況后，表示不滿，認(rèn)為其應(yīng)與亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局機(jī)關(guān)訂立勞動(dòng)合同而不愿與其所屬二級(jí)企業(yè)即多種經(jīng)營(yíng)企業(yè)訂立勞動(dòng)合同，且工資待遇應(yīng)和國(guó)有正式工相同。為此，還集體到安徽省人民政府和安徽省煙草專(zhuān)賣(mài)局上訪。亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局為解決上述人員的生活困難，遂臨時(shí)安排上述人員在局機(jī)關(guān)所屬的稽查隊(duì)工作。在雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議未解決的情況下，2002年8月29日，李某某等21人向亳州市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)勞動(dòng)仲裁。2002年10月11日，該勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)作出仲裁裁決書(shū)，裁決毫州市煙草專(zhuān)賣(mài)局應(yīng)與李某某等21人簽訂無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同，并為其交納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)及補(bǔ)發(fā)工資差額263，124元，支付工資損失65，637元。該裁決書(shū)送達(dá)給雙方當(dāng)事人后，毫州市煙草專(zhuān)賣(mài)局表示不服，于2002年10月29日向亳州市中級(jí)人民法院提起民事訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局沒(méi)有與李某某等人簽訂無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同及補(bǔ)交社保費(fèi)、補(bǔ)發(fā)工資、支付工資損失賠償費(fèi)、補(bǔ)發(fā)各項(xiàng)福利的義務(wù)。原審法院受理后，除徐某某及本案上訴人以外的其他10人已與亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局下屬的多種經(jīng)營(yíng)企業(yè)亳州市安泰物流有限責(zé)任公司簽訂了無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同。安徽省人民政府、安徽省軍區(qū)皖政（2002）17號(hào)《關(guān)于做好1999年冬季退役士兵安置工作的通知》規(guī)定：各機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位，不分所有制性質(zhì)和組織形式，都有按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定安置退役士兵的義務(wù)，??要適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求，積極探索指令性安置計(jì)劃與市場(chǎng)機(jī)制相結(jié)合的新途徑，??對(duì)到非國(guó)有經(jīng)濟(jì)單位就業(yè)的士兵，接收單位除確保其享受本單位“同工種、同崗位、同工齡”職工的工資福利待遇外，還應(yīng)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定保證他們?cè)卺t(yī)療、失業(yè)、養(yǎng)老等社會(huì)保險(xiǎn)及住房等方面，與本單位職工享有同等待遇，要引導(dǎo)和鼓勵(lì)符合就業(yè)安置條件的退役士兵自謀職業(yè)。安徽省人民政府、安徽省軍區(qū)皖政（2001）22號(hào)《關(guān)于做好2000年冬季退役士兵安置工作的通知》也有與前述文件相同或類(lèi)似的規(guī)定。2000年7月5日安徽省煙草專(zhuān)賣(mài)局皖煙勞（2000）294號(hào)《關(guān)于接收安置城鎮(zhèn)退役士兵有關(guān)規(guī)定的通知》規(guī)定：一、鑒于從現(xiàn)在起煙草主業(yè)要逐步大量減少用人，承擔(dān)艱巨的人員分流任務(wù)，決定從2000年起，我省煙草系統(tǒng)接收安置的城鎮(zhèn)退役士兵（含系統(tǒng)內(nèi)職工子女），安排到所屬的多種經(jīng)營(yíng)企業(yè)工作。二、安置到多種經(jīng)營(yíng)企業(yè)工作的城鎮(zhèn)退役士兵的身份按接收的多種經(jīng)營(yíng)企業(yè)的性質(zhì)來(lái)確定，其工資水平、福利待遇、保險(xiǎn)由接收單位自主確定，按接收單位的規(guī)定執(zhí)行??。2000年9月22日，安徽省復(fù)員退伍軍人安置辦公室、中共安徽省委、安徽省人民政府信訪局、安徽省煙草專(zhuān)賣(mài)局在接待同樣對(duì)安置不滿而上訪的鳳陽(yáng)縣退伍士兵時(shí)，形成了一個(gè)會(huì)議紀(jì)要，其主要內(nèi)容是：一、安徽省煙草專(zhuān)賣(mài)局對(duì)退伍士兵安置工作是認(rèn)真負(fù)責(zé)的。接收和安置12名退伍士兵到蚌埠煙葉復(fù)烤廠下屬集體所有制企業(yè)，符合國(guó)務(wù)院、省政府有關(guān)文件精神。二、12名退伍士兵每人每月收入不少于400元。三、退伍士兵轉(zhuǎn)變擇業(yè)觀，服從分配，逾期半年不到單位報(bào)到，取消安置資格。安徽省煙草專(zhuān)賣(mài)局將該會(huì)議紀(jì)要轉(zhuǎn)發(fā)至全省煙草系統(tǒng)各單位。2003年1月19日，安徽省復(fù)員退伍軍人和軍隊(duì)離退休干部安置辦公室針對(duì)安徽省煙草專(zhuān)賣(mài)局關(guān)于本案中退伍軍人安置工作有關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示，以皖民安字（2003）2號(hào)文件答復(fù)：保障退役士兵第一次就業(yè)是各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)的職責(zé)和義務(wù)。其就業(yè)形式應(yīng)按社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)用人機(jī)制確定；安置部門(mén)開(kāi)具到系統(tǒng)主管單位的分配行政介紹信，并非安置在系統(tǒng)主管單位，而是由系統(tǒng)主管單位根據(jù)本系統(tǒng)單位的用工情況再分配落實(shí)工作。[最高人民法院民一庭意見(jiàn)] 最高人民法院民一庭于2004年7月5日對(duì)本案進(jìn)行了討論，一致同意作者就本案提出的分析處理意見(jiàn)，認(rèn)為：李某某等10人在亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局稽查隊(duì)工作期間，因工資福利待遇與該局發(fā)生的糾紛，屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理。李某某等10人因安置問(wèn)題與亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局之間發(fā)生的爭(zhēng)議，不屬于勞動(dòng)爭(zhēng)議案件，人民法院不應(yīng)受理。根據(jù)這一意見(jiàn)，2004年7月21日，最高人民法院以（2004）民一他字第15號(hào)函答復(fù)安徽省高級(jí)人民法院如下： 安徽省高級(jí)人民法院：你院《關(guān)于李向陽(yáng)等十人與亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局勞動(dòng)爭(zhēng)議糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》收悉。據(jù)你院報(bào)告查明的事實(shí)：李向陽(yáng)等人為退伍士兵安置問(wèn)題與亳州市煙草專(zhuān)賣(mài)局發(fā)生爭(zhēng)議，并集體到有關(guān)部門(mén)上訪，該局為解決李向陽(yáng)等人的生活困難遂臨時(shí)安排其在局機(jī)關(guān)所屬的稽查隊(duì)工作