【文章內容簡介】 。一種觀點認為，違法建筑物買賣合同原則上無效，但是如果通過補辦建設工程規(guī)劃手續(xù)等而使違法建筑物轉為合法建筑物的，則合同有效。另一種觀點認為，買賣違法建筑物的合同是有效合同。筆者贊同前一種觀點。因為違法建筑具有違法性，如果允許轉讓則使當事人得以規(guī)避法律。故此，原則上應當認為買賣違法建筑的合同是無效的。例如，《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第48條就明確規(guī)定：“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效?！钡?，考慮到鼓勵交易的需要，在當事人能夠消除建筑物的違法性時，以違法建筑物為標的物的買賣合同有效，也是可以的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》針對違法建筑出租的問題，也采取了相同的態(tài)度。該司法解釋第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。”第3條規(guī)定：出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。本案被告認為，房屋買賣合同的實際標的物是違法建筑，故此該違法建筑之買賣合同無效。而法院的態(tài)度是認為買賣合同合法有效(盡管其論證合同有效的理由中的大部分是錯誤的)，同時，法院通過行使釋明權而使買賣雙方同意協(xié)力消除房屋的違法狀態(tài)，即將現(xiàn)在的違法建筑的四至、外觀形狀、層高等回復至與登記內容相一致的狀態(tài)，從而保證該房屋買賣合同的最終履行。筆者認為，在本案中法院的這種方法是可行的，有利于鼓勵交易并保護善意買受人的合法權益。索引：文章詳情見：程嘯：“不動產登記簿的推定力、公信力與買方信賴的保護——“丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案”評釋”，載《交大法學》2013年第4期。第二篇：農村宅基地買賣合同效力主張合同無效者認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農村房屋買賣合同應當認定無效。從合同法自身的無權處分、禁止或限制流通物等角度考量，認定農村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。、行政法規(guī)并沒有禁止農村房屋買賣，行政法與合同法共同作用下的農村房屋買賣合同作有效處理更為有理。2合同效力原本脫離于物權變動之外，農村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權而受影響。，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。無效主要理由是：，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的；?！蛾P于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法[１９９２]82號文件）規(guī)定：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)?！弊罡咴河?963年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產隊所有?！弊罡咴河?984年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理。”與農村房屋買賣合同效力有直接關聯(lián)的合同法規(guī)范主要涉及以下幾個方面：（1）《合同法》第五十一條規(guī)定的無權處分；（2）《合同法》第五十四條規(guī)定的合同撤銷制度和第九十四條規(guī)定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二條第二款規(guī)定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八條規(guī)定的無效返還制度。以下分別作簡要分析。農村房屋買賣不屬于無權處分首先，我國的不動產權屬由房屋所有權和土地使用權構成，是否有權處分應當看房屋和土地使用權。其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權與所有權即分離，村集體經濟組織只在名義上享有所有權，使用、收益、占有和處分（用益物權意義上）的權利均歸宅基地使用權人享有。再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，、農村房屋不屬于禁止或限制流通物農村房屋買賣合同的撤銷與解除合同無效不是解決合同效力爭議的唯一途徑。適用無效制度，對守約人利益保護極為不利，不合正義要求。買賣合同無效與農村房屋的原物返還合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。就農村房屋買賣而言，認定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經交付或已辦理過戶手續(xù)的農村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當性值得懷疑。筆者認為，即便認定合同無效，還應當作“沒有必要返還”處理。[12] 理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因為無居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結果不僅沒有給國家?guī)砝?，反而給社會誠信造成損害 [13]。違反法律強制性規(guī)定的合同效力的判斷需要通過對合同法規(guī)范與行政法規(guī)范一同觀察才能確定。（一）合同效力與行政法規(guī)強制性規(guī)范通過檢索相關的法律、行政法規(guī)后可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對于宅基地和農村房屋的規(guī)定只有三個法律規(guī)范，列舉如下：（1）《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積??。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！保?）《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?”；（3）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“?改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地?！笔紫?，《土地管理法》第六十二條規(guī)定是同時調整農村宅基地和房屋的規(guī)范。該條包括三層含義：一是，農村宅基地使用權分配實行“一戶一宅”原則；二是，允許農村房屋的買賣；三是，農村房屋買賣的法律后果是不得再申請宅基地。其次，《土地管理法》第六十三條只調整宅基地以外的其他非農業(yè)建設用地。（1）從條文的前后分別設置的情況分析，六十二條與六十三條是并列關系，而不是種屬關系。（2）從條文調整對象分析，該條只是針對土地使用權，沒有對房屋作出安排；（3）從條文內容分析，“非農業(yè)建設”不應當包括村民住房用地，否則與該條中但書部分“因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”的內容不相吻合。因此，將《土地管理法》作為禁止農村房屋買賣的法律規(guī)范看待，并不妥當。再次，《決定》第十條“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”是指禁止直接從村集體經濟組織審批或購買宅基地（原始取得），并沒有明確禁止已獲合法批準的宅基地的轉讓（繼受取得），至少沒有禁止農村房屋的買賣。因為，其禁止目的是改革和完善宅基地“審批制度”，規(guī)范性質為對宅基地的管理性規(guī)范，違反禁止的結果為購置宅基地申請不予審批。如果該條有禁止農村房屋買賣的意思，必然與《土地管理法》第六十二條“村民出賣、出租住房”的規(guī)定相矛盾。換一角度分析，對房屋所有權、宅基地使用權的禁止或限制，已超出宅基地管理范疇，屬于民事基本制度，根據《立法法》的規(guī)定，應當通過制定法律解決。（二）合同效力與部門規(guī)章、地方性法規(guī)的強制性規(guī)范《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試