【文章內(nèi)容簡介】 。一種觀點認(rèn)為，違法建筑物買賣合同原則上無效，但是如果通過補(bǔ)辦建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)等而使違法建筑物轉(zhuǎn)為合法建筑物的，則合同有效。另一種觀點認(rèn)為，買賣違法建筑物的合同是有效合同。筆者贊同前一種觀點。因為違法建筑具有違法性，如果允許轉(zhuǎn)讓則使當(dāng)事人得以規(guī)避法律。故此，原則上應(yīng)當(dāng)認(rèn)為買賣違法建筑的合同是無效的。例如，《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第48條就明確規(guī)定：“以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效?！钡?，考慮到鼓勵交易的需要，在當(dāng)事人能夠消除建筑物的違法性時，以違法建筑物為標(biāo)的物的買賣合同有效，也是可以的。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》針對違法建筑出租的問題，也采取了相同的態(tài)度。該司法解釋第2條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效?！钡?條規(guī)定：出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。本案被告認(rèn)為，房屋買賣合同的實際標(biāo)的物是違法建筑，故此該違法建筑之買賣合同無效。而法院的態(tài)度是認(rèn)為買賣合同合法有效(盡管其論證合同有效的理由中的大部分是錯誤的)，同時，法院通過行使釋明權(quán)而使買賣雙方同意協(xié)力消除房屋的違法狀態(tài)，即將現(xiàn)在的違法建筑的四至、外觀形狀、層高等回復(fù)至與登記內(nèi)容相一致的狀態(tài)，從而保證該房屋買賣合同的最終履行。筆者認(rèn)為，在本案中法院的這種方法是可行的，有利于鼓勵交易并保護(hù)善意買受人的合法權(quán)益。索引：文章詳情見：程嘯：“不動產(chǎn)登記簿的推定力、公信力與買方信賴的保護(hù)——“丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案”評釋”，載《交大法學(xué)》2013年第4期。第二篇：農(nóng)村宅基地買賣合同效力主張合同無效者認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。從合同法自身的無權(quán)處分、禁止或限制流通物等角度考量，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。、行政法規(guī)并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買賣合同作有效處理更為有理。2合同效力原本脫離于物權(quán)變動之外，農(nóng)村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權(quán)而受影響。，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。無效主要理由是：，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的；?！蛾P(guān)于審理房屋糾紛案件研討會紀(jì)要》（浙高法[１９９２]82號文件）規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)?！弊罡咴河?963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊所有?！弊罡咴河?984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理?！迸c農(nóng)村房屋買賣合同效力有直接關(guān)聯(lián)的合同法規(guī)范主要涉及以下幾個方面：（1）《合同法》第五十一條規(guī)定的無權(quán)處分；（2）《合同法》第五十四條規(guī)定的合同撤銷制度和第九十四條規(guī)定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二條第二款規(guī)定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八條規(guī)定的無效返還制度。以下分別作簡要分析。農(nóng)村房屋買賣不屬于無權(quán)處分首先，我國的不動產(chǎn)權(quán)屬由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)構(gòu)成，是否有權(quán)處分應(yīng)當(dāng)看房屋和土地使用權(quán)。其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權(quán)與所有權(quán)即分離，村集體經(jīng)濟(jì)組織只在名義上享有所有權(quán)，使用、收益、占有和處分（用益物權(quán)意義上）的權(quán)利均歸宅基地使用權(quán)人享有。再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，、農(nóng)村房屋不屬于禁止或限制流通物農(nóng)村房屋買賣合同的撤銷與解除合同無效不是解決合同效力爭議的唯一途徑。適用無效制度，對守約人利益保護(hù)極為不利，不合正義要求。買賣合同無效與農(nóng)村房屋的原物返還合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。就農(nóng)村房屋買賣而言，認(rèn)定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經(jīng)交付或已辦理過戶手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設(shè)他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當(dāng)性值得懷疑。筆者認(rèn)為，即便認(rèn)定合同無效，還應(yīng)當(dāng)作“沒有必要返還”處理。[12] 理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機(jī)和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因為無居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結(jié)果不僅沒有給國家?guī)砝?，反而給社會誠信造成損害 [13]。違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同效力的判斷需要通過對合同法規(guī)范與行政法規(guī)范一同觀察才能確定。（一）合同效力與行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范通過檢索相關(guān)的法律、行政法規(guī)后可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對于宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)定只有三個法律規(guī)范，列舉如下：（1）《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積??。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。”（2）《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?”；（3）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“?改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！笔紫?，《土地管理法》第六十二條規(guī)定是同時調(diào)整農(nóng)村宅基地和房屋的規(guī)范。該條包括三層含義：一是，農(nóng)村宅基地使用權(quán)分配實行“一戶一宅”原則；二是，允許農(nóng)村房屋的買賣；三是，農(nóng)村房屋買賣的法律后果是不得再申請宅基地。其次，《土地管理法》第六十三條只調(diào)整宅基地以外的其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。（1）從條文的前后分別設(shè)置的情況分析，六十二條與六十三條是并列關(guān)系，而不是種屬關(guān)系。（2）從條文調(diào)整對象分析，該條只是針對土地使用權(quán)，沒有對房屋作出安排；（3）從條文內(nèi)容分析，“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”不應(yīng)當(dāng)包括村民住房用地，否則與該條中但書部分“因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”的內(nèi)容不相吻合。因此，將《土地管理法》作為禁止農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)范看待，并不妥當(dāng)。再次，《決定》第十條“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”是指禁止直接從村集體經(jīng)濟(jì)組織審批或購買宅基地（原始取得），并沒有明確禁止已獲合法批準(zhǔn)的宅基地的轉(zhuǎn)讓（繼受取得），至少沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。因為，其禁止目的是改革和完善宅基地“審批制度”，規(guī)范性質(zhì)為對宅基地的管理性規(guī)范，違反禁止的結(jié)果為購置宅基地申請不予審批。如果該條有禁止農(nóng)村房屋買賣的意思，必然與《土地管理法》第六十二條“村民出賣、出租住房”的規(guī)定相矛盾。換一角度分析，對房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)的禁止或限制，已超出宅基地管理范疇，屬于民事基本制度，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)通過制定法律解決。（二）合同效力與部門規(guī)章、地方性法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試