【文章內(nèi)容簡介】 室、兩居室等多種戶型可供選擇。養(yǎng)老運營機構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。國際醫(yī)療健康中心（包括愛晚醫(yī)院、醫(yī)療專家樓、老年護理單元）、養(yǎng)老中心、體育中心、文化教育（包括國家開放大學(xué)社工學(xué)院、老年大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園）、養(yǎng)生會所、休閑公園、生態(tài)健康農(nóng)場、商業(yè)、高端酒店。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想?！靶蓍e+養(yǎng)老”模式——北京太申祥和山莊全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍、祥和會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費享有居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。占地面積10余萬平方米，為民辦房地產(chǎn)性質(zhì)的老年社區(qū)，2002年10月16日正式營業(yè)。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。住宿分為四個區(qū)域居住，頤太居、養(yǎng)申居、天祥居、年和居，共計1200余床位，室內(nèi)面積40平米開間至80平米套間，供給三種戶型（另有一套600平方米四合院）。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護理，整個區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。老年餐廳為會員提供營養(yǎng)套餐及零點餐。依老年人的特點，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等。太申祥和醫(yī)院(一級甲等)被評為定點醫(yī)療機構(gòu)。擁有一流的體檢設(shè)備，可進行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時醫(yī)護值班等服務(wù)工作。每年為免費為會員老人進行兩次體檢。太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計300個床位。設(shè)有室內(nèi)保齡球館、臺球廳、沙弧球、射擊項目、游泳館、桑拿館、歌舞廳、多功能廳、室外網(wǎng)球場、門球場、等多種娛樂項目。國內(nèi)首個“保單+實物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護社區(qū)。根據(jù)客戶不同階段的健康狀況，提供包括獨立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護士護理的系統(tǒng)化服務(wù)。占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。一期工程已經(jīng)完工，該社區(qū)占地245畝，建筑面積18萬平方米，擁有2005套房及4000張床位。為國內(nèi)首個實物養(yǎng)老保障計劃，其首創(chuàng)了“保單+實物對接”的模式。入住費用由入門費、月租金、服務(wù)費組成，餐費依據(jù)膳食標(biāo)準(zhǔn)另計。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價，除入門費外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費每套每月只需700元。購買合眾人壽實物養(yǎng)老保障計劃的客戶，到了保險合同約定年齡后，不論未來社區(qū)租金如何上漲，都可以保證入住，只需按當(dāng)時市場價繳納服務(wù)費即可。如選擇購買保險產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實物養(yǎng)老保障計劃，包括合眾樂享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實物養(yǎng)老保障計劃（A）。以35—40歲客戶為例，如果選擇10年繳費期，每年的投入只需3 到5萬元。國內(nèi)首個學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園綠城集團推出的首個養(yǎng)生養(yǎng)老項目，首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。項目擇址江南善水寶地、國家5A級景區(qū)烏鎮(zhèn)，溫潤千年浩渺文脈，心系人文情懷和生命關(guān)愛，秉承精致完美營造理念，筑就綠城最具完整價值體系的頤養(yǎng)住區(qū)。綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規(guī)劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產(chǎn)品類型，主力戶型以50平方米、80平方米和110平方米為主，全部綠城精裝品質(zhì)，營造舒適雅致居住氛圍，輕松實現(xiàn)拎包入住。烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一?！按笊鐓^(qū)+養(yǎng)老組團”模式——萬科隨園嘉樹被業(yè)內(nèi)認為是萬科首個真正意義上的養(yǎng)老項目。項目依托良渚文化村項目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（20032043年），從產(chǎn)品設(shè)計、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個試點產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點。（1）項目概況㎡，其中包含中央4500㎡的“隨園會”集中式養(yǎng)老配套，以及120個床位的隨園護理院，項目分兩期開發(fā)，一期200戶，二期415戶，共計615戶。健康公寓是共17棟56層多層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護理區(qū)，共包含96個床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。另外，社區(qū)還配有地下車庫11073平方米，提供230個車位。（2）配套設(shè)施“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。浙醫(yī)一院在良渚文化村成立了浙一良渚門診部，診療面積共約2000平方米，設(shè)有內(nèi)科、外科、口腔科及檢驗、超聲、心電圖、放射、藥房等，配備牙科診療床、輸液室、觀察室等設(shè)備和功能區(qū)。兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。中國首座全木結(jié)構(gòu)社區(qū)教堂的美麗洲教堂。全國佛教尼眾道場的大雄寺。社區(qū)配套：獨創(chuàng)村民食堂的良渚食街；全國唯一鄉(xiāng)村創(chuàng)意聚落的玉鳥流蘇街區(qū)；杭州首個星級標(biāo)準(zhǔn)菜場的玉鳥菜場；全國首個配有“村急送”服務(wù)的社區(qū)。（3）服務(wù)理念隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設(shè)計與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長者提供“六心”級、“24小時管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。在萬科的規(guī)劃里，這個養(yǎng)老試點是萬科基于對老年人的生理、心理特征和行為特點進行深入研究而進行的一系列針對性、合理性、系統(tǒng)化的專業(yè)設(shè)計，意在創(chuàng)造出更為安全、舒適、健康的生活空間，并整合國際先進技術(shù)與服務(wù)體系，形成高端養(yǎng)老產(chǎn)品及服務(wù)。（4）運營模式隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。項目運營采取租售結(jié)合的方式。銷售部分，出售30年使用權(quán)。戶型75110平方米，均價14000元/平方米，再按月收取25003500元不等的服務(wù)費。項目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為4050歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計的6070歲的老年人相差甚遠，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。二期60套正在低調(diào)銷售，而后期剩下的房源，萬科已經(jīng)計劃以自持的形式，進行出租運營。社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國臺灣長庚養(yǎng)生文化村臺灣長庚養(yǎng)生文化村是銀發(fā)安居的典范。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活。（1）項目基本情況占地510畝，位于臺灣桃園縣龜山鄉(xiāng)，戶型設(shè)計有一室一廳約46平米和一室兩廳約73平米的兩個等級，戶數(shù)4000戶（已建成2000戶左右）。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。（2）項目特色寬闊優(yōu)雅的養(yǎng)生環(huán)境：享受17公頃青青草原、體驗野趣農(nóng)園、漫步休閑棧道，沉浸在大自然中，提供最佳的健康養(yǎng)生環(huán)境；全方位照護：為銀發(fā)族體貼設(shè)想的全方位照護服務(wù)，兼顧保健、醫(yī)療、養(yǎng)生、休閑、娛樂，滿足銀發(fā)族的生活需求，享受家庭、社會的溫暖關(guān)懷；養(yǎng)生文化：塑造多元養(yǎng)生文化，豐富退休生活價值，規(guī)劃調(diào)養(yǎng)身心的休閑活動，參與社團活絡(luò)人際，提供文化傳承的發(fā)展機會；居家式養(yǎng)老：全區(qū)無障礙環(huán)境設(shè)計、經(jīng)濟救援服務(wù)、每戶設(shè)有緊急呼叫設(shè)施，以及全天候監(jiān)控中心，隨時提供緊急救援服務(wù)。（3）經(jīng)營模式出租：簽訂租賃合同。為老人提供試住服務(wù)，以及對13歲以上的人士提供為期兩天的體驗之旅。出售：由于土地是政府作為福利低價劃撥，因此每平方米造價不高，售價在臺灣算是平價，目前已售罄。買房規(guī)定：不能作為遺產(chǎn)處理，不住時須交回村里作為捐助。三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式分析（一）銷售模式相對普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計，成本增加不會太多，因為可以通過銷售來回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。優(yōu)勢：資金回流快，住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選 國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)尚處初期發(fā)展階段，盈利模式正在探索、政策配套尚待成熟，在一般情況下（土地產(chǎn)權(quán)完整），投資開發(fā)者更愿意以開發(fā)住宅的方式來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，只要進行適應(yīng)老化設(shè)計，成本增加不會太多（低于房屋造價的1%），通過銷售來回籠資金。例如綠地21城孝賢坊等項目，銷售去化速度較好。劣勢：無法獲得經(jīng)營和物業(yè)增值收入，配套欠缺或影響去化 銷售型模式雖然能夠很好的實現(xiàn)資金短期回流，縮短回報周期，但是養(yǎng)老地產(chǎn)運營階段潛在巨大盈利點卻并未獲得開發(fā)，無法獲得物業(yè)經(jīng)營帶來的增值收入和溢價收入。此外，隨著中國家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。銷售型的養(yǎng)老地產(chǎn)項目欠缺這一部分，可能影響項目的整體品質(zhì)和去化。案例：綠地21城〃孝賢坊綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。已建成度假社區(qū)、國際社區(qū)、尊老社區(qū)、青年社區(qū)四個主題社區(qū)，而孝賢坊就是其中的尊老社區(qū)，占地面積4000余畝，建筑面積約占整個社區(qū)1/3。由于社區(qū)內(nèi)公寓（4070平米）和別墅（154204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價在2855萬之間，總價低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。（二）“銷售+持有”模式租售結(jié)合的項目通常包括住宅和老年公寓兩部分：住宅（包括普通公寓和別墅）用于銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持；老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于出租，同時對住宅的銷售起到促進作用，持有比例約為1030%。采用該模式獲得成功的典型案例有北京太陽城、曜陽國際等項目。優(yōu)勢：回款較快，兼得前期銷售收益和后期運營收益 這類模式通常滾動開發(fā)，且用于出售的住宅占絕對比重，因此可以較快收回投資成本并獲得部分利潤，支持后續(xù)自持部分的開發(fā)和建設(shè)。而自持的老年公寓作為整個項目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。劣勢：自持部分對服務(wù)和管理水平要求高自持部分要獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益要求自持項目能達到較高的入住率。項目投入運營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累?？善赣脤I(yè)公司進行管理，或者借助多家專業(yè)機構(gòu)的資源，如保健、餐飲、醫(yī)療等。案例：北京太陽城北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開發(fā)養(yǎng)老項目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項目。項目位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，占地面積約623畝，建筑面積約30萬平米，商業(yè)配套7萬平米。整個項目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護理等多項服務(wù)。整個項目以銷售為主，銷售住宅和出租公寓的面積比為5:1。該項目采取滾動開發(fā)的策略：項目初期，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二、三期，此時老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計算年收入約500萬元。項目建設(shè)完成后總資產(chǎn)約10億元。（三）持有模式持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán)。專業(yè)化、連鎖養(yǎng)老機構(gòu)通常選擇持有，一方面是其戰(zhàn)略選擇，如樂成養(yǎng)老恭和苑項目，另一方面是受制于土地性質(zhì)（集體或劃撥土地?zé)o法出售），如上海親和源。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。押金制通常是老年人先期繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機構(gòu)。這類機構(gòu)專業(yè)化高、往往是全國連鎖品牌，例如樂成養(yǎng)老開辦的恭和苑全國連鎖養(yǎng)老院。會員制一般是前期繳納高額會費，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費，這部分收入是主要利潤來源。這種模式在美國廣泛應(yīng)用于“持續(xù)護理退休社區(qū)”（CCRC），在美國營利性養(yǎng)老社區(qū)中的占比并不高，之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因為它能夠讓投資企業(yè)在項目運行的前期就收回大部分資金，從而有效緩解資金壓力。保單捆綁制即養(yǎng)老項目的居住權(quán)與壽險公司的保單掛鉤，投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶不同，保費門檻從幾十萬到幾百萬不等，到期后客戶可以選擇現(xiàn)金給付，或直接抵入住的租金。優(yōu)勢：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。產(chǎn)權(quán)保留在經(jīng)營者手中可以保障管理的有效性和服務(wù)的水平，在項目積累一定口碑和知名度后，經(jīng)營者能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。而且持有型項目通常在前期以押金、會費、保費等形式收取一筆費用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。劣勢：投資回收期長，前期資金壓力大養(yǎng)老地產(chǎn)的運營收益率在8%12%之間，收益率不高，致使投資回報周期會相當(dāng)長，樂成恭和苑項目的入住率僅為30%，收入僅僅維持運營，而上海親和源項目的入住率僅為50%，收入僅夠收回投資成本。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報周期太長，致使投資者資金缺乏。案例案例一：北京樂成恭和苑老年公寓（押金制）恭和苑養(yǎng)老公寓是樂成老年事業(yè)投資有限公司的直營連鎖養(yǎng)老品牌，已經(jīng)在北京、上海、廣東、浙江等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)投資興建連鎖項目。項目規(guī)模