【文章內(nèi)容簡介】 格問題，而主要是結(jié)構(gòu)問題。解決中國房地產(chǎn)問題需要重點(diǎn)處理好兩個(gè)問題，一是中央財(cái)政和地方財(cái)政的關(guān)系問題，二是地方財(cái)權(quán)和事權(quán)的問題。這是解決中國房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵所在。如果說中國改革開放30多年走過了西方國家一百多年所走過的歷程，取得了舉世矚目的成就，那么在住宅建設(shè)方面，如果要求中國用幾年的時(shí)間就走完西方發(fā)達(dá)國家二百多年還未走完的歷程，這是很不現(xiàn)實(shí)的。這就是我要講的住房結(jié)構(gòu)問題。英國、美國、德國、日本、新加坡等西方發(fā)達(dá)國家，在其整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，一直都把社會(huì)保障性用房和廉租房作為住宅建設(shè)的重要內(nèi)容，并規(guī)定所占比例。新加坡在二十世紀(jì)60年代建國時(shí)就規(guī)定，90%的建設(shè)住房為政府廉租住房。上世紀(jì)90年代我陪時(shí)任上海市市長的朱镕基同志到新加坡考察時(shí)發(fā)現(xiàn)，盡管當(dāng)時(shí)新加坡的廉租住房需求已下降，但他們?nèi)栽趫?zhí)行這項(xiàng)規(guī)定，直到上世紀(jì)末，這一規(guī)定才被取消，因?yàn)槟菚r(shí)絕大部分新加坡公民都已得到政府租屋。英國在二十世紀(jì)40年代到1959年保持了70%的社會(huì)保障房、廉租房建設(shè)比例，1960—1979年期間保持了60%的建設(shè)比例，直到目前還保持著約20%的建設(shè)比例。香港現(xiàn)在則保持著50%的廉租房建設(shè)比例。美國現(xiàn)在每年建設(shè)350萬套保障性住房，并規(guī)定只有收入低于17萬美元的家庭才有資格購買社會(huì)保障性用房。奧巴馬有一個(gè)很得力的非洲裔議員朋友，去年下臺了，其中有一個(gè)問題就是購買了不該買的兩套社會(huì)保障性用房。而中國則過早地把社會(huì)保障性用房和廉租房的比例要求取消了。前幾年，我們的社會(huì)保障性用房和廉租房占建設(shè)住宅的實(shí)際比例約為3%—5%，這個(gè)比例太低了。1998年黨中央提出，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，要建設(shè)以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主體的中國房地產(chǎn)體系，比例是70%—80%；但后來發(fā)了一個(gè)促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的文件，使情況發(fā)生變化，地方上當(dāng)年就出現(xiàn)土地財(cái)政收入大幅增長的情況，2002年全國土地財(cái)政收入約為2400億元，2003年漲到5400億元，漲幅高達(dá)125%，到2009年為16000億元，去年為27000億元。因此，這就出現(xiàn)了一方面地方政府出讓土地?zé)崆楦邼q，但另一方面經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)比例與中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所處階段極不相適應(yīng)的局面。舉例說明，比如現(xiàn)在的高檔奢侈品，一個(gè)包可以賣到十幾萬元，一件襯衫可以賣到3000—4000元，還有高檔天價(jià)皮鞋、服裝等等，老百姓對此沒有多少意見，正是因?yàn)橛袔资陌⒁欢囊r衫、不到100元的皮鞋、幾十元的外衣……，他們的基本需求能夠得到滿足。衣食住行是老百姓最基本的需求，其中，衣食住更重要、更迫切。如果按照其收入水平，老百姓能夠買得起經(jīng)濟(jì)適用房或租得起廉租房，那作為高檔的商品化住宅賣到天價(jià)也無妨，老百姓還會(huì)有現(xiàn)在這種程度的不滿嗎？但是現(xiàn)在解決住房結(jié)構(gòu)問題確實(shí)很難，最大的難點(diǎn)就是，上面提到2010年的土地批租收入達(dá)27000億元，如果房價(jià)降到與我國人均GDP4000美元相適應(yīng)的水平，將會(huì)使土地批租收入大幅度下降，地方政府建保障性用房和廉租房的資金缺口將大增，這對我國中央財(cái)政和地方財(cái)政產(chǎn)生的影響將是巨大的。關(guān)于地方事權(quán)和財(cái)權(quán)的劃分問題?，F(xiàn)在許多項(xiàng)目都要求地方財(cái)政配套，這使本就不寬裕的地方財(cái)政不堪重負(fù)。我認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控問題將在比較長一段時(shí)間內(nèi)是我國經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)生活中的一件大事，短期內(nèi)很難解決。它不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而且是社會(huì)問題、政治問題。所以應(yīng)該對這個(gè)問題做更深入更長久的研究。我國的房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)已經(jīng)形成泡沫了，和我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平完全不一致。據(jù)美國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國的中價(jià)房平均是177900美元，按美國每套住房約180到200平方米計(jì)算，每平方米約為5700元人民幣，由此對比，我們目前房地產(chǎn)市場的泡沫是顯而易見的。是泡沫早晚會(huì)破，美國房地產(chǎn)2008年的潰市和1997年亞洲金融危機(jī)中香港房地產(chǎn)近50%的暴跌都很值得我們反思和借鑒。房地產(chǎn)的基本功能也可以說是首要功能，應(yīng)是住房功能，而不是投資功能。尤其是尚處于社會(huì)主義初級階段的中國，必須盡快扭轉(zhuǎn)從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)獲取巨額利潤的市場扭曲狀況。第二個(gè)方面：中國城市化問題人口盲目急劇膨脹將帶來很大、很長遠(yuǎn)的問題，怎么解決需要我們很好地研究?！顐ノ曳浅Ｙ澩ツ曛袊鐣?huì)科學(xué)院的一個(gè)提法：中國城市化速度與質(zhì)量嚴(yán)重不平衡。%，但實(shí)際上城市戶籍人口的比重則相對較低。我這里有兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是27%，一個(gè)是36%，均與城市化率相差10%還多。“十一五”期間我國城市化率相較之前提高了4個(gè)百分點(diǎn)，“十二五”%，又提高了4個(gè)百分點(diǎn)，我的觀點(diǎn)是可能發(fā)展太快了。數(shù)量疊加產(chǎn)生的影響是不同的，在人口1000萬基礎(chǔ)上增加500萬和在人口2000萬基礎(chǔ)上增加500萬，給社會(huì)管理、城市承受及產(chǎn)業(yè)所帶來的壓力是不一樣的。我們現(xiàn)在城市化有不平衡性，最突出的是城市出現(xiàn)量化結(jié)構(gòu)問題和城市貧困群體多元化問題，包括農(nóng)民工、流動(dòng)人口、退休職工、農(nóng)二代等，而教育、醫(yī)療等社會(huì)公共服務(wù)跟不上人口發(fā)展的速度。教育部近期的一個(gè)報(bào)告說，幼兒園的入學(xué)率50%都不到。北京的人口規(guī)模按2000年的規(guī)劃到2020年是1800萬，但2009年就已達(dá)到1972萬，加上流動(dòng)人口1000萬，已達(dá)3000萬。據(jù)報(bào)道，上海常住人口達(dá)到2300多萬，一年增加300多萬，再加上流動(dòng)人口至少還有1000萬。這些世界級的超大都市，無不產(chǎn)生出一系列經(jīng)濟(jì)社會(huì)問題。比如北京一年產(chǎn)生的生活垃圾達(dá)672萬噸。大批的垃圾都是送到郊區(qū)去填埋，按照現(xiàn)在這個(gè)填埋速度，四到五年，北京大部分填埋場將填滿，所以到2020年，北京至少需要3200畝的垃圾填埋場，相當(dāng)于6個(gè)晉祠這么大的土地莊園，這還是僅僅用于生活垃圾填埋，據(jù)報(bào)道每年還產(chǎn)生1000多萬噸的建筑垃圾，處理它們占用土地更多。其它還有水資源，中國是個(gè)最缺水的國家，現(xiàn)在北京每年可利用水資源只有26億立方米，但水資源每年消耗36億立方米。僅2000—2007年，地下水超采達(dá)56億立方米。所以，人口盲目急劇膨脹將帶來很大、很長遠(yuǎn)的問題，怎么解決需要我們很好地研究。比如如何確定城市的功能定位，如果一個(gè)城市既要建經(jīng)濟(jì)中心，又要建文化中心、金融中心等五六個(gè)中心，什么人都要到這兒來，當(dāng)然人口不好控制。我的基本觀點(diǎn)是，城市化的發(fā)展速度應(yīng)與我們現(xiàn)階段的管理能力、資源水平相適應(yīng)，不能太快。特別是我國城市化進(jìn)程中資源的有效利用是個(gè)很大問題，大拆大建現(xiàn)象嚴(yán)重，對社會(huì)資源浪費(fèi)極大，歐洲國家的建筑使用壽命是70年到80年，我們的使用壽命只有25年到30年，這在我國是帶有普遍性的問題，有報(bào)道甚至將這種大拆大建式的城市發(fā)展稱為“災(zāi)難”。第三個(gè)方面：控制通貨膨脹問題隨著通脹預(yù)期的增加，抑制通貨膨脹將成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)?！顐タ刂仆浭莾H次于房地產(chǎn)調(diào)控的熱點(diǎn)問題，隨著通脹預(yù)期的增加，抑制通貨膨脹將成為今年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。大家知道，現(xiàn)在通脹有三種，輸入性通脹、成本推動(dòng)性通脹和流動(dòng)性通脹。我認(rèn)為，隨著當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展，中國對通脹的控制不是短時(shí)間能見效的，甚至不是一年、兩年能見效的。因?yàn)槲覀兊慕?jīng)濟(jì)發(fā)展方式很難在短時(shí)間內(nèi)發(fā)生變化，形成通脹的內(nèi)在要素也很難有大的變化。比如目前輸入性通脹的成因，一方面是資源類大宗產(chǎn)品的輸入價(jià)格高，另一方面是美國所采取的量化寬松貨幣政策，我認(rèn)為后者的直接影響不是太大，主要影響是前一個(gè)因素。我對輸入性通脹問題的認(rèn)識是，與其說是輸入性不如說最終根源是吸入性；表面上是輸入性，實(shí)際上是吸入性。中國這些年的高速發(fā)展，產(chǎn)生了大量的礦產(chǎn)、資源、能源需求。大量的需求，必然要推高國際市場的價(jià)格，以至于買什么漲什么。，對外依存度達(dá)到55%左右；，對外依存度2009年達(dá)到了62%。這幾天，中東、北非問題是一個(gè)不小的沖擊，而我們之前剛剛調(diào)高了成品油價(jià)格，現(xiàn)在漲了這么多，又面臨是否調(diào)價(jià)的問題，可馬上調(diào)價(jià)會(huì)進(jìn)一步增加我們的通脹預(yù)期，不調(diào)又不符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律。所以，大家認(rèn)識到，中國的通脹問題源自于極大的高速發(fā)展需求，短時(shí)間內(nèi)是難以改變的。成本因素的通脹，主要是工資成本上漲。對此我的觀點(diǎn)是，人工成本的上漲是必然的、必需的，而且是迫切的。拿2005年和2009年舉例，兩年最低工資和平均工資的比值，國際上有個(gè)相對標(biāo)準(zhǔn)，即40%—60%；%，最低檔占平均工資的29%；2009年高檔占26%，最低檔占20%。這充分說明不論從企業(yè)的角度還是從政府的角度而言，分配收入差距的拉大已經(jīng)十分嚴(yán)重了，因此人工成本的上漲是個(gè)必然趨勢。流動(dòng)性方面，這么多年這么大的流動(dòng)性投入，說到底通脹問題就是貨幣現(xiàn)象。綜上所述，我認(rèn)為近兩三年通脹問題將是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的一個(gè)亟待解決的問題，也是我們政策咨詢研究機(jī)構(gòu)工作的重中之重。第四個(gè)方面：社會(huì)管理創(chuàng)新問題經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不能完全解決一個(gè)國家、一個(gè)