【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 水泵；不得隨意改變保護(hù)裝置整定值；若機(jī)組出現(xiàn)異常響聲，應(yīng)立即停機(jī)，排除故障后才能重新開機(jī)；（五）電梯運(yùn)行操作規(guī)程 1 電梯運(yùn)行管理，設(shè)備主管負(fù)責(zé)監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作； ； 、井道等設(shè)施有無濕水情況； ，應(yīng)放置工作牌；，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進(jìn)行；，應(yīng)及時(shí)與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外； ，采取臨時(shí)應(yīng)變措施；，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔； ； 2 電動(dòng)扶梯運(yùn)行管理，維修保養(yǎng)由指定承包商負(fù)責(zé)； ，且每天輪換（上、下）運(yùn)行； ； ；，并通知設(shè)備主管聯(lián)系電梯維修保養(yǎng)承包商到場(chǎng)維修；四、保潔管理 保潔工作的范圍及內(nèi)容室外公共區(qū)域及共用設(shè)施的保潔：負(fù)責(zé)紅線范圍內(nèi)道路、廣場(chǎng)、空地、綠地等公共區(qū)域地面的清潔工作；定期對(duì)室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進(jìn)行清理疏通；負(fù)責(zé)室外明裝管線和明裝公用設(shè)備設(shè)施的外表的清潔工作；負(fù)責(zé)墻身、幕墻、路燈、果皮箱、垃圾屋、宣傳牌、雕塑和排風(fēng)口的清潔工作；室內(nèi)公共區(qū)域及共用設(shè)施的保潔：負(fù)責(zé)各層大廳、電梯廳、走道、樓梯等公用區(qū)域地面、墻面、門窗、玻璃、天棚的清潔養(yǎng)護(hù)工作；負(fù)責(zé)電梯、扶梯的清潔工作；負(fù)責(zé)室內(nèi)公共衛(wèi)生間的清潔工作；負(fù)責(zé)室內(nèi)標(biāo)識(shí)牌、休閑椅、信報(bào)箱、井道口、管線、消防栓等公共設(shè)備設(shè)施的清潔工作；負(fù)責(zé)地下室、地下停車場(chǎng)、天臺(tái)、轉(zhuǎn)換層的清潔及其明暗溝的疏通清理工作；垃圾的處理：負(fù)責(zé)室內(nèi)外果皮箱、垃圾屋的日常垃圾(包括裝修垃圾)的分類收集、處理和清運(yùn)；所有保潔區(qū)域內(nèi)的消毒蟲控工作； 2 保潔工作的對(duì)外承包，須以招標(biāo)方式確定承包單位；、面積、項(xiàng)目，制作平面圖，這是進(jìn)行費(fèi)用測(cè)算以及對(duì)外承包時(shí)招標(biāo)的依據(jù)，要求區(qū)域明確，面積詳實(shí)準(zhǔn)確，無漏項(xiàng)、重項(xiàng)、多項(xiàng)；、面積、項(xiàng)目、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)自行承擔(dān)保潔工作所發(fā)生的全部費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，費(fèi)用項(xiàng)目包括：日常保潔（包括清潔設(shè)備折舊、清潔用料、清潔用具、勞保用具、設(shè)備維修、人員福利工資）；開荒保潔；室內(nèi)外綠化；垃圾清運(yùn)；消殺及其它；費(fèi)用測(cè)算是可行性分析和對(duì)外承包招標(biāo)的重要依據(jù)，數(shù)據(jù)要客觀、準(zhǔn)確、詳實(shí)；費(fèi)用測(cè)算結(jié)果須報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理中心審核；，重點(diǎn)考察主要保潔公司及其承包的項(xiàng)目，對(duì)保潔工作對(duì)外承包的可行性進(jìn)行分析論證，并將分析結(jié)果形成書面報(bào)告報(bào)集團(tuán)物業(yè)管理中心審批，以確定保潔工作采取的形式；（但不限于）以下內(nèi)容：自行管理的費(fèi)用測(cè)算分析；保潔專業(yè)市場(chǎng)分析，包括特征、成長(zhǎng)狀況、服務(wù)定位及市場(chǎng)價(jià)格、服務(wù)對(duì)象特征等；重點(diǎn)個(gè)案分析；對(duì)外承包利弊分析；綜合分析及建議；，包括人員崗位安排、實(shí)施計(jì)劃、操作規(guī)程和質(zhì)量檢查與評(píng)估辦法等，明確質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和效果評(píng)估準(zhǔn)則；工作方案應(yīng)根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，對(duì)清潔保潔工作進(jìn)行系統(tǒng)策劃，明確規(guī)定不同區(qū)域清潔頻次、保潔要求(方式)、清潔方法、清潔作業(yè)時(shí)間，責(zé)任區(qū)域劃分及清潔作業(yè)路線等；，由集團(tuán)物業(yè)管理中心、區(qū)域運(yùn)營(yíng)中心和商場(chǎng)共同組織招標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行招投標(biāo)，最終確定一家中標(biāo)；，應(yīng)確定若干家備選的保潔公司，在需要時(shí)可盡快進(jìn)入工作狀態(tài)，避免給經(jīng)營(yíng)造成不良影響； 3 保潔工作的監(jiān)督管控，并實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)督檢查，以保證保潔效果符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；清潔保潔工作控制要求包括：明確保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；編排清潔、保潔人員責(zé)任范圍；針對(duì)不同保潔對(duì)象，明確規(guī)定保潔操作方法(清潔劑及其配比、用量；使用工具、操作步驟及技巧等)；保潔人員基本行為規(guī)范；保潔過程中避免影響顧客的具體措施和要求；監(jiān)督檢查規(guī)程(檢查頻次或時(shí)間、檢查方法等)；可要求承包單位提供上述對(duì)保潔過程進(jìn)行控制的書面文件，并可作為分包合同附件，據(jù)此監(jiān)督承包單位嚴(yán)格執(zhí)行；，物業(yè)部應(yīng)具體明確對(duì)承包單位及其作業(yè)人員在環(huán)境保護(hù)和作業(yè)安全方面的要求，如控制污染、使用環(huán)保材料或試劑、配備必需的防護(hù)用品、防火責(zé)任和措施、危險(xiǎn)作業(yè)控制等；針對(duì)特殊保潔項(xiàng)目，必須要求承包單位制訂安全防護(hù)措施，操作時(shí)應(yīng)指派專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)；，物業(yè)部應(yīng)組織服務(wù)承包單位人員進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)行為規(guī)范、注意事項(xiàng)等方面的培訓(xùn)，并形成有雙方簽字《外來人員進(jìn)場(chǎng)作業(yè)交底(培訓(xùn))記錄表》；交底或培訓(xùn)的內(nèi)容應(yīng)至少包括： 進(jìn)場(chǎng)作業(yè)人員的行為規(guī)范； 保潔服務(wù)的質(zhì)量要求；相關(guān)環(huán)境/職業(yè)健康安全管理措施和要求；，每日工作報(bào)表；品質(zhì)管理人員依據(jù)上述資料并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)工作情況，每日監(jiān)督保潔工作操作規(guī)程；掌握地面養(yǎng)護(hù)、外墻清洗、消殺等定期作業(yè)的實(shí)施情況；監(jiān)控所用清潔物料的品質(zhì)和用量；核查保潔公司到崗人數(shù)；評(píng)判保潔公司合同履行情況；、年度考核評(píng)估，支付外包保潔費(fèi)用時(shí)，必須出具月度保潔考核評(píng)估報(bào)告； ，應(yīng)及時(shí)要求承包單位進(jìn)行整改，相關(guān)整改過程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)在相應(yīng)的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督檢查記錄中予以注明；必要時(shí)，應(yīng)以《糾正預(yù)防措施報(bào)告》的形成要求承包單位改進(jìn)，有效防止問題的再次發(fā)生； 4 消殺防疫，以及主管部門要求，制訂季度的消殺計(jì)劃；消殺計(jì)劃必須明確使用藥物名稱、用量、開始投放時(shí)間、持續(xù)時(shí)間、投放地點(diǎn)和防護(hù)措施等；消殺工作開展前，需向相關(guān)客戶發(fā)布通知；，不得使用國(guó)家禁止使用的藥劑；，實(shí)時(shí)做好記錄； 5 綠化養(yǎng)護(hù)，制訂或督促綠化養(yǎng)護(hù)公司制定綠化季度養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃，針對(duì)不同的植物明確規(guī)定養(yǎng)護(hù)要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及具體措施，包括施肥、澆水、松土、換土、剪枝、殺蟲、除草、防凍、補(bǔ)種等；《綠化養(yǎng)護(hù)委托合同》規(guī)定執(zhí)行，并形成書面記錄； 物業(yè)部應(yīng)每月一次對(duì)綠化植物的生長(zhǎng)進(jìn)行檢查評(píng)估，根據(jù)需要調(diào)整養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃； 。五、緊急預(yù)案 1 電梯：監(jiān)控中心得到乘客被困的求救信號(hào)時(shí)，應(yīng)確定乘客所乘坐的電梯號(hào)和轎廂位置，了解被困者人數(shù)、有無照明，安撫客人不要驚慌，要告誡乘客，電梯開始移動(dòng)應(yīng)靜候解救，切勿強(qiáng)行擠出轎廂，直至得知“已經(jīng)安全”時(shí)方可出來；立刻報(bào)工程部，維修人員得到通知后立即組織專業(yè)人員依照《電梯困人解救程序》進(jìn)行安全解救工作，并在電梯入口放置警示牌，立刻趕到電梯?？康臉菍雍蜋C(jī)房進(jìn)行搶修。2 手扶梯：要求派兩名保安，負(fù)責(zé)手扶梯的秩序，控制上、下人流量，如發(fā)現(xiàn)停梯事件，立刻報(bào)工程部并控制現(xiàn)場(chǎng)局面，特別防止下手扶梯的顧客將前排的顧客推倒，避免踩人事故的發(fā)生，待工程部人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，阻止顧客通行，引導(dǎo)顧客從消防梯下行，待工程部人員維修好手扶梯并正常運(yùn)行后，方可讓顧客乘行。3 空調(diào)：；，啟動(dòng)備用機(jī)組，視情況進(jìn)行搶修；，關(guān)閉分支閥門，根據(jù)情況重新運(yùn)行，視情況進(jìn)行搶修。4 給排水：，查明原因后進(jìn)行搶修；，應(yīng)采用人工控制，待打烊后再進(jìn)行搶修； ； ，視情況采用快速膠進(jìn)行補(bǔ)漏，如果一時(shí)難以排除則停用該管道系統(tǒng)的供水，如發(fā)現(xiàn)滴漏現(xiàn)象則采用接水桶臨時(shí)接漏，待打烊后進(jìn)行維修。5 外線停電： ；，則啟用發(fā)電機(jī)組；，向電力配調(diào)電話咨詢情況以做安排； 6 內(nèi)部跳閘，送總開關(guān)，依次再打開分支開關(guān)，當(dāng)某一分支開關(guān)合上時(shí)，引起跳閘，說明該線路有問題，先停掉該電路送其它線路，然后再檢查引起跳閘的線路，排除故障后再合上該開關(guān)；，還不能合上，查明原因進(jìn)行更換，如是超負(fù)荷運(yùn)行則進(jìn)行減荷，如是溫度過高采用強(qiáng)制排風(fēng)措施。7 防臺(tái)防汛；，是否存在安全隱患；，立即緊固螺栓，視情況進(jìn)行加固，如存在被吹走的可能，就把它拆卸；、廣告物等是否牢固；，流入地下停車場(chǎng)，立即在入水處用沙袋阻擋，在提升泵達(dá)不到排水量時(shí)，立即用潛水泵增加排水能力，如出現(xiàn)地下室墻體漏水，則用堵漏水泥堵漏； ，或采用導(dǎo)流。物 業(yè) 部二〇〇七年十二月一日第二篇：物業(yè)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程中物聯(lián)國(guó)際物業(yè)服務(wù)物業(yè)部員工培訓(xùn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范員工培訓(xùn)工作，使員工培訓(xùn)工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識(shí)和技能。職責(zé)。，并負(fù)責(zé)具體組織實(shí)施。 培訓(xùn)計(jì)劃的指定 物業(yè)部主任助理于每年的12月15日前做出下的員工培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)物業(yè)部主任審批。 員工培訓(xùn)計(jì)劃必須符合下列要求：a)不違反國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)；b)有具體的實(shí)施時(shí)間；c)有考核的標(biāo)準(zhǔn)；d)有明確的培訓(xùn)范圍；e) 有培訓(xùn)費(fèi)用預(yù)算。新入職員工的培訓(xùn)。新員工入職后需進(jìn)行7天的上崗培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格后方能正式上崗： 第一天，介紹公司的基本情況/部門工作性質(zhì)/部門的基本運(yùn)作程序/安全教育及帶領(lǐng)新員工熟悉公司環(huán)境。第二天，物業(yè)部主任助理或指派物業(yè)部其他人員講解各崗位職責(zé)/部門的獎(jiǎng)懲規(guī)定/公司的考勤制度/著裝規(guī)定及禮貌禮儀和文明用語。第三天~第四天，物業(yè)部主任助理或指派物業(yè)部其他人員講解與其崗位有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的摘要。第五天~第六天，物業(yè)部主任助理安排新員工試行上崗，即由老員工結(jié)合實(shí)際情況向新員工講解情況及崗位工作程序。第七天，考核。新員工入職培訓(xùn)結(jié)束后，參加公司綜合部組織的新員工入職考試，新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。 工作技能培訓(xùn)由物業(yè)部主任助理安排，每周至少進(jìn)行一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于60分鐘。 培訓(xùn)內(nèi)容：公共事務(wù)不相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。 培訓(xùn)形式：集中講授分組討論。 培訓(xùn)考核：由部門主任助理根據(jù)員工執(zhí)行各標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的情況將考評(píng)結(jié)果作為員工每月績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 a)b)c)d)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)物業(yè)管理的基本法規(guī)、條例、實(shí)施細(xì)則； 物業(yè)管理基本理論與實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)； 質(zhì)量體系國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；IS9000質(zhì)量體系的基本理論和在物業(yè)管理中的具體應(yīng)用。 參加由公司統(tǒng)一安排的專項(xiàng)物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)及物業(yè)管理IS9002質(zhì)量體系知識(shí)培訓(xùn)： 物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)每月不少于一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于兩小時(shí)。 培訓(xùn)考核： a)b)c)，組織學(xué)員考試；考核不合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分； 綜合部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案中。法律知識(shí)培訓(xùn)，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于兩小時(shí)。 培訓(xùn)內(nèi)容： a)b)c)d)e)f)《中華人民共和國(guó)治安物業(yè)部罰條例》； 《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》； 《中華人民共和國(guó)消防法》； 《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》； 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》 其他與物業(yè)管理有關(guān)的法規(guī)。 法律知識(shí)培訓(xùn)需要時(shí)，由綜合部或物業(yè)部主任聯(lián)系有關(guān)專業(yè)人士授課或外送培訓(xùn)。 培訓(xùn)考核： a)屬在公司內(nèi)部培訓(xùn)的，由綜合部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試：——考試的試題及答案有培訓(xùn)教員提供，其中理論考試90分，培訓(xùn)紀(jì)律10分；——考試為集中開卷考試，試卷由綜合部評(píng)分；考試不合格者給于補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分。b)c)屬外送培訓(xùn)的，培訓(xùn)完畢后，需將培訓(xùn)合格證交綜合部保存； 綜合部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案。服務(wù)培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容： a)b)c)d)e)f)文明用語； 儀容儀表； 禮貌禮節(jié)； 服務(wù)意識(shí)； 服務(wù)技能； 服務(wù)要求。 服務(wù)培訓(xùn)由公司綜合部安排授課人員授課。 服務(wù)培訓(xùn)每季度不少于一次，培訓(xùn)時(shí)間每次不少于90分鐘。 培訓(xùn)考核： a)b)c)d)綜合部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試；考試的試題及答案由培訓(xùn)教員提供，其中理論考試90分，培訓(xùn)紀(jì)律10分；考試為集中/分散開卷考試，試卷由綜合部評(píng)分；考試不合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分；綜合部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在人事檔案。電腦技能培訓(xùn)：該培訓(xùn)為階段式培訓(xùn)，每年一次。培訓(xùn)內(nèi)容的深度隨員工的操作水平的提高不斷提高加深。 培訓(xùn)內(nèi)容： a)電腦使用常識(shí)介紹：——開、關(guān)機(jī)程序；——軟盤、光盤使用注意事項(xiàng)；——建立文件夾與打開文件夾；——輸入法學(xué)習(xí)等。b)常用辦公軟件：——Word、Excel系列軟件；——電腦資料管理；——文件打印、修改、編輯、保存與復(fù)制等。c)網(wǎng)絡(luò)知識(shí)介紹：——Internet知識(shí)；——查閱網(wǎng)上信息；——電子商務(wù)處理等。 培訓(xùn)要求：a)b)c)d)e)f)培訓(xùn)過程以實(shí)踐操作為主；每位學(xué)員上機(jī)時(shí)間必須達(dá)到20小時(shí)或以上； 參加培訓(xùn)的學(xué)員必須達(dá)到20小指或以上；參加培訓(xùn)的學(xué)員必須‘按規(guī)定的課程學(xué)習(xí)，聽從教員的安排； 根據(jù)學(xué)員人數(shù)，委托行政部準(zhǔn)備教具；培訓(xùn)實(shí)行簽到制度，綜合部負(fù)責(zé)整個(gè)培訓(xùn)過程的跟進(jìn)及記錄。 電腦培訓(xùn)由行政部電腦室負(fù)責(zé)，培訓(xùn)老師由資深電腦操作員兼任。 每次培訓(xùn)周期為一個(gè)月，培訓(xùn)時(shí)間為每周的一、三、五晚6：008：00。 培訓(xùn)考試： a)b)c)d)e) a)b)綜合部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試；考試的試題及考試答案由電腦室提供，其中理論考試30分，上機(jī)操作60分，培訓(xùn)紀(jì)律10分；理論考核為閉卷考試，試卷由綜合部評(píng)分；上機(jī)操作為開卷考試，由教員評(píng)分； 考試部合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分； 綜合部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案。安全培訓(xùn) 消防知識(shí)培訓(xùn) 日常工作安全。 參加由公司統(tǒng)一安排的專向安全培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括： 安全培訓(xùn)由綜合部負(fù)責(zé)，必要時(shí)可邀請(qǐng)相關(guān)人士共同進(jìn)行。 安全培訓(xùn)每年進(jìn)行一次，每次培訓(xùn)時(shí)間不少于90分鐘。 培訓(xùn)考核： a)b)c)d) a)b)c)綜合部安排考試時(shí)間，組織學(xué)員考試；考試的試題及答案由培訓(xùn)教員提供，其中理論考試90分，培訓(xùn)紀(jì)律10分；考核為集中/分散開卷考試，試卷由綜合部評(píng)分；考試不合格者給予補(bǔ)考一次；再次不合格者，給予警告處分；綜合部將培訓(xùn)結(jié)果記錄在員工人事檔案。思想教育 員工大會(huì)； 部門例會(huì)； 個(gè)別交談。 思想教育的形式： 思想教育的內(nèi)容： a)b)思想品德； 行為準(zhǔn)則。進(jìn)行一