【文章內(nèi)容簡介】 水泵；不得隨意改變保護裝置整定值；若機組出現(xiàn)異常響聲，應立即停機，排除故障后才能重新開機；（五）電梯運行操作規(guī)程 1 電梯運行管理，設備主管負責監(jiān)管電梯維修保養(yǎng)承包商的工作； ； 、井道等設施有無濕水情況； ，應放置工作牌；，均須書面征詢承包商的專業(yè)意見后方可進行；，應及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外； ，采取臨時應變措施；，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔； ； 2 電動扶梯運行管理，維修保養(yǎng)由指定承包商負責； ，且每天輪換（上、下）運行； ； ；，并通知設備主管聯(lián)系電梯維修保養(yǎng)承包商到場維修；四、保潔管理 保潔工作的范圍及內(nèi)容室外公共區(qū)域及共用設施的保潔：負責紅線范圍內(nèi)道路、廣場、空地、綠地等公共區(qū)域地面的清潔工作；定期對室外沙井、雨污水井及管道和化糞池進行清理疏通；負責室外明裝管線和明裝公用設備設施的外表的清潔工作；負責墻身、幕墻、路燈、果皮箱、垃圾屋、宣傳牌、雕塑和排風口的清潔工作；室內(nèi)公共區(qū)域及共用設施的保潔：負責各層大廳、電梯廳、走道、樓梯等公用區(qū)域地面、墻面、門窗、玻璃、天棚的清潔養(yǎng)護工作；負責電梯、扶梯的清潔工作；負責室內(nèi)公共衛(wèi)生間的清潔工作；負責室內(nèi)標識牌、休閑椅、信報箱、井道口、管線、消防栓等公共設備設施的清潔工作；負責地下室、地下停車場、天臺、轉(zhuǎn)換層的清潔及其明暗溝的疏通清理工作；垃圾的處理：負責室內(nèi)外果皮箱、垃圾屋的日常垃圾(包括裝修垃圾)的分類收集、處理和清運；所有保潔區(qū)域內(nèi)的消毒蟲控工作； 2 保潔工作的對外承包，須以招標方式確定承包單位；、面積、項目，制作平面圖，這是進行費用測算以及對外承包時招標的依據(jù)，要求區(qū)域明確，面積詳實準確，無漏項、重項、多項；、面積、項目、保潔工作標準，對自行承擔保潔工作所發(fā)生的全部費用進行測算，費用項目包括：日常保潔（包括清潔設備折舊、清潔用料、清潔用具、勞保用具、設備維修、人員福利工資）；開荒保潔；室內(nèi)外綠化；垃圾清運；消殺及其它；費用測算是可行性分析和對外承包招標的重要依據(jù)，數(shù)據(jù)要客觀、準確、詳實；費用測算結(jié)果須報集團物業(yè)管理中心審核；，重點考察主要保潔公司及其承包的項目，對保潔工作對外承包的可行性進行分析論證，并將分析結(jié)果形成書面報告報集團物業(yè)管理中心審批，以確定保潔工作采取的形式；（但不限于）以下內(nèi)容：自行管理的費用測算分析；保潔專業(yè)市場分析，包括特征、成長狀況、服務定位及市場價格、服務對象特征等；重點個案分析；對外承包利弊分析；綜合分析及建議；，包括人員崗位安排、實施計劃、操作規(guī)程和質(zhì)量檢查與評估辦法等，明確質(zhì)量標準和效果評估準則；工作方案應根據(jù)物業(yè)的特點，對清潔保潔工作進行系統(tǒng)策劃，明確規(guī)定不同區(qū)域清潔頻次、保潔要求(方式)、清潔方法、清潔作業(yè)時間，責任區(qū)域劃分及清潔作業(yè)路線等；，由集團物業(yè)管理中心、區(qū)域運營中心和商場共同組織招標委員會進行招投標，最終確定一家中標；，應確定若干家備選的保潔公司，在需要時可盡快進入工作狀態(tài)，避免給經(jīng)營造成不良影響； 3 保潔工作的監(jiān)督管控，并實時進行監(jiān)督檢查，以保證保潔效果符合規(guī)定的標準；清潔保潔工作控制要求包括：明確保潔質(zhì)量標準；編排清潔、保潔人員責任范圍；針對不同保潔對象，明確規(guī)定保潔操作方法(清潔劑及其配比、用量；使用工具、操作步驟及技巧等)；保潔人員基本行為規(guī)范；保潔過程中避免影響顧客的具體措施和要求；監(jiān)督檢查規(guī)程(檢查頻次或時間、檢查方法等)；可要求承包單位提供上述對保潔過程進行控制的書面文件，并可作為分包合同附件，據(jù)此監(jiān)督承包單位嚴格執(zhí)行；，物業(yè)部應具體明確對承包單位及其作業(yè)人員在環(huán)境保護和作業(yè)安全方面的要求，如控制污染、使用環(huán)保材料或試劑、配備必需的防護用品、防火責任和措施、危險作業(yè)控制等；針對特殊保潔項目，必須要求承包單位制訂安全防護措施，操作時應指派專人進行現(xiàn)場監(jiān)護；，物業(yè)部應組織服務承包單位人員進行進場行為規(guī)范、注意事項等方面的培訓，并形成有雙方簽字《外來人員進場作業(yè)交底(培訓)記錄表》；交底或培訓的內(nèi)容應至少包括： 進場作業(yè)人員的行為規(guī)范； 保潔服務的質(zhì)量要求；相關環(huán)境/職業(yè)健康安全管理措施和要求；，每日工作報表；品質(zhì)管理人員依據(jù)上述資料并結(jié)合現(xiàn)場工作情況，每日監(jiān)督保潔工作操作規(guī)程；掌握地面養(yǎng)護、外墻清洗、消殺等定期作業(yè)的實施情況；監(jiān)控所用清潔物料的品質(zhì)和用量；核查保潔公司到崗人數(shù)；評判保潔公司合同履行情況；、年度考核評估，支付外包保潔費用時，必須出具月度保潔考核評估報告； ，應及時要求承包單位進行整改，相關整改過程和結(jié)果確認均應在相應的服務質(zhì)量監(jiān)督檢查記錄中予以注明；必要時，應以《糾正預防措施報告》的形成要求承包單位改進，有效防止問題的再次發(fā)生； 4 消殺防疫，以及主管部門要求，制訂季度的消殺計劃；消殺計劃必須明確使用藥物名稱、用量、開始投放時間、持續(xù)時間、投放地點和防護措施等；消殺工作開展前，需向相關客戶發(fā)布通知；，不得使用國家禁止使用的藥劑；，實時做好記錄； 5 綠化養(yǎng)護，制訂或督促綠化養(yǎng)護公司制定綠化季度養(yǎng)護工作計劃，針對不同的植物明確規(guī)定養(yǎng)護要求、質(zhì)量標準及具體措施，包括施肥、澆水、松土、換土、剪枝、殺蟲、除草、防凍、補種等；《綠化養(yǎng)護委托合同》規(guī)定執(zhí)行，并形成書面記錄； 物業(yè)部應每月一次對綠化植物的生長進行檢查評估，根據(jù)需要調(diào)整養(yǎng)護工作計劃； 。五、緊急預案 1 電梯：監(jiān)控中心得到乘客被困的求救信號時，應確定乘客所乘坐的電梯號和轎廂位置，了解被困者人數(shù)、有無照明，安撫客人不要驚慌，要告誡乘客，電梯開始移動應靜候解救，切勿強行擠出轎廂，直至得知“已經(jīng)安全”時方可出來；立刻報工程部，維修人員得到通知后立即組織專業(yè)人員依照《電梯困人解救程序》進行安全解救工作，并在電梯入口放置警示牌，立刻趕到電梯停靠的樓層和機房進行搶修。2 手扶梯：要求派兩名保安，負責手扶梯的秩序，控制上、下人流量，如發(fā)現(xiàn)停梯事件，立刻報工程部并控制現(xiàn)場局面，特別防止下手扶梯的顧客將前排的顧客推倒，避免踩人事故的發(fā)生，待工程部人員到達現(xiàn)場后，阻止顧客通行，引導顧客從消防梯下行，待工程部人員維修好手扶梯并正常運行后，方可讓顧客乘行。3 空調(diào)：；，啟動備用機組，視情況進行搶修；，關閉分支閥門，根據(jù)情況重新運行，視情況進行搶修。4 給排水：，查明原因后進行搶修；，應采用人工控制，待打烊后再進行搶修； ； ，視情況采用快速膠進行補漏，如果一時難以排除則停用該管道系統(tǒng)的供水，如發(fā)現(xiàn)滴漏現(xiàn)象則采用接水桶臨時接漏，待打烊后進行維修。5 外線停電： ；，則啟用發(fā)電機組；，向電力配調(diào)電話咨詢情況以做安排； 6 內(nèi)部跳閘，送總開關，依次再打開分支開關，當某一分支開關合上時，引起跳閘，說明該線路有問題，先停掉該電路送其它線路，然后再檢查引起跳閘的線路，排除故障后再合上該開關；，還不能合上，查明原因進行更換，如是超負荷運行則進行減荷，如是溫度過高采用強制排風措施。7 防臺防汛；，是否存在安全隱患；，立即緊固螺栓，視情況進行加固，如存在被吹走的可能，就把它拆卸；、廣告物等是否牢固；，流入地下停車場，立即在入水處用沙袋阻擋，在提升泵達不到排水量時，立即用潛水泵增加排水能力，如出現(xiàn)地下室墻體漏水，則用堵漏水泥堵漏； ，或采用導流。物 業(yè) 部二〇〇七年十二月一日第二篇：物業(yè)部員工培訓實施標準作業(yè)規(guī)程中物聯(lián)國際物業(yè)服務物業(yè)部員工培訓實施標準作業(yè)規(guī)程 目的規(guī)范員工培訓工作，使員工培訓工作系統(tǒng)化、規(guī)范化，最終使員工具備滿足工作需要的知識和技能。職責。，并負責具體組織實施。 培訓計劃的指定 物業(yè)部主任助理于每年的12月15日前做出下的員工培訓計劃，報物業(yè)部主任審批。 員工培訓計劃必須符合下列要求：a)不違反國家的有關法律、法規(guī)；b)有具體的實施時間；c)有考核的標準；d)有明確的培訓范圍；e) 有培訓費用預算。新入職員工的培訓。新員工入職后需進行7天的上崗培訓，并經(jīng)考核合格后方能正式上崗： 第一天，介紹公司的基本情況/部門工作性質(zhì)/部門的基本運作程序/安全教育及帶領新員工熟悉公司環(huán)境。第二天，物業(yè)部主任助理或指派物業(yè)部其他人員講解各崗位職責/部門的獎懲規(guī)定/公司的考勤制度/著裝規(guī)定及禮貌禮儀和文明用語。第三天~第四天，物業(yè)部主任助理或指派物業(yè)部其他人員講解與其崗位有關的標準作業(yè)規(guī)程的摘要。第五天~第六天，物業(yè)部主任助理安排新員工試行上崗，即由老員工結(jié)合實際情況向新員工講解情況及崗位工作程序。第七天，考核。新員工入職培訓結(jié)束后，參加公司綜合部組織的新員工入職考試，新員工經(jīng)考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。 工作技能培訓由物業(yè)部主任助理安排，每周至少進行一次，每次培訓時間不少于60分鐘。 培訓內(nèi)容：公共事務不相關標準作業(yè)規(guī)程。 培訓形式：集中講授分組討論。 培訓考核：由部門主任助理根據(jù)員工執(zhí)行各標準作業(yè)規(guī)程的情況將考評結(jié)果作為員工每月績效考評的依據(jù)之一。 a)b)c)d)物業(yè)管理知識培訓物業(yè)管理的基本法規(guī)、條例、實施細則； 物業(yè)管理基本理論與實際操作經(jīng)驗； 質(zhì)量體系國家標準；IS9000質(zhì)量體系的基本理論和在物業(yè)管理中的具體應用。 參加由公司統(tǒng)一安排的專項物業(yè)管理知識培訓及物業(yè)管理IS9002質(zhì)量體系知識培訓： 物業(yè)管理知識培訓每月不少于一次，每次培訓時間不少于兩小時。 培訓考核： a)b)c)，組織學員考試；考核不合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分； 綜合部將培訓結(jié)果記錄在員工人事檔案中。法律知識培訓，每次培訓時間不少于兩小時。 培訓內(nèi)容： a)b)c)d)e)f)《中華人民共和國治安物業(yè)部罰條例》； 《中華人民共和國勞動法》； 《中華人民共和國消防法》； 《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》； 《房屋接管驗收標準》 其他與物業(yè)管理有關的法規(guī)。 法律知識培訓需要時，由綜合部或物業(yè)部主任聯(lián)系有關專業(yè)人士授課或外送培訓。 培訓考核： a)屬在公司內(nèi)部培訓的，由綜合部安排考試時間，組織學員考試：——考試的試題及答案有培訓教員提供，其中理論考試90分，培訓紀律10分；——考試為集中開卷考試，試卷由綜合部評分；考試不合格者給于補考一次；再次不合格者，給予警告處分。b)c)屬外送培訓的，培訓完畢后，需將培訓合格證交綜合部保存； 綜合部將培訓結(jié)果記錄在員工人事檔案。服務培訓 培訓內(nèi)容： a)b)c)d)e)f)文明用語； 儀容儀表； 禮貌禮節(jié)； 服務意識； 服務技能； 服務要求。 服務培訓由公司綜合部安排授課人員授課。 服務培訓每季度不少于一次，培訓時間每次不少于90分鐘。 培訓考核： a)b)c)d)綜合部安排考試時間，組織學員考試；考試的試題及答案由培訓教員提供，其中理論考試90分，培訓紀律10分；考試為集中/分散開卷考試，試卷由綜合部評分；考試不合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分；綜合部將培訓結(jié)果記錄在人事檔案。電腦技能培訓：該培訓為階段式培訓，每年一次。培訓內(nèi)容的深度隨員工的操作水平的提高不斷提高加深。 培訓內(nèi)容： a)電腦使用常識介紹：——開、關機程序；——軟盤、光盤使用注意事項；——建立文件夾與打開文件夾；——輸入法學習等。b)常用辦公軟件：——Word、Excel系列軟件；——電腦資料管理；——文件打印、修改、編輯、保存與復制等。c)網(wǎng)絡知識介紹：——Internet知識；——查閱網(wǎng)上信息；——電子商務處理等。 培訓要求：a)b)c)d)e)f)培訓過程以實踐操作為主；每位學員上機時間必須達到20小時或以上； 參加培訓的學員必須達到20小指或以上；參加培訓的學員必須‘按規(guī)定的課程學習，聽從教員的安排； 根據(jù)學員人數(shù)，委托行政部準備教具；培訓實行簽到制度，綜合部負責整個培訓過程的跟進及記錄。 電腦培訓由行政部電腦室負責，培訓老師由資深電腦操作員兼任。 每次培訓周期為一個月，培訓時間為每周的一、三、五晚6：008：00。 培訓考試： a)b)c)d)e) a)b)綜合部安排考試時間，組織學員考試；考試的試題及考試答案由電腦室提供，其中理論考試30分，上機操作60分，培訓紀律10分；理論考核為閉卷考試，試卷由綜合部評分；上機操作為開卷考試，由教員評分； 考試部合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分； 綜合部將培訓結(jié)果記錄在員工人事檔案。安全培訓 消防知識培訓 日常工作安全。 參加由公司統(tǒng)一安排的專向安全培訓，培訓內(nèi)容包括： 安全培訓由綜合部負責，必要時可邀請相關人士共同進行。 安全培訓每年進行一次，每次培訓時間不少于90分鐘。 培訓考核： a)b)c)d) a)b)c)綜合部安排考試時間，組織學員考試；考試的試題及答案由培訓教員提供，其中理論考試90分，培訓紀律10分；考核為集中/分散開卷考試，試卷由綜合部評分；考試不合格者給予補考一次；再次不合格者，給予警告處分；綜合部將培訓結(jié)果記錄在員工人事檔案。思想教育 員工大會； 部門例會； 個別交談。 思想教育的形式： 思想教育的內(nèi)容： a)b)思想品德； 行為準則。進行一