【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公告。一、登記準(zhǔn)備與通告二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查三、權(quán)屬審核與公告四、注冊(cè)登記與頒發(fā)證書(shū)土地總登記是一種針對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)，在一個(gè)確定的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行的一種普遍性的登記。總登記的特點(diǎn)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人在擁有或使用不動(dòng)產(chǎn)期間，無(wú)論是否發(fā)生過(guò)變更，都必須按照登記機(jī)關(guān)的要求，在確定的時(shí)點(diǎn)，通過(guò)一定法定程序，在統(tǒng)一的簿冊(cè)上進(jìn)行注冊(cè)登記。土地總登記：需要進(jìn)行土地總登記的情形主要有兩種：一是從未進(jìn)行過(guò)土地登記的地區(qū)；二是原有登記需要全面更新。土地總登記具有三個(gè)特點(diǎn)：第一，階段性。土地總登記有期限，持續(xù)一段時(shí)間后即告結(jié)束。第二，區(qū)域性。土地總登記作業(yè)區(qū)一般是一個(gè)行政轄區(qū)，它通常是一個(gè)縣或市。第三，集中性。土地總登記是在一定范圍和規(guī)定時(shí)間內(nèi)有計(jì)劃統(tǒng)一進(jìn)行的。總登記程序一般包括：登記準(zhǔn)備、登記通告、登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、權(quán)利公告、注冊(cè)登記與頒發(fā)書(shū)狀。土地總登記土地總登記的程序有三個(gè)特殊性：一是增加了準(zhǔn)備工作。這是因?yàn)橥恋乜偟怯浭窃谝欢ǖ臅r(shí)間內(nèi)對(duì)一定區(qū)域的土地進(jìn)行的集中、普遍的總的登記，工作量大、時(shí)間集中，準(zhǔn)備工作顯得特別重要，故在土地總登記中，把準(zhǔn)備工作作為一項(xiàng)突出的重要內(nèi)容，列為土地總登記工作程序的第一步。二是增加了通告。土地總登記的申請(qǐng)事先要由市、縣人民政府發(fā)布通告。三是增加了公告。權(quán)屬審核的結(jié)果要進(jìn)行公告。因此，總登記程序一般包括：登記準(zhǔn)備、登記通告、登記申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、權(quán)利公告、注冊(cè)登記與頒發(fā)書(shū)狀。一、登記準(zhǔn)備與通告登記準(zhǔn)備工作織準(zhǔn)備。土地登記領(lǐng)導(dǎo)小組由政府領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門(mén)（如國(guó)土資源、公安、司法、財(cái)稅、農(nóng)林、民政等）領(lǐng)導(dǎo)組成。行政準(zhǔn)備。①研究制定土地總登記工作計(jì)劃。②劃分土地登記區(qū)。③落實(shí)土地總登記工作經(jīng)費(fèi)。④購(gòu)買(mǎi)必要的儀器設(shè)備和辦公用品等。⑤準(zhǔn)備土地總登記工作中需要使用的宣傳材料、通告、表、書(shū)、單、卡、冊(cè)、簿、公告、土地證書(shū)等。技術(shù)準(zhǔn)備。①依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、政策、規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際情況，制定適合本地區(qū)的土地所有權(quán)、使用權(quán)的確權(quán)規(guī)定和土地總登記實(shí)施細(xì)則。②收集資料。③宣傳培訓(xùn)。一、登記準(zhǔn)備與通告登記通告通告是政府讓社會(huì)知曉進(jìn)行土地登記的一種行政措施。它的作用在于讓登記義務(wù)人知道在何時(shí)、何地向哪一個(gè)機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，申請(qǐng)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行何種義務(wù)，包括應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交哪些證明材料等。一、登記準(zhǔn)備與通告土地登記通告的內(nèi)容主要包括：①土地登記區(qū)的劃分；②土地登記期限；③土地登記收件地點(diǎn)；④登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證明文件資料；⑤其他事項(xiàng)。土地登記通告發(fā)布方式有：①?gòu)堎N。把土地登記通告廣泛張貼在整個(gè)土地登記區(qū)內(nèi)，并重點(diǎn)在居民區(qū)和公共場(chǎng)所張貼。②直接送達(dá)申請(qǐng)人。把土地登記通告以通知單的形式直接送達(dá)土地總登記申請(qǐng)人。通知單除包括土地登記通告的內(nèi)容外，還可以設(shè)置回執(zhí)欄，通過(guò)回執(zhí)，土地登記機(jī)關(guān)可以了解通知單的發(fā)送情況。③通過(guò)宣傳媒介發(fā)布。為了保證土地登記通告的內(nèi)容家喻戶(hù)曉，土地登記通告可以采用多種形式并重的方法。二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查土地登記申請(qǐng)是土地權(quán)利人，按通告規(guī)定的申請(qǐng)期限，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)其土地產(chǎn)權(quán)狀況并提交有關(guān)的證明文件，請(qǐng)求予以登記的行為。土地總登記申請(qǐng)人個(gè)人使用土地的，其土地登記申請(qǐng)人一是使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民，由其房屋產(chǎn)權(quán)人或房主申請(qǐng)土地登記；二是使用四荒拍賣(mài)土地的農(nóng)村居民，由農(nóng)地使用合同簽訂人申請(qǐng)土地登記。二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查單位使用土地的，其土地登記申請(qǐng)人分別為：①企業(yè)法人單位，包括中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)、股份制企業(yè)，凡是以企業(yè)法人名義取得土地使用權(quán)的，由企業(yè)法人及其法人代表申請(qǐng)土地登記。②機(jī)關(guān)法人、事業(yè)單位法人、社團(tuán)法人以法人名義取得土地使用權(quán)的，由各法人及其法人代表申請(qǐng)登記。以上法人單位中，有法人資格，但不是以本法人單位名義取得土地使用權(quán)，如政府機(jī)關(guān)、婦聯(lián)、科協(xié)等單位，以政府名義取得的土地使用權(quán)的，應(yīng)由原取得土地使用權(quán)的法人及其法人代表申請(qǐng)土地登記。③聯(lián)營(yíng)單位是指不同所有制性質(zhì)的企業(yè)之間或企業(yè)、事業(yè)單位之間共同投資組成的新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，并具備法人條件的聯(lián)營(yíng)企業(yè)。聯(lián)營(yíng)單位以單位法人及法人代表申請(qǐng)土地登記。聯(lián)營(yíng)單位聯(lián)營(yíng)合同中規(guī)定土地作為入股或明確土地使用權(quán)不作為聯(lián)營(yíng)條件的，土地行政主管部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況，確定土地登記申請(qǐng)人。④私營(yíng)單位指生產(chǎn)資料歸公民私人所有，以雇傭勞動(dòng)力為基礎(chǔ)的，并已登記注冊(cè)的私營(yíng)獨(dú)資企業(yè)、私營(yíng)合作企業(yè)和私營(yíng)有限責(zé)任公司。一般由私營(yíng)單位代理人申請(qǐng)。私營(yíng)單位屬合作性質(zhì)且土地使用權(quán)不作為合作條件的，土地行政主管部門(mén)視情況確定土地登記申請(qǐng)人。二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查集體所有的土地，土地所有權(quán)登記申請(qǐng)人分別為：①村集體所有的土地，由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)及其代表申請(qǐng)土地登記。②村集體內(nèi)有兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，如過(guò)去的生產(chǎn)隊(duì)，目前仍獨(dú)立存在的，可以由各農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織及其代表申請(qǐng)土地登記，也可以由村集體代辦。③鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應(yīng)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體及其法人代表申請(qǐng)土地登記。根據(jù)我國(guó)目前農(nóng)村鄉(xiāng)集體的組織形式，國(guó)家沒(méi)有明文規(guī)定具體的鄉(xiāng)集體組織范圍、章程及組織方式，嚴(yán)格地講沒(méi)有反映出法人應(yīng)具備的條件，但是事實(shí)上確實(shí)有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，全面行使著土地所有者的權(quán)利。凡屬于這種情況的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地可以暫不進(jìn)行土地登記。隨著有關(guān)法律的健全，再統(tǒng)一解決。二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查土地總登記申請(qǐng)應(yīng)提交的證明文件申請(qǐng)人提交的土地權(quán)屬來(lái)源證明一般有以下幾種：①各個(gè)時(shí)期政府土地主管部門(mén)征、撥（使）用的土地批準(zhǔn)文件。②因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書(shū)或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。③無(wú)任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。由于歷史等原因無(wú)法提交權(quán)屬證明材料的，可以按以下辦法處理：一是個(gè)人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開(kāi)具證明；二是單位使用土地的，由其上級(jí)主管部門(mén)開(kāi)具證明。二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查初步審查土地登記申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫(xiě)《土地登記申請(qǐng)書(shū)》。申請(qǐng)書(shū)包括四方面內(nèi)容：①申請(qǐng)人情況：申請(qǐng)人名稱(chēng)、單位法人代表姓名、住所、上級(jí)主管單位等。②申請(qǐng)登記的土地狀況：土地坐落、土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地面積、土地用途、土地等級(jí)和價(jià)格等。③宗地范圍界線(xiàn)草圖（注明相鄰單位名稱(chēng)）。④產(chǎn)權(quán)來(lái)源及產(chǎn)權(quán)證明材料。二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查地籍調(diào)查地籍調(diào)查是由登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)登記的土地采取實(shí)地調(diào)查、核實(shí)、測(cè)量、定界、成圖等措施，查清土地的位置、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、界線(xiàn)、面積、用途及土地權(quán)利人的有關(guān)情況，以便進(jìn)行土地登記的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。二、登記申請(qǐng)與地藉調(diào)查地籍調(diào)查分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量?jī)刹糠?。?quán)屬調(diào)查包括核實(shí)土地產(chǎn)權(quán)來(lái)源、認(rèn)定土地產(chǎn)權(quán)界線(xiàn)、設(shè)立土地產(chǎn)權(quán)界標(biāo)等內(nèi)容。調(diào)查前，登記機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)登記區(qū)的劃分，制作調(diào)查工作底圖，并對(duì)各宗地預(yù)編地籍號(hào)。根據(jù)土地登記申請(qǐng)人提供的產(chǎn)權(quán)證明材料，查實(shí)土地產(chǎn)權(quán)的發(fā)生和演變過(guò)程及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。確認(rèn)產(chǎn)權(quán)界線(xiàn)時(shí)，應(yīng)由被調(diào)查宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，與相鄰宗地產(chǎn)權(quán)人的法定代表人，共同到現(xiàn)場(chǎng)指界，并在調(diào)查表上簽字、蓋章。確定產(chǎn)權(quán)界線(xiàn)后，需在界線(xiàn)的拐點(diǎn)等處設(shè)置界標(biāo)。權(quán)屬調(diào)查結(jié)束后，應(yīng)繪制宗地草圖，標(biāo)明宗地的位置、界址點(diǎn)線(xiàn)、界址邊長(zhǎng)、相關(guān)距離等。地籍測(cè)量包括平面控制測(cè)量和細(xì)部測(cè)量?jī)纱蟛糠帧５丶矫婵刂茰y(cè)量是為了保證地籍測(cè)量成果具有統(tǒng)一的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)和測(cè)量精度，在細(xì)部測(cè)量之前，在整個(gè)調(diào)查登記區(qū)，由高級(jí)到低級(jí)，逐級(jí)建立控制網(wǎng)。地籍細(xì)部測(cè)量包括對(duì)土地產(chǎn)權(quán)界址及其他地籍要素的測(cè)量及繪制地籍圖，量測(cè)宗地面積等。三、權(quán)屬審核與公告 土地登記的審核與公告，是縣級(jí)以上人民政府根據(jù)登記部門(mén)的調(diào)查結(jié)果和審查意見(jiàn)，決定對(duì)申請(qǐng)登記的土地產(chǎn)權(quán)是否準(zhǔn)予登記的法律程序。權(quán)屬審核權(quán)屬審核的依據(jù)有兩個(gè)方面：法律依據(jù)和書(shū)證依據(jù)。法律依據(jù)是指國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)土地的法律、政策及行政法規(guī)。書(shū)證依據(jù)指土地登記申請(qǐng)人的身份證明、申請(qǐng)登記宗地的權(quán)屬來(lái)源證明、申請(qǐng)登記宗地的地上物產(chǎn)權(quán)證明、地籍調(diào)查成果和土地定級(jí)估價(jià)成果等。三、權(quán)屬審核與公告 權(quán)屬審核內(nèi)容：（1）對(duì)土地登記申請(qǐng)人的審核（2）對(duì)宗地自然狀況的審核（3）對(duì)土地權(quán)屬狀況的審核（4）審核兩個(gè)階段審核分為初審、復(fù)審兩個(gè)階段。初審，即審核人員按照有關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)登記的項(xiàng)目，參照各種權(quán)屬證明、調(diào)查結(jié)果逐項(xiàng)審核，填寫(xiě)審批表。復(fù)審，即復(fù)審人員對(duì)初審意見(jiàn)進(jìn)行復(fù)核。三、權(quán)屬審核與公告權(quán)屬審核結(jié)果公告（1）公告的內(nèi)容公告，是指登記機(jī)關(guān)將經(jīng)權(quán)屬審核認(rèn)為符合登記要求的宗地信息向社會(huì)公眾公布，并征詢(xún)意見(jiàn)的行為。公告的主要內(nèi)容有：土地使用者、所有者或