【文章內(nèi)容簡介】 在錦繡花園開盤熱賣之時，他在進行了波托菲諾意大利小鎮(zhèn)規(guī)劃；國家地產(chǎn)也是先建國嘉美領(lǐng)居樓盤然后蓮花 新區(qū)樓盤再到金象花園一個一個樓盤進行量化分期建設(shè)。我在策劃中每個大的項目都由許多個小項目組成，為此就必須量化分期、分段來實施項目。藍天休閑農(nóng)莊把整個項目分為 兩個階段來實施第一階段建設(shè)大型的種植園、大型的養(yǎng)殖場、大型餐廳，在地二階段實施的同時就可以經(jīng)營農(nóng)莊的一部分。這 大大減輕了資金的運轉(zhuǎn)，同時為下一期工程提供保障，起到一舉兩得之效。量化分段策略其實是一個項目統(tǒng)籌安排的思考過程，全面的量化分析給項目的開展實施有事倍功半的作用。三、引進創(chuàng)新策略：引進創(chuàng)新策略就是引進其強，想我之新。簡單的說是引進別家先進，再創(chuàng)新發(fā)展，形成自我獨特的一面，現(xiàn)代的技術(shù)更新周期不斷變短就是在不斷引進然后不斷創(chuàng) 新的基礎(chǔ)上發(fā)的。在這一方面做得最好的是要數(shù)兆維曉通公司了，一個小型企業(yè)在短短三個月的時間里就完成引進了 SAPERP 系，成功的上線 了，在此基礎(chǔ)上他們進行創(chuàng)新。其為公司的發(fā)展起了決定性的作用，公司發(fā)展迅猛，一兩年之內(nèi)就發(fā)展到全國 11 個分公司、辦 事處，人員也迅速增長，然而，隨著公司規(guī)模的進一步擴張，業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展。引進創(chuàng)新的策略有時候的作用是不可估量的，充分運用可以產(chǎn)生質(zhì)的變化，推動經(jīng)濟的發(fā)展。我在策劃前期，對全過很多家知名的休閑農(nóng)莊進行考察中就是為了引進人家先進的東西。因此我們根據(jù)人家的經(jīng)營模式、產(chǎn)業(yè)鏈、農(nóng)莊的布局，再根據(jù)南寧當?shù)氐馁Y源充分有效的做出了方案，形成了藍天休閑農(nóng)莊獨特的經(jīng)營理念、經(jīng)營模式、產(chǎn)業(yè) 鏈、布局，形成了一個以度假、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型農(nóng)莊。引進不只一味引進，還要根據(jù)自身的情況進行合理的創(chuàng)新發(fā)展，把別人的東西變?yōu)樽约旱纳a(chǎn)力、變?yōu)樽约旱馁Y源，這樣 才是引進策略創(chuàng)新策略的真正價值。四、幻化分身策略：幻化分身策略其實是把項目中的各個小項目分出來，形成各個相對聯(lián)系的個體。上海連天的產(chǎn)業(yè)覆蓋餐飲、旅游、加工、地產(chǎn)業(yè)的布嘉拉集團在融資渠道都是采用這種策略，在每個產(chǎn)業(yè)當中他們把他 細分出來，以股份的形式招商家入股，參股的商家按一定的股份具有一定的參與管理權(quán)利，這也降低了自己的投資風險，把風 險轉(zhuǎn)移到股東。在藍天休閑農(nóng)莊的策劃過程中，我把整個農(nóng)莊的各個小項目以股份的形式來吸引商家來投資。如在第一階段中種植、養(yǎng)殖、餐飲業(yè)都一股份的形式入股，按股份比例分紅。這樣增加融資的資金量，解決了大項目資金不足工程無法按時按量完工。這也 是通常運用的融資渠道?；没稚聿呗杂幸欢ǖ淖尷步档惋L險、轉(zhuǎn)移風險，對于比較大的項目比較適合這一策略 蓮花心生態(tài)農(nóng)莊企劃書綠色無公害是二十一世紀人類生活的主旋律，食物的“綠色”和生存環(huán)境的“綠色”是人們對生活質(zhì)量的基本要求，因 此，綠色產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域有著很大的利潤空間，同時，這又是一個可以永遠持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)域，有著巨大的發(fā)展空間。陽新縣位于 湖北的東大門，東臨長江，西接京廣，南及京九，北靠武黃，縣城距武漢 120 公里，黃石 60 公里，江西九江 120 公里。境內(nèi)有 2 條國道（10316），4 條省道，武九鐵路橫貫東西，長江水道貫穿全境，江河航運四季通暢。建設(shè)中的大廣高速公路和杭瑞 高速公路在這里交錯。交通便利，氣候適宜，地形多變，具有發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)得天獨厚的市場條件和自然條件。蓮花心生態(tài)農(nóng)業(yè)開發(fā)有限責任公司，以開拓優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為目標，在優(yōu)先完善自身的產(chǎn)業(yè)功能、創(chuàng)造一流企業(yè)績效 的前提下，通過公司+基地+農(nóng)戶的商業(yè)模式進行產(chǎn)業(yè)擴張，實行完全意義的農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。農(nóng)莊運用循環(huán)經(jīng)濟理論，采用農(nóng)林兼作，種養(yǎng)結(jié)合的循環(huán)農(nóng)業(yè)生態(tài)模式和新技術(shù)、新品種，以生產(chǎn)多元綠色農(nóng)產(chǎn)品為產(chǎn) 業(yè)定位，通過園林化建設(shè)，將農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與休閑觀光、農(nóng)業(yè)旅游結(jié)合起來，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與環(huán)境效益并舉。公司的近期目標是：把農(nóng)莊建設(shè)成一個既能不斷創(chuàng)造綠色生物產(chǎn)品、又能保持優(yōu)良的自然環(huán)境的公園式企業(yè)。公司的中期目標是：依托企業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，在盡可能短的時間內(nèi)培育出三大生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)：一、以水果、蔬菜為主導(dǎo)的多元化果蔬產(chǎn)業(yè)；二、以野味為主導(dǎo)的食草類畜禽產(chǎn)業(yè)；三、農(nóng)業(yè)觀光、休閑產(chǎn)業(yè)。公司的遠景目標是：成立多元化產(chǎn)業(yè)集團，拓展以生態(tài)旅游為特色的生態(tài)景觀農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。公司計劃總投資 3000 萬元，建設(shè)規(guī)模為 10000 畝，規(guī)模建設(shè)周期三年，達產(chǎn)期四年，投資靜態(tài)回收期五至六年。第二章：立項依據(jù)一、產(chǎn)品定位及目標市場產(chǎn)品定位：本項目最終產(chǎn)品為：綠色果蔬、畜禽產(chǎn)品、農(nóng)業(yè)休閑、觀光。目標市場：武漢市、黃石及武漢經(jīng)濟圈；周邊地區(qū)；國際市場。二、產(chǎn)品及目標市場定位依據(jù)首先，從市場需求的發(fā)展趨勢看，果蔬、畜禽產(chǎn)品是人們生活的必需品，永遠不會“過時”。特別是綠色無公害果蔬、畜禽產(chǎn)品，更是今后食品市場的主流。隨著我國城市化建設(shè)的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，農(nóng)業(yè)休閑觀光正在成為城市人 群假日活動的重要內(nèi)容。因此，以生態(tài)農(nóng)業(yè)為特點的農(nóng)牧產(chǎn)品生產(chǎn)和農(nóng)林休閑觀光是一個朝陽產(chǎn)業(yè)，具有無可限量的發(fā)展前景。第二，從陽新的區(qū)位特點看，發(fā)展綠色果蔬、畜禽產(chǎn)品生產(chǎn)以及農(nóng)業(yè)休閑觀光，具有得天獨厚的優(yōu)勢。一、交通便利： 陽新位于湖北東部，與江西交界。東臨長江黃金水道，南有京九大動脈，西接京廣主干道，北靠武黃經(jīng)濟圈。國道（10316）省道縱橫交錯，武九鐵路橫貫東西，要不了多久，杭瑞高速與大廣高速在這里交匯，更大程度上增強了交通的便利性。二、氣 候適宜，陽新屬北亞熱帶濕潤氣候區(qū)，適宜多種作物生長，僅以水果為例，桃、李、杏、石榴、柿子、櫻桃、無花果、枇杷、楊梅、獼猴桃、海棠、山楂、大棗、等主要雜果類水果均有很長的歷史，近年來，連典型的北方水果葡萄在我縣也試種成功，表現(xiàn)良好。隨著國家“北牧南移”政策的貫徹，以肉羊、肉兔為代表食草類畜禽養(yǎng)殖總量正在減少，而與此相反，隨著人們生 活水平的不斷提高，對動物蛋白的需求量不斷增加。因此，食草類動物產(chǎn)品的市場需求卻在快速增長。陽新為多丘陵地區(qū)，草 資源豐富，利用丘陵地發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，可以林果套種牧草，因此發(fā)展食草類動物養(yǎng)殖條件極佳。陽新良好的自然氣候，不僅適 宜發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，更適宜人們居住，可以結(jié)合生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)開發(fā)最佳人居環(huán)境，發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，度假產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)權(quán)別墅產(chǎn)業(yè)。第三，從資源條件看，在陽新發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)具有周邊各地不能比擬的客觀條件。一、豐富的土地資源：陽新有 100 多萬畝 低丘陵宜耕地，這類土地是陽新潛在的土地資源，因為過去這類土地僅作為“荒山”被綠化，并沒有產(chǎn)生應(yīng)有的經(jīng)濟效益，也 沒有被列為耕地范疇。利用這類土地發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，成本要比利用原有的耕地要低的多。二、多變的地形特點：生態(tài)農(nóng)業(yè)的一 個重要特點是綜合利用不同類型的土地，使之產(chǎn)生相得益彰的生態(tài)效益，發(fā)揮最大的資源潛力，陽新低丘陵地形正好符合這一 要求。在這里發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)可以在生產(chǎn)高品質(zhì)無公害農(nóng)牧產(chǎn)品的同時，開發(fā)出一個豐富多彩的生態(tài)公園。所以在陽新發(fā)展生態(tài) 農(nóng)業(yè)，可以生物產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)和環(huán)境產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)同步，產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)良和經(jīng)營成本低廉同步。第四：從競爭強度看，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)是競爭強度最低的產(chǎn)業(yè)，因此風險也就最小。由于傳統(tǒng)觀念認為農(nóng)業(yè)投資屬“長線投資”，效益來得慢，再加之農(nóng)業(yè)較之工商業(yè)，還多了一個自然災(zāi)害風險，所以，涉足這一領(lǐng)域的投資者甚少。而本項目的實施人卻認 為，“長線”可以轉(zhuǎn)化為“短線”，“風險”會轉(zhuǎn)化成機遇，一旦完成了“轉(zhuǎn)化”，農(nóng)業(yè)投資的回報率是其它行業(yè)難以與之相 比的。農(nóng)林兼作，種養(yǎng)結(jié)合，多品種綜合發(fā)展的經(jīng)營策略，可以變長線為短線，將自然風險“自然化解”，生物遺傳工程研 究成果在農(nóng)業(yè)方面的廣泛應(yīng)用，農(nóng)業(yè)新品種，新技術(shù)的不斷產(chǎn)生，正在為生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展開創(chuàng)了一個廣闊的空間，因此，當前是 涉足農(nóng)業(yè)的最佳時機。第三章：項目建設(shè)方案一、建設(shè)目標和規(guī)模（一）建設(shè)目標 在循環(huán)經(jīng)濟理論指導(dǎo)下，充分利用丘陵地地形多變的特點，采用農(nóng)林兼作，種養(yǎng)結(jié)合的基本生態(tài)模式，并輔之相應(yīng)的 技術(shù)措施，將生態(tài)種養(yǎng)與休閑觀光融為一體，集示范功能、試驗功能、產(chǎn)品生產(chǎn)功能于一身，把農(nóng)莊建成高效農(nóng)業(yè)示范園，農(nóng) 業(yè)新品種、新技術(shù)實驗推廣中心，多元化綠色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售龍頭，生態(tài)農(nóng)業(yè)休閑觀光樂園。（二）建設(shè)規(guī)模 本項目擬利用土地 10000 萬畝（不含水面）總投資 3000 萬元人民幣。其中生產(chǎn)性投資 2000 萬元，休閑度假設(shè)施建設(shè)投資 1000 萬元。二、生態(tài)模式和技術(shù)措施（一）生態(tài)模式 農(nóng)林（水果）兼作，種養(yǎng)結(jié)合，園林化建設(shè)。（二）技術(shù)措施擴大林木行距，實行農(nóng)林長期兼作，在調(diào)節(jié)農(nóng)林作物生長環(huán)境，保持水土的同時，更有效的利用土地和自然能（熱 能、風能、水能等），提高單位面積的產(chǎn)出指數(shù)。本項目根據(jù)丘陵地特點和土壤理化性能，選擇果樹為主栽林木，栽培技術(shù)上采用疏行密株、疏密結(jié)合的方法，在保證 合理的栽培密度的基礎(chǔ)上，給農(nóng)作物生長留出必要的空間，以保證林農(nóng)雙豐收目標的實現(xiàn)。農(nóng)作物以多年生牧草（飼料）和蔬 菜為主，適當發(fā)展其它特種作物，以保證土地收入的穩(wěn)定。種養(yǎng)結(jié)合，以地養(yǎng)畜（禽）、以畜（禽）養(yǎng)地，在培養(yǎng)地上生產(chǎn)無公害果蔬產(chǎn)品的同時，生產(chǎn)綠色畜禽產(chǎn)品。本項目通過適度的生豬和食草性畜禽飼養(yǎng)，來解決種植所需肥料來源問題；畜禽糞便經(jīng)無害化處理用于飼料種植，解 決畜禽的生物飼料來源，用畜禽糞便養(yǎng)殖蚯蚓、蠅蛆來解決畜禽所需的動物性蛋白飼料。應(yīng)用沼氣技術(shù)，綜合利用畜禽糞便。根據(jù)養(yǎng)殖規(guī)模，建設(shè)與之配套的沼氣工程設(shè)施，通過沼氣技術(shù)解決畜禽糞便 無害化處理；綜合利用沼氣產(chǎn)品（沼氣、沼渣、沼液），解決種養(yǎng)能源和肥料、輔助飼料問題，既可提高果蔬、畜禽產(chǎn)品品質(zhì)，又可改善生產(chǎn)環(huán)境，降低生產(chǎn)成本，全面提高種養(yǎng)效益。節(jié)水灌溉，兼顧農(nóng)作物和果樹灌溉要求，采用噴灌節(jié)水技術(shù)，同時利用噴灌設(shè)備自動施肥、播撤農(nóng)藥，可降低勞 動強度，提高勞動效率。其它相關(guān)技術(shù)：（1）生物鏈養(yǎng)殖技術(shù)，用畜禽糞便養(yǎng)殖蚯蚓、蠅蛆，蚯蚓、蠅蛆又用作畜禽的蛋白質(zhì)飼料。（2）秸桿生化飼料技術(shù)，通過秸桿生化技術(shù)處理農(nóng)作物秸桿，用作養(yǎng)殖畜禽的飼料，既能提高畜禽產(chǎn)品的品質(zhì)，又可降低飼養(yǎng)成本。以不同果樹樹種劃分種植小區(qū)，按照經(jīng)濟和無害化原則布置養(yǎng)殖小區(qū)，并運用園林設(shè)計技術(shù)將養(yǎng)殖小區(qū)，種植小 區(qū)、休閑度假小區(qū)結(jié)合起來。這種農(nóng)林兼作、種養(yǎng)結(jié)合的生態(tài)循環(huán)模式，以沼氣工程為紐帶，以園林化建設(shè)為特色，通過持續(xù)進行內(nèi)部生態(tài)循環(huán)，不斷產(chǎn)出畜禽、果蔬產(chǎn)品，同時為人們提供優(yōu)良的休閑度假場所，真正做到生態(tài)效益與經(jīng)濟效益同步，符合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā) 展，生態(tài)環(huán)境保護融為一體的生態(tài)農(nóng)業(yè)體系要求。三、產(chǎn)品方案及經(jīng)營策略（一）產(chǎn)品方案：種植：水果以雜果類水果為主導(dǎo)，采用新優(yōu)品種，以多元化為特色建園；蔬菜采 取常規(guī)品種與特異品種并舉的方針，面向大眾和高檔兩大市場。養(yǎng)殖：（1）以生豬為農(nóng)莊的基礎(chǔ)產(chǎn)品，根據(jù)農(nóng)莊的種植規(guī)模安排生豬的生產(chǎn)規(guī)模，以糞肥能夠滿足農(nóng)莊內(nèi)部需 要為原則；（2）以野味（山雞、野兔、野豬）為農(nóng)莊的主導(dǎo)產(chǎn)品，可用來保證農(nóng)莊的基本盈利；（3）綠殼蛋雞作為農(nóng)莊的特 色產(chǎn)品，采用生物鏈技術(shù)養(yǎng)殖，形成獨特的品質(zhì)；（4）草雞、肉羊、肉鵝等可作為輔助產(chǎn)品，農(nóng)莊只興建種羊場和種鵝場，肉 羊和肉鵝生產(chǎn)可通過與周邊農(nóng)戶聯(lián)合方式來完成；（5）特種養(yǎng)殖（孔雀、紅腹錦雞）為農(nóng)莊的后期發(fā)展項目，是農(nóng)莊提高盈利 水平的基本點之一，具體養(yǎng)殖種類根據(jù)當時的市場預(yù)測確定。休閑餐飲：農(nóng)莊的休閑餐飲業(yè)不同于一般的農(nóng)家樂和生態(tài)旅游，它以農(nóng)莊本身的資源為依托，是一種具有“農(nóng) 業(yè)工廠”特征的休閑餐飲；以水果為主題的休閑觀光，將養(yǎng)殖場，種植地等生產(chǎn)單元都變成可供觀賞的休閑項目，度假區(qū)建 在春華秋實的果林之中，以自有產(chǎn)品為食源的綠色餐飲，讓人們享受回歸大自然的感覺。（二）經(jīng)營策略：加盟大型知名企業(yè)，以獲取全方位的技術(shù)支持和良種保證；設(shè)立科研機構(gòu)，聘請大專院校、專家顧問，應(yīng)用前沿科技；農(nóng)莊建設(shè)與人員培訓同步進行。注冊商標，進行綠色產(chǎn)品認證；以超市為主導(dǎo)，建立銷售網(wǎng)絡(luò)；建立公司+基地+農(nóng)戶的產(chǎn)業(yè)體系，實現(xiàn)農(nóng)莊的產(chǎn)業(yè)擴張。四、主要建設(shè)內(nèi)容（一）土地整理（10000 畝）；（二）復(fù)合果園建設(shè)；（三）養(yǎng)豬場（年自繁自養(yǎng)肉豬 5000~6000 頭）；（四）野味養(yǎng)殖場（年自繁自養(yǎng)山雞 10 萬只，野兔 10 萬只，野豬 1000 頭）；（五）綠殼蛋雞養(yǎng)殖場（年自繁自養(yǎng)綠殼蛋雞 5 萬只，綠殼蛋 200 萬枚）；（六）種羊場（年出產(chǎn)商品羊 3000~4000 只）；（七）種鵝場（年繁鵝苗 50 萬羽）；（八）草雞飼養(yǎng)（年出草雞 1000 只，草雞蛋 80~100 萬枚）；（九）果蔬加工廠；（十）標本制作；（十一）軟包裝食品加工；（十二）會議中心，餐飲用房及設(shè)施；（十三）生活、辦公用房及設(shè)施 ；（十四）度假小屋；（十五）園區(qū)道路及環(huán)境設(shè)施；（十六）水電設(shè)施；（十七）排灌溉設(shè)施；（十八）耕作機械、運輸車輛及其它農(nóng)機。本文另人四、五、六、七、八章這里就不發(fā)表了，下面請看第九章。第九章：項目實施單位概況 項目擬報單位“陽新縣蓮花心生態(tài)農(nóng)莊”，擬創(chuàng)辦于 2008 年 12 月，創(chuàng)辦人談際全，原為執(zhí)業(yè)醫(yī)師。準備帶職離崗創(chuàng) 業(yè)，蓮花心生態(tài)農(nóng)莊是其生態(tài)農(nóng)業(yè)研究的基地，該基地位于湖北省陽新縣排市鎮(zhèn)中山村，占地 10000 畝，目前正在籌備階段。農(nóng)莊創(chuàng)辦人順應(yīng)綠色產(chǎn)品的發(fā)展趨勢，以為社會提供無公害農(nóng)、林、牧、漁綠色食品，創(chuàng)建永恒的自然生態(tài)環(huán)境為 基本理念，以農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)為經(jīng)營方針，以建設(shè)園林化農(nóng)業(yè)為發(fā)展方向，結(jié)合社會主義新農(nóng)村建設(shè)，準備打造一個既能不斷創(chuàng) 造生物產(chǎn)品，又能保持優(yōu)良自然環(huán)境的公園企業(yè)瀏陽溪江休閑農(nóng)莊設(shè)計基地分析 概況 瀏陽溪江休閑農(nóng)莊位于湖南省瀏陽市溪江鄉(xiāng)。該農(nóng)莊地形復(fù)雜，占地面積近84 公頃，其中山地大概占 60%，水體大 概占 20%。該農(nóng)莊原本是一個以休閑娛樂為定位的農(nóng)莊。 影響因素 瀏陽溪江休閑農(nóng)莊位于瀏陽市郊區(qū)。瀏陽屬亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，溫和濕潤，季節(jié)變化明顯。冬寒夏熱，四季分 明；春秋短促，冬夏綿長，充分體現(xiàn)了亞熱帶大陸性季風氣候的典型特點。長沙距海較遠，又位于沖積盆地，邊緣地勢高 峻，向北傾斜，北方冷空氣可深入聚集，冬季比同緯度地區(qū)稍冷，而夏季比同緯度地區(qū)更熱。瀏陽平均氣溫為 ℃。1 月最冷，平均 ℃，歷史上絕對最低溫度曾在