【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 老年公寓的經(jīng)營(yíng) 較為困難。截至 2005 年，市場(chǎng)上的老年住宅項(xiàng)目多以公寓為主要物業(yè)形態(tài)。北京、上海、廣州、重慶、青島、濟(jì)南、威海等很多地方均已出現(xiàn)一定數(shù)量的老年公寓。它們的經(jīng)營(yíng)成效受運(yùn)營(yíng) 模式中的市場(chǎng)定位、銷售方式、服務(wù)體系的直接影響。老年公寓的設(shè)計(jì)、服務(wù)等方面并不符 合入住老人的需求，致使部分老年公寓在盈虧點(diǎn)間經(jīng)營(yíng)。老年公寓開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn) 1）客戶為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人 在北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)將近6%以 上的中高收入老年群體，他們認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老條件，無論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平方面 都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求，因此他們逐漸關(guān)注能夠滿足其養(yǎng)老需求的新型養(yǎng)老模 式。而老年社區(qū)能為這一群體提供個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容。2）居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來收養(yǎng)無經(jīng)濟(jì)來源的孤寡老人和低收入家庭送 養(yǎng)的老人，不屬于國(guó)家或集體創(chuàng)辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由企業(yè)投資 企業(yè)投資 企業(yè)投資并公司化經(jīng)營(yíng)管理的老 年專用住宅，一般選址在城市周邊，有山水相伴，空氣新鮮，風(fēng)景優(yōu)美的環(huán)境。入住的老人 可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件和健康狀況選擇住房類型、等級(jí)和服務(wù)檔次。由于老年公寓提供給老年人是個(gè)性化的居住條件和人性化的服務(wù)內(nèi)容，因此其住宅形式 一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及醫(yī)院式的養(yǎng)老病房，同時(shí)由于老年公 銀行、郵局、醫(yī)院等設(shè) 寓一般興建在城市周邊，還要提供多種生活必備設(shè)施（如購物場(chǎng)所、銀行 銀行 施）和娛樂鍛煉的配套設(shè)施（如體育館、餐廳、娛樂場(chǎng)所、老年大學(xué)等），人性化的社區(qū)服 務(wù)包括社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)。因此一般房地產(chǎn) 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn) 商的“蓋樓賣房”和普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的出租床位，服務(wù)內(nèi)容單一的“旅店式”運(yùn)營(yíng)模式不適合老年 公寓的正常經(jīng)營(yíng)。3）具有“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn) 我國(guó)人口眾多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，人口貧富差距懸殊，并且屬于低福利水平國(guó)家，所以 政府主要關(guān)注并解決社會(huì)“低?！?、“五?！钡忍幱谌鮿?shì)的老年人群的養(yǎng)老問題，而對(duì)中高收入 人群養(yǎng)老生活關(guān)注的較少，只有一些粗放的政策，并且在現(xiàn)實(shí)運(yùn)用過程中可操作性差。同時(shí)由于老年公寓屬于新興事物，它是老年人社會(huì)化養(yǎng)老和社會(huì)化投資并企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的 房地產(chǎn)開發(fā)的混合體，有關(guān)部門在政策制定和操作方面相對(duì)滯后，所以一般開發(fā)商在稅費(fèi)減 免、金融 金融支持方面得不到相應(yīng)的優(yōu)惠，對(duì)于具有社會(huì)化養(yǎng)老性質(zhì)的老年社區(qū)，開發(fā)商需要完 金融 全按照市場(chǎng)條件解決項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目審批、資金籌措等一系列問題。由于以上原因，老年社 區(qū)運(yùn)營(yíng)需應(yīng)遵循市場(chǎng)規(guī)律，走“福利性事業(yè)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)”的道路。4）投資額大、資金回收期長(zhǎng) 它不僅包括住宅本身，還包括許多服務(wù)配套項(xiàng)目，老年公寓項(xiàng)目不同于一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，并且在設(shè)施、設(shè)備規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝方面都要結(jié)合老年人的特點(diǎn)，有數(shù)據(jù)顯示老年社區(qū)的總體 造價(jià)要比普通房地產(chǎn)項(xiàng)目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更為復(fù)雜，一般住宅都通過住宅銷售實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)的最終目的，而老年公寓則需要根據(jù)老年人市場(chǎng)需求的多種形式，采取租、售結(jié)合的方式 滿足老年人入住，其中一定比例的住宅面積可以實(shí)現(xiàn)銷售，另一部分須滿足租用、度假等需 求，并且公共服務(wù)設(shè)施更需要通過經(jīng)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)收回投資，因此老年公寓的運(yùn)營(yíng)模式要采取靈 活多樣的銷售方式保證其正常經(jīng)營(yíng)。老年公寓市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)以下趨勢(shì) 趨勢(shì) 1）基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈，社區(qū)型的老年住宅設(shè)計(jì)更注重細(xì)節(jié) 針對(duì)不同年齡層次、身體狀況和家庭狀況的老年人，對(duì)居住條件的要求不盡相同，因此 對(duì)老年住宅的設(shè)計(jì)因地制宜，采用不同的開發(fā)模式。綠地 21 城孝賢坊屬于社區(qū)型的典型代表。作為一個(gè)尊老社區(qū)，她和其他的度假社區(qū)、國(guó)際社區(qū)、商務(wù)社區(qū)等，共同組成了綠地 21 城人文新鎮(zhèn)。選擇此類社區(qū)的客戶，可以是老 兩口在第四篇：中國(guó)禮品市場(chǎng)分析中國(guó)禮品市場(chǎng)分析中國(guó)人一向崇尚禮尚往來?！抖Y記》說：“禮尚往來，往而不來，非禮也，來而不往，亦非禮也。”在人際交流層面，禮品承載了人們深深淺淺的文化表達(dá)和情感寓意。禮品是一種無聲的宣言。她清清楚楚的宣告了贈(zèng)禮者與受禮者的關(guān)系：是普通朋友、鄰居親戚、商業(yè)伙伴、上司下屬還是親密愛人……禮品是人們感情的紐帶。古人云“君子之交淡如水”，一件并不貴重的陶藝茶壺，便可以得體地表達(dá)摯友間的情誼和尊重。禮品更是人品的延續(xù)。通過禮品我們可以撫慰他人，激勵(lì)他人，教育他人；可以取得控制，獲得補(bǔ)償，化解恩怨，增進(jìn)情感；可以顯示知識(shí)和修養(yǎng)、表達(dá)友善和愛心，擴(kuò)大個(gè)人影響，抒發(fā)個(gè)人抱負(fù)。同時(shí)，受贈(zèng)者可以從禮品中衡量出贈(zèng)禮者的品味興趣，甚至包括贈(zèng)禮者的智慧、才干、情感、氣質(zhì)。在這個(gè)意義上，禮品承載著人們的性情品質(zhì)，儼然成為一種特殊的社會(huì)藝術(shù)形態(tài)。在個(gè)體與集體，集體與集體之間，禮品扮演更為重要的角色，尤其是國(guó)賓禮品、商務(wù)禮品、收藏禮品，形式用意都更上一個(gè)層面。禮品是國(guó)家文化的橋梁，文化失和的彌合劑。好的國(guó)賓禮品和商務(wù)禮品往往能夠起到意想不到的效果，拉緊國(guó)家之間、企業(yè)單位之間的距離，消除誤會(huì)和隔閡。以下我將從產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)兩個(gè)角度，來闡述個(gè)人的一些看法和觀點(diǎn)，僅供大家參考。一、產(chǎn)品分析送禮意識(shí)強(qiáng)，禮品大眾化。走親訪友，禮尚往來，老百姓送禮更多局限于傳統(tǒng)節(jié)日、親友生日、同事婚宴等，所送禮品大多為超級(jí)商場(chǎng)或批發(fā)市場(chǎng)買來的大眾貨。年年如此送禮，送的人覺得缺乏新意，也很難盡心意；受禮者有時(shí)覺得禮品太俗，但又不好拒絕，弄得雙方心里都尷尬。不管是禮品公司經(jīng)營(yíng)的廣告促銷禮品，還是廣告上宣傳的健康禮品，抑或散落在各種