【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成相當(dāng)成熟的居住氛圍，浦東大道、張楊路、楊浦大橋構(gòu)成了便捷的道路交通網(wǎng)絡(luò)。 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤眾多，目前在售項(xiàng)目將近二十個(gè)，大多為新建小高層項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目量體在 5 萬(wàn)平方米以上。整個(gè)區(qū)域檔次較高，市場(chǎng)認(rèn)同度良好，同時(shí)表現(xiàn)出了相當(dāng)迅猛的發(fā)展勢(shì)頭。 目前民生路以東張揚(yáng)路沿線樓盤的銷售價(jià)格基本在 4500 元 /平方米以下，對(duì)于本案的價(jià)格定位產(chǎn)生較大阻力。 ? 張楊路沿線成為該區(qū)域的亮點(diǎn)：短短三年時(shí)間，張楊路景觀大道沿線涌現(xiàn)出大量高檔精品住宅，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的升值勢(shì)頭，如現(xiàn)已售完的八方大廈、桃林大廈，有著張楊沁苑等目前尚未開(kāi)盤的在建 項(xiàng)目的支撐，張楊路沿線板塊特別是本區(qū)地段將繼續(xù)保持良好的強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭。 其它 ? 除上述之外，另有兩個(gè)不容忽視的潛在競(jìng)爭(zhēng)因素：一是張江地區(qū)的崛起，張江發(fā)展起來(lái)后將直接攔截張江客源往本案流動(dòng)的可能性；二是目前已經(jīng)立項(xiàng)的幾個(gè)超級(jí)大盤，雖然與本案距離較遠(yuǎn)，但其規(guī)模產(chǎn)生的強(qiáng)大產(chǎn)品力及推廣力度會(huì)吸引整個(gè)市場(chǎng)的注意力：總建 70萬(wàn)平米的東方城市花園已經(jīng)動(dòng)工；世紀(jì)公園南側(cè)的 A95 和 7地塊30萬(wàn)平方米的項(xiàng)目公開(kāi)征集過(guò)案名；復(fù)地集團(tuán)的錦繡華城位于川楊河北、錦繡路西側(cè)，總建 300 萬(wàn)平方米，年內(nèi)將啟動(dòng)首期的 40 萬(wàn)平方米；金橋北 塊有總建 60萬(wàn)平方米證大家園，黃山新城內(nèi)也還有大片土地；另外本案周邊已經(jīng)進(jìn)入開(kāi)工階段的項(xiàng)目還有 10 多個(gè)。 三、 重點(diǎn)個(gè)案綜合分析 樣本選擇 ? 由于金橋生活園區(qū)內(nèi)目前可以參照的項(xiàng)目不多，為了更準(zhǔn)確地進(jìn)行產(chǎn)品和價(jià)格定位，我們特選擇了周邊主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)銷售均價(jià)在35005000 元之間的在售個(gè)案進(jìn)行歸納分析。 ? 諸如天安花園、華麗家族、香榭麗花園以及證大家園等項(xiàng)目無(wú)論從產(chǎn)品還是銷售方面都有獨(dú)到之處，但是因?yàn)榕c本案存在較大的價(jià)格落差以及由此產(chǎn)生的客源區(qū)隔。因此在進(jìn)行歸納分析的時(shí)候排除了這些項(xiàng)目對(duì)于分析數(shù)據(jù)的干擾。 房型 分析（見(jiàn)附表） ? 在本案的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，平均單價(jià)在 35005000 元 /平方米之間的在售樓盤，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)共有 19 個(gè)主要樓盤，這些樓盤中目前的推盤量共計(jì) 6095 個(gè)單位，其中二房和三房是供給的絕對(duì)主力，占可供量的 %；剩下的 %則以復(fù)式居多，另有少量一房。 ? 三房是供給主力，占可供量的 %，三房面積跨度較大，從 98170平方米不等，但主力集中在 115140 平方米；二房占可供量的 %，面積跨度為 80129 平方米，主力集中在 90115 平方米。 ? 如果結(jié)合單價(jià)，則從中可以發(fā)現(xiàn)有單價(jià)越高、規(guī) 劃面積越大的趨勢(shì)：規(guī)劃面積較大的幾個(gè)樓盤如世紀(jì)景點(diǎn)、弘楊沁園、住友名人花園、錦繡天第、新城名庭、胡姬花園等均價(jià)大多在 4500 元 /平方米以上。 案名 總戶數(shù) 二房 三房 其 它 面積 戶數(shù) 比例 面積 戶數(shù) 比例 戶數(shù) 比例 時(shí)代金領(lǐng) (一期 ) 531 101 26 % 115167 466 % 39 % 萬(wàn)邦都市 (二期 ) 665 88116 250 % 98133 350 % 65 % 錦繡一方 532 92111 195 % 109144 275 % 62 % 錦繡天第 (二期 ) 240 91106 132 % 127133 92 % 16 % 世紀(jì)景點(diǎn) (二期 ) 284 126129 22 % 140149 262 % 聯(lián)洋花園 (一期 ) 438 80121 168 % 128142 235 % 35 % 胡姬花園 96 89 5 % 132141 77 % 14 % 弘揚(yáng)沁園 336 9399 102 % 118138 194 % 40 % 金淙苑 216 101 68 % 115117 136 % 12 % 名門世家 (三期 ) 150 95112 56 % 120139 85 % 9 % 新城名庭 201 107108 90 % 127141 90 % 21 % 現(xiàn)代華庭 176 100109 36 % 114131 140 % 今達(dá)花園 413 98115 272 % 113170 69 % 72 % 蝶戀苑 546 83110 306 % 105131 220 % 20 % 連城 666 103114 144 % 120140 522 % 名人花園 (二期 ) 214 100109 48 % 143144 144 % 22 % 時(shí)代逸居 132 9798 40 % 109124 80 % 12 % 廣洋苑 259 8997 107 % 119135 133 % 19 % 總計(jì) 6095 80129 2067 % 98170 3570 % 458 % 主力 90115 115145 價(jià)格分析 主力總價(jià)分布圖75555748757567684957645243425271475151504341706259584849574540314470414430 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80時(shí)代金領(lǐng)萬(wàn)邦都市錦繡一方錦繡天第世紀(jì)景點(diǎn)聯(lián)洋花園胡姬花園弘揚(yáng)沁園金淙苑名門世家新城名庭現(xiàn)代華庭今達(dá)花園蝶戀苑連城名人花園時(shí)代逸居廣洋苑 ? 從上圖可知，主力總價(jià)的集中區(qū)域在 4065 萬(wàn)元，超過(guò) 70 萬(wàn)元的世紀(jì)景點(diǎn)、聯(lián)洋花苑都有世紀(jì)公園概念，住友名人花園也有綠化景觀優(yōu)勢(shì)；時(shí)代金領(lǐng)中有一款 167 平方米的房型實(shí)際已經(jīng)具有四房功能。 重點(diǎn)個(gè)案評(píng)述（詳見(jiàn)附圖表五 ：重點(diǎn)個(gè)案市調(diào)總表） ? 愛(ài)建時(shí)代金領(lǐng) —— 位于本案西側(cè)，占地 8萬(wàn)平米， 15 幢 1019 層小高層規(guī)劃，采用“ S”型圍合，外立面略具歐式，綠化率 51%，現(xiàn)為一期 7幢小高層和一幢 2層會(huì)所，規(guī)劃面積 101300 平米，主力三房， 115167 平米約占 80%，有少量復(fù)式房型，均價(jià) 4500 元 /平米，8 月份開(kāi)始內(nèi)部預(yù)訂，年底開(kāi)盤，現(xiàn)接受客戶咨詢排號(hào)，至 7 月 30日已排號(hào)到 586 號(hào)。該案所處地段毗鄰高尚國(guó)際社區(qū)，投資商為愛(ài)建股份，實(shí)力較強(qiáng)，前期有房展會(huì)等推廣活動(dòng)，積累較多客源。 ? 銀泰花園 —— 小區(qū)規(guī)劃為小高層和聯(lián)體別墅混合項(xiàng)目，基地面積 萬(wàn)平米，總建面積 萬(wàn)平米，規(guī)劃戶數(shù)約 250 戶。其中小高層為124 層，別墅均為三層聯(lián)體別墅，面積 平米，本案自 1999 年底公開(kāi)，其小高層單價(jià)范圍 33003800 元 /平米，別墅均價(jià) 4300 元 /平米，目前已全部銷售完（ 20xx 年 4 月售完），但其銷售時(shí)間較長(zhǎng)，近一年半，去化順序依次為二房最快，三房次之，最后為聯(lián)體別墅，說(shuō)明房?jī)r(jià)特別是總價(jià)對(duì)本案銷售的影響。 ? 住友名人花園 —— 位于浦東張揚(yáng)路、居家橋路口，南面正對(duì)集中綠地 —— 名人苑 ，該案一期 388 戶已經(jīng)入住，現(xiàn)二期共規(guī)劃 3幢 18 層小高層 1 幢多層，一梯 2 戶，社區(qū)內(nèi)有會(huì)所、室內(nèi)游泳池等，規(guī)劃面積偏大：二房 100109 平方米，占 25%；三房 143144 平方米，占 75%價(jià)格為 38805700 元 /平方米，均價(jià)約 4900 元 /平方米，一次性付款 97折，該案于 7 月 5日正式開(kāi)盤， 7 月 4日即有人排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)銷售率已經(jīng)達(dá) 70%，二房已基本售完，三房余房集中在高樓層；客源以陸家嘴、金橋、外高橋等區(qū)域的白領(lǐng)為主。 ? 聯(lián)洋花園 —— 位于聯(lián)洋社區(qū)的最北面，北靠楊高中路，總規(guī)模 23 萬(wàn)平方米，由東向西分三期開(kāi)發(fā)，首 期 384 戶于 20xx 年 7月開(kāi)盤，均價(jià) 4200 元 /平方米，目前銷售率已經(jīng)達(dá)到 95%左右，尚余少量大面 積二房，目前價(jià)格已經(jīng)標(biāo)到 42005600 元 /平方米； 20xx 年 2 月推出二期預(yù)定， 3 幢 12 層、 3 幢 18 層和 1幢 32層共 570 戶，以三房為主力，預(yù)定均價(jià) 4700 元 /平方米，但預(yù)定情況依然火爆，現(xiàn)二期預(yù)定價(jià)已經(jīng)上漲到 40006400 元 /平方米，二期將于今年 9 月正式開(kāi)盤。 ? 新天家園 —— 位于浦東桃林路、靈山路口，其北側(cè)為陸家嘴花園，東面與進(jìn)才中學(xué)相鄰，步行 5 分鐘可至源深體育中心，其東側(cè)民生路上有大型超市，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、酒 店等。小區(qū)周邊環(huán)境較安靜，且出行較便利，步行 10 分鐘可至張楊路、楊高南路地鐵站，張楊路上公交車輛較多?？偨娣e 34680 平米，共 4 幢高層，其中 2 幢 12 層，2幢 18 層，總戶數(shù)為 289 戶，配有地上、地下車位，小區(qū)內(nèi)有 1500平米活水園林景觀，高級(jí)業(yè)主會(huì)所，其均價(jià)達(dá) 5200 元 /平米，自 20xx年 3 月開(kāi)盤以來(lái)，銷售已過(guò)半。房型為二房、三房和復(fù)式，均為二梯三房布局。 ? 連城 —— 地處張楊路、長(zhǎng)島路口，規(guī)劃中基地面積為 60680 平米，總建面積為 90178 平米，由 10 幢 6層、 6 幢 9 層、 9 幢 11 層多層、小高層組成，小區(qū)有 11000 平米集中綠化帶，一梯兩戶。其中小高層得房率為 86%，多層得房率為 90%，規(guī)劃總戶數(shù)約 750 戶左右。目前結(jié)構(gòu)體 7 層左右， 20xx 年 3 月開(kāi)盤，預(yù)計(jì) 20xx 年 6 月交房。由于該案是分期獲得預(yù)售證，所以也是分四期銷售的：一期 9幢 11 層已基本售完，目前在售的為二、三期的 6幢 9層小高層，估計(jì)為 216戶，二房面積為 平米，三房面積為 平米，各占一半。目前二期已銷售過(guò)半，三期在 7 月下旬剛開(kāi)盤，銷售情況不太樂(lè)觀。單價(jià)范圍在 36903980 元 /平米，均價(jià)在 3800元 /平米，一 期余房清盤價(jià) 3500 元 /平米。物管費(fèi)在 元 /平米左右（小高層），四期多層房型圖未出，價(jià)格也未定。該案在造勢(shì)宣傳上不遺余力，除定期房展外，在張楊路沿線掛有路旗，除報(bào)紙廣告外，還有車體廣告， SP 還有“清涼一夏”的活動(dòng)，即“凡 20xx 年7 月 20日 8 月 15 日簽約連城的業(yè)主可參加抽獎(jiǎng)，有機(jī)會(huì)去云南慶 香格里拉避暑”。 ? 胡姬花園 —— 位于張江碧波路和科苑路口，規(guī)劃中有 2 幢 16 層， 2幢 9 層和一幢辦公樓，現(xiàn)在一期為東面的 16層和 9層的各一幢。主力房型為三房，面積在 平米，二房的面積為 平米，約 5 戶（已售完），另有復(fù)式房。 20xx 年 1 月開(kāi)盤，總的銷售已過(guò)半。另外辦公樓已租售完畢。單價(jià)在 38005700 元 /平米，平均單價(jià)在 4500 元 /平米左右?？驮粗饕型顿Y、自住及設(shè)立辦事處三種。自住者居多，多為張江高科技園區(qū)內(nèi)工作人士。優(yōu)勢(shì)在于戶型的采光通風(fēng)良好，動(dòng)線分明；距離地鐵站約 10分鐘步行路程；緊鄰湯臣別墅區(qū)，品質(zhì)較高。但房型面積較大，周邊配套設(shè)施較少，離市中心也較遠(yuǎn)，小區(qū)規(guī)模小，人氣不旺，周邊多為規(guī)劃中的廠房。 ? 現(xiàn)代華庭 —— 由上海同進(jìn)置業(yè)有限公司投資開(kāi)發(fā)，由同策房產(chǎn)咨詢公司銷售。位于浦東張楊 路 2242 號(hào)，靠近崮山路口，崮山路上生活設(shè)施較全，張楊路上有十余條公交線路，交通便利，距離東方路地鐵站為 3 站路，周邊有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、大型超市、體育中心等公建配套?？偨娣e為 20825 平米，為三幢品字型布局之板式小高層，層高為 16層，共 176 戶，小區(qū)特色景觀為中庭 3 棵百年香樟，整體為圍合式園林布局。樓盤均價(jià)為 4000 元 /平米，房?jī)r(jià)在區(qū)域內(nèi)有一定競(jìng)爭(zhēng)力，但規(guī)模較小，主力房型為三房，主力總價(jià) 50萬(wàn)元左右，目前尚未正式開(kāi)盤，可接受預(yù)訂，銷售前景好。 ? 錦繡天第 —— 位于浦東內(nèi)環(huán)線以內(nèi)，東北方向約 1 公里處為浦東中央公 園，周邊道路狀況良好，西面一站路可至成熟區(qū)，有易初蓮花、仁濟(jì)醫(yī)院等配套，交通尚可；近中央公園，有升值潛力，小區(qū)整體規(guī)劃較好，目前周邊環(huán)境較好，但生活配套尚未跟進(jìn)，生活尚不太方便，且小區(qū)內(nèi)部公建配套亦滯后于小區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度。本案分三期，規(guī)劃近千戶，有 5層多層、 8層電梯房和 12 層小高層，一梯兩戶，內(nèi)有會(huì)所，一期 400 戶已售完，現(xiàn)售二期，約 240 戶，二房為主力房型，約占 55%，價(jià)格范圍 40005100 元 /平米，均價(jià) 4600 元 /平米，目前銷售已近尾聲。 第四部分 本案市場(chǎng)定位 一、 宗地及相關(guān)狀況評(píng)價(jià) 宗 地概況 ? 宗地位于金橋現(xiàn)代生活園區(qū)西園，東鄰銀泰花園，距家樂(lè)福、歐倍德約 200 米；西隔白樺路與愛(ài)建時(shí)代金領(lǐng)相鄰，時(shí)代金領(lǐng)與羅山路之間有 400 米寬的綠化帶；南臨碧云路，碧云路以南為 S11 地塊，現(xiàn)狀為綠化苗圃，與 S8 地塊一起規(guī)劃為法式建筑，沿街有商業(yè)街、社區(qū)內(nèi)綠化面積高達(dá) 5 萬(wàn)平方米；北側(cè) 150 米處為交通干道楊高路、之間有一條東西向高壓走廊和 120 米寬的綠化隔離帶。 ? 宗地為金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi) S102 地塊，南、西、北三面臨路，南北長(zhǎng)約 220 米，東西寬約 150 米，總用地面積約 萬(wàn)平方米，容積率 ，總建為 萬(wàn)平