土地抵押貸款共五則范文(編輯修改稿)
2024-10-24 22:20 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 抵押權(quán)滅失?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的土地有動工期限限制，超過出讓合同約定的時間可以加征土地閑置費(fèi)甚至無償收回土地使用權(quán)。依此規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，要進(jìn)行罰款。削弱了還貸能力，更為嚴(yán)重的是，一旦閑置期屆滿兩年，土地使用權(quán)被國家無償收回，抵押物就不復(fù)存在。抵押權(quán)實現(xiàn)困難。如法律規(guī)定工程承包人被工程發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價款債權(quán)，以及稅收優(yōu)先權(quán)都優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，導(dǎo)致土地抵押實現(xiàn)困難。即使實現(xiàn)了抵押的效力，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，必須按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，達(dá)不到法定轉(zhuǎn)讓條件的均不得轉(zhuǎn)讓。面對這樣的土地使用權(quán)，銀行或其他債權(quán)人還要面對受償以后抵債土地使用權(quán)如何處理的問題。5．2土地抵押讓銀行信貸風(fēng)險放大從我們目前的情況來看，在銀行信貸方面來看，最為關(guān)注的是借貸者的信用度和抵押物的價值。對于土地抵押，土地價格及為抵押物價值。而土地價格迅速下降或突變，必然會讓土地抵押物價值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險完全暴露出來，也會把銀行信貸風(fēng)險無限放大。像一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過利用土地抵押獲得開發(fā)資金，這種行為變相來說既是將商務(wù)中的風(fēng)險同銀行捆綁在一起，這也是目前一些國內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。5．3土地抵押造成房地產(chǎn)過熱我國近年來房地產(chǎn)業(yè)火熱朝天、勢頭兇猛，很多人將目光投向了房地產(chǎn)開發(fā)。同時目前來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流仍是土地抵押貸款，開發(fā)商通常運(yùn)用手上持有的土地使用權(quán)來向銀行進(jìn)行抵押貸款。土地抵押貸款的便利即相當(dāng)于為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了一個鼓勵的平臺，這成了房地產(chǎn)市場火熱，房價持高不下的一大原因。這樣即使是沒有資本儲備的小企業(yè)，只要獲得了政府出讓的土地使用權(quán)，即可開工造房，售房牟利，近似于“人人參與”房地產(chǎn)業(yè)的場景。房價的高升給人們的生活加上了沉重的負(fù)擔(dān)，雖然帶動了國內(nèi)gdp，但是卻為經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展埋下危機(jī)。這樣的風(fēng)險，后果嚴(yán)重。5．4土地抵押引發(fā)社會政治經(jīng)濟(jì)的不規(guī)范由于現(xiàn)有的法律、法規(guī)對咨詢評估機(jī)構(gòu)的評估失真責(zé)任追究不嚴(yán)，為虛假評估報告，謀取不法私立，咨詢評估機(jī)構(gòu)易發(fā)虛假評估，抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是市場價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距。這一后果再加上我國確定抵押率時，未從評估價值中扣除實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用一點(diǎn)，已經(jīng)導(dǎo)致我國現(xiàn)行的抵押率計算方法已不能有效控制風(fēng)險。由于土地抵押所帶來的后續(xù)經(jīng)濟(jì)利益日益明顯，一些政府相關(guān)部門甚至在土地抵押管理方面出現(xiàn)了嚴(yán)重的漏洞。政府職能管理部門為一些不具備產(chǎn)權(quán)辦理條件、不符合抵押登記條件的申請者，通過特殊關(guān)系辦理產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)。造成了行政的腐敗，社會的不公平。6．對土地抵押貸款風(fēng)險的防范6．1政府——完善土地抵押貸款制度運(yùn)用土地抵押的融資方式容易積累風(fēng)險，中央和地方已經(jīng)意識到問題所在，政府應(yīng)該盡起職能對土地抵押率進(jìn)行科學(xué)的規(guī)定，按土地變現(xiàn)能力確定抵押率。調(diào)整抵押率的計算方式，對土地這種不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可，并且預(yù)計到未來價值發(fā)展的評估價值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計算抵押率。規(guī)范合理化土地抵押年限，完善土地抵押制度。對作為抵押物件的土地進(jìn)行細(xì)分，明確規(guī)范不宜作抵押物的土地的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。2014年出臺政策規(guī)定全年新增土地抵押貸款率為50%，目前風(fēng)險在可控制范圍內(nèi)。預(yù)警土地抵押貸款風(fēng)險，出臺規(guī)定土地抵押貸款率的政策不僅是為了嚴(yán)格規(guī)范土地市場,同時也是為防止地王頻頻產(chǎn)生,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，意義重大。6．2銀行——完善土地抵押貸款的管理加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，規(guī)范辦理土地抵押貸款業(yè)務(wù)的操作程序。信貸人員要到現(xiàn)場核實抵押物真實狀況，到有關(guān)職能部門核實產(chǎn)權(quán)檔案情況；法規(guī)部門要嚴(yán)格審核
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