【文章內(nèi)容簡介】 表示真實(shí)，且李娟利單位當(dāng)時(shí)對(duì)該轉(zhuǎn)讓行為亦認(rèn)可。我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求，而非買賣合同成立要件?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，根據(jù)立法本意，其設(shè)置的目的是對(duì)在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。本案中，李娟利所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產(chǎn)物，且該房屋產(chǎn)權(quán)證書正在辦理，已具備合法交易要件，并非權(quán)屬不明確之房屋。李娟利與張波之間《購房協(xié)議》簽訂后，張波對(duì)該房屋長期占有、使用。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會(huì)公共利益，故李娟利與張波之間所簽訂之購房協(xié)議應(yīng)為合法有效協(xié)議。李娟利、趙峰會(huì)訴稱《購房協(xié)議》違反我國《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)屬無效之主張，依據(jù)不足，不予支持。依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。李娟利與張波簽訂買賣協(xié)議后實(shí)際收取張波3萬元集資款，張波自2002年6月人住至今，已實(shí)際占有、使用該房屋六年多。李娟利、趙峰會(huì)系夫妻關(guān)系，對(duì)李娟利未實(shí)際購買該集資房，趙峰會(huì)稱不知情，有違常理。李娟利、趙峰會(huì)以趙峰會(huì)不知情，所簽訂之《購房協(xié)議》因未征得共同所有人同意應(yīng)屬無效之主張，理由不能成立，亦不予支持。綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)2260元（趙峰會(huì)、李娟利已預(yù)交），由其承擔(dān)2260元。案例二：高元清與趙明友集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案重慶市第三中級(jí)人民法院民事判決書(2011)渝三中法民終字第687號(hào)上訴人（原審被告）：高元清。委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務(wù)所律師。被上訴人（原審原告）：趙明友。原審原告：蔣先琴（趙明友之妻）。趙明友、蔣先琴的共同委托代理人：鄧華，重慶欣凱律師事務(wù)所律師。上訴人高元清與被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴集資房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，重慶市墊江縣人民法院于2011年1月26日作出(2011)墊法民初字第184號(hào)民事判決。上訴人高元清不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2011年5月17日對(duì)雙方當(dāng)事人進(jìn)行了詢問,上訴人高元清的委托代理人楊秋、被上訴人趙明友、原審原告蔣先琴、趙明友和蔣先琴的共同委托代理人鄧華參加了詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院查明：高元清系墊江縣勞動(dòng)局職工，2005年10月10日，該局職工全額集資建房，高元清同意趙明友以其名義參加。2006年1月24日，雙方口頭協(xié)商后，趙明友將20000元存入了墊江縣勞動(dòng)局集資建房經(jīng)辦人個(gè)人賬戶，作為集資房首付款。2007年6月6日，趙明友委托其內(nèi)弟蔣先橋以高元清名義交集資款20000元。同年6月10日，趙明友與高元清簽訂關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議，雙方約定:高元清自愿放棄在墊江縣勞動(dòng)局集資建房的投資權(quán)利，由趙明友代為享有自主集資的權(quán)利，趙明友一次性出資五千元人民幣作為高元清放棄集資房投資權(quán)利的補(bǔ)償，高元清在墊江縣勞動(dòng)局集資建房的所有權(quán)利由趙明友享有??；該房集資建房過程中，住房集資款由趙明友自行出資，趙明友享有住房產(chǎn)權(quán)證填寫為趙明友姓名的權(quán)利??趙明友當(dāng)即向高元清支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。2007年11月7日和2008年4月1日，趙明友分別補(bǔ)交集資款20000元和10000元。墊江縣勞動(dòng)局對(duì)趙明友所交集資款均出具了收據(jù)。2009年9月25日，高元清向趙明友索要福利款28000元。2010年12月,趙明友和蔣先琴以高元清不協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證為由，訴至一審法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。高元清一審辯稱：該協(xié)議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實(shí)意思表示。其不具有轉(zhuǎn)讓集資建房權(quán)的主體資格，即使今后其取得集資建房權(quán)，趙明友也不具有受讓資格。該協(xié)議違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。蔣先琴不是合同相對(duì)人，不是適格的原告。按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格，趙明友本應(yīng)繳納集資款10萬余元，因抵扣了墊江縣勞動(dòng)局出讓門市、車庫其應(yīng)分得的福利款38000元，才只交集資款6萬多元，趙明友強(qiáng)行占有其應(yīng)分得的福利款應(yīng)返還。其沒有收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。請(qǐng)求駁回趙明友和蔣先琴的訴訟請(qǐng)求。一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己的民事權(quán)利可以依法處分。高元清辯稱趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂協(xié)議，并無證據(jù)證明，其辯解的事實(shí)不成立。趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，系有效合同。蔣先琴不是該協(xié)議的相對(duì)人，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，蔣先琴的訴訟請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條、第一百零八條及最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）》第十四條的規(guī)定，判決：一、趙明友與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議有效。二、駁回蔣先琴的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由被告高元清負(fù)擔(dān)。上訴人高元清不服一審判決，向本院提起上訴，請(qǐng)求撤銷一審判決，改判為確認(rèn)其與高元清于2007年6月10日訂立的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議無效。其理由是：其未與墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局簽訂職工集資建房協(xié)議，故其未取得集資建房資格，其與趙明友簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議自然無效。一審認(rèn)定的28000元福利款是墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局在集資房處修建的門市、車庫出售后分給其應(yīng)得的福利，本應(yīng)歸其所有，趙明友在繳納集資款時(shí)已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款合法。訴爭房屋是集資房，目的是解決本單位困難職工住房所需，具有公益性，禁止作為商品流通，趙明友不是墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局職工，不具有受讓該集資房的主體資格。雙方在協(xié)議中約定其在墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資房的權(quán)利、義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給趙明友，但該協(xié)議未經(jīng)墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局同意，其也未取得訴爭集資房產(chǎn)權(quán)，該協(xié)議違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)無效。被上訴人趙明友二審辯稱：墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局已收取其以高元清名義繳納的集資款，2009年9月26日，其參與該局組織的選房分房，并選中即訴爭房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)桂溪華庭對(duì)面勞動(dòng)小區(qū)A棟3單元4樓2號(hào)，現(xiàn)已取得該房鑰匙。這說明高元清已取得墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資房資格，墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局對(duì)雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是認(rèn)可的。雙方在協(xié)議中約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權(quán)由其出資享有，高元清要求其支付福利款28000元沒有依據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議沒有違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)有效。請(qǐng)求維持原判。原審原告蔣先琴二審陳述意見與趙明友相同。本院二審查明：原墊江縣勞動(dòng)局現(xiàn)更名為墊江縣人力資源和社會(huì)保障局，高元清是該局職工。2007年6月10日，趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議還約定：該房附帶的門市、車庫收益所有權(quán)由高元清出資享有除外；該房產(chǎn)權(quán)證如無法更改姓名，高元清應(yīng)當(dāng)將該房產(chǎn)權(quán)證立即交與趙明友，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶或產(chǎn)權(quán)公證，所產(chǎn)生的過戶或公證費(fèi)用由趙明友負(fù)責(zé)。該協(xié)議中雖有蔣先琴的名字，但蔣先琴未在協(xié)議中簽名或蓋印。當(dāng)日，高元清收到趙明友支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元后，出具收條1張，該收條載明，今收到趙明友集資建房轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。房產(chǎn)證以單位意見為準(zhǔn)，但不管是辦誰的名字，該房都?xì)w趙明友所有。高元清 。趙明友先后以高元清名義向墊江縣人力資源和社會(huì)保障局繳納集資款70000元，2009年3月23日，墊江縣人力資源和社會(huì)保障局的勞動(dòng)小區(qū)集資房決算表載明：趙明友選的房屋位于墊江縣桂溪鎮(zhèn)勞動(dòng)小區(qū)A棟3單元4樓2號(hào)，趙明友已繳購房款70000元。趙明友在該決算表中簽名。趙明友繳清購房款后，墊江縣人力資源和社會(huì)保障局將上述房屋交付給趙明友，該房產(chǎn)權(quán)證的產(chǎn)權(quán)人現(xiàn)為墊江縣人力資源和社會(huì)保障局，未辦理過戶手續(xù)，2011年，雙方發(fā)生糾紛后，高元清將該房鎖芯更換，墊江縣公安局桂陽派出所對(duì)此的處理意見為：待本案二審結(jié)束后處理。2009年9月25日，高元清在收到趙明友支付的福利款28000元后，出具收條1張，該收條載明：今收到趙明友勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房福利所剩余款貳萬捌仟元整（28000元），該房在單位的所有福利歸趙明友所有，該房產(chǎn)權(quán)證辦成趙明友的名字，如果勞動(dòng)局其他有一個(gè)人轉(zhuǎn)換了名字，此房沒有辦成趙明友的名字，此房過戶費(fèi)用由我高元清負(fù)責(zé)。此據(jù) 高元清 2009年9月25日。本院二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同。本院認(rèn)為，本案雙方爭議的焦點(diǎn)是：高元清是否取得墊江縣人力資源和社會(huì)保障局集資建房資格；雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議是否有效。關(guān)于高元清是否取得墊江縣人力資源和社會(huì)保障局集資建房資格問題。高元清是該局職工，該局也收取趙明友以高元清名義繳納的集資款，并交付了房屋。故高元清已取得墊江縣人力資源和社會(huì)保障局集資建房資格。關(guān)于雙方于2007年6月10日簽訂協(xié)議的效力問題。該協(xié)議簽訂時(shí)，訴爭的房屋未建成。協(xié)議明確約定：高元清在墊江縣人力資源和社會(huì)保障局的集資建房權(quán)利由趙明友代為享有，趙明友一次性支付高元清轉(zhuǎn)讓費(fèi)5000元。故本案雙方簽訂的協(xié)議屬集資房資格轉(zhuǎn)讓，本案不適用《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?！奔Y房資格是單位給予本單位職工集資建房的權(quán)利，實(shí)際是單位給予其職工的一種福利，這種權(quán)利實(shí)際上就是一種可期待的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，屬于債權(quán)范圍，現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定禁止集資房資格轉(zhuǎn)讓，集資房資格轉(zhuǎn)讓也未損害國家、集體和他人的利益，也不涉及對(duì)善良風(fēng)俗的傷害。故集資房資格轉(zhuǎn)讓可以依法轉(zhuǎn)讓。墊江縣人力資源和社會(huì)保障局收取趙明友繳納訴爭房屋集資款，并向趙明友交付房屋的行為表明：該局已經(jīng)認(rèn)可雙方于2007年6月10日簽訂的協(xié)議有效?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。故本案訴爭房屋未辦理過戶手續(xù)不影響雙方達(dá)成協(xié)議的效力。加之，雙方簽訂的合同已履行，訴爭房屋也交付。故雙方于2007年6月10日簽訂協(xié)議合法有效。綜上所述，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果正確，依法予以維持，高元清的上訴理由不能成立，其上訴請(qǐng)求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)80元，由高元清負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。審 判 長陳 錫 鐘審 判 員項(xiàng) 江 陵代理審判員陳 江平二〇一一年六月九日書 記 員陶 明 洪案例三：2012年3月，因欠下債務(wù)，李某夫妻位于海南省海口市海甸島的一套房產(chǎn)被法院查封。就在這套房產(chǎn)要被執(zhí)行給“債主”謝某的時(shí)候，自稱已購買該房子的顏某出現(xiàn)，并提出執(zhí)行異議。房子究竟是誰的？李某夫妻和顏某各執(zhí)一詞。顏某自稱和李某是老鄉(xiāng)，兩人關(guān)系很好。之前，李某每次資金周轉(zhuǎn)不靈，都會(huì)找他借錢。2010年1月，李某夫妻倆和他簽訂了《房屋購買協(xié)議》，同意以60萬元的價(jià)格，將夫妻倆共有的位于海甸島的一套150多平方米的房子轉(zhuǎn)讓給他。當(dāng)時(shí)，他還預(yù)付了10萬元購房款。原本雙方約定，等到辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)后，再付剩下的50萬元。但在2010年10月的時(shí)候，李某因急需用錢，提前拿走了50萬元的購房款。庭審時(shí)，顏某拿出李某夫妻寫的兩張收條?！百彿靠疃冀涣耍?yàn)槔钅硢挝坏姆慨a(chǎn)證遲遲沒辦下來，才導(dǎo)致房子一直沒能過戶?！鳖伳撤Q，簽訂購房協(xié)議后，房子還是給李某夫妻住，雙方還簽訂了租房協(xié)議。對(duì)于顏某的說法，謝某和李某夫婦都給予了反駁。他們表示，2010年的時(shí)候，?？诜績r(jià)上漲，李某夫婦的那套房子總價(jià)怎么也得在100萬元以上，根本不可能以60萬元的價(jià)格賣出。同時(shí)，因?yàn)殡p方簽訂協(xié)議的房子是單位的集資房，在不滿5年期限之前，是不允許買賣的。因此，他們認(rèn)為，李某夫婦和顏某簽訂的《房屋購買協(xié)議》是無效合同。經(jīng)過審理，?？诿捞m法院查明，涉案房產(chǎn)是李某的單位集資房，2009年7月，該房產(chǎn)辦理了房產(chǎn)證。2010年1月，顏某與李某夫妻簽訂《房屋購買協(xié)議》。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。第35條規(guī)定：單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分。因此，?？诿捞m法院認(rèn)定，顏某與李某夫婦簽訂的《房屋購買協(xié)議》是無效合同。第三篇：劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來的法律問題劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來的法律問題劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來的法律問題 內(nèi)蒙古信華律師事務(wù)所 劉學(xué)民筆者曾經(jīng)接觸過這樣一個(gè)案例：李某2002年以自有房產(chǎn)（持有劃撥土地使用權(quán)證）作抵押，向A銀行借款50萬元，后無力償還，2004年，經(jīng)李某與A銀行營業(yè)部協(xié)商，通過向銀行貸款以新貸還舊貸，于是李某同A銀行持沒還貸款的涉案房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，共同到到房產(chǎn)部門注銷他項(xiàng)權(quán)，換回了房產(chǎn)證。于是李某找到好友王某幫忙，雙方約定由李某將房