【正文】 而當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房地產(chǎn)時(shí)約定將占用的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)概括轉(zhuǎn)讓?zhuān)贿m用該司法解釋對(duì)合同效力的規(guī)定。況且，本案中，被告徐善琴并未主張轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，反而對(duì)崔利斌轉(zhuǎn)讓房屋的行為予以追認(rèn)，根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，無(wú)權(quán)代理經(jīng)過(guò)被代理人追認(rèn)后為有效?，F(xiàn)兩被告始終愿意出售房屋，并無(wú)違約之情形。當(dāng)事人據(jù)此主張合同無(wú)效應(yīng)不予支持。因此，趙律師認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效，但無(wú)法得到履行，經(jīng)濟(jì)適用房不能在市場(chǎng)上自由流通。各級(jí)國(guó)家機(jī)關(guān)一律不得搞單位集資合作建房；任何單位不得新征用或新購(gòu)買(mǎi)土地搞集資合作建房；單位集資合作建房不得向非經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象出售。合同的訂立有效性和進(jìn)行房產(chǎn)變更登記是兩種法律關(guān)系，合同有沒(méi)有效力在訂立時(shí)已經(jīng)確定，至于進(jìn)行房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記則是屬于合同履行的內(nèi)容，與合同的效力無(wú)關(guān)。因?yàn)橘I(mǎi)方此時(shí)應(yīng)當(dāng)知道此房系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)征得另一方的同意，此時(shí)買(mǎi)方不構(gòu)成善意取得，沒(méi)有兩人的簽名也無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。對(duì)于賣(mài)房款，辦法規(guī)定，以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)的住房，其交易收入按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)后歸住房所有權(quán)人所有。筆者再一次深刻領(lǐng)略了法律理論、法律規(guī)定與法律實(shí)務(wù)間存在的現(xiàn)實(shí)差距。本條規(guī)定的是在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，地上的房屋所有權(quán)也應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移，即“房隨地走”。第三篇：劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的法律問(wèn)題劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的法律問(wèn)題劃撥土地上的房產(chǎn)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓帶來(lái)的法律問(wèn)題 內(nèi)蒙古信華律師事務(wù)所 劉學(xué)民筆者曾經(jīng)接觸過(guò)這樣一個(gè)案例：李某2002年以自有房產(chǎn)（持有劃撥土地使用權(quán)證）作抵押，向A銀行借款50萬(wàn)元，后無(wú)力償還，2004年，經(jīng)李某與A銀行營(yíng)業(yè)部協(xié)商，通過(guò)向銀行貸款以新貸還舊貸，于是李某同A銀行持沒(méi)還貸款的涉案房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證，共同到到房產(chǎn)部門(mén)注銷(xiāo)他項(xiàng)權(quán)，換回了房產(chǎn)證。2010年1月，李某夫妻倆和他簽訂了《房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議》，同意以60萬(wàn)元的價(jià)格，將夫妻倆共有的位于海甸島的一套150多平方米的房子轉(zhuǎn)讓給他?！奔Y房資格是單位給予本單位職工集資建房的權(quán)利，實(shí)際是單位給予其職工的一種福利，這種權(quán)利實(shí)際上就是一種可期待的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，屬于債權(quán)范圍，現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定禁止集資房資格轉(zhuǎn)讓?zhuān)Y房資格轉(zhuǎn)讓也未損害國(guó)家、集體和他人的利益，也不涉及對(duì)善良風(fēng)俗的傷害。房產(chǎn)證以單位意見(jiàn)為準(zhǔn)，但不管是辦誰(shuí)的名字，該房都?xì)w趙明友所有。案件受理費(fèi)80元，減半收取40元，由被告高元清負(fù)擔(dān)。墊江縣勞動(dòng)局對(duì)趙明友所交集資款均出具了收據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。二審法院認(rèn)為，民事法律行為以意思表示為要素。原告趙峰會(huì)、李娟利訴稱(chēng)：1998年西安市長(zhǎng)安縣信用合作社聯(lián)合社（現(xiàn)為西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合作社聯(lián)合社）建房時(shí)，李娟利用家庭共同財(cái)產(chǎn)三萬(wàn)元繳納了房款，在未征得其丈夫趙峰會(huì)同意的情況下與張波簽訂《購(gòu)房協(xié)議》，將未建成的房屋轉(zhuǎn)讓于張波，該協(xié)議違反了國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定，又未征得家屬財(cái)產(chǎn)共有人同意。這種做法顯然違背了《合同法》誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。此外，單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓也是不少法院裁判的主要依據(jù)?！?[參考文獻(xiàn)] [1]白新亞．劃撥土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不存在前置許可審批［J］．國(guó)土資源，2006，（11）：43．[2]丁全平．轉(zhuǎn)讓集資房購(gòu)置權(quán)法院認(rèn)定合同無(wú)效［EB/OL］．（2007314）[3]黨慶遠(yuǎn)．轉(zhuǎn)讓單位集資房房?jī)r(jià)漲了要反悔，法院判決售房者履行合同，協(xié)助買(mǎi)方辦房產(chǎn)證［EB/OL］．（2009611）第二篇：淺談集資房買(mǎi)賣(mài)合同效力及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中相應(yīng)注意事項(xiàng)淺談集資房買(mǎi)賣(mài)合同效力及轉(zhuǎn)讓過(guò)程中相應(yīng)注意事項(xiàng)現(xiàn)下，由于商品房的價(jià)格居高不下，加之很多集資房享有者為牟利等諸多因素而出讓集資房，使得市場(chǎng)上集資房交易異?；鸨８鶕?jù)《合同法》第52條第（四）款規(guī)定：“損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國(guó)家利益、公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力”。后來(lái)，郭某單位對(duì)該棟房屋辦了房產(chǎn)證。12月7日，小玲以武某在房屋尾款交付期間拒不配合為由，向法院起訴，要求武某繼續(xù)履行該房屋購(gòu)置協(xié)議，配合其辦理購(gòu)置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。劃撥土地上單位集資房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而興建的政策性住房，只有符合條件的特殊對(duì)象才能享受，其價(jià)格包含了國(guó)家財(cái)政補(bǔ)貼，具有社會(huì)福利性質(zhì)，所有人并不具有完整處置該房產(chǎn)的權(quán)利，是一種有限產(chǎn)權(quán)的房屋。如果任何一方單方毀約，將處違約金10萬(wàn)元。交鑰匙時(shí)首付120萬(wàn)元，待辦理完土地證、房產(chǎn)證后結(jié)清余款。”（2）《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第14條中又規(guī)定：“土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)認(rèn)定各合同無(wú)效；如果其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開(kāi)發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門(mén)同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。筆者認(rèn)為劃撥土地上集資房買(mǎi)賣(mài)合同嚴(yán)重?fù)p害了社會(huì)公共利益，該種合同效力在任何情況下都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，理由如下：劃撥土地上單位集資房具有強(qiáng)烈的行政色彩和福利房性質(zhì)，該制度設(shè)計(jì)的本意是為了解決低收入家庭的住房困難問(wèn)題?！?④《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》建住房[2007]258號(hào)第三十條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。由于政府在土地、信貸、稅收等方面都采取了補(bǔ)貼性的優(yōu)惠措施，其具有較強(qiáng)的社會(huì)公益性，故目前全國(guó)各地對(duì)集資房的轉(zhuǎn)讓是嚴(yán)格限制或持否定態(tài)度的。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第五十六條關(guān)于“買(mǎi)賣(mài)雙方自愿，并立有契約、買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)責(zé)其補(bǔ)辦房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)”的規(guī)定，可見(jiàn)已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋的集資房轉(zhuǎn)讓合同是有效的。原告（上訴人）：李娟利。請(qǐng)求二審撤銷(xiāo)原判決，支持其起訴請(qǐng)求，并由張波承擔(dān)本案一、二審訴訟費(fèi)。李娟利、趙峰會(huì)系夫妻關(guān)系，對(duì)李娟利未實(shí)際購(gòu)買(mǎi)該集資房，趙峰會(huì)稱(chēng)不知情，有違常理。2007年6月6日，趙明友委托其內(nèi)弟蔣先橋以高元清名義交集資款20000元。蔣先琴不是該協(xié)議的相對(duì)人，根據(jù)合同的相對(duì)性原則，蔣先琴的訴訟請(qǐng)求不予支持。2007年6月10日，趙明友與高元清簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局集資建房權(quán)的協(xié)議還約定：該房附帶的門(mén)市、車(chē)庫(kù)收益所有權(quán)由高元清出資享有除外；該房產(chǎn)權(quán)證如無(wú)法更改姓名，高元清應(yīng)當(dāng)將該房產(chǎn)權(quán)證立即交與趙明友，并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)或產(chǎn)權(quán)公證，所產(chǎn)生的過(guò)戶(hù)或公證費(fèi)用由趙明友負(fù)責(zé)。該協(xié)議簽訂時(shí)，訴爭(zhēng)的房屋未建成。房子究竟是誰(shuí)的？李某夫妻和顏某各執(zhí)一詞。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第30條規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易。二、房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的一般規(guī)定： 從我國(guó)現(xiàn)行的法律規(guī)定來(lái)看，房產(chǎn)和地產(chǎn)在我國(guó)法律上分屬各自的法律調(diào)整?，F(xiàn)行的《房屋登記辦法》第八條也作了這樣的規(guī)定。2．1999年，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和存量房的流通，建設(shè)部出臺(tái)了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》，對(duì)房改房的首次上市出售規(guī)定了許多限制條件。即使原房主沒(méi)有房產(chǎn)證就出賣(mài)房產(chǎn)，依據(jù)〈〈合同法〉〉51條的規(guī)定，也是一種效力待定的合同，而不是無(wú)效的合同。如果單位在知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的合法權(quán)益受到侵害之日起一年內(nèi)申請(qǐng)撤銷(xiāo)合同的，應(yīng)當(dāng)予以撤銷(xiāo)。購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年,不得直接上市交易,購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的,由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。因此，今后，雖然經(jīng)濟(jì)適用房的買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但存在履行上的障礙。因此，所簽訂的合同均為無(wú)效。裁判通州法院經(jīng)審理認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。關(guān)于夫妻一方簽訂協(xié)議出售共有住房的效力問(wèn)題。（政府批不批，法院無(wú)法在民事判決中預(yù)測(cè)。）本案案號(hào)：（2012）通民初字第0132號(hào)；（2013）通中民終字第0897號(hào)案例編寫(xiě)人：江蘇省南通市通州區(qū)人民法院 張建平金永南本案核心：管理性強(qiáng)制規(guī)范、效力性強(qiáng)制規(guī)范的區(qū)分。根據(jù)物權(quán)法第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。判決后，兩原告不服，向南通市中級(jí)人民法院提起上訴。付款方式：簽訂合同時(shí)乙方預(yù)付定金人民幣2元，甲方2011年8月份交鑰匙時(shí)，乙方款清后，雙方即辦理過(guò)戶(hù)（交房前所產(chǎn)生的電費(fèi)、水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由甲方結(jié)清）。１．在農(nóng)村集體土地上，只為本集體內(nèi)部成員興建的房屋為村證房，或稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)房。在房地產(chǎn)市場(chǎng)漲價(jià)的情況下，有的賣(mài)方反悔，起訴至人民法院請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效?！薄础次餀?quán)法〉〉第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。如果另一方在事后不予認(rèn)可，則買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。原產(chǎn)權(quán)單位撤銷(xiāo)的，其應(yīng)當(dāng)?shù)盟糠稚辖煌?jí)財(cái)政，專(zhuān)項(xiàng)用于住房補(bǔ)貼。非商品房主要包括：公房改制出售給個(gè)人的房改房，按照地方人民政府政策指導(dǎo)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房，這主要是指單位集資房和安居房，城鎮(zhèn)私有房屋以及在農(nóng)村集體土地上建造的村證房等?！奔次覀兺ǔＫf(shuō)的“地隨房走”。王某在A銀行辦理貸款后，并沒(méi)有依照與李某先前的約定，將涉案房產(chǎn)抵押而來(lái)的貸款交給李某償還貸款，而是全部自己支配使用。但在2010年10月的時(shí)候，李某因急需用錢(qián)，提前拿走了50萬(wàn)元的購(gòu)房款?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。趙明友在該決算表中簽名。一審認(rèn)定的28000元福利款是墊江縣勞動(dòng)和社會(huì)保障局在集資房處修建的門(mén)市、車(chē)庫(kù)出售后分給其應(yīng)得的福利，本應(yīng)歸其所有，趙明友在繳納集資款時(shí)已將該款抵扣，其要求趙明友支付福利款合法。高元清一審辯稱(chēng)：該協(xié)議是趙明友將其灌醉后逼迫其簽訂的，不是其真實(shí)意思表示。委托代理人：楊秋，重慶東和律師事務(wù)所律師。張波依約分別向李娟利和西安市長(zhǎng)安區(qū)信用合作社聯(lián)合社交納房款，實(shí)際接收房屋。故李娟利與其所簽訂《購(gòu)房協(xié)議》應(yīng)為有效協(xié)議。在此需提醒的是，即便認(rèn)可了買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力，但這并不代表購(gòu)買(mǎi)集資房就不存在任何風(fēng)險(xiǎn)。理由如下：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》(一)第四條規(guī)定：合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。究竟該如何看待集資房買(mǎi)賣(mài)合同的效力，現(xiàn)本律師結(jié)合多年來(lái)辦理房地產(chǎn)案件的心得在此進(jìn)行分析探討。由于政府在土地、信貸、稅收等許多方面都采用了補(bǔ)貼性的優(yōu)惠措施，故劃撥土地上單位集資房的價(jià)格遠(yuǎn)低于商品房。（三）從劃撥土地上單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定的相關(guān)案例和司法解釋中引出的問(wèn)題究竟應(yīng)當(dāng)如何從法學(xué)理論和司法實(shí)踐上正確理解和處理這一問(wèn)題？以往的認(rèn)識(shí)往往只具有片面性，現(xiàn)筆者欲從公共利益的角度進(jìn)行深度分析。實(shí)在無(wú)奈，趙某遂訴至法院。法院審理后認(rèn)為，雖然原、被告雙方根據(jù)自己的真實(shí)意思表示簽訂了房屋購(gòu)置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但由于集資房本身體現(xiàn)了單位福利，而對(duì)單位福利的享有，須以具備該單位職工的身份屬性為前提。對(duì)劃撥土地上單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同究竟是否具有法律效力的問(wèn)題，無(wú)論在法學(xué)理論上還是在司法實(shí)踐中都存在著極大的分歧和爭(zhēng)議。（三）關(guān)于適用《合同法》第79條第一款能否作為認(rèn)定集資房買(mǎi)賣(mài)合同效力的根據(jù)1．無(wú)效論者認(rèn)為：根據(jù)《合同法》第79條第一款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，集資房資格的取得是建立在職工特定身份的基礎(chǔ)上，而非職工根本不具備依附性的身份關(guān)系，因此在劃撥土地上單位集資房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)一律認(rèn)定為無(wú)效。[2]例2，2005年4月，在鄭州一家單位工作的郭某單位集資建房。對(duì)于郭某的反訴請(qǐng)求，法院不予支持。上述《意見(jiàn)》屬于國(guó)務(wù)院頒布的公文公報(bào)類(lèi)的政策性文件，而不屬于行政法規(guī)；上述《辦法》也僅屬于建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行③④和稅務(wù)總局七部委頒布的部門(mén)規(guī)章?！雹邸秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》國(guó)發(fā)(2007)24號(hào)第十一條規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。同時(shí)根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》第三十條的規(guī)定：“經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。即便單位和職工簽訂的集資房合同約定不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯硬荒茏鳛檎J(rèn)定合同效力的依據(jù)，因?yàn)楹贤募s束力是具有相對(duì)性的，不約束第三方。特別約定集資方不得再行將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，如有此類(lèi)情況導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證無(wú)法落實(shí)，要求集資方承擔(dān)違約責(zé)任。最終依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定做出如下判決：駁回趙峰會(huì)、李娟利的訴訟請(qǐng)求。李娟利、趙峰會(huì)訴稱(chēng)《購(gòu)房協(xié)議》違反我國(guó)《合同法》及《城市房地產(chǎn)管理法》應(yīng)屬無(wú)效之主張，依據(jù)不足，不予支持。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。一審法院認(rèn)為：當(dāng)事人對(duì)自己的民事權(quán)利可以依法處分。請(qǐng)求維持原判。高元清是該局職工，該局也收取趙明友以高元清名義繳納的集資款，并交付了房屋。本判