【文章內(nèi)容簡介】 管理物業(yè)驗收交接應移交有關(guān)機電設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工圖、接線圖、試驗報告、說明書等（弱電設(shè)備還應移交程序軟件備份盤等），物業(yè)公司檔案室專柜保管。工程部（設(shè)備管理部門）建立設(shè)備運行檔案柜，保存設(shè)備技術(shù)資料、設(shè)備臺帳、設(shè)備運行管理資料和維修資料等。機電設(shè)備檔案主要包括：《設(shè)備臺帳》、隨機資料圖冊、《設(shè)備設(shè)施維修記錄表》、《設(shè)備報廢審批表》。智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記錄、巡視檢查和保養(yǎng)記錄，必須留有值班、巡檢和維保人員的簽名。所有記錄按月整理、裝訂成冊，歸檔管理。對某些特殊設(shè)備，應定期對設(shè)備管理記錄內(nèi)容進行分析，掌握設(shè)備運行情況。借閱、查找設(shè)備管理記錄應按規(guī)定辦理登記手續(xù)，并及時歸還。發(fā)電機使用管理規(guī)定除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應執(zhí)行以下規(guī)定：發(fā)電機房應做好防水、防潮工作。經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否符合發(fā)電機運行要求，儲備適當油量以滿足發(fā)電機滿負荷運行（根據(jù)各項目情況自定最小滿負荷運行時間）發(fā)電機每月空載試運行12次，運行時間約1520分鐘；平時應將發(fā)電機置于“手動”狀態(tài)（酒店等特種物業(yè)，按合同要求執(zhí)行）。發(fā)電機起動時，操作人員應檢查啟動條件（冷卻水、機油、柴油、電瓶電壓等）是否具備，啟動送新風設(shè)備。發(fā)電機首次投運時，應做全面檢查。每次運行、保養(yǎng)完畢后，如實填寫《發(fā)電機運行記錄》和《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄》。發(fā)現(xiàn)漏油、漏水現(xiàn)象應及時處理。冬季發(fā)電機保養(yǎng)，冷卻系統(tǒng)應加防凍液。電梯安全管理規(guī)定除嚴格執(zhí)行設(shè)備設(shè)施通用管理制度外，還應執(zhí)行以下規(guī)定：機房內(nèi)懸掛溫度計，應確保機房溫度不超過40℃。機房內(nèi)盤車工具、使用標識圖須懸掛于機房內(nèi)顯眼位置?！峨娞堇司仍?guī)程》及各種警示牌須懸掛在電梯機房、值班室顯眼位置。倒閘操作前，應將電梯停至基站；倒閘完畢后，檢查電梯運行是否正常。每年，應邀請省（或市）質(zhì)檢部門對所有電梯進行一次安全檢查；未取得質(zhì)檢部門檢驗合格證的電梯，嚴禁投入使用。如發(fā)生火災、地震、水淹等情況，按突發(fā)事件處理辦法執(zhí)行。工程部（設(shè)備設(shè)施管理部門）每月對電梯外委單位進行一次抽查評估（按百分制打分，作為年底綜合評審的依據(jù)）。每年，物業(yè)公司領(lǐng)導、工程部及電梯維修主管對電梯委保單位進行一次綜合評審，選擇評審合格的單位簽訂委托維護保養(yǎng)合同，承擔維保任務。乘梯須知（1）用手按鈕，嚴禁撞擊。（2）不許吸煙，勿靠廂門。（3）運行之時，擠門危險。（4）危險物品，禁止進梯。（5）保持清潔，勿吐勿丟。（6）運載貨物，須先報批。（7）若遇意外，請按警鈴。（8）超載鈴響，后進退出。（9）兒童乘梯，成人陪同。（10）發(fā)生火警，切勿乘梯。防雷安全管理工程部（設(shè)備設(shè)施主管部門）應于每年雷雨季節(jié)前（一般為4月份）請當?shù)胤览籽b置檢測所（如：陜西省氣象局西安市防雷裝置檢測所）對物業(yè)管轄區(qū)域內(nèi)房屋的防雷裝置檢測一次；如為易燃易爆場所，對其防雷電裝置每半年檢測一次。對測量不合格項，由工程部組織專業(yè)人員進行維修整改。大雷雨后，要再次對系統(tǒng)進行檢查，察看是否因引雷擊而導致某些連接點的松脫和斷開。接閃器與引下線和接地體的連接必須牢固可靠，接地電阻值應符合規(guī)定要求，一般不大于10歐姆；對大于10歐姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增設(shè)接地體，保證防雷設(shè)施良好運行。檢查如發(fā)現(xiàn)引下線受到嚴重腐蝕、其腐蝕程度占截面積的30%以上則應及時更換；發(fā)現(xiàn)接頭松動要立即緊固。當雷擊引起火災、爆炸和人員傷亡、建筑物或建筑物內(nèi)的設(shè)備損壞時，應及時通知防雷電裝置檢測機構(gòu)派人到現(xiàn)場勘察，查找原因，采取補救措施。高壓運行工崗位職責嚴格遵守各項目管理處及設(shè)備管理部的各項規(guī)章制度。努力學習專業(yè)技術(shù)，熟練掌握管轄區(qū)域的供電方式、狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備、設(shè)施的原理、技術(shù)性能及實際操作。認真做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。堅守崗位，定時巡查電氣設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表的工作情況，準確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。負責與開閉所的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記。事故發(fā)生時，高壓運行工應保持頭腦冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障。事故未排除不得交接班，應上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應交代清楚并做好記錄。請假、補休需在一天前報告領(lǐng)班，并由班長安排合適的替班人。按規(guī)定的時間做好配電室室內(nèi)外清潔工作。完成上級交辦的其他工作。工作票制度在電氣設(shè)備上工作，應填用工作票或按命令執(zhí)行，填用工作票的工作為： 高壓設(shè)備及線路上工作需全部或部分停電者。低壓設(shè)備及線路上的工作需將高壓設(shè)備停電或部分停電者。高壓室內(nèi)二次接線上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者。票簽發(fā)或命令發(fā)布人（工作領(lǐng)導人）所負安全責任： 工作的必須性和安全性；工作票上所填安全措施是否正確完備；工作負責人和工作班人員是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好； 工作負責人（監(jiān)護人）所負安全責任； 正確安全地組織工作；工作前應將工作任務、停電范圍、安全措施和工作時間等詳細向工作人員交待清楚，并結(jié)合實際進行安全思想教育；工作負責人應檢查工作票所載安全措施是否正確、完備和值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實際條件。工作許可人（值班員）應負責檢查工作票上所寫各項安全措施是否完備及符合現(xiàn)場條件，并正確執(zhí)行；負責檢查停電設(shè)備有無突然來電的可能。操作票制度一張操作票只能填寫一個操作任務。操作票要填寫設(shè)備的雙重名稱即設(shè)備的名稱和設(shè)備的編號。操作票用鋼筆或圓珠筆填寫，票面應清楚整潔，不得任意涂改。高壓運行工在開始操作前應確認操作票無誤后再進行實際操作。倒閘操作或者是某些重大的操作必須由兩人執(zhí)行，一人監(jiān)護，一人操作。操作過程中如發(fā)現(xiàn)疑問，應立即停止操作并向電氣主管詢問清楚以后再進行操作。不得擅自更改操作票，不得隨意解除閉鎖裝置。進行各種操作，均應做好相應的防范措施，雷電時，禁止倒閘操作。下列各項工作可以不用操作票，但均應記入操作記錄簿內(nèi)： 事故或者緊急情況的處理。拉合開關(guān)的單一操作。操作票應按編號順序使用，作廢的操作票應注明“作廢”字樣，已經(jīng)操作的注明“已操作”字樣。操作票應按ISO9000標準保存。工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度工作間斷時，工作班人員從工作現(xiàn)場撤出，所有安全措施保持不動，工作票仍由工作負責人保存；間斷后繼續(xù)工作，無需通過工作許可人，由工作負責人帶領(lǐng)全班工作人員回到工作地點繼續(xù)工作。在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，高壓運行工不得將檢修設(shè)備合閘送電。在工作期間，若有緊急需要，值班員可在工作票未交回的情況下合閘送電，但應先將工作班全體人員已經(jīng)離開工作地點的確認，通知工作負責人，在得到工作負責人可以送電的答復后，并拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設(shè)遮欄、清理現(xiàn)場后方可合閘送電。檢修工作結(jié)束以前，若需將設(shè)備試加工作電壓，可按下列條件進行： 全體工作人員撤離工作地點；收回工作票，拆除臨時遮欄、接地線和標示牌，恢復常設(shè)遮欄； 工作負責人和值班員進行全面檢查無誤后，由值班員進行加壓試驗。作班若需繼續(xù)工作時，應重新履行工作許可手續(xù)。在同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個工作地點轉(zhuǎn)移工作時，全部安全措施由值班員在開工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移工作手續(xù)，但工作負責人在轉(zhuǎn)移工作地點時，應向工作人員交待帶電范圍，安全措施和注意事項后方可開工。工作完畢后，工作班應清掃、整理現(xiàn)場。工作負責人應先周密檢查，待全體工作人員撤離工作地點后，再向值班員講清所修項目,發(fā)現(xiàn)的問題、試驗的結(jié)果和存在的問題等。并與值班員共同檢查設(shè)備狀態(tài)，有無遺留物件，是否清潔等，然后在工作票上填明工作終結(jié)時間，經(jīng)雙方簽名后，工作票方告終結(jié)。只有在同一停電系統(tǒng)的所有工作票結(jié)束，拆除所有接地線、臨時遮欄和標示牌，恢復常設(shè)遮欄后，方可合閘送電，嚴禁自行停送電。已結(jié)束的工作票，應按ISO9000標準保存。保證安全的技術(shù)措施在全部停電或部分停電的電氣設(shè)備上工作，必須完成下列措施：一、停電。二、驗電。三、裝設(shè)接地線。四、懸掛標示牌和裝設(shè)遮欄。上述措施由高壓運行工執(zhí)行。對于無經(jīng)常值班人員的電氣設(shè)備，由斷開電源人執(zhí)行，并應有監(jiān)護人在場。電梯事故應急處理措施一、當火災發(fā)生時維修電梯工打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至首站； 消防電梯自動進入消防運行狀態(tài)，迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯； 關(guān)閉各層廳門，防止火向其他樓層延燒。二、當發(fā)生地震時輕微的地震對電梯破壞不大；震級較強時，可能會使轎廂或?qū)χ氐膶аッ撾x導軌。有一部分導線可能切斷，某些元件可能會誤動作：司機盡快在安全樓層停車，把乘客引導到安全地方；運行時發(fā)生地震，應駛向最近的一層樓面，盡快撤離轎廂，并關(guān)閉電源、轎門、廳門。地震后對電梯進行詳細檢查，修復脫軌、移位、斷線等故障后，方可使用；當電梯發(fā)生嚴重撞頂和蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴格檢查、修復、鑒定后方可使用； 如果電梯因某種原因失去控制或發(fā)生超速而無法掌握時，司機和乘客應保持鎮(zhèn)靜，切勿企圖跳出轎廂；當乘客都脫離危險后，應立即切斷總電源開關(guān)。三、當電梯進水時底坑進水，應將電梯停于兩層以上，中止運行并切斷電源；當樓層水淹而使井邊或底坑進水，應將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源；電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應報告。電梯緊急故障處理預案如果電梯在行駛途中突然發(fā)生停車故障。而停在井道內(nèi)不能開門時應先設(shè)法通知電梯維修人員，其他人員不得隨意處理，以免處理不當發(fā)生危險。維修人員到達現(xiàn)場后，首先應立即設(shè)法救出轎廂內(nèi)被困人員。若轎廂不在平層開門位置，應以檢修方式慢車開動電梯，將轎廂移動到開門處，讓乘客離去，當電梯因安全鉗動作或其他原因，采取前述措施轎廂仍不能移動時，可將轎廂頂安全窗開啟，放出被困人員經(jīng)井道退出，但應注意要切斷電源。如發(fā)現(xiàn)水進機房井道、井底坑和轎廂，應立即將電源全部切斷，以防止觸電事故及電氣設(shè)備短路。如遇電氣設(shè)備發(fā)生燃燒時，應立即把電源切斷，采用四氯化碳或干粉滅火器撲救，并報告有關(guān)部門。電梯發(fā)生事故，司乘、維修人員必須立即搶救傷員，保護現(xiàn)場。搶救傷員需移動現(xiàn)場時，須設(shè)標志，及時報告有關(guān)部門按照“三不放過原則”采取有效措施。若電梯發(fā)生嚴重的沖頂、蹲底時，須經(jīng)過有關(guān)部門嚴格檢查，修復鑒定后方可啟用。如果轎廂因超行程或其他原因必須在機房用手輪轉(zhuǎn)動曳引機使轎廂作短程升降時，首先要切斷電動電源。然后應二到三人配合進行操作，一人使用工具松開剎車，其他人扳動手輪使曳引機轉(zhuǎn)動。操作應注意安全，防止松開剎車時手輪突轉(zhuǎn)傷人。所有事故發(fā)生和處理后，一定要詳細記錄發(fā)生的時間、現(xiàn)象和處理方法，并要及時報告上級。水泵房停水及事故處理措施因停電造成停水時：值班人員應立即啟用備用電源供水，或開啟市政平地供水閥門供水，并報工程負責人，做好相關(guān)記錄。因水泵故障停水：值班人員應立即啟用備用水泵供水，同時報工程負責人，組織搶修，并做好相關(guān)記錄。水泵電氣控制回路故障停水：值班人員應先關(guān)閉電源后，開啟市政平地供水閥門供水，同時報工程負責人（物業(yè)主管/主任）組織搶修，并報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。市政管線故障停水：值班人員應及時報工程負責人（物業(yè)主管/主任），并聯(lián)系自來水公司，詢問故障原因，恢復供水時間，同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。有蓄水池（箱）設(shè)施的可根據(jù)蓄水量及市政恢復供水時間等因素實行定時供水，以保障業(yè)戶生活。水泵房水浸應急處理：（1）視進水情況，如進水量大，則關(guān)閉機房運行設(shè)備，并關(guān)閉電源開關(guān)。（2）立即通知工程部主管（物業(yè)主管/主任），同時報物業(yè)部（物業(yè)前臺）。（3）堵住漏水水源，關(guān)閉漏水相關(guān)閥門。（4）封堵水源同時應立即排水。（5）排干水后，應立即對浸水設(shè)備設(shè)施進行除濕（烘烤）處理。（6）確認浸水已消除，各機電設(shè)備的絕緣電阻符合要求后，開始試運行，如無異常則可投入運行。水泵房運行規(guī)程值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水的現(xiàn)象。檢查水泵房控制柜儀器儀表、指示燈、供水管網(wǎng)壓力是否正常；正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、排污泵的選擇開關(guān)應置于“自動”位置。生活水泵每周至少輪換使用一次；消防泵、噴淋泵每月至少手動、自動各試機一次（運行時間不得低于2分鐘）。應對蓄水池觀察孔加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理；透氣管應用紗布或紗網(wǎng)包扎，以防雜物掉入水池中。巡檢（1）每天至少對泵房運行狀況巡檢2次，如實填寫《水泵房運行記錄表》。（2）觀察蓄水池（箱）液位顯示器是否正常。（3）檢查控制柜各元器件是否正常，指示燈指示是否正確，手動/自動轉(zhuǎn)換開關(guān)位置是否正確，電壓、電流是否正常。（4）污水泵液位報警顯示器是否正常，水泵有無堵塞。二次供水管理（參照西安市衛(wèi)生監(jiān)督所二次供水管理辦法制訂）（1）有二次供水水箱基本檔案（包括水箱總數(shù)、居民樓水箱、所屬管理單位名稱）。（2）有二次供水衛(wèi)生許可證（按期審核，并懸掛在顯著位置）。（3）二次供水人員具備相關(guān)衛(wèi)生知識，從事二次供水操作人員應持有有效健康證。（4）二次供水設(shè)施完備，有衛(wèi)生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保證水質(zhì)安全和防止二次污染的措施，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，有清洗、消毒記錄及水質(zhì)檢驗報告。（5）二次供水設(shè)施設(shè)備設(shè)有衛(wèi)生防護標志。保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。（6）設(shè)備閥門、管道、泵體無跑、冒、滴、漏。所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。（7）高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。供水計量及收費嚴格執(zhí)行有關(guān)部門規(guī)定，無不合理計量及亂收費現(xiàn)象，限水、停水能預先通知用戶。（8）遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水事故。鍋爐房設(shè)備緊急事故處理措施一、鍋爐事故應急措施鍋爐設(shè)備發(fā)生事故后，應立即報告主管部門，如實介紹事故發(fā)生的經(jīng)過。對重大事故，例如爆炸事故除采取相應救援措施外，應保護好現(xiàn)場，防止事故蔓延。如發(fā)現(xiàn)天燃氣管道及調(diào)壓箱，發(fā)生天燃氣泄漏情況時，應立即停爐關(guān)閉電源及天然氣總閥門，并通知天燃氣公司搶修部門及相關(guān)人員。鍋爐爆炸事故。一旦發(fā)