【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的債權(quán)合同，該合同成立生效后，還必須通過履行土地使用權(quán)權(quán)屬變更登記行為才能實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)，而不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果。由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是通過合同行為進(jìn)行的一種物權(quán)變動(dòng)形態(tài)，合同行為為物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為，因此，對(duì)合同行為的效力認(rèn)定關(guān)系到物權(quán)變動(dòng)的能否。按照債權(quán)形式主義立法模式下的物權(quán)變動(dòng)原則，物權(quán)變動(dòng)的合同和物權(quán)變動(dòng)本身是相互區(qū)分的，根據(jù)該原則的要求，物權(quán)變動(dòng)中的債權(quán)合同是所有權(quán)移轉(zhuǎn)的內(nèi)在動(dòng)力和根本原因，基于合同發(fā)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，雖然一般以交付或者登記為準(zhǔn)，但所有權(quán)移轉(zhuǎn)是債權(quán)契約的當(dāng)然結(jié)果。當(dāng)然當(dāng)事人之間僅有債權(quán)契約，而尚未交付或者登記，也不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移。在此物權(quán)變動(dòng)原則下，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，其成立生效應(yīng)依據(jù)債權(quán)法、合同法的規(guī)定，標(biāo)的物是否成就、能否交付，物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，只是合同履行的結(jié)果問題，并非當(dāng)然是合同的生效要件，決不能以合同不能履行或者物權(quán)沒有發(fā)生變動(dòng)來反推合同無效。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為物權(quán)變動(dòng)的根本原因和內(nèi)在動(dòng)力，其成立生效應(yīng)當(dāng)符合債權(quán)合同的生效條件。債權(quán)合同的生效條件是指能夠按照當(dāng)事人意思表示的內(nèi)容發(fā)生法律效果應(yīng)當(dāng)具備的條件。合同的有效條件涉及法律對(duì)已經(jīng)成立的合同進(jìn)行價(jià)值判斷的標(biāo)準(zhǔn)，就其性質(zhì)而言，主要是對(duì)當(dāng)事人意思表示品質(zhì)的要求，所以，傳統(tǒng)民法理論又把合同的有效條件稱為“意思表示的有效要件”，這也是民法平等、自愿、合同自由等原則對(duì)合同民事行為成立生效的本質(zhì)要求。根據(jù)《民法通則》第五十五條和《合同法》的有關(guān)規(guī)定，債權(quán)合同的生效應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：(1)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；(2)意思表示真實(shí)；(3)不違反法律或者社會(huì)公共利益。據(jù)此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的成立只要具備上述條件，即可依法生效。第三，對(duì)轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書。已如前述，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是以土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的債權(quán)合同，而合同的標(biāo)的物土地使用權(quán)作為一種民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利——用益物權(quán)，其自身包含有處分權(quán)能，處分的對(duì)象為權(quán)利自身。當(dāng)事人行使民事權(quán)利處分權(quán)能，就是法律上的處分行為，屬于民事法律行為的一種，將產(chǎn)生民事權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果。當(dāng)事人如要實(shí)現(xiàn)這一目的，僅僅達(dá)成物權(quán)變動(dòng)的合意是不夠的，還必然要享有對(duì)土地使用權(quán)處分的權(quán)能，即取得土地使用權(quán)證書，成為土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才能行使旨在引起土地使用權(quán)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的處分行為。所以，土地使用權(quán)證書的取得是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須具備的條件，轉(zhuǎn)讓方只有取得土地使用權(quán)證書才可藉此表明其為該出讓土地使用權(quán)的權(quán)利主體，才依法享有處分該土地使用權(quán)的權(quán)利，這也是為防止土地交易市場(chǎng)空買空賣，穩(wěn)定土地交易市場(chǎng)秩序的有效手段。在民法上，對(duì)民事權(quán)利的處分行為如由權(quán)利人行使為有權(quán)處分，如由非權(quán)利人行使則為無權(quán)處分。轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證與受讓方訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，就屬于無權(quán)處分的情形。處分行為是指以引起民事權(quán)利的變動(dòng)為目的的法律行為，因它在不同的物權(quán)變動(dòng)立法模式下，含義有所區(qū)別，所以，在對(duì)無權(quán)處分效力的認(rèn)定上也大相徑庭。在以《法國(guó)民法典》為代表的債權(quán)意思主義物權(quán)變動(dòng)模式下，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生系于當(dāng)事人的債權(quán)意思，所以，就物權(quán)變動(dòng)而言，與處分行為意義相當(dāng)?shù)模褪钱?dāng)事人之間所訂立的以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同。而在以《德國(guó)民法典》為代表的物權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于物權(quán)變動(dòng)采取了原因和結(jié)果的區(qū)分原則，處分行為是與負(fù)擔(dān)行為相對(duì)應(yīng)的一種法律行為。因此，就買賣而言，處分行為就不是指作為債權(quán)合同的買賣合同，而是指獨(dú)立于買賣合同這個(gè)負(fù)擔(dān)行為的、直接引起標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)行為。在以《奧地利民法典》為代表的債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式下，由于并不認(rèn)同有獨(dú)立于債權(quán)合同的物權(quán)行為的存在，因而在解釋論上，對(duì)處分行為的理解應(yīng)與債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式相同，即處分行為是指以物權(quán)變動(dòng)為目的的所訂立的債權(quán)合同。由此可見，在不同的物權(quán)變動(dòng)模式下，處分行為所指有所不同，對(duì)無權(quán)處分行為的含義也相應(yīng)的有所區(qū)別：在債權(quán)意思主義和債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無權(quán)處分行為實(shí)際是指，對(duì)特定標(biāo)的物沒有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的、以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，典型的如出賣他人之物所訂立的買賣合同；而在物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，無權(quán)處分行為則是指，對(duì)標(biāo)的物沒有處分權(quán)的當(dāng)事人所進(jìn)行的，以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的物權(quán)行為。對(duì)無權(quán)處分行為的效力認(rèn)定，不同的立法模式有不同的結(jié)果。在債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，《法國(guó)民法典》第1599條規(guī)定：“就他人之物所成立的買賣，無效?！边@就明確將作為無權(quán)處分行為典型形態(tài)之一的出賣他人之物的買賣合同，確認(rèn)為無效。而《日本民法典》和《意大利民法典》雖效法《法國(guó)民法典》采用債權(quán)意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，但在出賣他人之物的買賣合同的效力上，持不同作法?！度毡久穹ǖ洹返?60條規(guī)定：“以他人權(quán)利為買賣標(biāo)的物時(shí)，出賣人負(fù)有取得該權(quán)利并移轉(zhuǎn)于賣受人的義務(wù)。”第561條規(guī)定：“于前條情形，出賣人不能取得其賣掉的權(quán)利并移轉(zhuǎn)于賣受人時(shí)，買受人可以解除契約。但是，如果買受人于契約當(dāng)時(shí)，已知該權(quán)利不屬于出賣人，則不得請(qǐng)求損害賠償?！笨梢姡毡久穹ㄉ?，出賣他人之物的買賣合同屬于生效合同?！兑獯罄穹ǖ洹返?478條第1款：“如果締結(jié)契約之時(shí)出賣人不享有買賣物的所有權(quán)，則出賣人承擔(dān)使買受人取得物的所有權(quán)的義務(wù)。”這也表明，出賣他人之物的買賣合同屬于生效合同。在以《德國(guó)民法典》為代表的物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，是將無權(quán)處分行為認(rèn)定為效力待定。即非權(quán)利人所為的處分并非自始無效，而是效力待定，其效力是可以補(bǔ)正的。補(bǔ)正的方法包括權(quán)利人的追認(rèn)、處分人取得標(biāo)的物以及處分人被權(quán)利人所繼承并且權(quán)利人對(duì)遺產(chǎn)債務(wù)負(fù)無限責(zé)任。其中第一種補(bǔ)正方法具有溯及既往的效力，第二、三種補(bǔ)正方法則不具有溯及既往的效力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典繼受了《德國(guó)民法典》有關(guān)物權(quán)變動(dòng)模式的規(guī)定，該法典第118條規(guī)定：“(1)無權(quán)利人就權(quán)利標(biāo)的物所為的處分，經(jīng)有權(quán)利人之承認(rèn)始生效力。(2)無權(quán)利人就權(quán)利標(biāo)的物為處分后，取得其權(quán)利者，其處分自始有效?！蔽覈?guó)臺(tái)灣學(xué)者基于該條規(guī)定，認(rèn)為無權(quán)處分行為屬于效力待定的法律行為。由于物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，與物權(quán)變動(dòng)有關(guān)的處分行為專指物權(quán)行為而言，所謂無權(quán)處分行為效力待定，效力待定的就是物權(quán)行為，而并非是關(guān)于債權(quán)合同的規(guī)定。對(duì)于債權(quán)合同的效力，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)界及實(shí)務(wù)界的通說觀點(diǎn)是“處分人享有處分權(quán)是處分行為的有效條件，當(dāng)事人不享有標(biāo)的物的處分權(quán)，并不影響債權(quán)合同的效力”。以買賣合同為例，即使出賣人并不享有處分買賣合同標(biāo)的物的權(quán)利，也不對(duì)買賣合同的效力產(chǎn)生影響。效力待定的是將標(biāo)的物的所有權(quán)，從出賣人向買受人移轉(zhuǎn)的物權(quán)行為。我國(guó)在1999年3月15日《合同法》頒布之前，民事立法均未對(duì)無權(quán)處分行為的效力設(shè)置規(guī)定，只是在最高人民法院的司法解釋中有些許體現(xiàn)。如，最早規(guī)范出賣他人之物的司法解釋是1951年4月16日發(fā)布的《最高人民法院華東分院關(guān)于解答房屋糾紛及訴訟程序等問題的批復(fù)》和1979年2月2日發(fā)布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律的意見》以及在其后1984年8月30日公布的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第五十五條都明確規(guī)定，非所有權(quán)人出賣他人房屋的，應(yīng)廢除其買賣關(guān)系。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，應(yīng)宣布買賣關(guān)系無效。在1996年頒布實(shí)施的《民法通則》關(guān)于無效民事行為的列舉中并未對(duì)出讓他人之物的行為效力予以規(guī)定，而在1988年4月2日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問題的意見(試行)》第八十九條對(duì)無權(quán)處分行為的效力作出明確規(guī)定，“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！庇纱私忉屢?guī)定可見，無權(quán)處分行為的效力一般被認(rèn)定為無效?！逗贤ā返念C布，對(duì)無權(quán)處分行為的效力問題設(shè)有明文。第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！钡珜?duì)該條如何理解，存有不同觀點(diǎn)。第一種意見認(rèn)為，《合同法》第五十一條并非是關(guān)于無權(quán)處分行為效力的一般規(guī)定，而是無權(quán)處分行為為無效行為的例外。在我國(guó)民事立法上，無權(quán)處分行為的效力一般應(yīng)為無效。理由有二：一是從比較法的角度考察，《法國(guó)民法典》第1599條明確認(rèn)定出賣他人之物的買賣合同為無效合同，我國(guó)法律就無權(quán)處分行為的效力亦應(yīng)作同樣解釋；二是我國(guó)《合同法》第一百三十二條第一款明確規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！痹摋l規(guī)定屬于合同法上的強(qiáng)制性規(guī)定。依據(jù)《合同法》第五十二條第五項(xiàng)的規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效。因此，出賣他人之物的買賣合同為無效合同，當(dāng)無異議。但該觀點(diǎn)目前為少數(shù)。第二種意見認(rèn)為，《合同法》第五十一條的規(guī)定應(yīng)理解為屬于我國(guó)民事立法上針對(duì)無權(quán)處分行為所設(shè)置的一般規(guī)定，無權(quán)處分行為應(yīng)屬效力待定的行為。在該種意見中又有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，效力待定的無權(quán)處分行為，是指當(dāng)事人之間的債權(quán)合同效力待定。依據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定，出賣他人之物，權(quán)利人追認(rèn)或者處分人事后取得處分權(quán)的，合同有效；反之，權(quán)利人不追認(rèn)并且處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同無效。這里所說的無效，不是處分行為無效，而是無權(quán)處分的合同無效，不能解釋為買賣合同有效，僅處分行為無效。有的學(xué)者作這樣的解釋，實(shí)際上是以債權(quán)合同與物權(quán)行為、負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分為根據(jù)的，與合同法立法思想不符。該觀點(diǎn)為當(dāng)前我國(guó)學(xué)界和實(shí)務(wù)界的通說。另一觀點(diǎn)認(rèn)為，《合同法》第五十一條效力待定的是物權(quán)行為，而非債權(quán)合同。以買賣為例，該觀點(diǎn)認(rèn)為就出賣他人之物的買賣合同，其效力判斷不應(yīng)當(dāng)依據(jù)第五十一條，效力待定的是移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的物權(quán)行為。這種觀點(diǎn)在學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界也占有強(qiáng)有力的位置。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，以債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為前提，惟有將無權(quán)處分行為認(rèn)定為生效行為，方可既獲取形式上的正當(dāng)性，又獲取實(shí)質(zhì)上的正當(dāng)性。《合同法》第五十一條是當(dāng)事人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的一種特別約定。中國(guó)民法典立法研究課題組起草的《民法典總則編》第一百三十八條對(duì)無權(quán)處分行為的效力規(guī)定：“無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)的行為，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者處分人于事后取得處分權(quán)的，溯及于該行為成立時(shí)有效?！痹谒嚼碛煞Q“依本條規(guī)定，無權(quán)處分行為，其是否發(fā)生效力，取決于權(quán)利人之是否追認(rèn)及處分人是否取得處分權(quán)。經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，或者處分人事后取得處分權(quán)的，溯及于成立之時(shí)發(fā)生效力；權(quán)利人不追認(rèn)并且處分人事后也未取得處分權(quán)的，應(yīng)溯及于成立時(shí)無效。此所謂無效，指無權(quán)處分的合同無效，不能解釋為僅處分行為無效而買賣合同有效。本條是以《合同法》第五十一條的規(guī)定為根據(jù)?！庇纱丝梢?，該條規(guī)定采納的是債權(quán)合同效力待定的觀點(diǎn)，與通說意見一致。就無權(quán)處分行為的效力所引發(fā)的爭(zhēng)議，也一直存在于本《解釋》的起草過程之中。后經(jīng)綜合各方面因素，最終研究決定，由于我國(guó)民事立法在物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的模式，沒有采嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為的物權(quán)行為理論，按照《合同法》第一百三十條“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，買賣合同定義將處分行為納入債權(quán)行為之中，而在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下無權(quán)處分行為實(shí)際所指又為對(duì)特定標(biāo)的物沒有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，因此，將無權(quán)處分行為按照效力待定觀點(diǎn)中的債權(quán)合同效力待定處理較為符合我國(guó)當(dāng)前《城市房地產(chǎn)管理法》和《合同法》的立法精神。因此，《解釋》對(duì)轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，認(rèn)定為無權(quán)處分行為，其與受讓方訂立的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同為效力待定的合同。但由于《合同法》對(duì)無權(quán)處分行為效力待定的期限沒有明確規(guī)定，為便于及時(shí)解決糾紛，確定無權(quán)處分行為即債權(quán)合同的效力，《解釋》將無權(quán)處分行為的效力待定時(shí)間限定在向人民法院起訴前，即起訴前，無權(quán)處分人取得處分權(quán)或者經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，處分行為自成立時(shí)有效；如處分人沒有取得處分權(quán)或者權(quán)利人沒有追認(rèn)，無權(quán)處分行為則應(yīng)無效。與上述相對(duì)應(yīng)，在對(duì)本條《解釋》的理解適用上就是：未取得出讓土地使用權(quán)證書的轉(zhuǎn)讓方即為無處分權(quán)人，其與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為即為無權(quán)處分行為，該無權(quán)處分行為在轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)之前屬于效力未定的法律行為。但該無權(quán)處分行為的效力待定不是無期限的，在當(dāng)事人向人民法院起訴前，如轉(zhuǎn)讓方仍未取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府沒有批準(zhǔn)，不僅其轉(zhuǎn)讓行為無效而且其所訂立的轉(zhuǎn)讓合同也應(yīng)認(rèn)定為無效；如轉(zhuǎn)讓方取得出讓土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，則轉(zhuǎn)讓行為溯及于行為成立時(shí)有效，隨即應(yīng)當(dāng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。(二)對(duì)轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到法定投資開發(fā)條件的轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！睋?jù)此規(guī)定，出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不僅應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書，還應(yīng)達(dá)到一定的投資開發(fā)條件。依前述，對(duì)轉(zhuǎn)讓行為不符合第一個(gè)轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書所訂立的轉(zhuǎn)讓合同可按照無權(quán)處分行為予以認(rèn)定處理，但對(duì)轉(zhuǎn)讓行為不符合第二個(gè)轉(zhuǎn)讓條件即轉(zhuǎn)讓的土地沒有達(dá)到法定投資開發(fā)條件的情況下，對(duì)所訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力問題，我們認(rèn)為，應(yīng)在我國(guó)現(xiàn)行法律采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下予以認(rèn)定。在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，由于在債權(quán)合同之外，還需有交付或者登記行為手續(xù)的辦理，方可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的目的。依前述通說的觀點(diǎn)，我國(guó)民事立法雖在物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的模式，但沒有嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為，而是將處分行為納入債權(quán)行為之中，在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下處分行為實(shí)際所指又為當(dāng)事人對(duì)特定標(biāo)的物所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同。因此，在債權(quán)契約+交付(或登記)的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同與處分行為相統(tǒng)一，交付或者登記