【文章內(nèi)容簡介】 實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。 建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。 2． 項目目標(biāo)客戶層面較窄 雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如 “全林國際廣場 ”、 “中天星園 ”、 “龍港國際中心 ”、 “時代名仕樓 ”等已經(jīng)且還會消耗和分流相當(dāng)一部分 客戶，因此本項目的目標(biāo)客戶層面將會比較窄。 3． 項目為單體樓 雖說本項目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。 4． 戶型設(shè)計尚有不足之處 本項目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像 160M2設(shè)計成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。 5． 銷售面臨整個大市價格下跌壓力 由這兩年貴陽市住宅發(fā)展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買力也較強(qiáng)，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)欲望。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價格有下跌的可能。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時候，市場對高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。 樓盤文案策劃大全（五） 第三部分 競爭對手項目分析 一、 競爭對手樓盤資料統(tǒng)計 一覽表 物業(yè)名稱 海恒貴山園 新進(jìn)貴山苑 天恒城市花園 時代名仕樓 龍港國際中心 新大陸廣場 起價 2830 元 /M2 2680 元 /M2 3100 元 /M2 3100 元 /M2 3570 元 /M2 3170 元 /M2 均價 3030 元 /M2 2910 元 /M2 3208 元 /M2 3270 元 /M2 3780 元 /M2 3250 元 /M2 總套數(shù) 內(nèi)購期間推出 10 余套 約 100 套 280 余套 200 余套 90 余套 優(yōu)惠情況 一次性付款優(yōu)惠 2%3% 一次性付款 98 折 一次性付款 98折 一次性付款 98 折 一次性付款 98 折 一次性付款 98 折 主力戶型 兩房一廳 80 余 M2 三房兩廳 126M2 3 房 —4 房 124—158M2 3 房 —4 房 120—160M2 161—205M2 130—300M2 平層： 120—160M2 躍層： 165M2 銷售預(yù)估 還未開盤 約 25% 約 80% 結(jié)束 90%以上 90%以上 位置 富水路與省府路交界處 民生路貴山街 富水北路與延安東路交匯處 中華中路 8 號 中華中路噴水池旁 中華南路 規(guī)模 占地： 萬 M2 總建面 : 萬 M2 由 3 幢高層和 1 幢多層組成 占地： 10000M2 由一幢高層寫字樓和 3幢高層住宅組成 總建面： 萬 M2 由 25 層躍層 29 層平層組成 總建面 萬 M2 綠化率 25% 40% 容積率 約 層高 3 米 3 米 3 米 3 米 米 售樓部特點(diǎn) 臨時售樓部無特點(diǎn) 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 一般，無特色 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 景觀配套 市政設(shè)施 市政設(shè)施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境 智能化 防盜報警系統(tǒng) ,紅外線監(jiān)控 ,煤氣報警系統(tǒng) ,網(wǎng)上預(yù)定 ,視頻點(diǎn)播 ,一卡通 ,停車場管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對講系統(tǒng) 閉 路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對講 計算機(jī)管理及監(jiān)控 ,全自動消防預(yù)警 ,廣播及滅火系統(tǒng) 車位布置 地下車庫 地下車庫 地上和地下車庫 4000M2 停車場 商場上有 4 層地上停車場 80 余個車位 ,地下車庫 配套設(shè)計 休閑娛樂會所 綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園 康體中心 ,兒童樂園 ,高級觀光電梯會所 私人會所，露臺游泳池 高級會所 , 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 港式 風(fēng)格 歐陸建筑風(fēng)格 整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價構(gòu)，錯落分布 圍合式 4 幢高層，平行排列 單幢35 層 ,凌于時代廣場之上 2 幢高層主體建筑 建筑設(shè)計 一梯六戶 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時尚的設(shè)計理念融智能型綜合商業(yè)大廈 二、 競爭對手配套一覽表 物業(yè)名稱 配套 備注 新進(jìn)貴 山苑 綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)： “此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。 ”明顯說服力不夠。 海恒貴 山園 休閑娛樂會所 由于此項目 還在內(nèi)部認(rèn)購，無售樓部、樓書等，情況不明 天恒城市花園 近千平方米的會所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場、老人憩園、兒童樂園 由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套 時代名 仕樓 康體中心、兒童樂園、 1600 M2 高級觀光會所 龍港國際中心 豪華私人住宅會所，設(shè)俱樂部會員制的健身中心、中西餐廳、夜總會、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺游泳池 在會所的設(shè)計上頗具心思 新大陸 廣場 群樓頂層的立體式園林會所，實行會員制 提出園林會所的概念 三、 競爭對手產(chǎn)品特征分析 物業(yè)名稱 窗 陽臺 主臥是否有衛(wèi)生間（高層） 層高 新進(jìn)貴山苑 外挑飄窗 景觀陽臺 A戶型 M2：無 B 戶型 M2：有 M2 C 戶型 M2：有 M2 D 戶型 M2：有 M2 E 戶型 M2 :有 M2 3 米 海恒貴山園 外挑飄窗 三陽臺（主臥陽臺為圓形） 全有 3 米 天恒城市花園 外挑飄窗 一般 天景園 B 棟 C、 D 有 天恒大廈南座 A、 B、 C、 D、 E 全有 3 米 時代名仕樓 落地窗，樣式普通，設(shè)計較為老式 內(nèi)陽臺 全有 龍 港國際中心 普通 一般 全有 3 米 新大陸廣場 全落地窗和大突窗 觀景陽臺 生活陽臺 A、 B、 C、 D、 E 除 B 外全有 米 四、 競爭對手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 物業(yè)名稱 智能化 裝修標(biāo)準(zhǔn) 新進(jìn) 貴山苑 可視對講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng) 墻體：高級外墻涂料、高級墻磚 屋頂：防水隔熱保護(hù)層 樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級名牌電梯兩臺 進(jìn)戶門：高級防火防盜門 地面：水泥沙漿找平 墻面：瓷粉飾面一次 窗戶：高級鋁合金 海恒 貴山園 防盜報警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管 理系統(tǒng) 毛坯 天恒城市花園 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 公共部分裝修、 煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級酒店標(biāo)準(zhǔn) 時代 名仕樓 自動報警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖 鋁窗配藍(lán)色玻璃 龍港 國際中心 中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對講 外墻裝飾：高級顏色瓷片附 加線條圖案 候梯廳：墻身高級瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈 浴室：墻身高級圖案瓷片于頂，地面鋪高級防滑地磚 臥室：墻身涂磁粉三遍 廚 房：高級瓷片于頂，地面防滑地磚 客 /飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平 陽臺：高級防滑地磚 門：進(jìn)戶高級實心雕花木門 窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗 新大陸 廣場 新加坡獅島全自動消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng) 門：防火防盜門 室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。 廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。 衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。 陽臺：每戶置設(shè)雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。陽臺為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。 窗戶：所有外墻窗均采用高級鋁合金 窗框，配淡綠色玻璃。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。 五、 競爭對手電梯、車庫、物管分析 物業(yè)名稱 電梯 車庫 物管 新進(jìn)貴山苑 二梯五戶 地下車庫：設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安 24 小時巡邏，每戶可視野對講 服務(wù)系統(tǒng)： 24 小時物管熱線 元 / M2 十年不變 海恒 貴山園 二梯五戶 兩層地下車庫 （有電梯直達(dá)） 自己組建 天恒城市花園 二梯五戶 地上和地下停車 智能化管理 酒店式專業(yè)星級服務(wù)中日合資深圳國都廣居物管 24 小時物管 時代 名仕樓 二梯六戶 提供星級物管服務(wù) 安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、 維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù) 1 元 / M2 龍港國際中心 平層：兩梯八戶 躍層：四梯六戶 商場上有 4 層停車場 450 個車位 酒店式物業(yè)管理 1— 元 / M2 新大陸 廣場 三梯五戶 地下停車場 85 個車位 ISO9002 物管體系， 24 小時管理及保安，計算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心 1 元 / M2 六、 競爭對手戶型、面積及所占比例 物業(yè)名稱 戶型 面積范圍 所占比例 新進(jìn)貴山苑 兩房兩廳 三房兩廳 M2 — M2 M2 — M2 40% 60% 海恒貴山園 天恒城市花園 三房兩廳 四房兩廳 五房三廳 復(fù)式 M2 — M2 M2 — M2 M2 200 M2 —300 M2 50% 45% % % 時代名仕樓 160 M2 —170 M2 200 M2 —220 M2 240 M2 —300 M2 350 M2 — 21% 67% 6% 6% 龍港國際中 心 三房兩廳 四房兩廳 M2 — M2 M2 — M2 38% 62% 新大陸廣場 三房兩廳 四房兩廳 M2 — M2 M2 80% 20% 七、 競爭對手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢分析 物業(yè)名稱 優(yōu)勢 劣勢 新進(jìn)貴山苑 A戶型：面積配比恰當(dāng)，無黑房 B 戶型：有主衛(wèi)、儲藏室 C 戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房 D 戶型：有主衛(wèi)、儲藏室、觀景陽臺、生活陽臺 E 戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi) A戶型： 無主衛(wèi) B 戶型：廚房面積過大 C 戶型：有黑衛(wèi) D 戶型：有黑衛(wèi) E 戶型：廳不方正 所有戶型都沒有做到浴、廁分離 海恒貴山園 天恒城市花園 天景園： A、 B、 D 主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺 C、 D 有主衛(wèi) 天恒大廈南座：都有主衛(wèi) 天景園： A、 B 餐廳相對， C 戶型餐廳、衛(wèi)生間相對，私密性差 天恒大廈南座： A、 B 衛(wèi)生間相對， D、 E 餐廳、書房和衛(wèi)生間相對，私密性差。 所有戶型都沒有走入式衣柜 時代名仕樓 室內(nèi)梁較粗大，且有黑房 龍港國際中心 都有主衛(wèi) A、 C 有黑衛(wèi)； A、 B浴室相對，臥室對廚房； C、 D 臥室對浴 室；E、 F 臥室對浴室，私密性極差 新大陸廣場 A、 C、 D、 E 另備工人用房和生活陽臺； B另備更衣房、工人用房和生活陽臺；A、 C 主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺 室內(nèi)梁較粗大，異型房較多 樓盤文案策劃大全（六） 第四部分 項目市場定位策略 根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場分析、競爭對手分析和項目分析，得出如下系列思想： 該項目市場定位為：貴陽市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范 該項目市場形象定位為：市中心唯一蝶變陽光臻品華宅 含義： “市中心 ”表明該項目所處區(qū)位優(yōu)勢； “唯一蝶變 ”表明該項目用 “蝶形 ”建筑設(shè)計具有唯一性； “陽光 ”既指太陽光線，其引申義為 “健康 ”和 “良好的心情 ”，表明該項目由 “蝶形 “設(shè)計而帶來的戶戶全明效果以及后面即將提及的本項目安裝 “鮮風(fēng) ”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上 “精品 ”“極品 ”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽光住宅，以區(qū)分市面上的所謂 “豪宅 ”。 理由： 1. 該項目有足夠的質(zhì)素支持其上述定位 依據(jù)： 1) 該項目處于貴陽市核心位置，土地級別為市區(qū)一級； 2) 該項目是貴陽市首家采用 “蝶形 ”設(shè)計的高層住宅 ,其最大的優(yōu)點(diǎn)就是通風(fēng)采光絕佳，無黑房黑廳