【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)力時(shí)代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。 建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹立發(fā)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。 2． 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄 雖說區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，入市環(huán)境相對(duì)較好，但項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對(duì)的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如 “全林國(guó)際廣場(chǎng) ”、 “中天星園 ”、 “龍港國(guó)際中心 ”、 “時(shí)代名仕樓 ”等已經(jīng)且還會(huì)消耗和分流相當(dāng)一部分 客戶，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面將會(huì)比較窄。 3． 項(xiàng)目為單體樓 雖說本項(xiàng)目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。 4． 戶型設(shè)計(jì)尚有不足之處 本項(xiàng)目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。像 160M2設(shè)計(jì)成三房明顯有浪費(fèi)面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設(shè)置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設(shè)置不太吻合，建議稍作修改。 5． 銷售面臨整個(gè)大市價(jià)格下跌壓力 由這兩年貴陽市住宅發(fā)展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購(gòu)買力也較強(qiáng)，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)欲望。因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價(jià)格有下跌的可能。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價(jià)格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時(shí)候，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。 樓盤文案策劃大全（五） 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤資料統(tǒng)計(jì) 一覽表 物業(yè)名稱 海恒貴山園 新進(jìn)貴山苑 天恒城市花園 時(shí)代名仕樓 龍港國(guó)際中心 新大陸廣場(chǎng) 起價(jià) 2830 元 /M2 2680 元 /M2 3100 元 /M2 3100 元 /M2 3570 元 /M2 3170 元 /M2 均價(jià) 3030 元 /M2 2910 元 /M2 3208 元 /M2 3270 元 /M2 3780 元 /M2 3250 元 /M2 總套數(shù) 內(nèi)購(gòu)期間推出 10 余套 約 100 套 280 余套 200 余套 90 余套 優(yōu)惠情況 一次性付款優(yōu)惠 2%3% 一次性付款 98 折 一次性付款 98折 一次性付款 98 折 一次性付款 98 折 一次性付款 98 折 主力戶型 兩房一廳 80 余 M2 三房?jī)蓮d 126M2 3 房 —4 房 124—158M2 3 房 —4 房 120—160M2 161—205M2 130—300M2 平層： 120—160M2 躍層： 165M2 銷售預(yù)估 還未開盤 約 25% 約 80% 結(jié)束 90%以上 90%以上 位置 富水路與省府路交界處 民生路貴山街 富水北路與延安東路交匯處 中華中路 8 號(hào) 中華中路噴水池旁 中華南路 規(guī)模 占地： 萬 M2 總建面 : 萬 M2 由 3 幢高層和 1 幢多層組成 占地： 10000M2 由一幢高層寫字樓和 3幢高層住宅組成 總建面： 萬 M2 由 25 層躍層 29 層平層組成 總建面 萬 M2 綠化率 25% 40% 容積率 約 層高 3 米 3 米 3 米 3 米 米 售樓部特點(diǎn) 臨時(shí)售樓部無特點(diǎn) 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 一般，無特色 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 景觀配套 市政設(shè)施 市政設(shè)施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境 智能化 防盜報(bào)警系統(tǒng) ,紅外線監(jiān)控 ,煤氣報(bào)警系統(tǒng) ,網(wǎng)上預(yù)定 ,視頻點(diǎn)播 ,一卡通 ,停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng) 閉 路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對(duì)講 計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控 ,全自動(dòng)消防預(yù)警 ,廣播及滅火系統(tǒng) 車位布置 地下車庫(kù) 地下車庫(kù) 地上和地下車庫(kù) 4000M2 停車場(chǎng) 商場(chǎng)上有 4 層地上停車場(chǎng) 80 余個(gè)車位 ,地下車庫(kù) 配套設(shè)計(jì) 休閑娛樂會(huì)所 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童樂園 康體中心 ,兒童樂園 ,高級(jí)觀光電梯會(huì)所 私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池 高級(jí)會(huì)所 , 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 港式 風(fēng)格 歐陸建筑風(fēng)格 整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布 圍合式 4 幢高層，平行排列 單幢35 層 ,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上 2 幢高層主體建筑 建筑設(shè)計(jì) 一梯六戶 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈 二、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手配套一覽表 物業(yè)名稱 配套 備注 新進(jìn)貴 山苑 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)： “此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。 ”明顯說服力不夠。 海恒貴 山園 休閑娛樂會(huì)所 由于此項(xiàng)目 還在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，無售樓部、樓書等，情況不明 天恒城市花園 近千平方米的會(huì)所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習(xí)場(chǎng)、老人憩園、兒童樂園 由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套 時(shí)代名 仕樓 康體中心、兒童樂園、 1600 M2 高級(jí)觀光會(huì)所 龍港國(guó)際中心 豪華私人住宅會(huì)所，設(shè)俱樂部會(huì)員制的健身中心、中西餐廳、夜總會(huì)、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺(tái)游泳池 在會(huì)所的設(shè)計(jì)上頗具心思 新大陸 廣場(chǎng) 群樓頂層的立體式園林會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制 提出園林會(huì)所的概念 三、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品特征分析 物業(yè)名稱 窗 陽臺(tái) 主臥是否有衛(wèi)生間（高層） 層高 新進(jìn)貴山苑 外挑飄窗 景觀陽臺(tái) A戶型 M2：無 B 戶型 M2：有 M2 C 戶型 M2：有 M2 D 戶型 M2：有 M2 E 戶型 M2 :有 M2 3 米 海恒貴山園 外挑飄窗 三陽臺(tái)（主臥陽臺(tái)為圓形） 全有 3 米 天恒城市花園 外挑飄窗 一般 天景園 B 棟 C、 D 有 天恒大廈南座 A、 B、 C、 D、 E 全有 3 米 時(shí)代名仕樓 落地窗，樣式普通，設(shè)計(jì)較為老式 內(nèi)陽臺(tái) 全有 龍 港國(guó)際中心 普通 一般 全有 3 米 新大陸廣場(chǎng) 全落地窗和大突窗 觀景陽臺(tái) 生活陽臺(tái) A、 B、 C、 D、 E 除 B 外全有 米 四、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析 物業(yè)名稱 智能化 裝修標(biāo)準(zhǔn) 新進(jìn) 貴山苑 可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng) 墻體：高級(jí)外墻涂料、高級(jí)墻磚 屋頂：防水隔熱保護(hù)層 樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級(jí)名牌電梯兩臺(tái) 進(jìn)戶門：高級(jí)防火防盜門 地面：水泥沙漿找平 墻面：瓷粉飾面一次 窗戶：高級(jí)鋁合金 海恒 貴山園 防盜報(bào)警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報(bào)警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管 理系統(tǒng) 毛坯 天恒城市花園 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 公共部分裝修、 煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn) 時(shí)代 名仕樓 自動(dòng)報(bào)警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對(duì)講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖 鋁窗配藍(lán)色玻璃 龍港 國(guó)際中心 中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對(duì)講 外墻裝飾：高級(jí)顏色瓷片附 加線條圖案 候梯廳：墻身高級(jí)瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈 浴室：墻身高級(jí)圖案瓷片于頂，地面鋪高級(jí)防滑地磚 臥室：墻身涂磁粉三遍 廚 房：高級(jí)瓷片于頂，地面防滑地磚 客 /飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平 陽臺(tái)：高級(jí)防滑地磚 門：進(jìn)戶高級(jí)實(shí)心雕花木門 窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗 新大陸 廣場(chǎng) 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng) 門：防火防盜門 室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。 廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。 衛(wèi)生間：預(yù)留上下水電接口。 陽臺(tái)：每戶置設(shè)雙陽臺(tái)，一個(gè)觀景陽臺(tái)，一個(gè)生活陽臺(tái)。陽臺(tái)為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。 窗戶：所有外墻窗均采用高級(jí)鋁合金 窗框，配淡綠色玻璃。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。 五、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手電梯、車庫(kù)、物管分析 物業(yè)名稱 電梯 車庫(kù) 物管 新進(jìn)貴山苑 二梯五戶 地下車庫(kù)：設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、自動(dòng)溫感、煙感報(bào)警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安 24 小時(shí)巡邏，每戶可視野對(duì)講 服務(wù)系統(tǒng)： 24 小時(shí)物管熱線 元 / M2 十年不變 海恒 貴山園 二梯五戶 兩層地下車庫(kù) （有電梯直達(dá)） 自己組建 天恒城市花園 二梯五戶 地上和地下停車 智能化管理 酒店式專業(yè)星級(jí)服務(wù)中日合資深圳國(guó)都廣居物管 24 小時(shí)物管 時(shí)代 名仕樓 二梯六戶 提供星級(jí)物管服務(wù) 安全服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、 維護(hù)服務(wù)、清潔服務(wù) 1 元 / M2 龍港國(guó)際中心 平層：兩梯八戶 躍層：四梯六戶 商場(chǎng)上有 4 層停車場(chǎng) 450 個(gè)車位 酒店式物業(yè)管理 1— 元 / M2 新大陸 廣場(chǎng) 三梯五戶 地下停車場(chǎng) 85 個(gè)車位 ISO9002 物管體系， 24 小時(shí)管理及保安，計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心 1 元 / M2 六、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型、面積及所占比例 物業(yè)名稱 戶型 面積范圍 所占比例 新進(jìn)貴山苑 兩房?jī)蓮d 三房?jī)蓮d M2 — M2 M2 — M2 40% 60% 海恒貴山園 天恒城市花園 三房?jī)蓮d 四房?jī)蓮d 五房三廳 復(fù)式 M2 — M2 M2 — M2 M2 200 M2 —300 M2 50% 45% % % 時(shí)代名仕樓 160 M2 —170 M2 200 M2 —220 M2 240 M2 —300 M2 350 M2 — 21% 67% 6% 6% 龍港國(guó)際中 心 三房?jī)蓮d 四房?jī)蓮d M2 — M2 M2 — M2 38% 62% 新大陸廣場(chǎng) 三房?jī)蓮d 四房?jī)蓮d M2 — M2 M2 80% 20% 七、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢(shì)分析 物業(yè)名稱 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 新進(jìn)貴山苑 A戶型：面積配比恰當(dāng)，無黑房 B 戶型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室 C 戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房 D 戶型：有主衛(wèi)、儲(chǔ)藏室、觀景陽臺(tái)、生活陽臺(tái) E 戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi) A戶型： 無主衛(wèi) B 戶型：廚房面積過大 C 戶型：有黑衛(wèi) D 戶型：有黑衛(wèi) E 戶型：廳不方正 所有戶型都沒有做到浴、廁分離 海恒貴山園 天恒城市花園 天景園： A、 B、 D 主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺(tái) C、 D 有主衛(wèi) 天恒大廈南座：都有主衛(wèi) 天景園： A、 B 餐廳相對(duì)， C 戶型餐廳、衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差 天恒大廈南座： A、 B 衛(wèi)生間相對(duì)， D、 E 餐廳、書房和衛(wèi)生間相對(duì)，私密性差。 所有戶型都沒有走入式衣柜 時(shí)代名仕樓 室內(nèi)梁較粗大，且有黑房 龍港國(guó)際中心 都有主衛(wèi) A、 C 有黑衛(wèi)； A、 B浴室相對(duì)，臥室對(duì)廚房； C、 D 臥室對(duì)浴 室；E、 F 臥室對(duì)浴室，私密性極差 新大陸廣場(chǎng) A、 C、 D、 E 另備工人用房和生活陽臺(tái)； B另備更衣房、工人用房和生活陽臺(tái)；A、 C 主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺(tái) 室內(nèi)梁較粗大，異型房較多 樓盤文案策劃大全（六） 第四部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位策略 根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場(chǎng)分析、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析和項(xiàng)目分析，得出如下系列思想： 該項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：貴陽市新世紀(jì)高檔高層住宅的典范 該項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位為：市中心唯一蝶變陽光臻品華宅 含義： “市中心 ”表明該項(xiàng)目所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)； “唯一蝶變 ”表明該項(xiàng)目用 “蝶形 ”建筑設(shè)計(jì)具有唯一性； “陽光 ”既指太陽光線，其引申義為 “健康 ”和 “良好的心情 ”，表明該項(xiàng)目由 “蝶形 “設(shè)計(jì)而帶來的戶戶全明效果以及后面即將提及的本項(xiàng)目安裝 “鮮風(fēng) ”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上 “精品 ”“極品 ”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽光住宅，以區(qū)分市面上的所謂 “豪宅 ”。 理由： 1. 該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持其上述定位 依據(jù)： 1) 該項(xiàng)目處于貴陽市核心位置，土地級(jí)別為市區(qū)一級(jí)； 2) 該項(xiàng)目是貴陽市首家采用 “蝶形 ”設(shè)計(jì)的高層住宅 ,其最大的優(yōu)點(diǎn)就是通風(fēng)采光絕佳，無黑房黑廳