【文章內(nèi)容簡介】 實力時代。就目前的情況來看，貴司尚未有較高知名度。 建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。 2． 項目目標客戶層面較窄 雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標客戶群為少數(shù)經(jīng)濟實力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。且貴陽市的其他一些高層，如 “全林國際廣場 ”、 “中天星園 ”、 “龍港國際中心 ”、 “時代名仕樓 ”等已經(jīng)且還會消耗和分流相當一部分 客戶，因此本項目的目標客戶層面將會比較窄。 3． 項目為單體樓 雖說本項目較易塑造為單純的高檔高層住宅樓盤，但由于其面積小，為一棟單體不像小區(qū)那樣容易形成社區(qū)氛圍和有較大的綠化休閑空間。因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。 4． 戶型設計尚有不足之處 本項目在通風采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設置與面積比不太合理。像 160M2設計成三房明顯有浪費面積之嫌，而且沒有諸如家庭廳、功能房、工人房、衣帽間、書房的設置或稱謂，與高檔住宅戶內(nèi)功能設置不太吻合，建議稍作修改。 5． 銷售面臨整個大市價格下跌壓力 由這兩年貴陽市住宅發(fā)展過快過猛，尤其是市中心高層住宅，盡管這兩年市民購買力也較強，但由于此舉刺激了房開商的開發(fā)欲望。因此空置率提高，應該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價格有下跌的可能。據(jù)我司銷售反映現(xiàn)在就有少部分客戶有持幣觀望心態(tài)，雖不占主流，但也不能掉以輕心，因此盡早入市及以較低價格、較高品質(zhì)入市最為緊要，尤其是品質(zhì)，任何地方，任何時候，市場對高品質(zhì)樓盤始終有較高的承接力。 樓盤文案策劃大全（五） 第三部分 競爭對手項目分析 一、 競爭對手樓盤資料統(tǒng)計 一覽表 物業(yè)名稱 海恒貴山園 新進貴山苑 天恒城市花園 時代名仕樓 龍港國際中心 新大陸廣場 起價 2830 元 /M2 2680 元 /M2 3100 元 /M2 3100 元 /M2 3570 元 /M2 3170 元 /M2 均價 3030 元 /M2 2910 元 /M2 3208 元 /M2 3270 元 /M2 3780 元 /M2 3250 元 /M2 總套數(shù) 內(nèi)購期間推出 10 余套 約 100 套 280 余套 200 余套 90 余套 優(yōu)惠情況 一次性付款優(yōu)惠 2%3% 一次性付款 98 折 一次性付款 98折 一次性付款 98 折 一次性付款 98 折 一次性付款 98 折 主力戶型 兩房一廳 80 余 M2 三房兩廳 126M2 3 房 —4 房 124—158M2 3 房 —4 房 120—160M2 161—205M2 130—300M2 平層： 120—160M2 躍層： 165M2 銷售預估 還未開盤 約 25% 約 80% 結(jié)束 90%以上 90%以上 位置 富水路與省府路交界處 民生路貴山街 富水北路與延安東路交匯處 中華中路 8 號 中華中路噴水池旁 中華南路 規(guī)模 占地： 萬 M2 總建面 : 萬 M2 由 3 幢高層和 1 幢多層組成 占地： 10000M2 由一幢高層寫字樓和 3幢高層住宅組成 總建面： 萬 M2 由 25 層躍層 29 層平層組成 總建面 萬 M2 綠化率 25% 40% 容積率 約 層高 3 米 3 米 3 米 3 米 米 售樓部特點 臨時售樓部無特點 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設施齊備 一般，無特色 比較大氣、醒目、設施齊備 景觀配套 市政設施 市政設施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境 智能化 防盜報警系統(tǒng) ,紅外線監(jiān)控 ,煤氣報警系統(tǒng) ,網(wǎng)上預定 ,視頻點播 ,一卡通 ,停車場管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對講系統(tǒng) 閉 路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對講 計算機管理及監(jiān)控 ,全自動消防預警 ,廣播及滅火系統(tǒng) 車位布置 地下車庫 地下車庫 地上和地下車庫 4000M2 停車場 商場上有 4 層地上停車場 80 余個車位 ,地下車庫 配套設計 休閑娛樂會所 綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園 康體中心 ,兒童樂園 ,高級觀光電梯會所 私人會所，露臺游泳池 高級會所 , 建筑風格 歐式風格 現(xiàn)代建筑風格，音樂回廊 歐式風格 現(xiàn)代風格 港式 風格 歐陸建筑風格 整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價構(gòu)，錯落分布 圍合式 4 幢高層，平行排列 單幢35 層 ,凌于時代廣場之上 2 幢高層主體建筑 建筑設計 一梯六戶 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時尚的設計理念融智能型綜合商業(yè)大廈 二、 競爭對手配套一覽表 物業(yè)名稱 配套 備注 新進貴 山苑 綠化和亭臺，其余沒有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯落分布所導致，售樓小姐更是強調(diào)： “此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。 ”明顯說服力不夠。 海恒貴 山園 休閑娛樂會所 由于此項目 還在內(nèi)部認購，無售樓部、樓書等，情況不明 天恒城市花園 近千平方米的會所健身房、閱覽信息中心、網(wǎng)球練習場、老人憩園、兒童樂園 由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套 時代名 仕樓 康體中心、兒童樂園、 1600 M2 高級觀光會所 龍港國際中心 豪華私人住宅會所，設俱樂部會員制的健身中心、中西餐廳、夜總會、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺游泳池 在會所的設計上頗具心思 新大陸 廣場 群樓頂層的立體式園林會所，實行會員制 提出園林會所的概念 三、 競爭對手產(chǎn)品特征分析 物業(yè)名稱 窗 陽臺 主臥是否有衛(wèi)生間（高層） 層高 新進貴山苑 外挑飄窗 景觀陽臺 A戶型 M2：無 B 戶型 M2：有 M2 C 戶型 M2：有 M2 D 戶型 M2：有 M2 E 戶型 M2 :有 M2 3 米 海恒貴山園 外挑飄窗 三陽臺（主臥陽臺為圓形） 全有 3 米 天恒城市花園 外挑飄窗 一般 天景園 B 棟 C、 D 有 天恒大廈南座 A、 B、 C、 D、 E 全有 3 米 時代名仕樓 落地窗，樣式普通，設計較為老式 內(nèi)陽臺 全有 龍 港國際中心 普通 一般 全有 3 米 新大陸廣場 全落地窗和大突窗 觀景陽臺 生活陽臺 A、 B、 C、 D、 E 除 B 外全有 米 四、 競爭對手智能化、裝修標準分析 物業(yè)名稱 智能化 裝修標準 新進 貴山苑 可視對講系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng) 墻體：高級外墻涂料、高級墻磚 屋頂：防水隔熱保護層 樓梯：走道鋪設花崗巖；高級名牌電梯兩臺 進戶門：高級防火防盜門 地面：水泥沙漿找平 墻面：瓷粉飾面一次 窗戶：高級鋁合金 海恒 貴山園 防盜報警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)、網(wǎng)上預定、視頻點播、一卡通管 理系統(tǒng) 毛坯 天恒城市花園 閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng) 公共部分裝修、 煤氣、優(yōu)質(zhì)面磚外墻、優(yōu)質(zhì)鋁窗配翠綠色玻璃、門廳及過廳裝修采用星級酒店標準 時代 名仕樓 自動報警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖 鋁窗配藍色玻璃 龍港 國際中心 中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對講 外墻裝飾：高級顏色瓷片附 加線條圖案 候梯廳：墻身高級瓷片至頂，地面鋪拼花地磚另有石膏板吊頂，內(nèi)藏暗燈 浴室：墻身高級圖案瓷片于頂，地面鋪高級防滑地磚 臥室：墻身涂磁粉三遍 廚 房：高級瓷片于頂，地面防滑地磚 客 /飯廳：墻身涂磁粉三遍，地面水泥砂漿找平 陽臺：高級防滑地磚 門：進戶高級實心雕花木門 窗：高質(zhì)量鋁合金玻窗 新大陸 廣場 新加坡獅島全自動消防預警、廣播及滅火系統(tǒng) 門：防火防盜門 室內(nèi)：地面水泥砂漿抹平，內(nèi)墻及天花混合砂漿抹平，刷白。 廚房：設排煙井，并預留上下水接口、抽油煙機、熱水器及電冰箱等電器位。 衛(wèi)生間：預留上下水電接口。 陽臺：每戶置設雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。陽臺為開敞式或半開敞式并配金屬欄桿。 窗戶：所有外墻窗均采用高級鋁合金 窗框，配淡綠色玻璃。每戶均設寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。 五、 競爭對手電梯、車庫、物管分析 物業(yè)名稱 電梯 車庫 物管 新進貴山苑 二梯五戶 地下車庫：設置自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控，保安 24 小時巡邏，每戶可視野對講 服務系統(tǒng)： 24 小時物管熱線 元 / M2 十年不變 海恒 貴山園 二梯五戶 兩層地下車庫 （有電梯直達） 自己組建 天恒城市花園 二梯五戶 地上和地下停車 智能化管理 酒店式專業(yè)星級服務中日合資深圳國都廣居物管 24 小時物管 時代 名仕樓 二梯六戶 提供星級物管服務 安全服務、商務服務、 維護服務、清潔服務 1 元 / M2 龍港國際中心 平層：兩梯八戶 躍層：四梯六戶 商場上有 4 層停車場 450 個車位 酒店式物業(yè)管理 1— 元 / M2 新大陸 廣場 三梯五戶 地下停車場 85 個車位 ISO9002 物管體系， 24 小時管理及保安，計算機管理中心及監(jiān)控中心 1 元 / M2 六、 競爭對手戶型、面積及所占比例 物業(yè)名稱 戶型 面積范圍 所占比例 新進貴山苑 兩房兩廳 三房兩廳 M2 — M2 M2 — M2 40% 60% 海恒貴山園 天恒城市花園 三房兩廳 四房兩廳 五房三廳 復式 M2 — M2 M2 — M2 M2 200 M2 —300 M2 50% 45% % % 時代名仕樓 160 M2 —170 M2 200 M2 —220 M2 240 M2 —300 M2 350 M2 — 21% 67% 6% 6% 龍港國際中 心 三房兩廳 四房兩廳 M2 — M2 M2 — M2 38% 62% 新大陸廣場 三房兩廳 四房兩廳 M2 — M2 M2 80% 20% 七、 競爭對手戶型結(jié)構(gòu)、配比優(yōu)劣勢分析 物業(yè)名稱 優(yōu)勢 劣勢 新進貴山苑 A戶型：面積配比恰當，無黑房 B 戶型：有主衛(wèi)、儲藏室 C 戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房 D 戶型：有主衛(wèi)、儲藏室、觀景陽臺、生活陽臺 E 戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi) A戶型： 無主衛(wèi) B 戶型：廚房面積過大 C 戶型：有黑衛(wèi) D 戶型：有黑衛(wèi) E 戶型：廳不方正 所有戶型都沒有做到浴、廁分離 海恒貴山園 天恒城市花園 天景園： A、 B、 D 主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺 C、 D 有主衛(wèi) 天恒大廈南座：都有主衛(wèi) 天景園： A、 B 餐廳相對， C 戶型餐廳、衛(wèi)生間相對，私密性差 天恒大廈南座： A、 B 衛(wèi)生間相對， D、 E 餐廳、書房和衛(wèi)生間相對，私密性差。 所有戶型都沒有走入式衣柜 時代名仕樓 室內(nèi)梁較粗大，且有黑房 龍港國際中心 都有主衛(wèi) A、 C 有黑衛(wèi)； A、 B浴室相對，臥室對廚房； C、 D 臥室對浴 室；E、 F 臥室對浴室，私密性極差 新大陸廣場 A、 C、 D、 E 另備工人用房和生活陽臺； B另備更衣房、工人用房和生活陽臺；A、 C 主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺 室內(nèi)梁較粗大，異型房較多 樓盤文案策劃大全（六） 第四部分 項目市場定位策略 根據(jù)我公司充分市調(diào)及上述市場分析、競爭對手分析和項目分析，得出如下系列思想： 該項目市場定位為：貴陽市新世紀高檔高層住宅的典范 該項目市場形象定位為：市中心唯一蝶變陽光臻品華宅 含義： “市中心 ”表明該項目所處區(qū)位優(yōu)勢； “唯一蝶變 ”表明該項目用 “蝶形 ”建筑設計具有唯一性； “陽光 ”既指太陽光線，其引申義為 “健康 ”和 “良好的心情 ”，表明該項目由 “蝶形 “設計而帶來的戶戶全明效果以及后面即將提及的本項目安裝 “鮮風 ”系統(tǒng)和純凈水系統(tǒng)而帶給住戶的健康和好心情，臻品是完美的產(chǎn)品的意思，以區(qū)分市面上 “精品 ”“極品 ”概念，華宅是華麗的住宅，是品位和陽光住宅，以區(qū)分市面上的所謂 “豪宅 ”。 理由： 1. 該項目有足夠的質(zhì)素支持其上述定位 依據(jù)： 1) 該項目處于貴陽市核心位置，土地級別為市區(qū)一級； 2) 該項目是貴陽市首家采用 “蝶形 ”設計的高層住宅 ,其最大的優(yōu)點就是通風采光絕佳，無黑房黑廳