【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)則，在無法確定國家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)界限時(shí)，集體負(fù)有舉證責(zé)任，如果集體不能證明該宗土地為集體所有，則推定該宗地屬于國家所有）。依憲法和《土地管理法》的規(guī)定，對(duì)農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，屬于集體所有的土地基本可以分為以下兩種類型：一種類型是法律規(guī)定為集體所有的或未規(guī)定為國家所有的土地；另外一種類型是未經(jīng)國家征用的土地仍為集體所有。？根據(jù)《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》，集體之間土地所有權(quán)的界線應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則確定：(1)村農(nóng)民集體所有的土地，按目前該村農(nóng)民集體實(shí)際使用的本集體土地所有權(quán)界線確定所有權(quán)。根據(jù)《六十條》確定的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，由于下列原因發(fā)生變更的，按變更后的現(xiàn)狀確定集體土地所有權(quán)：一是由于村、隊(duì)、社、場合并或分割等管理體制的變化引起土地所有權(quán)變更的；二是由于土地開發(fā)、國家征地、集體興辦企事業(yè)或者自然災(zāi)害等原因進(jìn)行過土地調(diào)整的；三是由于農(nóng)田基本建設(shè)和行政區(qū)劃變動(dòng)等原因重新劃定土地所有權(quán)界線的。行政區(qū)劃變動(dòng)未涉及土地權(quán)屬變更的，原土地權(quán)屬不變。(2)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設(shè)施用地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有。(3)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村辦企事業(yè)單位使用的集體土地，《六十條》公布以前使用的，分別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有；《六十條》公布起至一九八二年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)止使用的，有下列情況之一的，分別屬于該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村農(nóng)民集體所有：一是簽訂過用地協(xié)議的（不含租借）；二是經(jīng)縣、鄉(xiāng)（公社）、村（大隊(duì)）批準(zhǔn)或同意，并進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐恋卣{(diào)整或者經(jīng)過一定補(bǔ)償?shù)?；三是通過購買房屋取得的；四是原集體企事業(yè)單位體制經(jīng)批準(zhǔn)變更的。(4)1982年國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布時(shí)起至1987年《土地管理法》開始施行時(shí)止，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事業(yè)單位違反規(guī)定使用的集體土地按照有關(guān)規(guī)定清查處理后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體單位繼續(xù)使用的，可確定為該鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）或村集體所有。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村辦企事業(yè)單位用上述以外的方式占用的集體土地，或雖采用上述方式，但目前土地利用不合理的，如荒廢、閑置等，應(yīng)將其全部或部分土地退還原村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體，或按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。一九八七年《土地管理法》施行后違法占用的土地，須依法處理后再確定所有權(quán)。(5)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)使用本鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村集體所有的土地，依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償和安置的，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有。經(jīng)依法批準(zhǔn)的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設(shè)施、公益事業(yè)使用的農(nóng)民集體土地，分別屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)民集體所有。？20世紀(jì)50年代土改時(shí)期發(fā)給農(nóng)民的土地證，是地方人民政府根據(jù)《中華人民共和國土地改革法》的規(guī)定，廢除封建土地所有制，將所有征收來的土地分給農(nóng)民，證明其土地所有權(quán)的憑證。新中國成立后，我國實(shí)行生產(chǎn)資料的社會(huì)主義公有制度，1962年，將包括農(nóng)民私有的宅基地在內(nèi)的全部農(nóng)村土地收歸集體所有。對(duì)宅基地和承包的土地，農(nóng)民只有使用權(quán)。土改時(shí)的土地證雖然沒有收回，但實(shí)際上已失去法律效力。？我國對(duì)土地用途作了非常明確而嚴(yán)格的規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》第4條規(guī)定，國家實(shí)行土地用途管制制度，規(guī)定土地用途，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)?！吨腥A人民共和國刑法》第228條也將“以牟利為目的，違反土地管理法規(guī)，非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重的行為”明確規(guī)定為犯罪。農(nóng)村土地雖然屬于農(nóng)民集體，但村委會(huì)只能在不改變土地用途并征得村集體同意的前提下，在村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。村委會(huì)、村民大會(huì)都無權(quán)超越法律規(guī)定，自由處置村集體土地。？農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記結(jié)果應(yīng)注意以下六個(gè)方面的問題：一是登記的集體土地使用權(quán)人必須是具有所有權(quán)的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織；二是集體土地的宗地劃分需要符合《土地登記辦法》關(guān)于宗地的定義；三是弄清楚集體土地宗地范圍內(nèi)是否有國有土地；四是本集體土地宗地范圍內(nèi)是否有其他農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的土地（以行政村范圍為單元）；五是集體土地所有權(quán)證書有關(guān)內(nèi)容的填寫要與土地登記簿（卡）相一致；六是要把集體土地所有權(quán)證書發(fā)至所有權(quán)人。，對(duì)圖件比例尺有何要求？ 全省農(nóng)村集體土地所有權(quán)面積計(jì)算要求以圖上量算或?qū)崪y計(jì)算的方法計(jì)算宗地面積，以全省第二次土地調(diào)查成果為基礎(chǔ)，核實(shí)并確定權(quán)屬界線，對(duì)界址走向進(jìn)行詳細(xì)描述。農(nóng)村集體土地所有權(quán)地籍圖比例尺為1：10000。宗地圖比例尺可根據(jù)宗地大小適當(dāng)選擇，但比例尺分母必須為100的整數(shù)倍。？集體土地所有權(quán)可以由所有者親自行使，也可以由所有者代表代為行使。其權(quán)利內(nèi)容包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。集體土地所有權(quán)具有不完全性，在收益和處分方面受到一定限制。例如： 在收益權(quán)方面，集體所有的土地不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)，若要用于房地產(chǎn)開發(fā)，必須先經(jīng)國家征收程序轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋睾笤儆蓢页鲎尳o開發(fā)商。這就使屬于集體土地所有權(quán)人在土地商業(yè)性開發(fā)方面的收益受到限制。在處分權(quán)方面，集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，集體土地所有者不得擅自改變土地用途，若向非農(nóng)業(yè)性用地者提供土地使用權(quán)須經(jīng)人民政府審批等等，這些規(guī)定均使集體土地所有權(quán)中的處分權(quán)受到相當(dāng)大的限制。？對(duì)土地的處分包括：事實(shí)上的處分(如改變土地用途)和法律上的處分(如將土地權(quán)利進(jìn)行交易)。集體土地所有者代表行使處分權(quán)受以下兩方面限制。一是需要受農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員共同意志的限制。集體土地所有權(quán)真正主體是全體集體經(jīng)濟(jì)組織成員，而不是他們的代表機(jī)構(gòu)或者代表人。所以，對(duì)集體土地的重大處置決定，要依法經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)中，農(nóng)民集體對(duì)土地實(shí)際已無直接的收益權(quán)，也無法直接行使處分權(quán)，故農(nóng)民集體已無法對(duì)所有權(quán)主體代表行使權(quán)力予以限制。從這一實(shí)際情況出發(fā)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地所有者代表行使上述權(quán)利可不經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意。二是需要受國家法律和政府管理的限制集體經(jīng)濟(jì)組織行使對(duì)集體土地的處分權(quán)，不得違反法律的禁止性規(guī)定，且須履行法定義務(wù)。例如，未經(jīng)依法征收不得轉(zhuǎn)讓土地，不得將集體土地用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，改變土地用途須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)等等。？屬于村民小組集體所有的土地應(yīng)當(dāng)由其經(jīng)濟(jì)組織或村民小組依法申請(qǐng)登記并持有土地權(quán)利證書。對(duì)于村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的，可以由村民委員會(huì)代為申請(qǐng)登記、保管土地權(quán)利證書。屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)受本農(nóng)民集體成員的委托行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)。屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代管。在辦理土地確權(quán)登記手續(xù)時(shí)，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體土地所有權(quán)主體代表申請(qǐng)辦理。五、宅基地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證？農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證政策性強(qiáng)，涉及面廣，與民生問題關(guān)聯(lián)密切，事關(guān)農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定大局。同時(shí)，農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證又面臨著歷史遺留問題多，管理欠賬多，形成原因多以及使用情況和用地現(xiàn)狀錯(cuò)綜復(fù)雜等一系列的實(shí)際情況。農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記發(fā)證要堅(jiān)持依法確權(quán)、規(guī)范登記、有序推進(jìn)，嚴(yán)格區(qū)分“三個(gè)”不同的歷史階段，要堅(jiān)持以人為本的工作理念，堅(jiān)持“實(shí)事求是”的思想路線，把農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作作為黨在新時(shí)期的一系列惠農(nóng)政策之一來落實(shí)，依法進(jìn)行確權(quán)登記，爭取最大程度的提高登記發(fā)證比例，確保農(nóng)民宅基地使用權(quán)依法得到保護(hù)。？農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)，并在本經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布，公布期滿無異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，報(bào)縣（市）人民政府審批，經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布；其中，占用農(nóng)用地的，應(yīng)按照《中華人民共和國土地管理法》第44條的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。？(1)1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》公布之前建房使用的宅基地，雖然超過規(guī)定的面積，但可維持現(xiàn)狀。今后拆遷、改建、翻建房屋時(shí)，要嚴(yán)格按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)審批。(2)1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》公布以后到1987年1月《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施時(shí)止，宅基地超面積的，要經(jīng)地方人民政府依照國家政策處理后，再行確權(quán)。(3)1987年《土地管理法》實(shí)施后，農(nóng)村村民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際批準(zhǔn)面積進(jìn)行確權(quán)登記。其面積超過各地規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記簿和土地權(quán)利證書記事欄內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)的面積，待以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建、政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按有關(guān)規(guī)定作出處理，并按照各地規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新進(jìn)行確權(quán)登記。(4)符合規(guī)定分戶建房標(biāo)準(zhǔn)而未分戶，現(xiàn)宅基地不超過分戶合計(jì)面積的，不作為超面積處理。(5)非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，經(jīng)該農(nóng)民集體出具證明并公告無異議的，可依法辦理土地登記，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”。(6)已擁有一處宅基地的本農(nóng)民集體成員、非本農(nóng)民集體成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定登記發(fā)證，在《集體土地使用證》記事欄應(yīng)注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人”。(7)非本農(nóng)民集體的農(nóng)民，因地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等集中遷建，在符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的前提下，經(jīng)本農(nóng)民集體大多數(shù)成員同意并經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)異地建房的，可按規(guī)定確權(quán)登記發(fā)證。(8)已經(jīng)確權(quán)的宅基地，在以后房屋拆遷、改建、翻建時(shí)，按政府規(guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)。(9)對(duì)于沒有權(quán)屬來源證明的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由村委會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)縣級(jí)人民政府審定，屬于合法使用的，確定宅基地使用權(quán)。？根據(jù)《河南省實(shí)施〈土地管理法〉辦法》規(guī)定，農(nóng)村居民建設(shè)住宅，每戶宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)：(1)城鎮(zhèn)郊區(qū)和人均耕地六百六十七平方米以下的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百三十四平方米；(2)人均耕地六百六十七平方米以上的平原地區(qū)，每戶用地不得超過一百六十七平方米；(3)山區(qū)、丘陵區(qū)每戶用地不得超過二百平方米，占用耕地的適用本款(1)、(2)項(xiàng)的規(guī)定。？根據(jù)《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”如果宅基地超標(biāo)，在對(duì)宅基地上的房屋不進(jìn)行改動(dòng)的情況下，根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十五條規(guī)定:“一九八二年二月國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》之前農(nóng)村居民建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積，在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》施行后未經(jīng)拆遷、改建、翻建的，可以暫按現(xiàn)有實(shí)際使用面積確定集體建設(shè)用地使用權(quán)”。同時(shí)，按照《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十一條規(guī)定：“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農(nóng)村居民宅基地集體土地建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，其面積超過當(dāng)?shù)卣?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，可在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標(biāo)準(zhǔn)面積的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超過部分退還集體?！?？根據(jù)河南省《土地管理法》實(shí)施辦法的規(guī)定，具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：(1)農(nóng)村居民戶無宅基地的；(2)農(nóng)村居民戶，除身邊留一子女外，其他成年子女確需另立門戶而已有的宅基地低于分戶標(biāo)準(zhǔn)的；(3)集體經(jīng)濟(jì)組織招聘的技術(shù)人員要求在當(dāng)?shù)芈鋺舻模?4)回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的干部職工、復(fù)退軍人和回鄉(xiāng)定居的華僑、僑眷、港澳臺(tái)同胞，需要建房而又無宅基地的；(5)原宅基地影響規(guī)劃、需要收回而又無宅基地的。，現(xiàn)在能否收回該地的使用權(quán)？對(duì)這個(gè)問題，要區(qū)分不同時(shí)期來處理。借用宅基地是不可能取得土地使用權(quán)的，但對(duì)其中有的人借地建房、長期使用，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，并且取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)承認(rèn)建房人已因政府批準(zhǔn)建房、發(fā)給房屋產(chǎn)權(quán)證而取得了該宅基地的使用權(quán)；如因出借人討還宅基地，要求對(duì)方拆房還地引起糾紛的，應(yīng)參照1986年11月14日《最高人民法院關(guān)于農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)沒有所有權(quán)的批復(fù)》處理，即該地使用權(quán)歸建屋人所有，原使用人失去使用權(quán)。在土地公有化之后，一方仍借地給他人蓋房的行為，違背了當(dāng)時(shí)政策和現(xiàn)行法律的規(guī)定，屬違反法律規(guī)定的無效行為，依法不予保護(hù)。？根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，有權(quán)要求重新分配宅基地。？對(duì)農(nóng)民宅基地占用的耕地，縣（市）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）應(yīng)組織村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組進(jìn)行補(bǔ)充。?。▍^(qū)、市）及市、縣應(yīng)從用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)中拿出部分資金，用于增加耕地面積的農(nóng)村建設(shè)用地整理，確保耕地面積不減少。？健全宅基地管理制度。在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理所要做到“三到場”。即：受理宅基地申請(qǐng)后，要到實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等；宅基地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，要到實(shí)地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到實(shí)地檢查是否按照批準(zhǔn)的面積和要求使用土地。各地一律不得在宅基地審批中向農(nóng)民收取新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。？各地要進(jìn)一步健全和完善動(dòng)態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。要強(qiáng)化鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理機(jī)構(gòu)和職能，充分發(fā)揮鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理所在宅基地管理中的作用。積極探索防范土地違法行為的有效措施，充分發(fā)揮社會(huì)公眾的監(jiān)督作用。對(duì)嚴(yán)重違法行為，要公開曝光，用典型案例教育群眾。？嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。？ 各地一律不得在宅基地審批中向農(nóng)民收取新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，也不得收取耕地開發(fā)費(fèi)。？對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)應(yīng)當(dāng)集中興建村民住宅小區(qū)，防止在城市建設(shè)中形成新的“城中村”，避免“二次拆遷”。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)按照城鎮(zhèn)化和集約用地的要求，鼓勵(lì)集中