【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市規(guī)劃、土地開發(fā)、舊城改造等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆遷安置房屋買賣交易存在很長(zhǎng)的時(shí)間周期，進(jìn)而蘊(yùn)涵了諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中這種類型案例舉不勝舉，且逐年遞增。一般情況下，拆遷房屋買賣雙方在簽訂買賣合同后，賣方都會(huì)要求買方支付全部或絕大部分房?jī)r(jià)款，而買受人在支付該巨額房款后并不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買賣合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，出賣方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買受人就會(huì)被置于高風(fēng)險(xiǎn)法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動(dòng)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史周期，期間可能會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)諸如房?jī)r(jià)飆升導(dǎo)致違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈(zèng)與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價(jià)投資出資等等情況。該類糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒有精心設(shè)計(jì)，而且買受人在一定程度上存在很大僥幸心理。三、對(duì)策建議。（一）規(guī)范買賣協(xié)議。由于房屋大部分是夫妻共有財(cái)產(chǎn)或者家庭共有財(cái)產(chǎn)，而在登記時(shí)，因其他共有人未申請(qǐng)登記，登記部門只將夫妻一方或者家庭成員中的一員登記為所有權(quán)人，而簽訂房屋買賣合同時(shí)往往又是登記的所有權(quán)人或者家庭中的一員為代表與買方訂立合同，合同簽訂后，賣方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范房屋買賣協(xié)議，對(duì)未在房屋所有權(quán)證上登記的共有人要求一起簽訂買賣合同或出具書面同意書。（二）加大法制宣傳力度，提高買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)控制能力?？梢酝ㄟ^電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)等多種途徑普及房屋買賣中的風(fēng)險(xiǎn)知識(shí)，提高大眾的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將大量的此類糾紛消滅于訴訟前。此舉不但可以減輕法院的審判、執(zhí)行、調(diào)解負(fù)擔(dān)，而且在時(shí)間點(diǎn)的選擇上更有利，即在買賣雙方的矛盾尚未升級(jí)的時(shí)候，更有利于促使其達(dá)成新的合意。（三）強(qiáng)化以案示法的宣傳。以案示法可以充分發(fā)揮法律的社會(huì)引導(dǎo)功能。大力宣傳法律判斷和判決結(jié)論，可以引導(dǎo)其他類似情況的案外人對(duì)行為性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷，從而作出恰當(dāng)?shù)倪x擇。（四）倡揚(yáng)誠(chéng)信觀念與法治信仰。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種信用經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和源泉。我國(guó)要發(fā)展和繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須在廣泛倡導(dǎo)社會(huì)誠(chéng)信的基礎(chǔ)上培植和維護(hù)信譽(yù)，建立社會(huì)主義信用體系。當(dāng)然，作為司法機(jī)關(guān)，有必要通過正確適用法律法規(guī)對(duì)不誠(chéng)信行為進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)，加大失信成本，進(jìn)一步在民眾心中樹立誠(chéng)信意識(shí)和法治信仰。四、對(duì)現(xiàn)行司法解釋需完善的一點(diǎn)建議。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的出臺(tái)，為房屋質(zhì)量瑕疵、貸款買房、懲罰賠償、解除合同等糾紛的處理提供了法律依據(jù)。但對(duì)于其他房屋買賣合同糾紛，則要根據(jù)民法通則及合同法的有關(guān)規(guī)定處理，難免出現(xiàn)適用法律不統(tǒng)一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。例如：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。”最高人民法院《關(guān)于適用（二）》規(guī)定“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定?！薄镀髽I(yè)國(guó)有資產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓除按照國(guó)家規(guī)定可以直接協(xié)議轉(zhuǎn)讓的以外，應(yīng)當(dāng)在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所公開進(jìn)行。轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)如實(shí)披露有關(guān)信息，征集受讓方；征集產(chǎn)生的受讓方為兩個(gè)以上的，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)采限公開競(jìng)價(jià)的交易方式?！痹撘?guī)定為管理性強(qiáng)制性規(guī)定，在此種情況下，國(guó)有企業(yè)未在產(chǎn)權(quán)交易場(chǎng)所公開征集受讓方而是私下與買受人簽訂買賣合同出售國(guó)有資產(chǎn)的合同是否有效？依據(jù)《合同法解釋二》的規(guī)定，該合同應(yīng)為有效合同，因?yàn)闆]有違反法律的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。而實(shí)際上，該類買賣可能存在出賣人與買受人串通損害國(guó)家利益的行為，但要認(rèn)定雙方惡意串通似又缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)，雙方未按正常程序轉(zhuǎn)讓、受讓能否即認(rèn)定為惡意串通，如果不能認(rèn)定，那么如果這種合同僅憑不違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同有效，是不是法院以判決的形式認(rèn)定損害國(guó)家利益的行為合法化，試問法院充當(dāng)?shù)氖鞘裁唇巧Ｓ秩纾鹤罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用（一）》第四條規(guī)定“合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)?！?，而2016年12月1日建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部委聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用住房管理應(yīng)建立嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用住房由市、縣人民政府按限定的價(jià)格，統(tǒng)一組織向符合購(gòu)房條件的低收入家庭出售。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。如果法院僅憑該辦法是部委規(guī)章，而非行政法規(guī)為由確認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同有效，那么，其他符合經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)購(gòu)條件的弱勢(shì)群體的權(quán)益又將如何得到保護(hù)。再如：《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》公布于1992年，現(xiàn)在還依此為依據(jù)解決問題已不適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，該通知規(guī)定單位內(nèi)部分房、騰房問題不屬于人民法院受理案件的范圍，但現(xiàn)實(shí)生活中，單位收了職工的集資款，因種種原因，單位建房的行為沒有完成。這時(shí)，職工既無(wú)房可住、單位又無(wú)錢可退，法院又不受理此類案件，那么職工的訴求應(yīng)當(dāng)向誰(shuí)表達(dá)，沒有公權(quán)利介入的職工利益又如去實(shí)現(xiàn)。最高人民法院的司法解釋在某些方面的效力似有高于法律之嫌。因此，完善相關(guān)法律法規(guī)，以法律的形式規(guī)范新型房屋買賣行為，維護(hù)交易秩序安全不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)房地產(chǎn)買賣健康發(fā)展的需要。案件調(diào)查報(bào)告（二）今年8月，市委預(yù)防辦、市人民檢察院職務(wù)犯罪預(yù)防處采取以市院預(yù)防處為主體，統(tǒng)籌各發(fā)案縣區(qū)檢察機(jī)關(guān)預(yù)防部門共同參與、上下聯(lián)動(dòng)，針對(duì)發(fā)生在我市農(nóng)機(jī)購(gòu)置領(lǐng)域的26件32人職務(wù)犯罪案件立項(xiàng)開展預(yù)防調(diào)查和犯罪分析。調(diào)查顯示，農(nóng)機(jī)購(gòu)置補(bǔ)貼政策是黨和國(guó)家實(shí)施的一項(xiàng)重大惠農(nóng)政策。自20xx年中央將農(nóng)機(jī)（具）購(gòu)置補(bǔ)貼專項(xiàng)納入國(guó)家“三補(bǔ)貼、兩減免”的支農(nóng)惠農(nóng)政策以來，資金規(guī)模已由最初的數(shù)千萬(wàn)元增加至數(shù)百億元。然而，隨著國(guó)家農(nóng)機(jī)（具）購(gòu)置補(bǔ)貼政策深入實(shí)施，資金規(guī)模日益擴(kuò)大，騙取、侵吞農(nóng)機(jī)購(gòu)置補(bǔ)貼資金、收受農(nóng)機(jī)經(jīng)銷商賄賂的職務(wù)犯罪案件也呈現(xiàn)出頻發(fā)高發(fā)的嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)。不僅破壞了我市改革開放、加快發(fā)展的良好環(huán)境，更嚴(yán)重?fù)p害了廣大農(nóng)戶的切身利益，有必要引起高度重視并切實(shí)采取措施加以有效遏制。一、我市農(nóng)機(jī)購(gòu)置領(lǐng)域職務(wù)犯罪發(fā)案情況、案件特點(diǎn)及作案手段統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來我市檢察機(jī)關(guān)共立案查辦該領(lǐng)域職務(wù)犯罪案件26件32人，涉及包括市級(jí)農(nóng)機(jī)管理中心在內(nèi)共11個(gè)管理單位。（一）農(nóng)機(jī)購(gòu)置領(lǐng)域職務(wù)犯罪發(fā)案特點(diǎn)貪污受賄現(xiàn)象嚴(yán)重。在昭通市及所轄1區(qū)10縣中，1市、1區(qū)9縣的農(nóng)機(jī)部門存在套騙農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼、收受農(nóng)機(jī)經(jīng)銷商賄賂等情形。在全市11個(gè)農(nóng)機(jī)站長(zhǎng)（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)機(jī)站長(zhǎng)）中，5個(gè)涉嫌貪污農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼、12個(gè)涉嫌收受農(nóng)機(jī)經(jīng)銷商賄賂。案件中，犯罪主體較為固定，即負(fù)責(zé)農(nóng)機(jī)補(bǔ)貼的直接責(zé)任人，在所查處的26起案件中，涉及農(nóng)機(jī)站站長(zhǎng)17件，占65%。作案手段較為單一，19%是以虛報(bào)購(gòu)機(jī)款的伎倆套取國(guó)家補(bǔ)貼。涉案金額大。檢察機(jī)關(guān)立案查辦的26件案件，涉案總金額高達(dá)600余萬(wàn)元，其中5萬(wàn)元至10萬(wàn)元的12件，10萬(wàn)元至50萬(wàn)元的4件，50萬(wàn)元至100萬(wàn)元的特大案件3件，100萬(wàn)元的特大案件4件。涉及金額最大的是鎮(zhèn)雄縣農(nóng)機(jī)管理中心主任涉嫌受賄案，其涉嫌收受賄賂高達(dá)200多萬(wàn)元，創(chuàng)下了涉農(nóng)貪污賄賂案件金額歷史之最。