【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 證書(shū)的，有些分店未達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，就使用總店?duì)I業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，所以，消費(fèi)者應(yīng)向該店的業(yè)務(wù)員提出看看總店的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，借此機(jī)會(huì)，也可到其總店認(rèn)認(rèn)門(mén)。其次，留意執(zhí)照上所 列的注冊(cè)資金，通過(guò)查看該公司的規(guī)模、辦公地點(diǎn)、從業(yè)人員的數(shù)量，就能判斷出這樣一個(gè)企業(yè)是否可能擁有像執(zhí)照上所標(biāo)的百萬(wàn)元、千萬(wàn)元的注冊(cè)資金了。另外，在與房主簽訂購(gòu)房協(xié)議之前，購(gòu)房者應(yīng)該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時(shí)，觀察店中的業(yè)務(wù)員是否固定及有無(wú)其他買(mǎi)賣(mài)雙方同這家公司發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。還有一點(diǎn)您要注意：不要被“放心中介”的稱號(hào)迷惑。目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)在北京市中介事務(wù)所組織的16家放心中介外，還有一些中介打出“放心中介”的 旗號(hào)。即使是這16家放心中介出現(xiàn)損害消費(fèi)者的行為，消費(fèi)者也可以撥打北京市中介事務(wù)所設(shè)置的投訴熱線進(jìn)行舉報(bào)，北京市中介事務(wù)所將給予其嚴(yán)厲制裁。入市資格審批賣(mài)方到房屋所在區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門(mén)申領(lǐng)“上市批準(zhǔn)通知書(shū)”，辦理上市審批手續(xù)。如果是已購(gòu)公房，其上市需蓋三種章。第一枚章是在出售調(diào)查表上蓋的章，主要由單位證明土地使用性質(zhì)，以便證明房屋所在地皮是出讓性質(zhì)還是無(wú)償劃撥。第二枚章是在上市征詢意見(jiàn)表上蓋的章，后來(lái)北京市頒布了補(bǔ)充規(guī)定及說(shuō)明，如果已購(gòu)公房房主與原產(chǎn)權(quán)單位沒(méi)有特殊約定的，無(wú)需原單位同意蓋章。第三枚章是在上市申請(qǐng)確認(rèn)表上蓋的章，由各區(qū)房地部門(mén)在買(mǎi)賣(mài)簽約前審批。主要是從表格中審核是否屬于規(guī)定中禁止上市的幾種房。以下產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房子不能上市交易：；、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學(xué)校)產(chǎn)的公房與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里的；；，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款的；，所持鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證的二手商品房；；，其他共有人不同意出售的；；，并且未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的；；；，出賣(mài)人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)等權(quán)益的。評(píng)估及考察房源詳情中介審核身份證及產(chǎn)權(quán)證(包括產(chǎn)權(quán)是否共有、房屋是否抵押等)，并留存中介備案。中介實(shí)地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒(méi)有破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無(wú)私搭亂建、占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況。初步估價(jià)，為確定售價(jià)提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評(píng)估最受關(guān)注。買(mǎi)方一定留意到，凡是位置好點(diǎn)兒的、交通便利點(diǎn)兒的二手房，哪個(gè)單價(jià)都不低于每平方米5000元，有的價(jià)格更邪乎：每平方米6000元、每平方 米7000元。好不容易發(fā)現(xiàn)一套價(jià)格上能讓人接受的舊房，問(wèn)問(wèn)中介，得到的答復(fù)卻是：“房子已經(jīng)賣(mài)出去了?！倍?，房地產(chǎn)中介報(bào)出的房?jī)r(jià)也是五花八門(mén)的，有的房?jī)r(jià)是房主的凈要價(jià)，有的是含稅費(fèi)的總價(jià)，有的是中介公司加價(jià)后的房?jī)r(jià)。作為賣(mài)方，應(yīng)切實(shí)考慮自有房產(chǎn)的面積、年限、折舊、朝向等各方面因素，以及周邊小區(qū)物業(yè)、新盤(pán)價(jià)格，據(jù)此明確該套房的可能購(gòu)買(mǎi)群，以及這類(lèi)人群的收入、承受力等情況，并把握好報(bào)價(jià)尺寸，避免尷尬報(bào)價(jià)，致使銷(xiāo)售周期過(guò)長(zhǎng)，甚至有價(jià)無(wú)市?，F(xiàn)在一些品牌公司在代理二手房交易時(shí)，會(huì)免費(fèi)提供專業(yè)評(píng)估。買(mǎi) 賣(mài)雙方可據(jù)此商量房?jī)r(jià)。其實(shí)，最簡(jiǎn)單的二手房售價(jià)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)就是：報(bào)價(jià)為同地理位置商品房?jī)r(jià)格的60%至70%左右，約是現(xiàn)行周邊房屋月租金的100倍。簽協(xié)議驗(yàn)證核實(shí)房屋后，交易中介分別與售房人和買(mǎi)房人簽訂委托出售、購(gòu)房協(xié)議。買(mǎi)賣(mài)雙方確認(rèn)房屋的價(jià)格及相關(guān)事宜后，雙方到中介簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。一般的，在合同上都要注明賣(mài)方的房子的詳細(xì)情況，同時(shí)繳納委托代理費(fèi)。一般代理費(fèi)由買(mǎi)方繳納，%，也有分別向買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)收取的。為減少二手房交易中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，以下條款必不可少：：買(mǎi)賣(mài)雙方的姓名、住所、聯(lián)系方法；，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售；：在合同中，寫(xiě)明總房?jī)r(jià)，注明是一次性付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫(xiě)清付款的時(shí)間，約定付款條件；、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用；：明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約，違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付，產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議(仲裁、訴訟等)；、中止、終止或解除條款；、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。另外，補(bǔ)充一些條款時(shí)，一定要落實(shí)在文字上，并要求中介方在上面加蓋公司公章。居間中保提交房款為保證房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產(chǎn)交易中的“購(gòu)房款給 付、房產(chǎn)交接”事宜提供居間中保服務(wù)。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費(fèi)。賣(mài)方提交房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件、公房上市批準(zhǔn)確認(rèn)通知單、人名章。買(mǎi)方提交身份有效證件復(fù)印件、人名章，外地個(gè)人購(gòu)房還需辦理《外省市個(gè)人在京購(gòu)房批準(zhǔn)通知單》。買(mǎi)方將房款在立契過(guò)戶前全部存入中保方指定的賬戶。若買(mǎi)方欲向銀行申請(qǐng)抵押貸款，應(yīng)與擔(dān)保方簽訂《委托擔(dān)保合同》，同時(shí)將總房款的30%作為首 付款存入中介指定賬戶，貸款全額待銀行放款后匯入中介指定賬戶。上述兩種款項(xiàng)與總房款之差額也應(yīng)由買(mǎi)方在銀行放款前一次性存入中保方指定賬戶。過(guò)戶結(jié)算買(mǎi)賣(mài)雙方繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理立契過(guò)戶手續(xù)，然后，中保方在買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房產(chǎn)確認(rèn)無(wú)誤后，協(xié)助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行物業(yè)交割和物業(yè)管理費(fèi)結(jié)清及辦理賣(mài)方的戶口遷出，將所賣(mài)房屋鑰匙交與買(mǎi)方，將買(mǎi)方的房款交與賣(mài)方，三方進(jìn)行中保結(jié)算；由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)變更；如果買(mǎi)家需要貸款，由經(jīng)紀(jì)公司協(xié)助辦理和提供階段性擔(dān)保。立契過(guò)戶當(dāng)天，買(mǎi)賣(mài)雙方及其業(yè)務(wù)員同時(shí)來(lái)到房屋所在區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)簽訂《買(mǎi)賣(mài)契約》。選擇一次性付款的購(gòu)房者，應(yīng)該向賣(mài)方付清剩余房款。選擇貸款買(mǎi)二手房的購(gòu)房者，要等銀行看到《買(mǎi)賣(mài)契約》后，才能放貸。許多區(qū)縣的房地局要求，立契當(dāng)天，繳納稅費(fèi)，所以，購(gòu)房者要向房地產(chǎn)交易管理部門(mén) 的相關(guān)科室繳納：按房?jī)r(jià)的3%繳納土地出讓金；房?jī)r(jià)的2%繳納契稅(120平方米以下)；%繳納印花稅。此外，還有測(cè)繪費(fèi)30元，工本費(fèi) 15元，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)(建筑面積——.3元)。購(gòu)房者繳納土地出讓金后，還要在房地局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同》。隨后，房地局將為您購(gòu)置的這