【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 .............................................29 股權(quán)投資基金在我國(guó)通常稱為私募股權(quán)投資，從投資方式角度來(lái)看，是指通過(guò)私募形式對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行的權(quán)益性投資，在交易實(shí)施過(guò)程中附帶考慮了將來(lái)的退出機(jī)制，即通過(guò)上市、并購(gòu)或管理層回購(gòu)等多種方式，在企業(yè)價(jià)值獲得提升后，出售持股獲利的一種投資。房地產(chǎn)投資基金（有限合伙制）一般由一個(gè)負(fù)無(wú)限責(zé)任的普通合伙人(基金管理公司)和一個(gè)或多個(gè)負(fù)有責(zé)任的合伙人(基金投資者)組成,主要以私募的方式募集資金,并將所募集的資金用于房地產(chǎn)投資。在這種基金組織形式中,普通合伙人負(fù)責(zé)基金經(jīng)營(yíng)管理,并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限責(zé)任。而有限合伙人擁有所有權(quán)而無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán),也不承擔(dān)無(wú)限責(zé)任?；鹜顿Y方向嚴(yán)格限定于房地產(chǎn)有關(guān)的證券(包括房地產(chǎn)上市公司的股票、房地產(chǎn)依托債券、住房抵押貸款債券等)和房地產(chǎn)資產(chǎn)等方面。房地產(chǎn)股權(quán)投資基金直接投資的房地產(chǎn)資產(chǎn)一般是能產(chǎn)生較穩(wěn)定現(xiàn)金流的高級(jí)公寓、寫字樓、倉(cāng)庫(kù)、廠房及商業(yè)住房等。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集使用、投資龐大的系統(tǒng)工程。對(duì)于房地產(chǎn)而言，資金就是血液，是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目這個(gè)肌體正常運(yùn)轉(zhuǎn)的動(dòng)力所在。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，如何拓展房地產(chǎn)的融資渠道，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新歷來(lái)就是各界的焦點(diǎn)，是關(guān)系國(guó)計(jì)民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改善居民生活條件的大事。隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的逐步加強(qiáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金愈來(lái)愈發(fā)緊張，其資金窘境直接威脅著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展。但龐大的人口規(guī)模及持續(xù)的人口增長(zhǎng)，持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，以及每年持續(xù)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，都必然要求房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。? 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道將多元化房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本密集型行業(yè)。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行的依賴度超過(guò)70%，而在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)資金的80%左右來(lái)自于各種房地產(chǎn)投資基金。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)將由過(guò)度依賴銀行貸款轉(zhuǎn)為融資渠道的多樣化，其中地產(chǎn)基金將成為主要的資金來(lái)源。? 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資模式將改變?nèi)谫Y模式的改變將推動(dòng)房地產(chǎn)投資模式的改變，即：由傳統(tǒng)的拿地、建房、賣房、物管、融資一體化的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，分離出土地運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)投資商。未來(lái)的中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，投資商將成為核心，而不是開(kāi)發(fā)商；眾多的中小房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化為間接的房地產(chǎn)投資商，或者被淘汰。而在房地產(chǎn)投資商中，房地產(chǎn)基金憑著龐大的資金集聚效應(yīng)，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最重要的資金來(lái)源。近年在調(diào)控趨嚴(yán)、信貸收緊的政策環(huán)境下，雖然我省房地產(chǎn)業(yè)在各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心下，市場(chǎng)運(yùn)行良好，保持了持續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展；但從另一方面也必須看到，省內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)還存在著諸多問(wèn)題：如開(kāi)發(fā)商多為中小企業(yè)、主要的開(kāi)發(fā)集中在住宅項(xiàng)目、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)才剛剛起步；同時(shí)在融資方面，我省房地產(chǎn)業(yè)外資引用幾乎為零，銀行的融資也相對(duì)較少；這些情況都嚴(yán)重制約了我省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。十二五規(guī)劃“完善社會(huì)保障體系”、“推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)”、“加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) ”等政策的出臺(tái)以及京津冀一體化發(fā)展的大趨勢(shì)，都要求我省房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、健康、快速發(fā)展。同時(shí)十二五規(guī)劃“未來(lái)五年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給”、“加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合理引導(dǎo)住房需求”、“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”等等對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃要求，也為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向。在這種情況下，省住宅與房產(chǎn)地業(yè)協(xié)會(huì)順時(shí)應(yīng)勢(shì)立足于我省房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，以解決房地產(chǎn)企業(yè)融資為己任，同時(shí)進(jìn)一步發(fā)揮省房協(xié)篇五：私募股權(quán)投資基金管理公司設(shè)立方案一、基金的架構(gòu)當(dāng)前國(guó)內(nèi)的私募股權(quán)投資基金主要有三種組織架構(gòu)：公司制、合伙制和信托制。本方案一并介紹該三種架構(gòu)，并簡(jiǎn)要比較三種架構(gòu)的特點(diǎn)。根據(jù)國(guó)際成功的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)基金的發(fā)展趨勢(shì)，我們建議優(yōu)先選擇合伙制架構(gòu)。（一）架構(gòu)架構(gòu)一：公司制公司制基金的投資者作為股東參與基金的投資、依法享有《公司法》規(guī)定的股東權(quán)利，并以其出資為限對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)有限責(zé)任?；鸸芾砣说拇嬖诳捎袃煞N形式：一種是以公司常設(shè)的董事身份作為公司高級(jí)管理人員直接參與公司投資管理；另一種是以外部管理公司的身份接受基金委托進(jìn)行投資管理。公司制基金的組織結(jié)構(gòu)圖示如下：投資人投資人投資人投資人公司股東會(huì)董事會(huì)基金管理人架構(gòu)二：有限合伙制合伙制基金很少采用普通合伙企業(yè)形式，一般采用有限合伙形式。有限合伙制基金的投資人作為合伙人參與投資，依法享有合伙企業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)。其中的普通合伙人代表基金對(duì)外行使民事權(quán)利，并對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。其他投資者作為有限合伙人以其認(rèn)繳的出資額為限對(duì)基金債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。從國(guó)際行業(yè)實(shí)踐來(lái)看，基金管理人一般不作為普通合伙人，而是接受普通合伙人的委托對(duì)基金投資進(jìn)行管理，但兩者一般具有關(guān)聯(lián)關(guān)系。國(guó)內(nèi)目前的實(shí)踐則一般是基金管理人擔(dān)任普通合伙人。有限合伙制基金的組織結(jié)構(gòu)圖示如下：普通合伙人投資人投資人投資人合伙人會(huì)議基金管理人架構(gòu)三：信托制信托制基金由基金持有人作為委托人兼受益人出資設(shè)立信托，基金管理人依照基金信托合同作為受托人，以自己的名義為基金持有人的利益行使基金財(cái)產(chǎn)權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的受托人責(zé)任。信托制基金的組織結(jié)構(gòu)圖示如下：投資人投資人投資人投資人基金受托人基金管理人（二）不同架構(gòu)的比較三種不同基金的架構(gòu)之間在投資者權(quán)利、稅收地位、信息披露、投資者規(guī)模限制、出資進(jìn)度及責(zé)任承擔(dān)等方面具有不同的特點(diǎn)。本方案僅簡(jiǎn)要介紹各架構(gòu)在投資者權(quán)利和稅收地位方面的差別。投資者權(quán)利公司制有限合伙制信托制基金管理人的任命間接直接直接? 外部審計(jì)機(jī)構(gòu)的任命股東會(huì) 合伙人會(huì)議基金管理人參與基金管理? 不參與不參與不參與資本退出需管理人同意? 需管理人同意不需管理人同意? 審議批準(zhǔn)會(huì)計(jì)報(bào)表股東會(huì)基金管理人基金管理人基金的終止與清算股東投票合伙人投票信托合同約定注：?一般而言，受托人應(yīng)是基金的主要發(fā)起人之一。如無(wú)重大過(guò)失或違法違約行為，委托人無(wú)權(quán)解任基金管理人 ?作為整體，投資者無(wú)權(quán)參與基金管理。實(shí)踐中，基金管理人負(fù)責(zé)投資決策的委員會(huì)中一般會(huì)有個(gè)別投資者代表。?依照《公司法》和《合伙企業(yè)法》，股東或合伙人轉(zhuǎn)讓權(quán)益需要其他股東或合伙人同意。實(shí)踐中，一般投資者與管理人簽訂協(xié)議，允許管理人代表他們同意其他股東或合伙人的退出。?從《信托法》角度看，委托人可以自行解除委托。但實(shí)踐中，信托合同可能會(huì)有不同安排。一般而言，公司制下，基金的投資人不能干預(yù)基金的具體運(yùn)營(yíng)，但部分投資人可通過(guò)基金管理人的投資委員會(huì)參與投資決策。有限合伙制下，基金管理人（普通合伙人）在基金運(yùn)營(yíng)中處于主導(dǎo)地位；有限合伙人部分可以通過(guò)投資委員會(huì)參與投資決策，但一般通過(guò)設(shè)立顧問(wèn)委員會(huì)對(duì)基金管理人的投資進(jìn)行監(jiān)督。信托制下，投資人基本上難以干預(yù)到受托人（基金管理人）的投資決策。稅收地位 從稅收地位來(lái)看，公司制基金存在雙重納稅的缺點(diǎn)：基金作為公司需要繳納公司所得稅，但符合財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及國(guó)家發(fā)改委有關(guān)規(guī)定的公司制創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)可以享有一定的稅收優(yōu)惠；在收益以紅利形式派發(fā)給投資者后，投資者還須繳納收入所得稅。合伙制和信托制的基金則不存在雙重納稅問(wèn)題，基金本身不是納稅主體，投資者在獲得投資收益后才自行繳納收入所得稅；該等投資者是否享受創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠有待咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門。（三）建議從國(guó)際行業(yè)實(shí)踐和國(guó)內(nèi)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，有限合伙制是基金組織形式較為合適的選擇。有限合伙制基金可以進(jìn)行靈活有效的資產(chǎn)配置和運(yùn)營(yíng)管理，可以自動(dòng)實(shí)現(xiàn)較為合理的利潤(rùn)分配模式，降低投資人的稅賦，從而實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化。因此，建議設(shè)立基金時(shí)優(yōu)先考慮有限合伙制。二、基金設(shè)立構(gòu)想從建立有限合伙制基金的設(shè)想出發(fā)，基金的設(shè)立可以按照以下步驟和結(jié)構(gòu)進(jìn)行：（一）組建投資管理公司投資管理公司應(yīng)由主要發(fā)起人或其下屬企業(yè)、當(dāng)?shù)剌^為知名的企業(yè)和未來(lái)基金的管理團(tuán)隊(duì)（兩到三名資深專業(yè)人士構(gòu)成）共同出資設(shè)立，注冊(cè)資本最好有人民幣3000萬(wàn)元，以符合國(guó)家發(fā)改委備案和享受稅收優(yōu)惠要求。管理公司設(shè)立后應(yīng)報(bào)省級(jí)發(fā)改委備案。投資管理公司將作為未來(lái)基金的普通合伙人（管理人）和作為未來(lái)基金的有限合伙人的其他投資人共同出資設(shè)立基金。（二）設(shè)立基金基金規(guī)模：人民幣【】?jī)|元左右，向特定投資人募集?？蓮男∫?guī)模做起，做出成績(jī)和聲譽(yù)，以有利于以后募資、設(shè)立新基金，形成長(zhǎng)期滾動(dòng)發(fā)展。出資方式：建議一次性出資?；鹂刹扇〕兄Z制和一次性出資。承諾制下，投資人一般先支付20%的認(rèn)購(gòu)資金，其他資金則根據(jù)普通合伙人的項(xiàng)目投資或繳納管理費(fèi)通知按比例繳付。一次性出資的，投資人則須在基金設(shè)立時(shí)一次性全額繳付認(rèn)繳資金。一次性繳付的優(yōu)點(diǎn)是保證基金資金立即到位，未來(lái)投資有資金保障；缺點(diǎn)是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，投資人可能短缺資金。也可考慮采取折中方式：企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者采取承諾制出資，個(gè)人投資者則一次性出資。投資人：（1）投資管理公司：可出資1－10%，并擔(dān)任普通合伙人（基金管理人）；（2）主要發(fā)起人或其下屬企業(yè)：出資3000萬(wàn)元或以上，以帶動(dòng)其他投資人投資；（3）當(dāng)?shù)刂髽I(yè)、機(jī)構(gòu)或個(gè)人投資人；（4）其他地區(qū)的投資人。最低出資額：企業(yè)、機(jī)構(gòu)：[500]萬(wàn)元；個(gè)人：[100]萬(wàn)元?；鹱?cè)地：【 】。投資方向：【生態(tài)、休閑、高尚型】社區(qū)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。投資限制：面向全國(guó)，也可限定：省內(nèi)的投資金額占基金規(guī)模不少過(guò)【50】%、但應(yīng)低于【60】%?；鹨话悴扇∨c其它投資人聯(lián)合投資的方式，不謀求控股地位；單一項(xiàng)目的投資金額不超過(guò)基金規(guī)模的10%；單一行業(yè)的投資金額不超過(guò)基金規(guī)模的30%?；鸫胬m(xù)時(shí)間：【6】年，經(jīng)合伙人同意最多延長(zhǎng)【3】年。退出方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、上市、公司/原股東/管理層回購(gòu)普通合伙人（管理人）：投資管理公司1投資決策委員會(huì)/管理團(tuán)隊(duì)：（投資管理公司其他股東和主要有限合伙人委派人士???.）。1顧問(wèn)委員會(huì)：由主要投資人組成。1管理費(fèi)用：為每年底基金資產(chǎn)凈值的【】%，按季度支付。1利益分成：采取“保底+分成”方式，即保證投資人一個(gè)固定的回報(bào)率（一般為10%），10%以上部分由投資人和管理人按照浮動(dòng)比例分成。1信息披露：季度財(cái)